您的个人独资企业被取消后，原始企业的土地和建筑物将自然地转移到个人的名字上。这是公司注销和清算的过程。有必要缴纳个人所得税。这不是股份转让。
个人现在无法开发房地产。
建议：在您的层面上，无需为特定的决定而努力，因为税务局有时取决于您实际操作行为的影响。
如果您需要税务计划，那么您应该找到一家专业机构。
方生声学企业的税收筹划是一项全面，综合的财务管理活动，因此，在房地产项目设立阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的构建方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。这种计划方式的空间较小。如果使用代理构建或联合构建，则您有更多的规划空间。
（1）代理房地产经纪人。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并向客户收取建筑收入的行为。就房地产开发公司而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过任何房地产所有权转让。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是可以在开发之初就确定最终用户并进行有针对性的开发，从而避免为销售支付土地增值税开发之后。
（2）合作建立方法。根据《关于营业税问题解答的通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建设完成后，将按比例分配房屋自用，并暂时免征土地增值税；转让后，将按规定征收土地增值税。此外，土地被用作建造房屋的股份，无形资产和房地产投资被用作股份。参与接受投资者的利润分配，共同承担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业选择会计方式提供了税收筹划空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计会更有利。具体计算方法：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产以1000万元的价格出售，根据税法扣除的费用为400万元；元，根据税法扣除额为1000万元。如果公司选择单独核算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，则应缴纳土地税600 x 50％-400×15％= 240（万元），营业税及其额外的1000×5.5％=55万元;第二次房地产增值率为500÷1000 = 50％，应缴纳的土地增值税为500 x30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）。房地产公司的利润（不计其他税）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，则两个房地产的售价为2500万元，按照税法，可抵扣成本为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷ 1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 829.25万元。税收筹划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
目前，通过股权转让的房地产转让已成为一种普遍的税收筹划方法。通常认为此方法暂时免征土地增值税，从而为企业节省了税收成本。但是，通过对土地增值税的特点和相关税收优惠政策的分析，股权转让方式并没有达到实际的节税效果。
介绍财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题规定的通知（财税[1995] 48号）（以下简称“ 48号文”）规定： “三。免税问题：在企业合并的情况下，如果合并后的企业将房地产转让给合并后的企业，则暂时免征土地增值税。 “根据上述规定，为了规避房地产转让过程中发生的土地增值税，公司经常使用股权。转让房地产。但是，本文认为，根据流通产生的土地增值税额的特点和采用四级累进税率，在以后的环节暂时免征的土地增值税将在以后的环节中填补。交易环节，房地产股权转让的方法不能真正做到以达到节省税收成本的目的。
首先，整理有关通过股权转让房地产转让的土地增值税的有关规定
自1994年以来，中国实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993] 138号），对土地增值税进行了征收。土地增值税是指在地面上转让国有土地使用权，建筑物和附属物并赚取收入，并根据税收收入（包括货币收入，实物收入和其他收入）向国家支付的单位和个人。税收。应税对象是指国有土地使用权的有偿转让，地上建筑物及其他附属物的产权取得的增值。
根据第48号通知的规定，企业合并期间的房地产转让可以暂时免征土地增值税。当时正值1990年代中期的国有企业改革浪潮，大量的小型国有企业被大型国有企业或经营良好的私营企业合并。国家对企业合并中房地产转让的土地增值税暂免征税是对企业合并的一种激励措施。①但是，在实施第48号文的过程中，许多企业或个人遇到了通过股权转让房地产的问题。2000年，广西壮族自治区曾向国家税务总局申请。国家税务总局在《国家税务总局关于以股权转让名义转让不动产征收土地增值税的批复》（国税函〔2000〕687号）：收到了“增值税问题”的要求（贵地水宝〔2000〕32号）。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳市能源投资有限公司共同转让了深圳市能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些资产以权益主要是土地使用权，地上建筑物及其附属物研究后的物品，应按照土地增值税的规定征税。
根据答复，以股权转让名义进行的房地产转让行为应按照土地增值税的规定征税。但是，文档有两个问题：一个是其自身的有效性，另一个是文档所规定的行为定义。
首先，国税函[2000] 687号是国家税务总局针对广西壮族自治区地方税务局的答复。它对广西壮族自治区地方税务局和复制部门具有法律效力，但其他税务部门遇到了同一情况下的事项是否涉及执行，一直存在争议。根据有关行政法规和国税发[2004] 132号的规定，国税函是部门的监管文件，具有一定的法律效力，其效力仅次于税法，行政法规和部门法规。答复是一份官方文件，用于答复下级当局的要求。因此，从严格意义上讲，第687号通知仅对税务机关要求的事项具有法律效力，对复制机关具有法律效力。但是，其他税务机关也可以选择参照相同性质的事项执行。目前，全国各地的税务机关对本文件的执行情况有不同的了解。①执行和不执行的选择权由主管税务机关负责。
其次，答复仅基于个案，并未给出适用情况的定义。例如，在一定时期内的多次转移是否会被视为“一次性”？可以转让少于100％的股权吗？如何界定“权益形式的资产主要是土地使用权，地上建筑物及其附属物”的“主体”？如果不清楚文件的有效性，不清楚文件所规定的行为，财政部和国家税务总局在2006年发布了规范土地增值税优惠政策的规定。根据《财政部，国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号），“五，关于房地产投资或房地产投资的免税问题。合资企业：以土地（房地产）为股价对于投资或合营企业，从事房地产开发的投资或合营企业，或者投资房地产开发企业与他们共同建造商品房的合资企业，均不适用于“财政部，国家税务总局土地增值税的具体问题”条例公告（财税字[1995] 048号）第一条暂时免征土地增值税。 “但是，本文件仅涉及财税[1995] 48号文第1条中的房地产投资或合资企业。税收和免税的问题已经重新阐明，但是关于合作住房建设，公司合并和房地产转让的税收和免税的新文件尚未包括在内。换句话说，第48号文关于企业并购，转让房地产暂时免征土地增值税的规定仍然有效。然后，在2000年获得相关批准时，为何财税[2006] 21号未将这一“以股权转让名义进行房地产转让的行为”从48号临时豁免中明确排除在外。外界情况如何？以下对土地增值税的性质以及中国税法关于股权转让中土地增值税的规定的分析认为，上述行动不能达到节省税费的目的。
其次，土地增值税的特征以及股权转让中享受的税收优惠政策的分析
（1）土地增值税与“流通”同时产生，适用四级超额累进税率
土地增值税是国家宏观调控房地产业的重要手段。根据《土地增值税暂行条例》第四条，第六条的规定，土地增值税中的“增值”可以简单地描述为房地产转让收入减去依法支付的税款。获得土地使用权，项目开发后的土地开发费用等。这里的“增值”发生在流通环节中，它所承担的税收负担可以转移。也就是说，如果在房地产交易中免除前一个链接（因为它符合“税收必要资金的原则”之类的优惠条件），则必须在下一个链接中对其进行补充有利润时重新收集。土地增值税的税额计算公式可以简单表示为：应纳税额=增值税额×适用税率扣除项目金额×快速计算扣除率，其中土地增值税额=实物转让收入遗产-规定扣除项目金额，土地增值税的抵扣项目主要包括为取得土地使用权而应支付的金额，房地产开发成本，房地产开发支出以及与房地产转让有关的所有其他税金，包括营业税，印花税和城市建设税。转让房地产时支付税金等在这些扣除中，获得土地使用权的应付款项占很大比例。在从房地产转让中获得一定收入的情况下，如果获得土地使用权的成本高，则扣除额增加，并且土地增值价值低，否则，土地增值价值为高。同时，土地增值税实行四级累进税率，即增值税额不超过扣除额的50％，税率为30％；增值金额超过扣除项目金额的50％，且该部分不超过扣除项目金额的100％，税率40％;增值金额超过扣除项目金额的100％，不超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；超过200％的部分，税率为60％。因此，土地增值越高，适用的税率就越高。因此，在从房地产转让中获得一定收入的情况下，如果获得土地使用权的成本越高，则扣除额就越大，土地增值越低，适用税率就越低。相反，如果获得土地使用权的成本较低，则土地的附加值较高，这可能导致更高的税率和更高的税收。
（2）第48号通知规定，企业合并中的土地增值税“暂免征收”
“临时免税”是一项税收优惠措施。税收优惠是国家对税收给予纳税人和税收征收人各种优惠的总称。它是按照预期目的通过税收系统减轻或减轻纳税人税收负担的一种形式。通常实施税收优惠政策，以实现某些经济调控目标。减税和免税是根据纳税人的税收能力依法进行的，以反映定量征税的原则，并在鼓励和支持特定行业或特定行业中发挥作用。中国在税收法律制度中建立了大量关于税收优惠的对象，范围，条件和适用程序的详细规定，但尚未建立系统的税收优惠制度。一般来说，税收优惠包括减税，免税，优惠税率和延迟缴税。本文讨论的“暂时免税”是对“延迟缴税”的税收优惠，在台湾税收体系中也称为“悬浮级”。48号文第3条规定了房地产并购交易的税收免征问题：“并购中，合并企业向合并企业转让房地产，暂免征收土地增值税。”首先，此临时豁免征收不等于免税，也就是说，这部分的土地增值税不直接免税。 48号文第5条对免税规定作了规定，涉及个人购房免税。经地方税务机关核实，使用房地产的人可以免征土地增值税。 “第二，这种暂时的豁免具有暂时性和暂时性。48号文第3条仅规定了临时免税，没有规定后续收取的时间。根据先前分析的流转征收的土地增值税的性质，我们认为随后的征收应在下一次土地流转中进行。土地转让的时间不确定，因此法律没有为临时豁免规定固定的时限是合理的。当然，对于临时豁免的期限也有明确的税收优惠制度，例如台湾《促进产业升级条例》第19条之二的第一条规定：“个人或营利性企业受到所有人的重视。他们的专利权或专有技术对于订户，其所得税可能会被暂停五年。 ”
从以上分析可以看出，第48号通知第3条只是对土地增值税的临时免税，并不意味着这部分税直接免税。同时，免税期暂时暂停，直到下一次土地转让为止。
3.按权益进行房地产转让的常见案例分析
A公司是一家房地产开发公司，实收资本为5,000万元人民币。2012年，甲公司通过拍卖取得土地使用权，并支付了土地出让金3000万元。该地块计划投资6000万元开发非常规住宅项目。2013年，甲公司为该项目的开发成本投入了1500万元，期间发生的成本为200万元。后来由于财务原因，他无法发展，他想以8500万元人民币将在建项目转给B公司。该公司没有其他业务。为了减少税费，甲公司要求通过股权转让的方式转让该项目。交易前，两家公司计算了两种交易方式（两种企业所得税税率均为25％，单位：万元）。
（1）交易税的计算
1.通过股权转让的应纳税额
2.不动产直接转让应纳税额
从两个计算表中可以看出，通过股权转让进行房地产转让的税费要比直接转让房地产少。
（2）后续开发和销售应缴税款
房地产将不可避免地在企业的后续运营中流通。假设乙公司在转让后将投资7500万元继续建设，本期费用为800万元。实现销售收入2.6亿元，是非普通住宅项目的收入。
1.通过股权转让进行最后一个链接时
本节中应缴纳的主要税款是通过股权转让来转让房地产中的土地增值税
通过股权转让的房地产转让中的土地增值税问题
2.通过房地产转让转移了最后一个链接的时间
本届会议的主要应缴税款是直接转让房地产时的土地增值税
（3）两个开发环节中的税收分析
结合转让后的持续开发和销售，股权转让交易前后两个环节的应纳税总额为7,196万元，房地产直接转让所支付的税收总额为是5817万元。其中，税收差额主要是由土地增值税环节引起的，股权转让方式要比房地产直接转让方式多缴税929万元。由此可以看出，通过股权转让的房地产转让实际上并没有节省税款。通过股权转让，房地产交易环节暂时免征土地增值税。结果是，整体实力可以为财务处理流程的重新设计提供必要的物质基础。其次，公司的财务处理过程中要注意“以人为本”。财务处理流程的优化将改变已建立的系统和程序，并改善过去全部依靠人工控制的内部控制管理的现状。然而，从中国公司传统的经营理念来看，公司需要将法治和人治有机地结合起来，并灵活地适应，因为财务处理流程的优化只是一种管理方法。要测试此方法是否有效，主要取决于此管理方法它是否可以有效地提高工作效率，而不是严格遵守程序。
（3）注意有效预防财务风险
随着中国社会主义市场经济建设的不断深入，特别是加入WTO后，经济环境的变化将具有更大的不确定性。在这种环境下，企业生产经营活动的各个方面都存在风险。在企业财务管理中，最重要的是应对财务风险。金融风险主要包括交易风险，行业风险，市场风险等。优化的财务处理流程必须增加对财务风险的评估机制，并重视对公司财务风险的识别和响应。企业应建立完善的风险防范机制，改变事件后应对的传统管理模式，在识别，评估，报告和应对风险之前，之中和之后的不同阶段进行风险评估，并有效地承担风险。事件审查。管理已更改为动态管理，以促进及早进行财务信息的实时管理。