1.使用关键点进行税收筹划
根据《土地增值税暂行条例》，有下列情形之一的，免征土地增值税：①纳税人盖普通普通房屋出售，增值税增值额不超过土地增值税的20％。扣除的项目金额； ②国家建设需要依法征用和收回房地产。
土地增值税实行四级超额累进税率的条件是：①增值税额不超过扣除额的50％的部分，即税率是30％； ②增值额超过扣除额的50％，且不超过扣除额100％部分的税率为40％； ③增值税额超过扣除额的100％，税率为50％； ④增值税额超过扣除额的200％，税率为60％。
如果企业建造的普通标准房屋的销售增值率达到20％的临界点，则可以适当控制销售价格以避免支付土地增值税。计算增加值的扣除项目包括：①为获得土地使用权而支付的金额； ②土地开发的成本和费用； ③新建房屋及配套设施的成本或费用，或旧房屋及建筑物的评估价； ④和转移房地产相关税费； ⑤财政部规定的其他扣除额。这里的“其他扣除”是指为获得土地使用权所支付的金额与开发土地，新房屋和辅助设施的成本之和的20％。以下是一个示例。
[示例1]一家房地产企业建造了一批普通标准住房，为获得土地使用权而支付的金额为500万元，土地开发的成本为100万元，新房屋和建筑物的成本为配套设施是10001万元，与房地产转让有关的税款为80万元，房屋售价为2410万元。根据税法规定，除上述费用外，房地产企业的可抵扣费用也可以抵扣320万元[（500 + 100 + 1 000）×20％]。房地产企业增加值率为20.5％[（2 410-500-100-1 000-80-320）÷（500 + 100 + 1000 + 80 + 320）×100％]。根据税法的规定，应按30％的税率缴纳123万土地增值税[（2 410-500-100-1 000-80-320）×30％]。企业的税后利润为287万元人民币（2 410-500-100-1 000-80-320-123）。
如果企业进行税收筹划并将这批房屋的售价降低到2400万元，房地产企业的增值率为20％[（2 400-500-100-1,000- 80-320）÷（500 + 100 + 1 000 + 80 + 320）×100％]。根据税法规定，企业不必缴纳土地增值税。企业的税后利润为人民币400万元（2 400-500-100-1 000-80-320）。税收计划使企业的税收支出减少了113万元（400-287）。
其次，将扣除额的增加用于税收筹划
土地增值税是根据增值税额与扣除额之比，即增值税税率，按相应税率逐步计算的。增值税率越高，适用税率越高，将支付的税额越多。合理增加抵扣额可以降低增值税率，使企业可以采用较低的税率，从而减轻税收负担。
税法允许纳税人从转让收入中扣除包括以下五部分的款项：为获得土地使用权而支付的款项；房地产开发成本；房地产开发成本；与房地产转让有关的税收；财政部其他扣除主要是指允许从事房地产开发的纳税人扣除为取得土地使用权所支付的价款和开发成本之和的20％。其中，关于房地产开发费用利息支出的计算，《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定，房地产企业可以选择适当的减税标准进行税收筹划。税法规定，可以根据转让的房地产项目由金融机构提供的利息支出可以计算和分配的，可以扣除，但最高不得超过商业银行在同一时期计算的利息支出。贷款利率。其他房地产开发费用，应当在取得土地使用权的款额和房地产开发费用的总额的5％以内扣除；无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发费用计算为：扣除额应在土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内。房地产企业可以做出不同的选择：如果企业主要依靠债务融资开展房地产项目，并且预期利息支出较高，则可以计算出评估利息，并向金融机构提供证据，从事实中扣除。否则，如果企业主要开发房地产项目依靠权益资本筹集资金，如果预期利息费用较低，则可能无法计算应分摊的利息，从而可以进一步扣除房地产开发费用，有利于最大程度地提高房地产开发成本。企业。以下是一个示例。
[示例2]某房地产企业开发房地产项目，为获得土地使用权支付的金额为300万元，房地产开发成本为500万元。如果可以根据转让的房地产项目计算并分配企业的利息支出，并提供金融机构证明，则房地产开发支出=利息支出+（300 + 500）×5％=利息支出+ 40万元;如果无法计算企业利息支出如果对房地产项目的转让进行了计算或分配，或者无法提供金融机构认证，则房地产开发成本=（300 + 500）×10％= 80（万元）。
对于企业，如果估算的利息费用高于人民币40万元，则企业应努力根据转让的房地产项目计算利息支付，并从相关金融机构获得证明，以扣除相关费用。利息支出，增加扣除项目。相反，如果企业期望利息支出低至40万元，则无需根据转让的房地产项目计算利息支出的份额，也无需提供相关的金融机构证明即可。扣除更多的房地产开发费用，增加扣除额。
第三，将增值控制率用于税收筹划
根据《土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准房屋出售，其增值税额不超过扣除的项目额的20％，可以免征土地增值税；税项应按规定按其全部增值税计算。同时，税法还规定，建造普通标准住房并发展其他房地产的纳税人，应分别计算增值税额。如果未单独核算增值额或无法准确计算增值额，则该免税规则不适用于其建造的普通标准房屋。如果房地产公司建造普通标准房屋并开发其他房地产，则规划的关键是将普通标准房屋的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。降低增值率的关键是减少增值额。以下是一个示例。
[示例3]某房地产企业从商品房销售中获得销售收入5000万元，其中普通标准房屋销售收入3000万元，豪华住宅销售收入2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住房扣除项目为2200万元，豪华住宅扣除项目为1000万元。
销售普通标准住房：营业税金及附加= 3000×5％×（1 + 7％+ 3％）= 165（万元）；扣除项目总金额= 2200 + 165 = 2365（万元）元）;增值额= 3000〜2365 = 635（万元）;增值率= 635/2 365×100％= 27％;由于适用30％的税率，因此已付的土地增值税= 635×30％=190.5（万元）。销售豪华住宅：营业税金及附加= 2000×5％×（1 + 7％+ 3％）= 110（万元）;扣除项目总金额= 1000 + 110 = 110（万元）;增值= 2000-1110 = 890（万元）;增值率= 890 +1110×100％= 80％;由于适用40％的税率，因此已付的土地增值税为890×40％-1 110×5％= 300.5（万元）。房地产企业共缴纳土地增值税491万元（190.5 + 300.5）。
从以上计算可以看出，普通标准住房的增值率为27％，超过20％，无法享受免税待遇。只有将增值率控制在20％以内，才能获得免税待遇。两种类型：
（1）增加扣除项目的数量。假设示例3的其他条件保持不变，但是普通标准居住地的扣除额发生变化（假设为X），则项目总金额的扣除额为X + 165；增值= 3000-（X + 165）= 2835-X;
增值率=（2 835-X）+（X + 165）×100％。由“（2 835-X）÷（X + 165）×100％= 20％”解决：X = 2 335（万元），也就是说，当扣除的项目金额增加到10％时，可以免除普通标准住房。 2335万元企业缴纳的土地增值税总额仅为300.5万元，即出售豪华住宅应纳税额。
（2）降低销售价格。虽然降低销售价格会降低增值率，但也会导致销售收入减少并影响公司的利润。比较减少的收入和少缴的税款后，应确定此方法是否合理。仍然假设示例3的其他条件保持不变，但是普通标准住宅的销售价格（假设为Y）发生变化，则：营业税和附加费= Y×5％×（1 + 7％+ 3％ ）= 5.5％Y；扣除的项目总额= 2200 + 5.5％Y;增值量= Y-（2200 + 5.5％Y）= Y-2 200-5.5％Y;增值率=（Y-2 200-5.5％Y）÷（2200 + 5.5％Y）×100％。由“（Y-2 200-5.5％Y）÷（2 200 + 5.5％Y）×100％= 20％”求解：Y = 2 827（万元），即当销售价格降低到2827万元普通标准住房可以免征税收，企业缴纳的土地增值税总额仍为出售豪华住房应纳的300.50万元。此时，销售收入减少了173万元（3000-2827），纳税额为190.5万元，企业仍然从中受益17.5万元（190.5-173）。
第四，为税收筹划选择合适的房屋建造方法
大多数房地产公司倾向于自行建造和销售房地产。这种计划方式的空间较小。如果使用代理施工或联合施工来建造房屋，则您有更多的规划空间。
（1）房地产经纪人的建造方法。房地产经纪人建设，是指房地产开发企业代表客户进行房地产开发并向客户收取建筑收益的行为。对于房地产企业来说，虽然获得了一定的收入，但从未发生过房地产所有权的转移，其收入属于劳务报酬，这是营业税的范围，而不是土地价值的税额。增值税。房地产公司可以使用这种建造房屋的方法来减税，但前提是必须在开发开始时就确定最终用户，并且可以实施有针对性的开发以避免在开发后出售时支付土地增值税。
（2）合作建立方法。合作房屋建设是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建设完成后，将按比例分配房屋自用，并暂时免征土地增值税；转让后，将按规定征收土地增值税。此外，以土地出资建房或以无形资产或房地产投资入股的，将参与接受投资者的利润分配，共同承担投资风险。不收取营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
例如，某房地产开发公司在同一土地上同时开发A和B两座商品房，则出售A物业的收入为300万元，可抵扣额为200万元。 ; B物业的销售是收入400万元，允许扣除100万元。首先，当单独核算时：房地产增值率=（300-200）/ 200×100％= 50％，适用税率为30％；应缴土地增值税为（300-200）×30％= 30（万元）; B房地产增值率=（400-100）/ 100×100％= 300％，适用税率为60％;应交土地增值税为（400-100）×60％-100×35％=145（万元）;上缴土地增值税175万元。二，合并核算：两栋建筑物的总收入为：300 + 400 = 700（万元）；扣除金额：200 + 100 = 300（万元）;升值率：（700-300）/ 300×100％= 133.3％，适用税率为50％；应交土地增值税为：（700-300）×50％-300×15％= 155（万元）。从比较中可以看出，合并会计对公司有利。从上面的例子可以看出，由于两种房地产的增值率相差很大，只要房地产开发公司安排将这两种房地产共同开发销售，收益和扣除项目两种类型的房地产中的一种被汇总在一起，税款一起申报您可以达到少缴税款的目的。
（3）使用扣除额进行税收筹划
1。利息成本计划方法。房地产公司一般在发展业务中需要大量借款，利息支出是不可避免的，不同的利息支出扣除方式将对企业的土地增值税产生较大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出在两种情况下扣除。首先，如果可以根据转让的房地产项目进行分配并提供金融机构认证，则可以扣除，但最高金额不得超过银行同期的利率计算得出的金额；其他房地产开发支出（房地产开发支出＝扣除的利息+（取得）土地使用权支付金额＋房地产开发成本）×扣除率（5％以内），扣除额为取得土地使用权和房地产开发成本支付的金额的5％以内。第二，在无法根据房地产项目的转让计算利息费用或提供金融机构证明的情况下，必须将利息费用计入房地产开发费用（房地产开发费用=（土地使用费使用权付款+房地产开发成本）×扣除率（在10％以内）），以及扣除额。以上两种计算扣除额的具体比例，由省人民政府规定。此规定为纳税人规划提供了机会。房地产公司进行房地产开发时，第一种情况的利息支出大于第二种情况的利息支出，应当正确分担利息支出，并提供金融机构证明；如果前者少于后者，则企业可能不会房地产开发项目的转让会计算利息支出的份额，或者不提供金融机构认证，这可能会增加扣除的项目数量并降低土地增值税的计税依据。例如，一家房地产公司开发了一批商品房，支付了地价600万元，开发费用1000万元。假定利息是根据房地产开发项目分配的，并且可以提供金融机构的证明，则应扣除利息100万元。计划扣除利息？如果要扣除的利息支出是70万元，应该如何计划？假定地方政府规定的两种扣除额分别为5％和10％。计划过程如下：首先，进行计算。（获得土地使用权的金额+房地产开发成本）×（10％-5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元）接下来，判断。当可抵扣利息支出为人民币100万元时，公司应严格按照房地产开发项目分配利息，并提供金融机构认证，可以抵扣一百万元，否则只能抵扣80万元；何时允许扣除当利息支出为70万元时，应选择第二种扣除方式，即不按照房地产开发项目分配利息，或者不向税务机关提供有关金融机构的证明，可以扣除10万元的利息费用。但是，应该注意的是，税法中允许扣除的利息费用应严格按照《企业会计准则-借款费用》计算，不计入非扣除额。
2。完全扣除允许使用扣除项目计划方法。为了抑制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业可以将项目金额扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受上述额外扣除，以实现土地增值税的节税计划，而且在未来的纳税年度，可以利用公司协会实现其他税收筹划。
4.进一步加强房地产企业土地增值税规划的策略
（1）加快改善房地产企业土地增值税的征收和管理
1。有必要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产业的税收负担。将“多税种调整”更改为“主税种调整”，完全解决了税种交叉和重复的问题。同时，有必要简化土地增值税的清收办法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。有必要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加大房地产行业税收来源管理和征收管理的力度，完善委托征收管理办法，实行土地增值税预征收管理措施，合理征收管理秩序。
（2）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算实施方法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应遵守法律原则。在不违反国家各项法律法规的前提下，根据房地产企业自身的实际情况进行规划。
2。应注意战略规划。房地产公司的税收筹划过程对于公司管理层的决策过程更为重要。企业在制定决策时应注意规范性和战略性计划。他们绝不能简单地追求节税收入的增加并导致开发或运营成本的上升。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且要注意企业运作和战略管理的各个方面。