个人税，增值税，企业所得税，房地产税，契税，这七个常识会计师应该知道
1.在个人所得税的特殊附加扣除中，技术人员的继续专业教育和专业技术人员的继续专业教育的具体范围是什么？
对技术人员和专业技术人员的继续教育，请参阅人力资源和社会保障部发布的《国家职业资格目录》（人力资源和社会保障部[2017] 68号），并向税务机关咨询详细信息。。
2.小规模纳税人转让房地产时，可以享受小微企业免征增值税的优惠吗？
根据《关于小规模纳税人增值税免征政策征收与管理有关问题的公告》：小规模纳税人开展了增值税应税销售活动，月销售总额在10万元以上，但扣除当前期间售出不超过十万元的商品，劳务，服务和无形资产，免征增值税。
3.小型企业享受企业所得税减免的条件是什么？
根据《财政部和国家税务总局关于实施小微企业减免税政策的通知》，小微利企业在中国从事非限制和禁止行业。并同时满足年度应纳税所得额不超过具有三个条件的企业：人民币300万元，员工不超过300人，总资产不超过人民币5,000万元。
4.农民在出租承包土地时是否享受增值税豁免？
根据《财政部和国家税务总局关于建设改革和其他业务改革试点政策的通知》第4条，纳税人将通过分包，租赁，交换，转让和持有股票。生产者用于农业生产，免征增值税。因此，农民将承包土地出租给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
5.企业以什么价格给客户个人礼物？
根据《财政部和国家税务总局关于企业促销和展览业礼品有关的个人所得税问题的通知》：如果公司的礼品是自产产品（服务），根据产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税收入；对于在境外购买的商品（服务），个人的应税收入是根据商品（服务）的实际购买价格确定的。具体咨询税务机关。
6.出租物业免收租金。如何缴纳财产税？
根据《财政部和国家税务总局关于安置残疾人就业单位城市土地使用税政策的通知》，如果房地产租赁是由两个人签订的，当事人有免租期，免租期财产所有人根据财产的原始价值缴纳财产税。
7.个人在购买房屋时如何缴纳契税？
根据“关于调整房地产交易中契税优惠政策的通知”，关于契税政策：1.个人购买家庭住房（家庭成员包括购买者，配偶和未成年人）孩子，下同）面积在90平方米以下的，按1％的税率征收契税；面积超过90平方米的，按1.5％的税率征收契税；对于90平方米及以下的区域，按1％的税率征收契税;面积在90平方米及以上的，按2％的税率征收契税。为家庭提供的第二套住房是指已经拥有房屋的家庭，以及该家庭购买的第二套住房。具体咨询税务机关。
全面推进“改改增业”试点半个月，“减税减负”的作用不断发酵。记者的调查发现，就二手房交易而言，这项改革减少了交易中涉及的许多税金。实际的税收地点和程序没有改变，使买卖双方更容易纳税；同时，二手房交易增值税发票的签发没有延误，只要缴纳并批准了税款，就可以当场获得。
房地产交易发生了什么变化？
中国“企业对企业”税制改革的初步试点改革可以追溯到2011年。经过5年多的实践，自今年5月以来已全面实施，而“企业税制”则于2011年全面实施。已经正式退出历史舞台。
“对于二手房交易，当前的动态是营业税和契税。增值税改革政策实施后，将反映为增值税和契税。与其他税相比，这是最大的税收之一增值税好处是它是一种超值税。一般来说，此税是根据不含税的价格计算的。阎跃进向记者解释说，防止双重征税和减轻税收负担是政府目前的税费改革。要点。
值得注意的是，营业税是一种价格内税，也就是说，过去一百万元的价格是含税价格；增值税是价外税，是根据不含税的价格征收的，因此必须除以（1 + 5％）计算不含税的价格，然后计算并支付增值税。
随着税制的变化，非一线城市的原始优惠营业税政策仍可以转化为增值税征收过程。
根据2月17日的财政部关于调整房地产交易契税和营业税优惠政策的通知，除北京，上海，广州和深圳这四个四线城市外，个人购买住房不足2年并出售给外界的比例为5％增值税率已全额缴纳增值税；个人购房超过2年（含2年）的，免征增值税。
减少的税收优惠，例如二手房交易的契税和个人税
“业务改革的增加对普通个人购买和出售二手房的意愿影响不大，总的税收负担只会减少而不会增加。”阎跃进说，对于二手房交易，目前的动态是营业税和契税。增值税改革政策实施后，将在增值税和契税中反映出来。
阎跃进的分析说，如果房屋已经交易了两年，则没有考虑144平方米以上的非普通房屋的类型和豁免。对于营业税，计算方法通常为购房总价差* 5％。因此，如果以目前全国房价年均增长率7％的百分率来计算，这样的100万元房价，两年内房价约为114万元，则买卖价差为14万元。这时的营业税为14 * 5％，即7万元。如果按增值税计算，则为14 /（1 + 5％）* 5％，即67万元。
“如果这是一间普通房屋，交易了不到两年，将全额征收。”北京联嘉房地产中介人告诉记者，在业务改革和扩大经营之前，二手房交易的营业税是根据网上签约价格征收的*5％；更改为增值税的计算方法后，当前的净签名价格除以1.05，然后乘以5％。以净价为100万元的房屋为例，可少交2400元的税款。
“相应地，尽管5％的税率不变，但应纳税所得额将减少，扣除税，个人所得税和其他交易环节将减少。”严跃进指出。
在谈到契税的变化时，严跃进举了一个例子来说明，目前全国100万元的房屋面积基本上在90-144平方米的范围内，契据税款按1.5％计算。15000元;但根据目前的新政策，100 /（1 + 5％）* 1.5％为14,000元。
“尽管法律规定，增值税和个人所得税的纳税人是二手房交易的卖方，而购房契税是根据北京市场的实际情况征收的，这部分税负必须转嫁给买家。 “房地产经纪人链告诉记者。
实际上，无论是从先前的计算还是从实际情况来看，在业务改革后，纳税人的个人住房业务的总体税收负担都已减少。
根据北京市地方税务局的统计数据，在5月1日实施营地改革的第一天，北京市18个区（支）局试点了第二个二手房交易，并为二手房交易开具了85张增值税发票。税费收入638.55万元，比改革前税费负担和业务改革前增加税费减少160,300元，降幅2.45％。平均单笔营业税负担减少了1,885.88元。
立即开具发票税务部门流程不变
房地产行业的业务改革实施后，除了担心税收负担外，普通购房者也非常担心纳税地点和二手房买卖程序是否有所变化，手房子。
不仅如此，根据国家税务总局最近发布的《关于澄清应当在试点中增加某些征收和管理问题的公告》，很明显，个人应该转移房屋，并且在2016年4月30日之前，2016年5月1日之前签订了转让合同今后，产权变动应加收增值税，不征收营业税。
严跃进认为，尽管政府对后续二手房交易的税收地点和程序没有明确的规定，但总的方向是在降低成本的同时简化计算方法。人们对此事的担忧可能是降低。
此外，当记者最近要求提供餐费发票时，餐厅工作人员被告知，由于实施了营地改革，餐厅的新发票需要在5月下旬发布。然后，对于二手房交易，增值税可以及时开具发票吗？
增值税改革试点改革即将启动，各种相关政策将得到深入实施。昨天，财政部和国家税务总局联合发布文件，明确了改革后房地产交易和租赁业其他相关税种的计税方法，为进一步平滑衔接和过度改革铺平了道路。改革后的市场。业内人士表示，通过出台配套政策，将改善二手房交易中个人税与营业税交纳重叠的问题，改变个人税的计税方法可能直接导致税法改革。纳税额略有减少。
优化税制，避免双重征税
对二手房交易涉及的某些税项重复征税受到批评。根据《关于企业改制后的契税，房地产税，土地增值税，个人所得税计算基础的通知》（以下简称《通知》），应纳税所得额个人转让房屋的收入不包括增值税，个人在购房时支付价格中包含的增值税将包含在房屋财产的原始价值中。计算转让收入时可抵扣的税款不包括为转让而支付的增值税。
“税制改革之前”，卖方在转让二手房时应缴纳的营业税已包含在价格中，也就是说，已包含在转让价格中，并且与卖方的税基重叠个人应缴纳的所得税。”总局行业内部人士告诉《北京商报》记者，“税制改革”后，增值税是一种超值税，新法规的出台进一步明确了卖方的个人所得税基础不包括增值税和增值税。将乘以房屋的原始价格。有助于避免双重征税和简化税制的税率，也对纳税人减税有好处。
而且，购房所支付的价格包含增值税的声明将包含在房屋财产的原始价值中。上面的人解释说，以一栋价值100万元的房子为例，买主支付了100万元，并支付了5元。房屋的价值中包括10,000元的增值税。如果买主以200万元的价格再次转让房屋，则增加值为200万元减去105万元，即95万元。
但是，应该指出的是，中国仍处于“税制改革”的过渡时期，个人所得税税率在不久的将来仍可能会发生变化。中国法学会财税法研究所所长刘建文认为，未来政府对二手房市场的态度将直接决定该税率的变化率。 。 “为了实现平稳过渡，将尽快出台全面的增值税法。当务之急。 ”
二手房交易不增加税收
最近，国家税务总局副局长王康明确表示，“税制改革”后，个人二手房交易将保持5％的税率不变。在二手房增值税方面，新的税收制度规定，对于未满两年的房屋，增值税为售价的5％；对于超过两年的房屋，免征增值税（一线城市除外）。对于一线城市，两年内（含五年）以内的房屋增值部分应缴纳5％的增值税，五年以上的房屋可免征增值税。
维业集团副总裁胡锦辉说，现阶段，房地产业的“改税增税”税率基本延续了以前的规定。主要目的是稳定市场预期。受此困扰，现在很明显，二手房交易的增值税和原始营业税在税率，征收期限和范围方面没有太大变化。 ”
但是，税率似乎没有变化，但是由于营业税和增值税的计算方法不同，“税制改革”后实际上可以减轻纳税人的负担。 ”。以100万元的房屋为例，过去征收5％的营业税时，其税费计算公式为100万元×5％，即需要5万元的营业税。被支付。变更增值税后的税率虽然仍为5％，但由于增值税是超值税，因此税基为100万元/（1 + 5％），即实际952,000元的增值税为47600元的5％。元，减税2400元。
没有明显的市场波动
随着房地产行业的业务改革已完全倒计时，市场真的如人们所愿移动吗？中原房地产有限公司首席分析师张大为和其他人使用了类似的词语，例如“稳定”。描述这项改革对房地产市场的影响。“如何声明或如何声明，填写什么表格以及在哪里进行填写，一切基本保持不变。”王康说。因此，无论是租房还是买房，税收制度转换的影响都可以忽略。
张大为进一步解释说，“税制改革”是中国总体财税改革的一部分。从长远来看，这是一项旨在平稳降低交易税成本的调整，与当前房地产市场的监管关系不大。“"业务改革和增加"的本义是优化税收结构，避免双重征税。总体而言，这对市场仍然具有积极意义。”
值得注意的是，根据“业务改革与增加”的相关规定，今年5月1日以后购置并以会计制度中的固定资产或购置中的在建房地产计入的进项税5月1日之后自取得之日起两年内，应从销项税中扣除。财政部副部长史耀斌也明确表示，虽然新增的房地产可以作为进项税额抵免，但是如果生产经营不利，企业将不会大量购买房地产。为了扣除的目的。
商业改革的税率调整清单
增值税一般纳税人有形动产租赁服务17％
运输，邮政，基础电信，建筑，房地产租赁服务，房地产销售，土地使用权转让11％
增值电信服务，金融服务（有形动产租赁除外）6％
财政部和国家税务总局规定的应税行为0
服务，生活服务，无形资产销售中的现代服务
增值税小额纳税人应税服务的3％或5％
（房地产开发公司出售自行开发的房地产项目）
本期提示
为了整合房地产登记责任，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人的合法权益，国家制定并颁布了《登记条例》。根据《中华人民共和国法律》和其他法律。所谓房地产登记，是指房地产登记机构依法在房地产登记簿中记录房地产所有权和其他法律事项的行为。从加强税收征管，促进纳税人纳税的角度出发，本期结合《财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改值试点的通知》的有关规定。增值税》（财税[2016] 36号）等文件。谈房地产登记前后的涉税事项，供纳税人参考。
相关事项
“税收证明优先”-税收紧随其后，注册紧随其后。就城乡居民购房，买卖税，涉及契税，增值税，城市维护建设税，教育附加费，土地增值税，印花税，个人所得税和其他税种。尽管各种税制的税制要素（如纳税人和纳税计算依据）不同，但税收征收和管理所基于的基本信息大致相同。因此，多年来，税务部门根据房地产税收综合管理的总体目标和要求，探索了利用契税管理先纳税后再申请产权证书（简称产权证书）的做法。以“税收优先证书”为起点。依靠数据的比较，以部门之间的合作和环节的控制为目的，优化服务，促进纳税人的目的，不断提高房地产行业各类税收之间的有机联系，提高征收质量和效率。管理水平不断提高。
出售房地产土地税“双代”。《国家税务总局关于代表国家税务总局委托地方税务局代收税收和开具增值税发票的通知》（税总函[2016] 145号）明确规定，为顺利推进业务改革并增加税收收入，方便纳税人纳税。自2016年5月1日起，地方税务局将暂定办理其他纳税人购置的房地产增值税的纳税申报受理，评估价格评估，税收征收，税收优惠备案和发票代理业务。并由当地税务局出租房地产。相关事项。地方税务局负责仓库的收集和退货，使用地方税务局的税单，并负责收入对账，会计和报告。这样，营业改革后，对其他纳税人购置的房地产销售以及其他人的房地产租赁的收税，开具增值税发票的工作大大增加了纳税人的负担。这样，在地方税收窗口中，大多数城乡居民区可以一次处理与房地产转让有关的所有事务，从而消除了纳税人“两端运行”的需要，这既方便又快捷。纳税人放行各种税款后，应当办理房地产权证登记手续，并分别取得具有相应税收抵免凭证的房地产权证。
证书收集-印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，不动产印花税应按照“权利和许可”的规定缴纳印花税，每张五元。
注意事项
盖有“个人免费礼物”的印章，以注册礼物财产的转移。根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人免费礼物房地产交易税收管理的通知》（国税发〔2006〕144号），对被征收人征收全额契税。个人不动产赠予行为，应缴纳契税。在征收印花税的情况下，纳税人必须提交经税务机关审查并签署的“个人免费赠予房地产登记表”。税务机关（或其他收税机关）应在纳税人的契税和印花税缴纳凭证上加盖“个人小费”。“礼物”印章，在“个人免费礼物房地产登记表”上签名并保存。税务机关应积极与房屋管理部门沟通协调，努力使房屋管理部门办理已盖有《个人免费礼品》印花税票的个人和没有贴有“免费礼品”印花税票的个人的赠与财产转让登记。持有“个人免费礼物”邮票契税带有纳税凭证的个人不得办理优级产权转让的登记手续。
下一个技巧
-婚姻登记信息的共享和共建，简化管理，减少税收，减少税费。欢迎继续阅读。
附件：税务清算
1.财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知（略）
发行文本号：财税[2016] 36号发行日期：2016-03-23有效性：全文有效
相关内容：省略。
2.财政部和国家发改委关于房地产登记费相关政策问题的通知
发行文本编号：财税[2016] 79号发行日期：2016-07-12有效期：全文有效
国家税务总局关于加强房地产交易和房地产免费赠予个人税收管理的通知
发行编号：国税发[2006] 144号发行日期：2006-09-14有效期：条款和条件已到期
注：根据《国家税务总局关于发布现行有效税收法规文件目录的公告》（国家税务总局公告2010年第26号），第17次董事会议于12月7日举行。 ，2010审议后，该文件有效。根据国家税务总局发布的《关于废止全文废止和某些条款无效的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）。 2011年4月，第2条（2）“被承让人无偿取得设保人捐赠的不动产，并重新转让时，在缴纳个人所得税时，应当从财产转让中扣除所得。以及在捐赠和住房转让中支付的相关合理费用余额为应纳税所得额，个人所得税以适用的20％税率计算和支付。根据国家税务总局关于简化个人免征房地产和土地使用权免征营业税程序的公告（国家税务总局公告2015年第50号），在其他情况下的遗产，受赠人应提交财产所有人的“礼物证书”和受赠人的“接受礼物证书”，或由双方共同处理的“礼物合同证书”，将从2015年7月1日起同时废止。根据国家税务总局关于进一步简化和规范免税赠予房地产的营业税和个人所得税免税的规定的通知（国家税务总局公告2015年第75号）自2015年11月10日起同时废止了《个人房地产营业税补偿税管理问题》。
3.《中华人民共和国印花税暂行条例》（略）
发行号：1988年第11号国务院令发行日期：1988-08-06有效期：条款的修改
注：根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（国务院令2011年第588号），《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》中华人民共和国”在第14条中进行了修改《中华人民共和国税收征管法》。
第2条以下证书为应税证书：
4。权利和许可；
...
考虑到文章的篇幅，本文将重点关注房地产开发项目预售后产生的增值税，附加费，土地增值税，企业所得税和印花税的有关规定和计算方法。
一，增值税
（1）纳税人和计量方法
根据《国务院关于废止《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定》制定的《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）。 《中华人民共和国营业税法》并于2017年11月19日修订了《中华人民共和国增值税》《暂行条例》决定第二修正案《增值税暂行条例》规定，增值税纳税人是在中华人民共和国境内销售的商品，服务，无形资产，房地产和进口商品的单位和销售者。中国，或进行加工，维修和服务。个人出售房地产的增值税率为11％。
我们知道，纳税人分为普通纳税人和小规模纳税人。本文仅从房地产开发企业作为一般纳税人的角度进行分析和计算，并采用一般税收计算方法。
《增值税暂行条例》规定，纳税人出售房地产应缴纳的税款应为扣除当期进项税后的当期销项税额。
应税金额计算公式：应税金额=当期销项税额-当期进项税额
那么，房地产开发公司的增值税是否根据上述公式计算？它有自己的特殊性吗？
1.计算应纳税额
首先，国家税务总局关于发布《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（以下简称“暂行办法”）措施”）（国家税务总局公告2016年第18号）是《公告》第四条关于房地产开发企业销售自建房地产项目征收增值税的具体规定，《房地产开发企业普通纳税人应当出售其自建房地产项目》。使用一般的税收计算方法，总价和标价支出，是扣除与当期房地产项目销售相对应的地价后的余额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全价和超出价格的费用-本期允许扣除的土地价格）÷（1 + 11％）。
在计算公式中，仅允许扣除当前土地价格，而不允许其他成本（例如房地产开发成本）。允许扣除的当前土地价格=（当前出售的房地产项目建筑面积÷房地产项目可供出售的建筑面积）×已付土地价格。对于建筑面积，国家税务总局《关于土地增值税缴纳时间和其他增值税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：房地产项目”和“可用房地产项目”``销售用房面积""是指除地下停车位的楼面面积以外，占建筑面积比以上的楼面面积。
此外，《暂行办法》规定，在计算销售总额和财务部门监督出具的财务票据时，应从总价和高价支出中扣除土地价格（印刷品）取得省级以上（含省级）的证明。该规定的隐含含义是，扣除的土地价格只能提供省级财政法案的土地出让金。但是，由于在业务改革之后引入了许多新文件，因此对该规定进行了部分修订。《关于教育辅助服务及其他服务业增值税政策的通知》（财税[2016] 140号）规定，房地产开发企业一般纳税人出售所开发的房地产项目（采用简化税法的房地产老项目除外）。税额计算方法）。在计算销售时，也可以扣除土地上支付给其他单位或个人的拆迁补偿费。纳税人依照上述规定扣除拆迁补偿费时，应当提供拆迁协议，双方付款，取得拆迁补偿费证明等能够证明拆迁补偿费真实性的材料。因此，允许的销售抵扣不仅是可以提供省级财政账单的土地出让金，而且如果拆迁补偿费满足材料要求也可以抵扣。
应税金额=销项税额-进项税额
销项税=（当期可扣除的全价和价外支出-地价）÷（1 + 11％）×11％，进项税是列明的增值税增值税专用发票。
为了简化区分，简要介绍了简单的税额计算方法。如果一般纳税人采用简单的税额计算方法出售自行开发的房地产旧项目，则以总价和超额支出作为销售额，不予扣除。对于土地价格，根据当期销售额和5％的征收率计算当期应纳税额。
销售额=全价和超出价格的费用÷（1 + 5％）（{}}应税金额=销售额×5％
2.纳税义务的时间和付款方式
（1）出售不动产所应缴纳的增值税义务的时间发生重大变化
根据《试行增值税营业税变更实施办法》第45条，增值税纳税义务发生在纳税人采取应税行为并收取销售收入或获取证据的当日。销售收益；如果已开具发票，则为开具发票的日期。销售所得款项是指纳税人在出售服务，无形资产，房地产或完工后所收到的款项。
因此，根据上述规定，在房地产开发企业的预售系统下收到预付款的日期不是房地产开发企业的应纳税额出售房地产的时间，
以前，《营业税暂行条例实施细则》规定，收取不动产销售预收款的应纳税额发生在收到预收款之日。可以看出，出售不动产的增值税义务发生的时间与营业税义务发生的时间相比，政策发生了重大变化。
之所以要更改出售房地产增值税义务的时间，主要是因为房地产开发企业采用了预售系统。收到预付款时，尚未获得大部分进项税。有必要全额计提11％的销项税。输入和输出不匹配的“不匹配”可能发生，导致房地产开发公司一方面要缴纳大量税款，另一方面要缴纳大量税收抵免。不扣除。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》改变了不动产买卖应纳税义务发生的时间，并将预付款日期定为接收日。不再发生不动产销售应纳税义务的发生时间。同时，为了确保财政收入的平衡存储，还制定了支持预收3％预付款的支持政策。
正是由于房地产开发企业的特殊预售系统，才规定了房地产开发企业的增值税预缴方法。
（2）增值税预付款
预先出售自行开发的房地产项目的一般纳税人，在收到预付款后应按3％的比例预付增值税。
预付款项的计算公式如下：预付款项=预付款÷（1 +适用的税率或征收率）×3％
使用一般税款计算方法时，税款适用的税率为11％；如果使用简单税率计算方法，则税率以5％的税率计算。
一般纳税人应在收到预付款后的当月的纳税报告期内，向国家税务主管部门预先支付税款。
（3）发生纳税义务时，预付款和增值税的计算方式不同
值得注意的是，由于税收义务发生的时间规定，房地产开发企业在税收义务发生时对预付增值税和增值税支付的计算方法不同。以下是一个简单的情况。
例如，一家房地产开发企业是一般纳税人，在销售中使用一般税法计算，税率为11％，预收率为3％。
该公司2016年8月尚未完成的房地产项目的预售收入为1110万元人民币，已完成房地产项目的销售收入和资金收入为2220万元人民币。本月有200万进项税抵免额。
预售收入应按规定预缴增值税= 1110 /（1 + 11％）* 3％= 30（万元）。由于预售收入尚未产生税收义务，因此该月不能结转营业税。
只有在房地产项目承担纳税义务之后，才能扣除当月的进项税额。
已完成项目的收入应申报增值税：销项税= 2220 /（1 + 11％）* 11％= 220（万元）。可抵扣的进项税额为200万元，应交增值税额= 220-200 = 20（万元）。
2016年9月报告期支付的增值税为30 + 20 = 500,000元。
从这种情况可以看出，房地产开发企业在收到预付款时预先支付了增值税，并在产生销售收入的营业税时计算了销售税的税额减去进项税额。 。
3.增值税附加费
（1）城市维护建设税
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011年修订）》第2条规定，消费税，增值税和营业税的缴纳（营业税已废止）
的单位和个人是城市维护建设税的纳税人，应当按照规定缴纳城市维护建设税。
城市维护和建设的税率如下：纳税人所在地位于市区，税率为7％；纳税人所在地是县，镇的，税率为5％；如果纳税人的所在地不在城市，县或镇，税率为1％。
（2）教育附加费
“关于征收教育附加费的暂行规定（2011年修订）”教育附加费是根据单位和个人实际缴纳的增值税，营业税（已废除）和消费税的金额确定的。教育附加费税率为3％，与增值税，营业税和消费税同时缴纳。
（3）本地教育补充
《关于统一地方教育附加政策的有关问题的通知》（财综[2010] 98号）。2％的增值税和消费税。在该规定中，地方教育附加征收标准统一调整为2％。
以上增值税附加费是与增值税同时支付的。在前一个案例中，支付的增值税为人民币500,000元。一家房地产开发公司位于市区，其税率为7％。那么，增值税的额外金额为：500,000×7％+ 500,000×3％+50万×2％= 6万元
以上是房地产开发企业的增值税以及其他计量和付款方式。除增值税外，房地产开发企业还有很重要的税种，即土地增值税。
2.土地增值税
（1）纳税人
《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011年修订）》第2条规定，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物和附属物的单位和个人，以及获得收入是纳税人应当按照规定缴纳土地增值税。
根据以上规定，我们可以看到，仅在转让国有土地使用权时才应缴纳土地增值税，而对集体土地使用权和一级市场的转让不征收土地增值税。征地。
（两种）测量方法
土地增值税的计算方法是：土地增值税额=增值税额*税率扣除额*快速计算扣除系数
根据上述公式，我们需要确定增加值和扣除额。增值与收入和扣除额有关。增值=扣除收入。因此，在计算之前，我们必须确定转移收入和扣除额。
1.收入的确定
（1）正常销售情况
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），关于土地增值税清算中的收入确认问题。
清算土地增值税时，如果已开具商品房销售发票，则根据发票中的金额确认收入；如果未开具发票或未开具发票，则由交易双方签署的销售合同中包含的销售公司金额和其他收入确认为收入。
《关于增值税改革后契税，房地产税，土地增值税，个人所得税的通知》（财税[2016] 43号）规定，土地增值税
纳税人从房地产转让中获得的收入不包括增值税收入。对于采用一般增值税方式的纳税人，转让房地产产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税。
（2）确定间接销售和自用房地产的收入
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规定〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，房地产开发企业将开发产品用于员工福利，报酬，外部投资，分配给股东或发生所有权转移时，投资者，债务清算，以其他单位和个人为交换资产的非货币性资产等应视为房地产销售，其收入应按以下方法和顺序确认：1。公司在同一地区和同一年的销售额确定类似房地产的平均价格； 2.由主管税务机关参照当地当年和类似房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不会征收土地增值税，也不会收入将包括在税收结算中。费用和支出。
（3）细分收入
《国家税务总局关于解决土地增值税有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税以房地产为单位结算。国家有关部门批准的开发项目。项目分阶段清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，必须分阶段确定总销售收入，然后进行分类。
（4）费用的确定
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号）规定，县级以上人民政府的房地产开发企业需收取如果这些费用是从购买者那里收取的，则可以作为房地产转让的收入征税；如果费用未包含在房价中，则将其单独包含在价格中。所收款项不得用作房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不得将其作为额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）。代表企业，由有关部门，单位和企业代收开发产品价格中包含的或者企业发行的各种资金，支出，补充等，应当按照规定确认为销售收入；开发产品价格中未包含的，企业外其他征收部门和单位发行的价格发票可以作为收款和付款方式进行管理。
2，扣除额
基于上表，我们现在将解释每种扣除应注意的事项：
（1）支付土地使用权的金额
为取得土地使用权而支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的相关费用。
国税函〔2010〕220号规定，房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的契税，应视为“按照国家统一规定缴纳的有关费用”。在“获得土地使用权的款项”中扣除“。
（2）土地开发，新房和辅助设施的成本
开发土地，新建房屋和辅助设施的成本是指纳税人的房地产开发项目产生的实际成本，包括征地和拆迁补偿费，前期工程费用，建筑安装工程费用，基础设施费用和公共设施。设施成本，开发费用。
征地和拆迁补偿费，包括征地费，耕地占用税，劳务安置费以及与拆除地上和地下附属物的补偿有关的净支出以及安置房屋的支出。
拆迁补偿
根据《国家税务总局关于土地增值税征收有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，不同的安置方式，
的详细信息如下：
如果房地产企业为该项目建造房地产移民家庭，则根据《国家税务总局关于土地增值税管理有关问题的通知》，将移民安置房屋视为销售对象。 《房地产开发企业清算》（国税发[2006]第187号）第3条第1款规定了收入确认，同时也将其确认为房地产开发项目的拆迁补偿。房地产开发企业支付给拆迁户的差价补偿，计入拆迁补偿费；拆迁户支付给房地产开发企业的差价补偿，应当从项目拆迁补偿中扣除。
开发企业采用异地安置，异地安置的房屋是自行开发建造的。房屋价值按照国税发[2006] 187号第三条第一款的规定计算，并计入本项目。拆迁补偿费；如果购买了在其他地方安置的房屋，则实际房屋购买支出包括在拆迁补偿费中。
在进行货币安置和拆迁的情况下，房地产开发企业应包括具有有效证件的拆迁补偿费。
b扣除初步工程成本，建筑和安装成本，基础设施成本以及开发间接费用
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号），第四条第一款规定：扣除房地产开发成本必须提供有效的凭证；如果无法提供合法有效的凭单，则不得扣除。但是，考虑到房地产行业的实际情况，可以核实并扣除上述费用。因此，《通知》第四条第二款规定，房地产开发企业办理土地增值税所涉及的前期工程费，建设安装工程费，基础设施费和发展间接费用等文件或材料。结算不符合清算要求或为假。地方税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门发布的建设安全成本定额数据，结合房屋结构，用途，选址等因素，核实上述四个发展造价单位面积标准并计算。相应地扣除。
改革后，为扣除建筑和安装成本制定了新规定，要求纳税人接受从建筑和安装服务获得的增值税发票，并在发票的备注栏中注明发票名称。进行施工服务的县（市，区）。项目名称，否则不能包含在土地增值税减免项目的金额中。具体规定可参见《国家税务总局关于增值税改革后部分土地增值税征收管理规定的公告》和《国家税务总局关于建设发票确认问题的公告》（2016年第70号）。增值税改革后的安装和安装工程费用。
c公共设施
国税发[2006] 187号规定，房地产开发企业开发建设的居民委员会，派出所房屋，会所，停车场（房屋），物业管理场所，变电站，供热站，自来水厂及配套配套清算项目运动场馆，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮电等公共设施应按照以下原则处理：
1.产权归所有人所有后，可以扣除其成本和费用；
2.如果费用和支出在完成后移交给政府或公共事业单位以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
3.如果转让完成后支付，则应计算收入，并应扣除费用和支出。
d装修费用
对于许多房地产开发公司而言，出售精装房屋既可以提高公司的品牌知名度，又可以进行税收筹划。实际上，一些地方税务机关对毛坯房的成本有最高的限制，但对装饰精美的商品房没有任何限制。根据国税发〔2006〕187号的规定，房地产开发公司销售翻新房屋。装饰费用可计入房地产开发成本。当使用精美的装饰时，我们必须注意相应的比例，因为其中不包括某些费用（例如活动床等）。另外，由于当前的房地产开发状况，许多地方都限制了价格规定，这导致许多房地产开发公司通过签订销售合同和精装修合同来分解销售收入。存在一定的冲突，如何解决这个问题需要进一步的研究和讨论。
（3）土地开发，新房和辅助设施的费用（三项费用）
《国家税务总局关于解决土地增值税问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，扣除房地产开发费用的方法如下：1房地产开发成本2
在结算土地增值税期间，应调整已计入房地产开发成本的利息支出，以筹措费用来计算扣除额。
（4）与土地转让有关的税
《土地增值税暂行条例》实施细则规定，与房地产转让有关的税款，是指营业税，城市维护建设税和房地产转让时缴纳的印花税。转让房地产而支付的教育附加费也可以作为税款扣除。
以上税项中的营业税已由增值税所代替，并且是因为“国家税务总局发布了《营业税改革后土地增值税某些征收和管理规定》的公告”（国家税务总局2016年第70号税务公告），加价后，土地增值税的计算扣除额不包括增值税，其印花税按照《财政部国家税务总局公告》的规定执行。关于土地增值税的若干具体问题”（1995）第48号）规定将管理费用包括在内。因此，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只剩下城市维护建设税。正如国家税务总局在2016年第70号通知中所宣布的那样，进行业务改革后，可以根据清算项目的实际计算，扣除房地产开发企业缴纳的城市维护建设税和教育附加费。无法按照清算项目准确计量的，按照清算项目预缴增值税时实际支付的城市建设税和教育费附加扣除额。财会[2016] 22号，在将营业税改为增值税的综合尝试后，将“营业税及附加”科目名称调整为“税收及附加”科目。该帐户计算营业税中的消费税，城市维护建设税和资源税。教育附加费和相关税种，例如财产税，土地使用税，车辆和船只使用税，印花税；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。因此，它不能按照旧法规来确定。因此，本节中允许的可抵扣税款是城市维护建设税和教育附加费。
（5）额外扣除
从事房地产开发的纳税人除获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和之外，还可以扣除20％，即：超额扣除=（1 + 2）×20％（请参阅（如上表所述）
以上五个部分是土地增值税的扣除项目。可以确定销售收入和扣除项目的，可以按照土地增值税的计算公式进行计算。那么税率是如何设定的呢？
3.税率
我们知道，土地增值税是四级上级累进税率，即：
根据上表，我们可以看到，增加值与扣除项目的金额之比的差异导致适用不同的税率，即，保险费越高，金额越大土地增值税。因此，如果一家房地产开发公司希望减少确定收入后，应当以合理的方式增加土地增值税额，并减少该比例。
对于土地增值税，建造普通住宅有优惠税率。 《土地增值税暂行条例》第八条规定：“建设普通标准住房出售，其增值税增值不超过扣除的项目金额的百分之二十的纳税人。征收土地增值税。 ”也就是说，当增值税超过20％时，将征收土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，如果增值税额超过扣除额之和20％，应全部收取增值税额。按规定计税。
但是，如果纳税人同时建造普通房屋和其他房地产开发项目（例如高档公寓，别墅等），则应分别计算增值额，否则他们将无法享受上述费用。税收优惠。
为了充分理解上述计算方法，我们将以一个小例子来说明它：
某房地产开发企业的开发项目A，房地产销售收入为7000万元，土地使用权出让金为500万元，房地产开发成本为1500万元，可扣除房地产开发费500万元，转让房地产税为80万元。
根据上述情况，我们可以得出结论，扣除额为：
500 + 1500 + 500 + 80 +（500 + 1500）×20％= 2980万元（（））增加值=扣除收入= 7000-2980 = 4020（（））增加值/扣除额= 4020/2980 = 134％
根据增加值的134％对扣除项的比率（大于100％-200％），要使用的税率为50％，快速计算的扣除系数为15％。
应付土地增值税：4020×50％-2980×15％= 1563（万元）。
4.付款方式
（1）预先收税和计税依据
《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定，纳税人在项目完成和结算之前从房地产转让中获得的收入不能用来计算应缴的土地增值税出于成本确定或其他原因土地增值税可以预先征收，在项目全部建成结算后才能进行清算。具体办法由省，自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。
根据以上介绍的相关内容，我们知道土地增值税的应税收入不包括增值税。那么，是否应从预收增值税中扣除土地增值税预收的计税依据呢？
根据《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），为纳税人提供便利，简化了土地增值税税前为了进行计算，如果房地产开发企业提前出售其自己开发的房地产项目，则可以如下计算：
土地增值税的预收基础：土地增值税的预收基础=预收款项-应付的增值税。
（2）清算
土地增值税的清算以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位。对于分阶段开发的项目，单位将被清算。
如果开发项目同时包含普通房屋和非普通房屋，则应分别计算增加值。
纳税人应在什么情况下清除土地增值税？
根据国税发[2006] 187号的规定，已完成或完成房地产开发项目销售或整体转让未完成房地产开发项目或直接转让土地使用权的纳税人，应当执行土地价值评估。增值税。清算。此外，在某些情况下，主管税务机关可能要求纳税人进行清算，例如已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积在该项目可售建筑总面积中的比例为超过85％，或比例剩余的可售建筑面积虽然不超过85％，但已出租或自用；销售（预售）许可证已经三年没有出售；纳税人申请注销税务登记但尚未完成土地增值税清算程序;省税务机关规定的其他情形。
以上是房地产开发公司评估土地增值税的方式。随着业务改革的增加，出现了一些特殊的规定。
III。公司所得税
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）为专门针对该处理办法的特别规定。房地产开发企业的企业所得税，包括收入，毛利率和成本本文规定了扣除额，但是自从进行业务改革以来，公司所得税的计量方式是否发生了变化？作者希望通过以下分析与读者一起探索。
房地产开发企业所得税中收入的确定与土地增值税收入中的确定类似。增值税改革后关于契税，房地产税，土地增值税，个人所得税基础的通知（财税[[2016]第43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产所得的收入不包括增值税收入。对于采用一般增值税法的纳税人，转让房地产产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销售。税额。尽管国家未指定公司所得税收入是否包含增值税，但公司所得税收入应与此保持一致。收入确定的内容可以参见部分土地增值税的确定以及《房地产开发经营企业所得税处理办法》的具体规定。
2.扣除费用
在计算和扣除成本和费用时，企业必须区分开发产品的期间费用和税收成本，已售开发产品的税收成本和未售出开发产品的税收成本。
允许企业按照当期规定抵扣企业发生的期间费用，已售开发产品的税收成本，营业税金及附加，以及土地增值税。
开发产品的征税成本包括征地和拆迁补偿费，前期工程成本，建筑和安装工程成本，基础设施建设成本，公共支持设施成本以及开发间接费用。以上成本合理地分为直接成本，间接成本和共同成本，并共同分配给已完成成本对象，在建成本对象和未建成本对象。可以直接包括在成本对象中的直接成本对象以及其他成本，应根据收益和比例原则，并按照土地面积法，建筑面积法，直接成本法和预算成本法进行分配。
3.应税毛利率和企业所得税预付款
（1）应税毛利率
销售企业未开发的开发产品的应税利润总额，由省，自治区，直辖市的国家税务局和地方税务局根据下列规定确定：
（1）对于位于省，自治区，直辖市和计划城市所在地的城市和郊区的开发项目，不少于15％。
（2）对于地级和地级市区以及郊区的开发项目，不少于10％。（三）开发项目在其他区域的，不少于5％。
（4）经济适用住房，限价住房和残旧住房，不少于3％。
但是，由于国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号），因为税收计算一直无法适应房地产开发和运营的变化。该地区调整后的应税毛利率。
（2）预缴公司所得税
由于房地产行业的特殊性，房地产行业采用了预售系统。因此，在出售未完成的开发产品的收入时，应基于应课税毛利润估算毛利润，并计入当期应纳税收入。
产品开发完成后，企业应立即结清其税费，并计算以前销售收入的实际毛利润。同时，其实际毛利润与相应的估计毛利润之差应计入当年通过将项目与其他项目合并来计算应纳税所得额。
税制改革之后，如何计算预售链接的应纳税所得额和预付公司所得税？
根据国税发[2009] 31号的规定，在营业税制度下，房地产企业预售环节的应纳税所得额=（已收账款x估计毛利率）-预付业务预付税金和附加费本地增税期成本。
因此，在进行业务改革之后，是否仅需要将营业税改为增值税并继续根据上述计算方法进行计算？税费改革后，销售收入从含税价变为免税价。根据增值税“税价分开”的特点，房地产企业的销售收入应在扣除增值税销项税后予以确认。因此，在计算房地产企业预售的应纳税所得额时，是否需要“价格税分离”已成为有争议的问题之一。
其中，财税[2016] 43号规定，土地增值税纳税人转让房地产所得的收入不包括增值税收入。因此，预售阶段的企业所得税收入也应与此法规保持一致。
另外，我可以扣除预付的增值税吗？增值税改革后，个人转让和租赁房地产所允许的税前扣除额不包括实际增值税。政策原则与公司所得税相同。因此，不能扣除增值税。企业预售环节的应纳税所得额=（预付款帐户÷（1 + 11％）×估计毛利率）-预付款项-预付款项土壤税增加期费用。
第四，印花税
房地产开发企业根据产权转让文件对商品房的销售征收印花税。 《财政部和国家税务总局关于若干印花税政策的通知》（财税（2006）162号）对此有具体规定。印花税按合同规定金额的0.05％计算。
的五个结论
这次介绍房地产开发企业预售中涉及的主要税种。由于业务改革和增加政策的影响，增值税，土地增值税和企业所得税的相关内容进行了调整，因此计算了上述税额。对于更改，每个人都应特别注意已进行调整的部分。不同的测量方法会导致结果差异很大，这会导致对整个项目计算的误判。
如果政策和实践中有错误，欢迎读者批评和纠正错误。