1.根据《财政部和国家税务总局关于全面促进营业税增值税试行转变的通知》(财税[2016] 36号),附件3《中华人民共和国营业税过渡政策规定》。营业税改增值税试点如果房屋出售2年,则将按5%的比例全额支付增值税;个人购买超过2年(含2年)的房屋,免征增值税。以上政策适用于北京和上海市区外,广州和深圳。
购买少于2年的房屋进行外部销售的个人应按5%的征收率全额缴纳增值税;购买非普通住房超过两年(含两年)用于对外销售的个人,应当使用销售收入扣除房屋购买价格后的差额按5%的税率缴纳增值税;购买普通住房超过2年(含2年)的个人免征增值税。以上政策仅适用于北京,上海,广州和深圳。”
2.根据《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016] 36号): ..本通知附件中指定的内容,除非另有说明,执行时间将从2016年5月1日开始执行。”
3.根据《国家税务总局公告》(2016年国家税务总局公告第14号)第5条:“(1)转让购房的个人应全额支付增值税按照有关规定在税收的情况下,将获得的总金额和超出价格的支出用作销售,应纳税额根据5%的收税率计算。
(2)如果个人转移其购买的房屋并根据相关差额缴纳增值税,则所有获得的价格和扣除购房价格后的超价支出的余额即为销售额数量,根据5%的回收率计算应付帐款。
个体工商户应按照本条规定的税款计算方法预先向房屋所在地的主管税务机关缴税,并向该机构所在的主管税务机关申报并缴纳税款。位于;该机构申报并纳税。”
第四,根据国家税务总局的公告(国家税务总局发布的2016年第14号公告):“ ...自2016年5月1日起生效。”
1.根据《国务院关于修改《中华人民共和国个人所得税法实施条例》的决定》第22条(中华人民共和国国务院令第600号):财产转让所得,应当按照财产转让所得额扣除税项是根据财产的原始价值和扣除合理费用后的余额计算的。
2.根据《国家税务总局关于个人住房转让收入征收个人所得税的有关问题》(国税发〔2006〕108号):1.征收个人所得税时关于房屋转让收入,实际交易价格用于转移收入。纳税人申报的交易价格明显低于市场价格,没有正当理由的,收税机构有权依法根据有关资料核实其转让收入,但必须确保纳税人的应纳税价格。各种税种是相同的。
2.纳税人在通过住房收入转移计算个人所得税应纳税所得额时,可以连同原始购房合同,发票和其他有效文件,经税务机关审查后,允许扣除从转让收入中得出的房屋原始价值,在房屋转让过程中支付的税费和相关的合理费用。
(1)房子的原始价值是:
1.商业住房:购买住房时支付的实际价格和相关税款。
2.自建房屋:在建造和获得产权时发生的实际建筑成本以及实际支付的相关税费。
3.经济适用房(包括筹资和合作住房建设,用于安置项目的住房):原始购买者实际支付的房价和相关税费,以及根据规定支付的土地出让金。
4.已购买的公共住房:最初购买的公共住房标准面积的价格是根据当地的经济适用房价格,加上超出标准面积和财务部门为原始购买的公共住房支付的实际价格(或原始财产单位)的收入和税款。
已购买的公共住房是指城镇职工根据国家和县级(包括县级)的相关城市住房制度改革政策以成本价(或标准价格)购买的公共住房。人民政府。
经济适用房的价格是根据县级或县级以上(包括县级)地方人民政府规定的标准确定的。
5.城镇房屋拆迁安置房:根据《国务院关于房屋拆迁管理的规定》(国务院令第305号)和《建设部关于印发城镇建设指导意见的通知》房屋拆迁评估”(房屋建设[2003] 234号)号)及其他相关规定,其原始值为:
(1)如果房屋拆迁并在获得货币补偿后获得房屋,则为房屋的实际房价和相关税金;
(2)如果房屋拆迁采取产权交换的形式,则被置换房屋的原价为《房屋拆迁补偿安置协议》中所支付的价格及相关税费;
(3)房屋拆迁采取产权交换的形式。被拆迁人获得房屋调换并获得部分货币补偿的,房屋调换原价为《房屋拆迁补偿安置协议》中规定的价格和付款。有关税费减去货币补偿余额;
(4)房屋拆迁采取产权交换的形式。如果被拆迁人获得了交换房屋并支付了部分货币,则交换房屋的原价为《房屋拆迁补偿安置协议》中规定的价格,外加付款额。支付的货币和相关税款。
(2)房屋转让期间所缴纳的税款是:纳税人转让房屋时实际缴纳的税款,城市维护建设税,教育附加费,土地增值税,印花税和其他税种。
(3)合理支出是指:纳税人按照规定实际支付房屋装修支出,房屋贷款利息,手续费,公证费及其他费用。
1.支付的房屋装修费用。如果纳税人可以为装修费用的实际支付提供统一的税款发票,且发票上列出的付款人名称与转让的财产所有人相同,则由税务机关审查后,转让房屋之前发生的实际装修费用如下在指定比例内扣除:
(1)购置的公共住房和经济适用住房:最高扣除额为住房原始价值的15%;
(2)商业住房和其他住房:最高扣除额为住房原始价值的10%。
最初购买纳税人的房屋是装修房屋,也就是说,如果合同规定房屋的价格包括装修费(铺地板,配有卫生洁具,厨具等),装饰费不得再次扣除。
2.为住房贷款支付的利息。纳税人出售用抵押贷款购买的房屋时,应根据贷款银行出具的有效证明扣除实际支付给贷款银行的住房贷款利息。
3.根据有关规定支付的纳税人的实际手续费,公证费等,应根据有关部门签发的有效证明书予以扣除。
本条的规定自2006年8月1日起实施。
3.如果纳税人未能提供完整且准确的房屋原始价值证明,并且无法正确计算房屋的原始价值和应纳税额,则税务机关可以根据税收协定第35条《中华人民共和国税收征收管理法》已为执行批准的税款做出了规定,即应按纳税人住房转让收入的一定百分比来核实应缴个人所得税。具体比例由省地方税务局或省地方税务局授权的地方市税务局根据所在地,地理位置,建设时间,房屋类型,平均房价等因素确定。转移收入在1%至3%的范围内确定。
二手房交易涉及的税费
住宅:营业税,个人所得税,契税
非住宅:营业税,个人所得税,契税,土地增值税和印花税
《财政部和国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》(财税[2008] 137号)规定:个人买卖房屋暂时免征印花税;个人出售房屋暂时免征土地增值税。
省税收措施
1.选择房子超过2年
根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015] 39号):个人购买普通住房超过2年(含2年)的,免予营业。税;个人将购买超过2年(含2年)对外销售的非普通住房,按销售收入减去购入房屋价格的差额征收营业税;如果个人购买住房的时间少于2年以进行对外销售,则将全额征收营业税。
以上显示,购买2年以上的普通住房营业税减免额最大。但是,营业税减免有两个标准。一是购房的时间标准。根据国税发[2005] 172号的规定:个人购房纳税申报并同时出具房屋产权证书和契税缴纳证书时,两者所标示的时间不一致时,购买房子是按照“先到先得”的原则确定的时间;个人出售以捐赠,继承,离婚等非购买形式取得的房屋的行为,房屋的购买时间根据捐赠,继承,离婚财产分割前的购买时间确定;根据国家住房改革政策购买的共享住房,根据购买合同的生效时间,房屋付款收据的签发日期或房屋产权证书上注明的时间,应按照“先到者为准”的原则确定购买时间。第二个是区分普通房屋和非普通房屋的标准。根据《关于做好稳定房价的通知》(国办发〔2005〕26号)第五条:享受优惠政策的房屋原则上应满足以下条件:居住面积大于1.0;单一建筑的建筑面积小于120平方米,实际交易价格不到同一土地上房屋平均交易价格的1.2倍。各省,自治区,直辖市应当根据实际情况制定本地区享受优惠政策的普通住房的具体标准。允许一个建筑面积和一个价格标准适当浮动,但向上浮动率不应超过上述标准的20%。尽管普通房屋的认可标准因地而异,但大多数建筑面积不超过144平方米的房屋被视为普通房屋。。
《土地政策》(国土资发〔2015〕37号),关于优化2015年住房和土地供应结构,促进房地产市场稳定健康发展的通知
贷款政策-中国人民银行住房和城乡建设部,中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策相关问题的通知
政策操作人员将购买2年以上(含2年)的普通房屋,并免交对外销售营业税(陈志坚)
地方政策-深圳市地方税务局关于实施个人住房转让营业税政策的通知
其次,首次颁发无房证明
根据《关于调整房地产交易契税和个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010] 94号),第一条第一款规定:个人和个人购买普通住房。房屋属于家庭(成员范围包括购买者,配偶和未成年子女在内的唯一住房,契税减半。对于购买面积不超过90平方米的普通住房并且该住房是家庭唯一住房的个人,按1%的税率征收契税。
根据《国家税务总局关于个人房屋转让的税收征收和管理问题》(国税发〔2007〕33号)第2条第2款规定:“家庭唯一的住房指同一省,自治区和直辖市(夫妻均为夫妻)范围内的纳税人只有一套住房。
首次购买普通住房的个人可以向房地产部门申请,以检查家庭住房登记记录并签发无住房证明。如果当地人没有查询条件,不能提供家庭住房登记查询结果,可以提交这是首次购买普通住房的书面完整保证,以便享受一定范围的契税优惠。
小心保留相关有效凭证
根据《关于出售房屋收入征收个人所得税问题的通知》(财税字[1999] 278号)第4条:超过5年的个人使用权转让,和唯一的家庭客厅所得免征个人所得税。
注意:个人转让房屋的时间以销售发票上显示的时间为准。在
以上,如果纳税人同时满足两项自用条件超过5年且是家庭唯一的起居室,则免征个人所得税。不遵守上述政策的,应当按照“财产转让收入”缴纳个人所得税。收集方法有两种:检查收集或批准收集。纳税人能够提供房屋原价的完整,准确的证明的,应当执行检查和征税,反之,则适用核准的征税。
个人所得税(已收取的检查费用)=(应纳税价格-房屋相关税费的原值,以及在合理的转让费用中支付的费用)×20%