物业税计算方法
在进行税收筹划之前，我们必须首先了解如何征收和计算财产税。房地产税的计税方法分为从价税和征税。
其中，计算从价税的依据是：
1.一次扣除财产原始价值的10％-30％后的残值；
2.不论核算，财产的原始价值应包括土地价格，包括为获得土地使用权而支付的价格，土地开发成本等。
3.在扣除10％-30％的独立地下建筑物之前，确定房产的原始价值；
（1）如果地下建筑物用于工业用途，应税财产的原始价值应为房屋原始价格的50％-60％；
（2）如果地下建筑物用于商业和其他目的，则房屋原始价值的70％-80％为应税财产的原始价值。
4.具体扣除比例为10％-30％，由各省，自治区，直辖市人民政府决定。
的计算公式为：应纳税额=应税财产的原始价值*（1-原始价值扣除的比例）* 1.2％
对租金征收的税基：
1，租金收入
2.如果使用劳务或其他形式来抵消租金收入，则应根据当地同类房产的租金水平确定；
3.对于个人租赁住房，应按4％的税率征收物业税；
4.租赁的地下建筑物应按照有关租赁的地下建筑物的有关规定征税。
房地产税的税收筹划分析
首先从计划的税率开始。
由于从价税和征税税率不一致，因此，由于税率的差异，税收筹划空间为：
（原始房价+土地）*（1-原始值扣除率）* 1.2％=租金收入* 12％
也就是说，从价和征费的临界点是（房屋的原价+土地）*（1-原值扣除率）=租金收入* 10倍。
当（房屋原价+土地）*（1原始值扣除率）>租金收入的10倍时，租赁所支付的房地产税较少；
当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除率）<10倍于租金收入时，自用所缴纳的财产税较少。
这样，我们就可以将财产租赁给关联公司，使其有资格从租赁中征税，并增加收入。
（1）从征税范围出发规划房地产税根据税法，城市，县，建镇，工矿区征收房地产税。这意味着超出此范围的财产无需缴纳财产税。因此，一些不太依赖位置的纳税人可以相应地计划其纳税额。对于某些农副产品，生产和运营通常需要一定数量的仓库。如果这些仓储仓库位于县城，则无论是否使用它们，都必须按照规定每年计算并支付大量的房地产税和土地使用税。仓库建在郊区附近的农村。尽管位于偏远地区，但交通便利，对公司的运营影响很小，因此每年可以节省此成本。（2）基于税额计算基础的房地产税税收筹划房地产税基础是财产的税额或财产的租金收入，因此可以根据财产的用途分别进行财产税税收筹划。1.自用房地产的税收筹划自用房地产的物业税是根据房地产的原始价值减去剩余价值的10％-30％计算和缴纳的。因此，房地产税收筹划的空间是要弄清房地产的概念和范围，合理降低房地产的原始价值。（1）合理划分房地产的原始价值税法规定“房地产”是指以房屋形式表示的财产。房屋是指具有屋顶和信封结构（两侧均具有墙壁或圆柱）的地方，可以遮风挡雨，并且可以用于人们娱乐，娱乐，居住或存储材料。独立于房屋的建筑物无需缴纳财产税，但是与房屋分立的辅助设施或通常没有单独定价的辅助设施需要纳入原始房屋的原始价值，以缴纳财产税。这要求我们在会计期间适当地划分房屋和非房屋建筑物以及各种辅助设施和辅助设施，并将它们分开列出以进行会计处理。（2）土地价格的正确计算税法规定房屋的原价应当按照国家有关会计规定计算，《企业会计准则第6号-无形》规定：获得的土地使用权通常应确认为无形资产。自建厂房和其他建筑物，其土地使用权和建筑物应当分开处理。购买土地和建筑物的价格应当在建筑物和土地使用权之间分配；如果难以合理分配，则全部视为固定资产。也就是说，对于自建房和外包房业务，土地使用权必须作为无形资产单独核算。 “固定资产”账户不包括因未取得的土地使用权而支付的费用。因此，公司在支付土地和建筑物的购置价时，必须按照“比例”原则合理分配建筑物和土地的价款，并分别核算。（3）做好财产清理和登记工作。在企业的生产过程中，不可避免会出现财产损失，报废和过期使用。作为具有固定资产的房地产，其原始账面价值是计算房地产税的基本数据，其清理可以直接影响房地产税的应纳税所得额。因此，企业必须及时检查房屋及各种不可分割的辅助设备的运行情况，做好财产清理登记工作，并及时向税务机关报告财产损失，以减轻税收负担。（4）改变房地产和辅助设施修理方法的税法规定，购置固定资产时修理费用达到税基的50％以上，或者将固定资产的使用寿命延长修理后超过2年，应增加固定资产的税额计算基础。因此，在维修房地产时，我们将物业的资本性重大维修支出划分为多个可盈利的小维修支出，从而使每个维修成本均低于限额，从而可以从利润和收益中直接扣除每个维修成本。损失不增加财产的税基，从而相应减少财产税负担。2.出租物业的税收筹划根据税法的规定，如果出租物业，将计算并支付租金收入。因此，出租房屋税收筹划的关键在于如何正确计算租金收入。（1）合理地分解租金收入出租时，不仅房屋设施本身，而且房屋内外的一些辅助设施和辅助服务费，例如机器，办公用具和辅助用品。税法没有对这些设施征收财产税。当我们签订房屋租赁协议时，我们经常将物业和这些设施放在一起计算租金，这无形地增加了企业的税收负担。因此，在签订房屋租赁合同时，应合理，有效地划分租金收入，并分别计算辅助设施和辅助服务费，以利用该收入减少房地产税的负担。（2）通过关联企业转租许多企业及其关联办公地点都在一起。如果企业位置相对偏远，则可以考虑将闲置资产交给关联企业，然后由关联企业出租。由于关联企业不是财产的所有者，而是房地产的分租人，根据税法的规定，分租不需要缴纳房地产税。这样，通过将房屋的租赁方式从直接租赁改为转租，可以减轻企业的总体税收负担。
房地产税收筹划1.使用房地产税的税收范围进行计划
财产税筹划政策依据：根据《中华人民共和国财产税暂行条例》的规定，在城市，县，已建立的城镇以及工矿区征收财产税。这意味着超出此范围的财产无需缴纳财产税。《财政部，国家税务总局关于房地产税和车辆，船舶使用税若干业务问题的解释和规定》（财税[1987] 3号）明确了应税房地产的范围：“房地产以房屋的形式表示的财产。房屋是指具有屋顶和封闭结构（两侧都有墙或立柱）的地方，可以遮挡风雨，人们可以从中生产，工作，学习，娱乐，居住或存储材料。独立于房子。围墙，烟囱，水塔，变压器塔，油罐油罐，酒窖蔬菜窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃取暖室，砖窑和石灰窑以及各种油气罐等建筑物，等，不是房地产。税法规定对房屋征收房产税。企业自用房地产，按剩余价值的10％至30％，按1.2％的税率，按照房地产的原价计算并缴纳房地产税。房地产的原始价值，是指按照会计制度的规定，记录在纳税人帐簿中“固定资产”帐户中的房屋的原价。因此，自用房地产应缴纳的房地产税的规划应紧密围绕房地产原始价值的核算，只要核算墙壁，烟囱，水塔，变电站，室外游泳池等即可。不包括在房地产税中的税款包括在会计核算中。地窖，游泳池，窑炉和水箱等建筑物可以分开存放，以节省不必支付的房地产税。
房地产税收筹划的具体案例：华美公司正在内陆省的一个中等城市中建设一个工业园区。该工业园区计划包括工厂围墙，办公室烟囱，工厂围墙，烟囱，水塔，变压器塔和停车场。泳池，游泳池等建筑，工程造价估算为4亿元，其中厂房，办公楼建设成本为2.5亿元，其他建筑设施成本为1.5亿元。如果以该房地产的原值4000万元，华美公司应在工业园区建成后的下个月开始缴纳房地产税，并缴纳年度房地产税（省扣除率为30％）= 40000×（1-30％）×1.2％= 336（万元）。如果公司计划将工厂厂房和办公室之外的所有设施（例如停车场和游泳池）露天建造，并将这些独立建筑物的成本与工厂建筑物和办公室的成本分开，并分别计算，这样，这部分建筑物的成本就不会包含在物业的原始价值中，并且不需要缴纳物业税。这样，华美公司就可以每年少缴126元人民币的房地产税[15,000×（1-30％）×1.2％]。
公告：《财政部和国家税务总局关于对具有房屋功能的地下建筑物征收物业税的通知》（财税[2005] 181号）明确了对有房屋的地下建筑物的财产税政策。功能，即，自2006年1月1日起，具有房地产功能的免税地下建筑物将被纳入房地产税征收范围。同时，很明显，所有在房地产税收范围内具有住房功能的地下建筑物，包括与地上房屋相连的地下建筑物，完全地下建造的建筑物，地下人防设施等，按照有关规定征收。新规定并未将所有地下建筑纳入税收范围。需要征税的建筑物必须符合房地产特征的概念。财税[2005] 181号文件对此进行了定义：具有住房功能的地下建筑物是指可以抵御风雨的屋顶和维护结构，并允许人们生产，操作，工作，学习，娱乐，居住或居住。存放用品的地方。其他与此不符的地下建筑，例如酒窖，游泳池，窑炉和水箱，尚未包括在物业税范围内。
财产税计划II。通过改建自用地下建筑进行规划
房地产税筹划的政策依据：根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》的规定，房地产税是按照房地产的原值的残值计算和缴纳的。扣除10％至30％的房地产。房地产税按照财产的残值计算缴纳，税率为1.2％；财税[2005] 181号提出了一种自用地下建筑的新概念，即“应税房地产的原始价值”。具体来说：工业用房地产，以房屋原始价值的50％至60％作为应税财产的原始价值；房地产税应纳税额=应税财产的原始价值×[1-（10％至30％）]×1.2％。商业及其他财产，以房屋原始价值的70％至8096作为应税财产的原始价值，应付财产税额=应税财产的原始价值×[1-（10％至30 ％）]×1.2％。
确定应税财产的原始价值后，地下建筑物的财产税的计算方法与原始计算方法相同。由于针对自用房地产的征税方法不同，实际上，可以通过转换地下建筑物的用途来制定相应的计划。
注：1.财税[2005] 181号规定的征税对象是独立设立的地下建筑物。适用于与地下房屋相连的非独立地下建筑，例如房屋的地下室，地下停车场，购物中心对于建筑物的地下部分，应将地下部分和地面上的房屋作为一个整体，并应根据有关地面上房屋的建造的有关规定计算和计算财产税。根据会计制度，与地面房屋相连的地下建筑物最初在会计账目中反映为房地产的原始价值，这与现行税法的规定一致。
2.财税[2005] 181号规定，地下建筑物的租赁必须按照地上房屋建设的有关规定计算和征收。这也与原始的政策法规和税务部门的实际执行情况相同。
房地产税收筹划III。通过税收方法进行租赁和仓储的差异化计划
财产税计划的政策依据：如上所述，财产税有两种方法：从价税和租金税。这两种方法适用不同的税基和税率。对于财产的所有者，可以通过以下公式确定是租赁还是仓储：假设公司财产的原始价值为Y，并收取年租金Z，并且位置规定了扣除额“从价”财产税的比率为AA代表从10％到30％的任何数字），则从价Y征收的财产税×（1-A）×1.2％，租金征收的财产税为Z×12％。％> Y×（1-A）×1.2％，即当Y÷Z <10÷（1-A）时，选择从价计算；否则，请选择租金帐户计算；如果Y÷Z = 10当÷（1-A）时，租赁或仓储在房地产税收筹划中没有多大意义，并且纳税人只能考虑其他相关因素。
具体情况：A公司是一家内资企业，在A省和B省拥有闲置仓库，原始价值为2000万元，净值也为1600万元。现有的公司B计划租赁A公司在A省的闲置仓库，而公司C计划租赁A公司在B省的闲置仓库。最初约定的初始年租金为160万元人民币。其中，省A规定从价财产税减免率为30％，省B规定从价税减免率为10％。经计算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，并与丙公司签订物业租赁合同。。原因如下：
1.如果您与B公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则应缴纳的物业税为160×12％= 19.2（万元）。