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房地产税制是房地产市场体系的重要组成部分。建立和完善房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的利益，防止其流失，确保房地产市场健康有序发展具有重要意义。当前，中国房地产市场的异常发展使我们不得不思考当前的房地产税制。通过分析现有制度的弊端和国外相关制度的成功经验，对完善我国房地产税制度提出了一些建议。
税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具。近年来，北京和上海等中国一些地区的房价飞涨，房地产业的发展影响了市场交易的顺利进行和土地资源的充分利用。小到足以影响城市居民安居乐业的能力。在持续高温的情况下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易，实现资源的有效配置已成为国家宏观调控的重点。为了遏制异常高的房价并为过热的房地产市场降温，不应忽略税收的杠杆作用。科学的房地产税费改革比其他控制房地产的措施（例如控制土地，提高利息和征收房地产转让税）更加有效。因此，必须完善中国的房地产税费制度，对经济发挥宏观调控的作用，势在必行。
一中国房地产税制的现状
随着市场经济的发展和改革开放的不断深入，中国的房地产税制已逐步建立和完善。中国的房地产税费制度由两大部分组成，一个是房地产税，另一个是房地产费。
（1）房地产税制
自1994年税制改革以来，中国的房地产税制在税种，税项，税率调整以及内部和外部税制整合方面都得到了逐步完善，形成了一个复杂的税制，符合社会主义市场经济发展的要求。根据税收对象的不同性质，房地产税可分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税），所得税（包括企业所得税和个人所得税）。 ），财产税（包括财产税，契税，城市土地使用税，耕地占用税和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调整税）。2003年10月，中共十六届三中全会决议明确指出：“实施城镇化建设税费改革，在符合条件的情况下，对房地产征收统一，标准化的物业税。 ，并相应取消相关费用。” 2005年2月26日国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门对《中国房地产税收政策研究报告》进行了讨论。会议明确表示，中国自2005年以来一直在设计新的税制，并在合适的城市模拟运营。政府目前正在以“免收租金，常规税和清算费”为改革方向，积极推进新的房地产税制改革。
（2）房地产收费系统。
房地产费用是指在房地产市场活动中发生的各种费用，是国家机构为房地产提供某种服务（管理）而获得的报酬，或者国家授予另一方开发和利用的报酬。国家资源，也是国家一种获取房地产财务收入的形式。根据有关规定，现行房地产收费主要分为三类：一是国家作为一级土地所有者向一级房地产市场的土地使用者收取的土地使用费，主要包括土地租金，土地开发成本。国家和土地补偿费。安置补助费；二是房地产行政管理机构或其授权机构为履行房地产业行政管理职能收取的房地产管理费，主要包括登记费，勘察费，认股权证费，手续费和房屋租金。登记费及其监督费；第三是房地产行政管理事业单位为社会或个人提供特定服务的收费，即房地产营业费，主要包括房屋拆迁管理费和房屋评估费。
当前的房地产税费制度中的两个问题
通过不同的税收类型，中国对房地产业的发展进行了多层次的调整。但是，当前的大多数房地产税收设置都是基于其他行业的税收类型，而不考虑房地产行业的自身特点，因此这些税收类型已经不能满足房地产行业发展的客观需求。
（1）宏观税收制度中的缺陷。
首先，不对房地产交易进行监控，并且税收收集和管理也很困难。首先，没有普遍建立房地产评估系统。房地产交易只能基于实际交易价格。此外，法律没有为房地产交易制定明显低于市场公平价格的规则。政府有权优先考虑并购，这是房地产投机。提供条件；其次，由于没有严格的登记制度，因此税务机关常常无法核实纳税人的虚假申报。第二，“无形市场”中的逃税行为导致国有资产大量损失。通过行政分配获得国有土地使用权，但不支付转让费或者不办理转让手续，或者没有国家就没有集体土地出让金，直接进入交易市场。在这两种情况下，都将受到行政处罚该措施仍是征收土地增值税。如果征收，如何计算增加值，这些都是法律空白。第三，土地出让和转让的界限不清楚，很难确定征税和免税。首先，很难确定两种土地所有权的纳税人。该法律规定，中国的土地所有权分为两种：国家所有权和集体所有权。 《城市管理法》还规定，依法将城市规划区内的集体土地转为国有土地后，只能支付国有土地使用权。。这样，集体所有的土地就逐渐被国有化，这使得在现实中很难确定这两种类型的土地的所有权，并且难以界定出土地的转让和转让，这影响了纳税人的确定。而且具体的豁免界限很难把握;第二，性质不明的房地产公司很难划定豁免范围。目前，许多“房地产公司”都隶属于国土部门，它们是法人，必须履行行政职责，这反映了政府的意愿，使税务机关很难区分政策“代理人”和“自我”。公司业务中的“自营”项目。边界很难确定。
（2）微观税收制度的缺陷。
首先，税收类型的分配结构不合理，所有权链接相对较轻。该链接主要调节政府与房地产占用者之间的收入分配。当前的结构将使土地成为持有人的无息贷款，持有阶段的增值几乎全部流向持有人，这将进一步刺激房地产投机活动；持有阶段较低的税收负担造成了流通环节上过多的税收负担，这导致了无形的交易和逃税。其次，税收计算依据不合理，税收负担不均。例如，房地产税从价税和基于租金的税率差异很大，导致无形市场泛滥；当前的契税区分了国有企业和非国有企业。耕地占用税，房地产税和固定资产投资方向调整税全部实行内，外部企业。。第三，需要扩大单一税种的征税范围。首先，除了现行税制中的耕地占用税外，其他税种的税收对象，税收范围和税收主体不包括集体土地以及地上建筑物和附属物，这实际上使国家失去了房地产第二，关于城市土地的法规还排除了政府，人民组织，军队和国家财政为个人使用而划拨的单位所拥有的非经营性房地产。
该分支机构不是独立的法人实体，在分支机构所在的国家/地区被视为非居民纳税人，所得利润与总公司合并以纳税。但是，中国的企业所得税法不允许国内外机构的损益相互弥补。因此，如果在运营期间发生分支机构的经营亏损，那么该分支机构的亏损也无法抵消总部的利润。
其次，运用税收优惠政策进行税收筹划，选择投资领域和行业
税收筹划的重要条件是投资于不同地区和不同行业，以享受不同的税收优惠政策。当前，企业所得税税收优惠政策已经形成了一种新的税收优惠模式，其重点是产业优惠，辅以区域优惠，并考虑了社会进步。区域税收优惠政策只保留了西部大开发的税收优惠政策，其他区域优惠政策也被取消。工业税收优惠政策主要体现在：促进技术创新和技术进步，鼓励基础设施建设，鼓励农业发展，环境保护和节能减排。
因此，企业使用税收优惠政策主要在以下方面进行税收筹划：
（1）低税率和低收入的优惠政策
低税率和低收入的优惠政策主要包括：对合格的小型和营利性企业实行20％的优惠税率；资源综合利用企业总收入减少10％。税法规定了应纳税所得额，雇员人数和小型获利企业的总资产。
低税率优惠税收政策的使用主要是为企业提供服务，以降低税率，减少税收联系并优化税收负担环境。通过建立合格的子公司，企业可以适当地集中其销售业务以节省税款。
（2）工业投资的税收优惠
工业投资税收优惠主要包括：对需要国家重点扶持的高新技术企业征收15％的税率；农业，林业，畜牧业和渔业免税；对关键基础设施支持设施的投资提供了三项主要豁免和三分之二税收优惠;当年企业应纳税额中扣除环保，节能节水，安全生产等专用设备投资的10％。
企业税收筹划的重点应转移到工业发展战略上，并通过调整优惠税收政策来改变企业的性质，投资重点应放在高科技领域，农业，林业，畜牧业和渔业项目以及国家支持的公共基金会。设施项目和合格的环保节能项目等领域可以节省税收支出，增加纯收入。
（3）就业安置优惠政策
就业安置的优惠政策主要包括：100％扣除企业为安置残疾人而支付的工资，以及某些额外的扣除为特定人员安置而支付的工资（例如以下职位，失业人员） ，专业人员等）。
企业只要雇用下岗雇员和残疾人，就可以享受减免税收的优惠。企业可以结合自己的经营特点，分析哪些职位适合国家鼓励的人员安置，计划在薪金成本，培训成本，劳动生产率等方面聘用上述人员和聘用一般人员。尽可能不影响企业的效率。雇用可以享受折扣的特定人员。
3.使用折旧方法进行税收筹划
折旧是为了弥补固定资产损失而转移到成本或期间费用中的部分价值。折旧的计提与企业的当期成本和费用，利润水平和所得税直接相关。多少。
企业所得税法对固定资产的定义，应计范围，折旧方法和固定资产残值率做出了新规定，主要包括：废除固定资产单价仅为12个月的判决。主要标准；消除了固定资产净残值率的下限，只是澄清了一旦确定了固定资产净残值率就不能改变。加速折旧方法（包括年总和法和双倍余额递减法）。在固定资产折旧额的具体计算过程中，企业可以选择提取固定资产，延长或缩短固定资产的折旧年限，选择固定资产折旧方法以实现节税。
缩短折旧期间有利于加快成本回收，并且可以使以后期间的成本向前移动，从而可以使上一个会计期间的利润向后移动。在稳定税率的前提下，所得税的递延支付等同于获得无息贷款。另外，企业享受“三免三半”优惠政策时，应延长折旧年限，并在优惠期内尽可能多地安排以后的利润。还可以进行税收筹划以减轻企业的税收负担。最常用的折旧方法是直线法，工作量法，年数总和法和双倍余额递减法。使用不同折旧方法计算的折旧金额在金额上不一致，并且每个期间的成本也存在差异，这会影响每个期间的运营成本和利润。这种差异提供了税收筹划的可能性。
企业在选择折旧方法时应尝试使当前成本最大化。当税率稳定时，尝试使用符合税法要求的固定资产，并允许使用双倍余额递减法和总年限折旧法，以使以前的会计利润企业可以向后转移，延迟所得税的支付，从而节省财务利益。有关不同折旧方法的比较，请参见表2。
第四，使用库存评估方法进行税收筹划
库存是确定主营业务成本会计的重要内容，它对产品成本，公司利润和所得税产生更大的影响。企业所得税法允许企业使用先进先出法，加权平均法或个人评估法确定已发行存货的实际成本，但不允许采用先进先出法。
选择不同的库存交付定价方法，这将导致不同的商品销售成本和期末库存成本，从而导致不同的公司利润，从而影响每个期间的所得税金额。企业应根据不同的纳税期限，不同的损益情况选择不同的库存计价方法，以充分发挥成本费用的税收效应。例如，先进先出法适用于通常处于下降趋势的市场价格，这可能会降低期末的库存价值，增加当期的销售成本，降低本期应纳税所得额，并延迟纳税时间。当企业普遍认为流动性紧张时，延迟缴纳税收无疑是国家提供的无息贷款，有利于企业资本周转。在通货膨胀的情况下，先进先出法将增加利润并增加企业的税收负担。
五，使用收入确认时间的选择来进行税收筹划
收入是企业收入的反映。企业获得的收入主要包括销售收入和劳务收入。企业不同的销售方式选择对企业资金流入和企业收益的实现产生不同的影响。不同的销售方式在税法中确认收入的时间不同。通过选择销售方法，控制收入确认的时间以及合理分配收入年份，您可以为业务活动中的递延税项获得税收优惠。
企业所得税法规定了销售方式，收入实现时间确认包括以下情况：
一种是直接付款销售方式。收到付款或获得付款凭证并将提货单交付给买方的日期为确认收入的时间。