中国的土地增值税采用了高估的累进税率（有点类似于工资的超额累加税率）。增值税率越高，所使用的税率越高，所支付的税款越高，因此可以通过控制增值税率来控制土地增值税计划。来吧。
对于企业而言，税收筹划可以合理地节省税收，减轻税收负担并减少现金流出。因此，企业可以创造更好的经济效益。但是，有时节税和避税不受计划者控制，或者还没有完全由计划者控制，还需要企业内部财务，管理，销售和其他部门之间的相互合作与协作，并需要综合考虑才能取得更好的效果。节省税款的效果只能达到创造最大经济利益的目的。
例如，出于更新设备和恢复闲置资产的目的，公司有时会出售不需要（已使用）或正在使用的固定资产。但是，较高的销售价格不一定会导致大量现金流入。
假设该公司打算出售已使用了一年消费税的游艇，该游艇的原始账面价值为2000万元，并提供了50万元的折旧。如果企业以2020万元的价格出售这艘游艇，因为超过原值2020万元；根据《财政部和国家税务总局关于废旧商品和二手机动车增值税政策的通知》（财税[2002] 29号）第二条：纳税人自行出售二手征收消费税的机动车，摩托车，游艇，其销售价格超过原价的，其增值税减半为4％；售价不超过原价的，免征增值税。企业必须为此支付增值税：[2020÷（1 + 4％）×4％]÷2 = 388.85万元，公司的净收入为2020-38.85 = 1981.15万元。如果企业将价格降低至人民币199百万元，尽管购买者的收入不足人民币21万元，但由于应纳税额的消失，企业的净收入增加了1999-1981.15 =人民币1.785亿元。另外，由于销售价格的降低，公司有主动交易权，并且可以向买方提出更优惠的付款要求，例如要求他们提前付款。这样，公司现金流入的增加绝不超过178500元。
因此，企业很难仅依靠某个部门的运作来计划出售此类资产；它需要财务和销售方面的内容，例如定价的设置，税收义务的计算和税收的支付。，管理部门之间的协调合作，寻找可以为企业带来最大利益的价格，从而达到节税的目的。
。减轻税收负担，相应地提高企业的盈利能力，必然成为企业当前和未来发展的重要课题。作者认为，税收筹划可以从以下几个方面入手。
首先，收入多样化计划方法根据相关税法，土地增值额是纳税人从房地产转让中获得的收入减去规定的扣除额后的余额。在扣除一定数额的情况下，转让收入越小，土地的增加值就越小，当然，税率和税额越低。因此，如何通过分权转移房地产收入成为一个重点。一种常见的方法是将可以单独处理的部分与整个房地产区分开，并分别签订合同。例如，一家房地产开发公司正计划开发一栋设施齐全的建筑。预计装修好的房屋的市场价格为1800万元（含装修费用600万元）。企业可以分两次签订合同，并在粗糙的房子中完成合同。在签订了200万元的房屋买卖合同，然后在装修时签订了600万元的装修合同之后，纳税人仅会按照第一份合同和第二份合同中指定的金额缴纳土地增值税。合同。的金额在营业税的征收范围内，并且没有土地增值税。这样可以减少应纳税额，达到节税的目的。
第二，成本迁移计划方法
房地产开发支出，即期间支出（管理支出，财务支出，运营支出），并未从实际发生的次数中扣除，而是基于是否根据房地产的转让来计算和分配利息房地产项目作为一定条件，以及房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事先计划将实际发生的支出转为房地产开发项目的直接成本，例如，公司总部所属的薪金，福利支出，办公支出，差旅支出和商务娱乐支出均在以下范围内：期间费用支出由于实际发生的次数不能增加土地增值税的扣除额，因此人事部门可以在每个特定房地产项目中安排或兼职一些总部员工，而不会影响总部的工作。这样，这些人的相关费用就可以在房地产开发成本中分摊。期内成本较低，不影响房地产开发成本扣除，但房地产开发成本有所增加。换句话说，房地产开发公司可以在不增加费用的情况下增加成本迁移法所允许的土地增值税扣除额，从而达到节税的目的。
3.“关键点”计划方法
房地产开发公司在开发项目时总是会获得一定的利润，但是利润率越高，所支付的土地增值税越多，税后利润可能越小。因此，如何使房价处于同业中最低，应交土地增值税最少，获得最大利润的问题，是房地产公司应认真考虑的问题。根据税法的有关优惠规定：纳税人建普通普通房屋出售，且增值税额不超过扣除的项目额的20％时，免征土地增值税；如果增加值超过扣除项目的20％，则总增加值应符合税收计算。这里的“ 20％附加值”是“临界点”。根据关键点的税收负担效应，可以对此进行税收筹划。
在实际工作中，我们必须首先测量增值率（增值额与允许扣除的项目之比），然后尝试调整增值率。更改增值率有两种方法：第一，合理定价。例如，在销售过程中，增值税率稍高于两个极点税率交界处的增值税率。通过适当降低价格，可以减少增值税额，并可以减少适用于土地增值税的税率。减轻税收负担。第二个是增加扣除额，主要是通过增加投资来增加市场竞争力。根据《土地增值税暂行实施细则》，房地产开发成本中包括的可抵扣项目包括：土地征收和拆迁补偿费，建设前成本，建筑安装费，基础设施费，公共配套设施费，开发费。间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房地产质量，高质低价来适当增加扣除额。
占领市场。例：某房地产公司建普通普通房屋，扣除工程款800万元，当地同类房屋的市场价约为1000万元，如果价格为1000万元，增值率为25％，土地升值税金90万元。如果不考虑其他因素，利润为1000-800-90 = 110（万元）。但是如果价格为960万元（X-800 / 800 = 20％），则增值率为20％。由于纳税人建有普通标准房屋出售，其增值额不超过项目扣除额的20％，因此可以免征土地增值税后，利润是960-800 = 160（万元），二者加税后增加了50万元。从这个例子可以看出，当企业出售普通标准房屋时，可以通过合理的价格制定计划，从而可以完全保持较低的价格，获得较高的利润。
第四，等价计划的方法
这种方法主要针对拥有更多房地产开发业务的企业。由于此类企业可能同时从事数项房地产开发业务，因此，由于土地价格或其他原因，不同地方的开发成本可能会有所不同，这会导致在开发和出售某些房屋后出现较高的增值率，而有些房屋的增值率更高。低，这种不平衡的情况实际上会增加企业的税收负担，这要求企业对开发成本进行必要的调整，从而使开发业务的增值率在各地都大致相同，从而节省了税收。因此，平均成本分配是抵消增值税和减少税收的绝佳选择。房地产开发企业可以在一定时期内最大程度地调整和分配开发成本，从而可以最大程度地平均所获得的增值额，从而不存在增值率的现象。在一定时间内过高。节省一部分税款。如果与其他计划方法结合使用，以使增值率刚好低于某个临界点，则节税将更为明显。
五，利息支出计划方法
房地产开发公司属于负债累累的行业，通常会发生大量借贷，因此利息支出是不可避免的。不同的利息费用扣除方式也将对企业的应纳税额产生重大影响。金融费用的利息支出，可以根据已转出的房地产项目由金融机构提供并计算和分配的，可以扣除，但最高不得超过同期贷款利率计算的金额。商业银行的费用以及房地产开发的其他费用扣除额是根据项目土地价格和开发成本之和的5％确定的；无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发成本为项目土地价格与开发成本之和的10％直接扣除费用，不能扣除实际利息支出。这为纳税人提供了选择：如果房地产开发公司在开发过程中主要依靠借款筹集资金，且利息费用较高，则应尽可能提供金融机构的贷款凭证，并计算出根据房地产项目实现利息支付实际扣除利息是为了减少税额；相反，在开发过程中，借款少，利息成本低，则可能无法计算分摊的利息费用或金融机构的贷款证明，从而可以得出房地产开发成本。扣除实现最大化企业利润。
六。规划房屋的方法
根据税法的相关规定：某些房屋建造方式不在土地增值税的范围内，因此无需缴纳土地增值税。如果纳税人可以在税收筹划中注意这些特殊政策的运用，其节税效果也非常明显。
第一个是代表他人建造房屋。税法规定，代建房屋的行为不属于土地增值税的范围，而属于建筑业，属于营业税的范围。由于建筑行业采用3％的比例税率，因此税负较低，土地增值税采用30％至60％的四级超额累进税率。前者节省的税款显而易见。因此，如果房地产开发公司可以在开发开始时确定最终客户，则可以完全使用代理构建方法进行开发，而不是先开发然后再销售。这种计划可以由房地产开发公司以客户的名义获得，以获得土地使用权和购买各种材料和设备，也可以由客户协商购买和获取。关键是不转让房地产权利。为了使规划更加顺畅，房地产开发公司可以根据市场情况适当减少代建工劳务收入的数额，以获得客户的合作。
第二种是合作建造房屋的方式。税法规定，由一方出资，由一方出资，由双方共同建房，建成后将房屋分割为一部分，暂时免征土地。增值税。例如，如果房地产开发公司购买了使用一块土地来盖房的权利，那么企业可以使用购房前的购房款作为合作建设的资本。这样，就可以满足一方出资，一方出资的形式。这样，在房地产开发公司出售房屋的剩余部分之前，所有各方都不必支付土地增值税。仅在房地产公司的部分房屋转让完成后，才应支付这部分土地增值税。
相关的土地增值税政策：对于将部分已开发房地产转换为企业商业用途或出租的房地产开发企业，如果产权尚未转让，则土地增值税将不被征收。清除税款后收入未列出，并且相应的费用和支出不扣除。
城市的地方税务机关确定地下车库应包含在可售区域中，并且地下室的成本不能一次性转入销售成本，而是计算建筑成本的总成本。实用面积的单位工程成本，当期实际销售的车位已计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入成比例。
国税发[2009] 31号文，第32条：企业建造的停车场应作为成本对象单独核算。将地下基础设施形成的停车场用作公共支持设施。
六，选择有利的增值会计方法
用普通房屋和商业房屋建造的开发项目。从房地产开发成本核算的角度来看，单个建筑物通常是核算对象，或者由建筑商承包的建设项目是核算对象。。土地增值税的计算方法在税收实践中有不同的认识。由于扣除项目的计算较为复杂，因此计算方法包括：首先根据基本会计项目进行计算，然后根据收入或面积划分扣除项目，然后根据面积先计算扣除项目，再根据扣除项目进行计算。法规和不同的计算方法将产生结果差异很大。
的计算方法1：住宅和商品房是分别计算的土地增值税
计算方法2：住宅和商品房土地增值税的组合计算
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税字[1995] 048号）规定：纳税人修建普通标准房屋并从事其他活动。房地产开发应：增值额是单独计算的。如果未单独核算增值额或无法准确核算增值额，则其所建造的普通标准住房将不受《规章》第8条第1款的免税规定的约束（是，纳税人建造和出售普通标准住房，且增加值不超过项目的扣除额20％，免征增值税）。
本文档要求单独计算增值额，但对计费方式没有特殊要求。房地产开发企业开发的联栋房屋必须出于不同的目的而划分为不同的成本（对于每个所有者而言，收入的计算可以准确）是不可能的，或者收取的过程本身就是成本分摊的过程，很难准确把握。在实际工作中，开发企业的会计都不会在会计处理中以分层的方式来核算成本。第一种计算方法是更精确地进行单独计算，这与财税字[1995] 048号的精神相一致。第二种计算方法基于对会计对象整个建筑物的计算。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第8条规定：土地增值税以纳税人实际需要的最基本会计项目或会计对象为单位进行计算。房地产成本核算。该规定与计算方法2中计算土地增值税的方法相一致。从法律的角度来看，税收法规要高于税收法规和监管文件，因此计算方法2是可取的。需要说明的是，纳税人构筑普通标准住房并从事其他房地产开发的，按照方法二计算的增值幅度不超过20％的，应当按非居民住房的成本分摊。税法。土地增值税。
《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》第1条：“土地增值税以纳税人最基本的会计项目或会计对象为单位计算房地产成本核算，会计项目或会计对象是指房地产主管部门批准的开发项目。原则上，土地增值税根据纳税人开发的房地产的不同类别分别清算。确定土地增值税的增值税率，确定免税对象，然后在不同类型的房地产之间分配相关成本，并分别清算应付款项。
第七，充分利用附加扣除政策
《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和，加减20％。为计划间接成本收取
土地增值税减免额是计划时应注意的一点。开发间接成本是指直接组织和管理开发项目所产生的成本，包括工资，员工福利，折旧，维修，办公费用，公用事业，劳动保护费以及旋转房屋的摊销等。实施细则规定了间接开发费用开发用地，新房及配套设施的费用，应全部计入扣除额，在计算土地增值税时予以有效扣除。同时，该政策还规定，这些房地产公司可享受20％的额外抵扣。由于这些行不是很清楚，因此在会计时很容易将此费用的一部分包括在管理费用或销售费用中。土地增值税实施细则规定，管理费和销售费用在土地使用权支付的款额和开发用地，新房及配套设施（或财务费用，销售费用，管理费用包含在土地使用权中（扣除额应在已付金额与开发用地，新建房屋及配套设施之和的10％之内计算）。如果行政费用和销售费用之和超过此限制，则在计算土地增值税时不能全额扣除吴凌的行政费用和销售费用的开发间接费用，而应多缴纳土地增值税。 。如果将这些成本正确地分类为开发间接成本，则不仅可以将它们全部扣除，而且还可以享受20％的扣除。因此，企业应谨慎收取开发间接费用，并充分利用税收政策。
八。特殊扣除项目的规定
《土地增值税暂行条例》的实施细则规定：“如果可以根据房地产项目的转让来计算财务费用的利息支出，并由金融机构提供，则可以扣除，但最高可以扣除。不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在本条第（1）款和第（2）款计算的总金额的5％以内扣除。无法根据房地产项目的转让计算利息费用或无法计算利息费用的情况如果提供了金融机构证明，则房地产开发费用应在本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％以内扣除。
在实际操作中，通过上述两种方法计算的“房地产开发费用”不可避免地会有所不同。因为第一种方法允许“可扣除”的利息，第二种方法“总计” 5％（即，由于包括利息费用而导致的增加）不一定相等。如果企业打算纳税，则有必要将这两个层次进行比较，并选择与扣除利息较高的层次相对应的方法作为企业的最终选择。如果允许“原样”支付利息费用较高，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，所有费用应扣除“总计”的10％。
企业确定是否提供金融机构证书的关键是，可抵扣利息费用占税法规定的开发成本的比例。如果超过5％，则提供证书更为有利。如果不超过5％，则不提供证明更为有利。据此，如果企业主要依靠债务融资，而利息支出占很大比例，则应提供金融机构贷款证明，并将利息支出计入房地产开发支出。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
九，选择有利的土地成本分配方法
国税发[2009]第31条第30条企业的下列成本应按照以下方法分配：土地成本，通常根据占用面积的方法分配。如果确实有必要结合其他分配方法，应征得税务机关的同意。如果同时将土地开发与房地产开发联系起来，那就是一次性获得土地用于房地产开发的情况。土地开发成本可以在征得税务机关批准后根据土地的总体预算进行分配，并在土地总体开发完成后进行调整。
示例：×上都开发区的土地面积为136,500平方米（第一阶段为88,600平方米，第二阶段为47,900平方米）。分配计算方法可以选择如下：
A.根据减少的面积和第一期的费用计算摊销的单位土地成本（剩余金额摊销）
（1254.9万元-991.40万元）/ 47,900平方米= 550.10元/平方米
B.根据实际面积分别计算摊销的单位土地成本（平均摊销）
1254.9万元/136.500平方米* 47,900平方米= 919.34元/平方米
C.两种计算土地出让金分配方法之间的单位土地成本之差：
364.24元（550.10元/平方米-919.34元/平方米）
上述根据土地占用方法计算摊销单位土地成本的方法应征得主管税务机关的同意。
以上是土地增值税的税收筹划的几种常见方法。在实际操作中，纳税人应分析具体问题，灵活运用税收政策。前提是在合理和不违反条件的情况下合理节省税款并减轻税收负担，以降低税收风险，并找到不违反税法的计划空间。增加税后利润以最大化企业价值。简而言之，房地产企业可以通过多种方式进行税收筹划，但它们都必须合法，可操作并为企业带来实际利益。