水宗货运字[2017] 127号：出售房地产时，纳税人应在发票上填写“商品或应税劳务，服务名称”中的房地产名称和房屋产权证书编号，以开具增值税发票。可以省略），在“单位”列中填写面积单位，并在“备注”列中指定房地产的详细地址。
下个月初，将进行申报和缴税。
1.房地产开发公司应如何收到发票
根据财税[2016] 36号关于纳税义务的规定，纳税人采用预付款方式提供建筑服务和租赁服务的，纳税义务发生日为预付款已收到。换句话说，该文件没有规定如果房地产企业采用预付款方式，其应纳税额将在收到预付款之日发生。
当然，国家税务总局2016年第18号公告规定，收到预收款的房地产公司和一般纳税人使用预收款出售自行开发的房地产项目，应在收到预付款时遵循3％的预付款项收据征税预付的增值税。
我们应注意，税收义务的时间是指税收义务到位且有必要申报税收的时间；第18号文件规定了预缴增值税的情况，而不是企业有应纳税额。从法律的角度来看，这是不同的。（当然，从实际的角度来看，很多人都认为是相同的。）从发票的角度来看，应该纳税的时候，公司应该向客户开具发票。而当预付增值税时，就没有时间纳税，不应给客户开票。
因此，从法律的角度来看，房地产开发公司可以在收到预付款时开具收据，而不是开具发票。但是，由于购房者在处理银行和公积金抵押贷款，抵押登记，契税，以及对相关单位的购房补贴时需要提供发票，因此在这种背景下，房地产公司采取了不同的方式来发行发票给客户：
1.允许房地产开发公司在收到预付款后向买方开具普通增值税发票，在开具普通增值税发票时暂时选择“零税率”发票，并在备注栏中单独注明“预收发票”发票的”。（山东，湖北，黑龙江，江苏等）
2.房地产公司向购买者开具普通增值税发票，填写3％的税前税率，并根据税率预缴税款。正式交易完成后，在收到预收货时开具的增值票将冲销一般税发票，并同时开具全部增值税发票，并按适用的适用税率或征收率征收税款。（河南等）
3.有些地方坚持要求房地产开发公司在收到预付款后才能向购买方开具收据。购房交易正式完成后，购房者与房地产开发公司交换收据以获得增值税发票。（新疆，江西等）
国家税务总局2016年第53号公告“国家税务总局关于增值税改革试点征收与管理若干问题的公告”（8月18日发布）规定：
（11）为收款但不销售商品，应税服务，服务，无形资产或房地产的纳税人添加6个“未发生销售的非应税项目”。
在“没有发生销售活动的非应税项目”下，有601个“预付卡的销售和充值”，602个“预先收到的自行开发的房地产项目的销售”和603个“预售卡的销售”。已宣布要缴纳营业税的非发票补充发票”
使用“没有销售的非应税项目”的代码，发票的税率栏应填写“不征税”，并且不能发行特殊的增值税发票。...
根据上述规定，房地产开发公司应在收到预付款后向购买者开具一般增值税发票，并使用“未发生销售的非应税项目”代码。税”。
4.房地产开发企业收到预收款时如何纳税
根据国家税务总局《关于自行开发房地产开发企业房地产开发增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告第18号）税法》（2016年）第10条，一般纳税人自行开发的房地产项目如提前出售，应按3％的税前税率预缴增值税。
第11条预缴税款应根据以下公式计算：
预付的税费=预付款÷（1 +适用的税率或征收率）×3％
如果采用一般税率计算方法，则税率以适用的11％税率计算；如果采用简单的税额计算方法，则按5％的税率计算税额。
第十二条普通纳税人应在下个月的纳税申报期之前向国家主管税务机关预先支付税款。
第十四条出售自用房地产开发项目的一般纳税人，采用一般征税方法进行税收计算的，应按照《营业税改增值税试点实施办法》的规定发行。财税[2016] 36号文件，以下简称《试点实施办法》）发生第四十五条规定的应纳税额时，根据当期销售和适用的税率11％计算当期应纳税额。扣除预付税款后，该税款将宣布并支付给国家税务主管部门。未扣减的预付税款可以结转至下一期间，并继续扣减。
第十五条对于出售自行开发的房地产项目的一般纳税人，采用简单的税法计算方法计算税收时，《试点实施办法》第四十五条规定的应纳税额应以当期销售额为基础。和5％的收税率可计算当期应付税款，并扣除预付税款后，将税款申报给国家主管税务机关。未扣减的预付税款可以结转至下一期间，并继续扣减。
第十九条房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采用自收销售方式销售自建房地产项目，应缴纳3％的预征税。收到预收货时的费率预付的增值税。
第20条预缴税款应根据以下公式计算：
预付税款=预付款÷（1 + 5％）×3％
第21条小规模纳税人应在下个月的纳税申报期或国家主管税务机关批准的纳税期限内提前向国家主管税务机关缴纳税款。
第二十二条出售自主开发房地产项目的小规模纳税人，根据《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售收入和应纳税所得额为基础，计算第五条。回收率％扣除预付税款后的当期应纳税额，向国家税务主管部门申报并缴纳税款。未扣减的预付税款可以结转至下一期间，并继续扣减。
因此，房地产开发企业收到预收款时，应按3％的预缴税率计算预缴增值税。发生应纳税所得额时，应根据取得的全部价款和附加价款，按照适用的税额计算方法计算并宣告应纳增值税，可以按照预提的增值税额扣除。遵守规定。
你好！
1个纳税人
1.出售自己在中华人民共和国境内开发的房地产项目的企业为增值税纳税人。
2.增值税纳税人分为两类：一般纳税人和小规模纳税人。年增值税销售收入500万元（含）以上的是一般纳税人，不超过规定标准的是小规模纳税人。
2税收范围
1根据“销售服务，无形资产或房地产票据”，房地产行业主要涉及以下税收项目
（1）销售自行开发的房地产项目的房地产企业，应缴纳销售房地产税项；
（2）是房地产企业，它为房地产项目（包括商店，办公楼，公寓等）租赁自己的开发费，适用于房地产管理租赁服务税项和房地产融资租赁服务税项目（不包括售后房地产）租赁融资租赁）。
2件商品不需加增值税
以下情况不视为在中国销售服务或无形资产：
（1）海外单位或个人向本地单位或个人出售完全在海外提供的服务。
（2）海外单位或个人将完全在海外使用的无形资产出售给国内单位或个人。
（3）海外单位或个人将完全在国外使用的有形动产出租给国内单位或个人。
（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3税率和征收率
1.适用于房地产企业出售和租赁房地产的税率为11％。
2.小型纳税人出售和出租房地产，而一般纳税人可以选择简单的税收方法来买卖房地产业务。回收率为5％。
3.如果国内买家为海外单位和个人预扣增值税，则应按适用的税率预扣增值税。
从税收应用的角度来看，一般纳税人适用增值税税率，可以抵扣进项税，而小规模纳税人适用增值税税率，不能抵扣进项税。
4计税方法
1基本规定
增值税计算方法，包括一般税收计算方法和简化税收计算方法。
一般纳税人的应税行为受一般税收计算方法的约束。一般而言，纳税人具有财政部和国家税务总局规定的某些应税行为，可以选择采用简化的税率计算方法，但一旦选定，则在36个月内不能更改。
小规模纳税人应采用简单的税收方法来计算其应税行为。
2一般税法的应税金额
一般税法的应纳税额是根据以下公式计算的：
应交税费=当期销项税-当期进项税
当当前销项税额小于当前销项税额时，不足的部分可以结转至下一个期间以继续扣除。
3简单税法的应税金额
（1）简单税法的应纳税额是指根据销售价值和增值税率计算的增值税，进项税额不予扣除。应纳税额的计算公式：
应纳税额=销售金额×征收率
（2）采用简单税法的销售不包括应纳税额。纳税人采用销售税额与应税额的组合定价法时，销售额按以下公式计算：
销售额=含税销售额÷（1 +征收率）
5确定销售
纳税人针对应税行为获得的所有价格和额外费用。除非财政部和国家税务总局另有规定。
额外费用是指超出价格但不包括以下各项的各种性质的费用：
（1）按照本办法第10条的规定，代表政府资金或行政事业收取的费用；
（2）以客户名义开具的发票。
2种具体方法
（1）房地产开发企业中的一般纳税人出售其开发的房地产项目（选择简单征税方法的旧房地产项目除外）。政府支付的地价后的余额为销售。
旧房地产项目是指“建筑工程施工许可证”中指定的合同开始日期为2016年4月30日之前的房地产项目。
纳税人应按照上述规定，从所有价格和超价费用中扣除支付给政府的土地总价，并由省级以上财政部门监督（打印）的金融票据（包括省级）为合法有效文件。
（2）出售旧的自行开发的房地产项目的房地产开发企业中的一般纳税人可以选择采用简单的税法，以5％的税率计算税款。
（3）出售自行开发的房地产项目的房地产开发企业中的小规模纳税人，应按5％的税率征税。。
（4）房地产开发企业采用预付款方式出售已开发的房地产项目，收到预付款后，按3％的预提税率预缴增值税。
（5）房地产开发企业的一般纳税人出售旧房地产项目并采用一般税法计算税款时，应以不动产所在地的预付税率为3％为基础。基于所获得的全价和额外费用预付税款后，应向该机构所在地的主管税务机关作出纳税申报。
3试点之前的工作
（1）如果试点应纳税行为的纳税人根据国家有关营业税政策的差异收取营业税，则所获得的总价款和超价费不足以抵销可允许的税款。扣除项目金额。在计算试点纳税人的应税增值税销售额时，不得扣除未在该日期之前扣除的部分，并将营业税退还给原地方税务机关。
（2）如果试点纳税人的纳税人在试点改革之日之前已经缴纳了税款并缴纳了营业税，则应在试点税制改革降低了试点税率之后，向原地方税务机关申请退税。营业额由于退款。缴纳营业税。
（3）参与试点纳税人的应税行为的纳税人在试点改革之日之前发生的，由于税收检查等原因需要纳税的，应当按照营业税政策的规定。
4出售二手固定资产
出售在试点改革计划之前已使用并获得的固定资产的一般纳税人将根据现行的与旧商品有关的增值税政策执行。
用过的固定资产是指纳税人符合《试行办法》第二十八条规定并已按照财务会计制度计提折旧的固定资产。
5视作销售
纳税人的应税行为明显低或高，并且没有合理的商业目的，或者该单位或个人的工商业家庭将不动产免费出售给其他单位或个人（为了公益）事业）或除普通公众外），主管税务机关有权按以下顺序确定销售：
（1）根据最近一段时间出售类似服务，无形资产或房地产的纳税人的平均价格确定。
（2）应根据最近期出售类似服务，无形资产或房地产的其他纳税人的平均价格确定。
（3）根据组成的应税价格确定。应税价格的公式为：
组成的应税价格=成本×（1 +成本保证金）
纳税人同时经营免税和减税项目，应分别核算免税和减税项目的销售额；未单独核算的，不得免税，减税。
6增值税进项税额减免
1个增值税抵扣券
如果纳税人获得的增值税抵扣券不符合法律，行政法规或国家税务总局的有关规定，则不得从进项税额中扣除进项税额。
增值税抵扣券是指特殊的增值税发票，特殊的海关进口增值税支付表格，农产品购买发票，农产品销售发票和税款凭证。
根据纳税凭证扣除进项税的纳税人应具有书面合同，付款证明以及来自海外实体的对帐单或发票。
1.纳税人在发生应税行为并收到销售收益或获得用于获取销售收益的凭证之日出售或租赁房地产；如果首先开具发票，则为开具发票的日期。
收货是指纳税人在房地产销售和租赁期间或之后收到的付款。
获得销售付款凭证的日期是指根据书面合同确定的付款日期；如果未签订书面合同，或者未由书面合同确定付款日期，则为不动产变更之日。
希望通过，谢谢