方案一：不降低价格，发装饰，单独收取装饰费用，变相降低销售价格
二手房交易涉及的税费
住宅：营业税，个人所得税，契税
非住宅：营业税，个人所得税，契税，土地增值税和印花税
《财政部和国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》（财税[2008] 137号）规定：个人买卖房屋暂时免征印花税;个人出售房屋暂时免征土地增值税。
省税收措施
1.选择房子超过2年
根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015] 39号）：个人购买普通住房超过2年（含2年）的，免予营业。税;个人将购买超过2年（含2年）对外销售的非普通住房，按销售收入减去购入房屋价格的差额征收营业税；如果个人购买住房的时间少于2年以进行对外销售，则将全额征收营业税。
以上显示，购买2年以上的普通住房营业税减免额最大。但是，营业税减免有两个标准。一是购房的时间标准。根据国税发[2005] 172号的规定：个人购房纳税申报并同时出具房屋产权证书和契税缴纳证书时，两者所标示的时间不一致时，购买房子是按照“先到先得”的原则确定的时间;个人出售以捐赠，继承，离婚等非购买形式取得的房屋的行为，房屋的购买时间根据捐赠，继承，离婚财产分割前的购买时间确定；根据国家住房改革政策购买的共享住房，根据购买合同的生效时间，房屋付款收据的签发日期或房屋产权证书上注明的时间，应按照“先到者为准”的原则确定购买时间。第二个是区分普通房屋和非普通房屋的标准。根据《关于做好稳定房价的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条：享受优惠政策的房屋原则上应满足以下条件：居住面积大于1.0；单一建筑的建筑面积小于120平方米，实际交易价格不到同一土地上房屋平均交易价格的1.2倍。各省，自治区，直辖市应当根据实际情况制定本地区享受优惠政策的普通住房的具体标准。允许一个建筑面积和一个价格标准适当浮动，但向上浮动率不应超过上述标准的20％。尽管普通房屋的认可标准因地而异，但大多数建筑面积不超过144平方米的房屋被视为普通房屋。。
《土地政策》（国土资发〔2015〕37号），关于优化2015年住房和土地供应结构，促进房地产市场稳定健康发展的通知
贷款政策-中国人民银行住房和城乡建设部，中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策相关问题的通知
政策操作人员将购买2年以上（含2年）的普通房屋，并免交对外销售营业税（陈志坚）
地方政策-深圳市地方税务局关于实施个人住房转让营业税政策的通知
其次，首次颁发无房证明
根据《关于调整房地产交易契税和个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010] 94号），第一条第一款规定：个人和个人购买普通住房。房屋属于家庭（成员范围包括购买者，配偶和未成年子女在内的唯一住房，契税减半。对于购买面积不超过90平方米的普通住房并且该住房是家庭唯一住房的个人，按1％的税率征收契税。
根据《国家税务总局关于个人房屋转让的税收征收和管理问题》（国税发〔2007〕33号）第2条第2款规定：“家庭唯一的住房指同一省，自治区和直辖市（夫妻均为夫妻）范围内的纳税人只有一套住房。
首次购买普通住房的个人可以向房地产部门申请，以检查家庭住房登记记录并签发无住房证明。如果当地人没有查询条件，不能提供家庭住房登记查询结果，可以提交这是首次购买普通住房的书面完整保证，以便享受一定范围的契税优惠。
小心保留相关有效凭证
根据《关于出售房屋收入征收个人所得税问题的通知》（财税字[1999] 278号）第4条：超过5年的个人使用权转让，和唯一的家庭客厅所得免征个人所得税。
注意：个人转让房屋的时间以销售发票上显示的时间为准。在
以上，如果纳税人同时满足两项自用条件超过5年且是家庭唯一的起居室，则免征个人所得税。不遵守上述政策的，应当按照“财产转让收入”缴纳个人所得税。收集方法有两种：检查收集或批准收集。纳税人能够提供房屋原价的完整，准确的证明的，应当执行检查和征税，反之，则适用核准的征税。
个人所得税（已收取的检查费用）=（应纳税价格-房屋相关税费的原值，以及在合理的转让费用中支付的费用）×20％
通知：《国家税务总局关于个人住房转让收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：合理支出指实际房屋装修费用。纳税人按照规定支付的费用，住房贷款利息，手续费，公证费及其他费用。
的可抵扣房屋装修费用必须满足三个条件：一是提供实际支付装修费用的统一税收发票；第二是发票上列出的付款人姓名与转让财产的所有人相同；第三是按规定比例扣除额：购买的公共住房和经济适用房：最高扣除额为房屋原始价值的15％；商品房和其他住房：最高扣除额为房屋原始价值的10％。
住房贷款利息，手续费，公证费和其他费用应根据有关部门签发的有效证明书扣除。
个人所得税（批准的收款）=应税价格×1％（具体比例根据纳税人出售的地区，由省地方税务局或省地方税务局授权的地方市税局房子，地理位置，建筑时间，房屋类型和平均房价水平等因素在房屋转让收入的1％至3％范围内确定。）
例如：由于工作转让，A需要以100万元的价格出售一套2年以下且不到5年的普通住宅。购买房屋时的原价为85万元，维修安装费用为15万元。，房屋贷款利息及其他支出5万元。如果选择查询征费，那么A只需要缴纳个人所得税（100-85-85×10％-5）×20％= 3万元；如果您无法提供房屋原价和其他费用的证明，则必须采用批准的征费方法。缴纳个人所得税100×1％（具体参照地方标准）= 10000元。
第四，对财产分析征收优惠税
财产分割是家庭财产转移的一种形式。家庭财产分割是指家庭成员按照家庭成员同意的标准划分家庭的共同财产，并明确每个共同所有者的行为。
根据国家税务总局关于明确实施某些个人所得税政策的通知（国税发〔2009〕121号），第四条第一款：财产权分割离婚和财产分析对房屋的影响是常见的处置共有财产，因离婚的个人应当办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
单独的财产分析在契税方面，不同地区的实施略有不同。以浙江省为例，根据《浙江省财政厅关于家庭房地产分置转让契税政策的通知》（浙农农水资〔2006〕14号）：契税征收范围，不征收契税。
第五，房屋交换契税有优惠税率
房屋交换是指房屋所有者之间交换房屋的行为。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第10条，土地和房屋所有权可以互换。如果交换价格相等，则免征契税；如果汇率不相等，则交付金钱，实物，无形资产或其他经济利益一方收取契税。
例如：由于单位转让，A和B有自己的房屋重置需求。A的套房价格为80万，B的套房价格为100万。双方都没有抵押或抵押。如果甲和乙达成协议，甲将再向乙支付20万元，双方将交换房屋。然后，A和B都享受契税减免。 A只需支付20×3％= 60,000契税，而B则无需支付契税。按照买前卖出的方法，甲需要缴纳契税100×3％= 3万元，乙需要缴纳契税80×3％= 2.4万元（不考虑优惠税率）。
1.房地产企业的经营特点及土地增值税规划的重要性
纳税筹划是指在纳税之前不影响法律法规的情况下，通过事先安排其自身的业务活动和投资等与税收有关的事项，可以实现少缴或延期支付。旨在最大化公司税后收益的一系列活动。税收筹划有多种形式。本文中的税收筹划主要是指企业在税收法规不完善的情况下进行的非非法税收筹划，以及使用税法特殊例外的节税计划。与其他行业的公司相比，房地产公司具有以下经营特点：（一）开发产品的统一性和固定性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险大； （3）开发与运营业务复杂性。业务操作复杂，涉及面广，并具有许多经济联系。因此，必须计划开发和管理。土地增值税是对纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及附属物所得的增值税，按照规定的四级超额累进税率征收。增值额是指纳税人从房地产转让中取得的收入余额减去项目额的扣除额。扣除的项目包括为获得土地使用权而支付的金额和开发土地的成本。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，使房地产经营环境发生了较大变化。房地产开发公司。如何规避税收风险，如何尽可能地降低企业的纳税成本，增加营业利润，在有限的空间内最大化利润，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产公司正计划以合理合法的方式进行土地增值税的支付。
2.房地产企业土地增值税规划的现状
由于已征收土地增值税，尽管总额不大，但增长率非常快。从1994年到2006年，全国土地增值税的平均增长率为91.27％。 2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长速度很快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然非常巨大。清算工作有很多障碍。许多地方政府由于其成就和效率而在清算意愿和执行方面存在问题。另外，土地增值税存在征收管理困难，税收成本高的问题。房地产土地增值税追回的历史问题尚不清楚，导致土地增值税的征收和管理效果不理想。从房地产公司的角度来看，随着房地产行业的飞速发展，配套的税法法规越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的纳税行为，使许多原先的法律计划方案成为非法，进一步缩小了税收筹划的空间。
1。过去，大多数房地产公司都是通过设立项目公司等来经营的，并且将房地产用于投资或合资企业来避免土地增值税。但是，2006年3月发布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业还必须为房地产投资或合营企业缴纳相应的土地增值税。
2。过去，许多房地产公司将部分已开发的房地产转换为自用或商业房地产，而该部分房地产的产权是以自己的名义处理的，因此免征了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业法人所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号），将其转为自用的商品房视为：如果将其视为销售，则应计算并支付土地增值税和企业。所得税。
3。过去，借款费用的资本化可以用于减少土地增值的额外扣除。但是，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号），公司不能将借贷成本作为额外抵扣的基础计算土地增值税。利息支出应根据房地产开发成本进行调整费用扣除为房地产开发费用。
3.房地产企业土地增值税规划方法的解释
（1）将土地增值税征税范围用于节税计划
1。利用合作来盖房并节省税款。《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“一方出房，一方资金，双方合作建造房屋，建成后房屋将按比例分割自用的，暂时免征土地增值税，建成后转让土地增值税。 “房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。
2。使用代理构造来节省税款。房地产经纪人建设是指房地产开发
企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，将收取并替换客户的建筑收入。对于房地产开发公司，该收入属于劳动收入，因此不属于土地增值税的范围。
（2）将销售收入用于税收筹划
1。分散业务收入计划方法。房地产企业的税项主要为土地增值税和营业税，土地增值税按累进税率征收，即房地产增值税率越高，适用税额越高。率。因此，如果可以分解房地产的销售价格并降低房地产的增值率，则可以大大减少房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时已经进行了简单的翻新，因此可以将它们作为单独的业务单独进行会计处理，因此可以通过两次出售房地产来进行税收筹划。例如，一家房地产公司以一千万元的价格卖出了一套商品房。这房子装修简单，并配备了必要的简单设施。根据有关税法的规定，该房地产开发业务可抵扣的收益为400万元，增加值为600万元。土地增值率为：600/400×100％= 150％。应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同。房屋买卖合同不包括装修费用。房屋销售价格为700万元，允许扣除成本为300万元；房屋装修合同，装修费用为300万元，允许费用为100万元。土地增值率为：400/300×100％= 133％（装修费用属于劳动收入，应征收营业税，无需征收土地增值税），应缴纳的土地增值税：400 ×50％-300×15％= 155（万元）。
2。合理的定价计划方法。税法规定，纳税人建造和销售增值额不超过扣除项目额的20％的普通标准住房，免征土地增值税。增值额超过扣除项目额的20％时，应按规定征税。因此，可以充分利用临界点20％的税收负担效应进行规划。例如，某房地产公司建有待售的商品房，同行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间，以开发商品房而著称，土地出让金为200万元，费用是900万元，利息支出不能根据房地产开发项目分配或提供金融机构的证据。假定城市建设税率为7％，教育附加费为3％，地方政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。计划过程如下：除营业税和附加费以外的可抵扣项目金额为：200 + 900 +（200 + 900）×10％+（200 + 900）×20％= 1430（万元）。首先，如果公司希望享受门槛折扣并希望获得最大利润，则最高售价应为：1430×1.2848 = 18372.64万元（将项目的允许扣除总额设为A，并将总销售额房价X相应的营业税和附加税为：5％X（1 + 7％+ 3％）= 5.5％X，在免税阈值X = 1.2（A + 5.5％X）时，解决方案X = 1.2848A）利润为306.2万元（1837.264 -1430 -1837.264×5.5％）。当价格设定在180-18372.6万元之间时，利润将逐渐增加，但少于306.2万元。其次，如果公司要适当地提高售价，则提价后的价格必须至少为13888.30万元（1430×0.0971）（设置提价Y的单位）。超过临界点，它必须满足Y> 30％×（X + Y-A-5.5％X-5.5％Y）+ 5.5％Y，其中X是增值率为20％时的售价，并且Y> 0.0971A可以求解。也就是说，总房价至少要达到197611.70万元，涨价会增加总收入，否则涨价只会导致总收入减少。因此，当同一行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间时，公司应选择销售价格18372.64万元，以降低自身房屋价格，增强竞争力，为企业带来更大的利润。公司。当然，如果公司能够以高于19761.1万元的价格出售该商品房，利润将进一步增加。
以上案例进一步说明，在出售普通标准房屋的问题上，企业可以充分采用合理的定价方法来维持其较高的竞争力并实现盈利，但不能一味提及。价格，有时高价格带来的利润会低于低价格带来的利润。例如，在上述税收筹划案例中，1830万元的销售价格可以获利299.3万元（1830-1430-1830×5.5％），而1840万元的销售价格只能获利216.1万元（1840-1430-1840×5.5％）×（1-30％），尽管售价增加了100,000元，但利润减少了83.19万元。
2。完全扣除允许使用扣除项目计划方法。为了抑制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业可以将项目金额扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受上述额外扣除，以实现土地增值税的节税计划，而且在未来的纳税年度，可以利用公司协会实现其他税收筹划。
4.进一步加强房地产企业土地增值税规划的策略
（1）加快改善房地产企业土地增值税的征收和管理
1。有必要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产业的税收负担。将“多税种调整”更改为“主税种调整”，完全解决了税种交叉和重复的问题。同时，有必要简化土地增值税的清收办法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。有必要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加大房地产行业税收来源管理和征收管理的力度，完善委托征收管理办法，实行土地增值税预征收管理措施，合理征收管理秩序。
（2）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算实施方法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应遵守法律原则。在不违反国家各项法律法规的前提下，根据房地产企业自身的实际情况进行规划。
2。应注意战略规划。房地产公司的税收筹划过程对于公司管理层的决策过程更为重要。企业在制定决策时应注意规范性和战略性计划。他们绝不能简单地追求节税收入的增加并导致开发或运营成本的上升。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且要注意企业运作和战略管理的各个方面。