房地产税霸筛选整个房地产市场，怎么理解呢？作者将其与个人所得税改革相结合，为您提供了全新的描述。在关于财税改革和财政工作的“两届会议”新闻发布会上，财政部长肖洁说：“每个人都将成为今年个人所得税改革的受益者。”因为不仅提高了税收起征点，还提高了对儿童的教育和重大疾病的医疗服务税前扣除。前几年的“两次会议”还提出，首次住房贷款的利息和养老费用也应在税前扣除。此外，将来，各种个人收入将加起来，因此综合收入较高的人将适用较高的税率。
可以看出，改革的初衷是告别令人尴尬的局面，在这种局面下，税收被减为“薪tax税”。通过对当前生活成本和收入水平的比较，可以减轻普通工人阶级的生活负担，真正发挥了税收调节功能。如果税收规定了一般收入，则财产税规定了资产收入。以房地产为代表的房地产价格飞涨。这是近年来居民收入差距拉大的主要原因。估计大多数人都会同意这一结论。工人阶级或中产阶级主要依靠工资，但是有钱人估计他们很少看工资单，因为工资只是资产回报的一小部分。调节因资产收益率而扩大的收入差距，必须依靠财产税。
开征物业税是一项挑战。众所周知，美国的个人信用体系已经相当成熟，欠税额很高，信用约束力很强，但是每年仍然有超过120亿美元的房地产欠税额。此外，在公司税收时代，不存在房地产评估是否公平以及如何解决纠纷。作为最大的消费和投资产品，即使变动0.1个百分点也是一笔昂贵的数字。它解决了数以万计的纠纷和投诉，并测试了坐在办公室接收企业直接报告的习惯。
起草论据冗长，这就是原因。幸运的是，对财产税的官方解释变得更加清晰。财政部副部长史耀斌在“两次会议”上明确表示，房地产税主要是调节收入分配，特别是个人财富的积累，促进社会公平。同时，它增加了财政收入，以满足政府对公共服务的需求。也就是说，房地产税首先是调整税，然后是所得税。从前进的方向来看，这一说法非常明确。副部长史耀斌指出，财产税是“世界范围内的普遍税”，中国将参照共同的制度特征，如按评定价值征税，并会有一定的税收优惠。
在美国和日本等发达国家，除了扣除额以外，还必须根据房屋的评估价值将实际税基进一步降低40％至40％。税率和用途也将受到限制。确保税收负担不超过收入的3％-4％。此外，首套房，低收入者和丧偶者将大大减少。早在2012年第18届全国代表大会上，就明确提出要减轻宏观税收负担。此外，房地产的稳定和舆论的稳定是当务之急，税率和税收对收入的比率不能太高。此外，副部长史耀斌还指出，房地产税是地方税，地方政府利用这些收入来满足教育，公共安全等公共基础设施的支出。
这与西方财产税非常相似。西方税收征管机构中的县级或市级政府并未提高其房地产价格，但在征收了财产税后有所增加。直接从居民的口袋里拿钱，房地产税的目的很明确。大约50％用于学区。其余的用于公共秩序和道路维修。综合服务的泛滥是房价的上涨，房主的收益甚至超过税收。人口越密集，房屋越多，所缴纳的财产税就越多，居民享有良好的教育和法律和秩序，业主则享有增值住房。
因此，在服务业主导经济的时代，城市领导者需要做的就是允许更多的人在当地工作和购买房屋，税收自然就来了。这是公共财政和服务型政府。现在，许多城市已经意识到这一点，并放宽或提高了准入门槛，人口（不仅仅是人才）是该市最大的财富。因此，房地产税与个人税制改革的共同点是保护中低收入，调节最高收入，并通过宽容实现双赢。紧闭门将不可避免地打开一扇窗户，并调整群体之间的税收负担。房地产税或个人税反映了个人财产时代从无到有的从属地位到统治地位的变化，建立了公民社会，塑造了财富概念，并建立了公民税收和政府服务的自主意识和良性循环。这是现代化的体现。
在博ao亚洲论坛2019年年会期间，房地产税这一话题引起了热烈讨论。如何看待房地产税纠纷？中泰证券研究所所长，首席经济学家李勋磊在接受《新京报》采访时说，从缩小贫富差距的角度来看，房地产税可以作为规范房地产税的一种手段。贫富差距。但是，对于何时征收房地产税并不是很乐观。
他认为，不太可能在两到三年内引入房地产税，而且可能会在五年内引入。
新京报：在博ao论坛上，房地产税引发了热烈的讨论。您如何看待房地产税纠纷？
李迅雷：房地产税有两个要讨论的问题：第一，应该征收吗？第二，如何征收？
首先，征收房地产税是否合法？我自己不是法律系学生，对此我也没有发言权。但是，我们必须指出，近年来中国的基尼系数一直在上升，并且面临着收入差距过大的问题。针对这一问题，我们是否应采取一些措施或措施来缩小收入差距？例如，税收可以用来调节收入差距过大的问题：就个人税收而言，可以对高收入阶层实施增量税收，对中等收入阶层可以免征或少征收税款。去年的税收改革实施了这项政策。将来，也可以征收资本利得税，房地产税，遗产税等，以缩小收入差距。
当然，除了税收调整之外，我们还可以采取措施来改善中低收入阶层的福利，例如实施教育，减少医疗费用以及增加退休金和其他福利。简而言之，从缩小贫富差距的角度来看，房地产税可以作为调整居民收入差距的一种手段。
第二，如何征收房地产税？房地产税收的实际运作将受到各种争议。我对何时真正征收房地产税不太乐观。征收
房地产税的困难之一是涉及多方利益，争议太大，最大的阻力来自利益平衡。例如，如何设置房地产税起征点？是基于面积还是套数？发达地区和落后地区，一线和二线城市以及三线和五线城市之间的房价存在巨大差异。如何按面积或单位数转换并征收？许多实际问题需要解决。房地产税收征管的第二个困难是，过去，税收征管方法主要是扣缴而不是报告。税收成本相对较低。但是，如果现在采用房地产税征收制度，将大大增加征收。成本。
新京报：房地产税收涉及“公平”，我们如何才能最大限度地实现公平？
李勋磊：实现公平真的很困难。没有绝对公平，只有相对公平。例如，是否可以根据房地产交易后的增加价值来征收增量征收？这相当于增加“资本利得税”。这是因为一线和二线城市的房价与三线和四线城市的房价之间存在较大差距。许多人只有房子，现金流量不足。同时，必须严惩恶意的避税行为。同时，可以考虑对房屋征收空置税，以鼓励房屋租赁。要加强税收征管，扩大税收基础。
简而言之，要征收房地产税，您需要确定一个大的基本原则和框架，征求全社会大多数人的共识，然后根据城市执行政策。目前，房地产税不太可能在两到三年内开始征收，而且可能仍会在五年内开始征收。
新京报：海南经历了房地产泡沫。为了遏制投机活动，正在实施严格的控制政策。正常市场应该是一个动态市场。如何看待海南房地产市场？
李迅雷：如果一个地方过分依赖房地产，那肯定会造成问题。因此，必须对房地产实行严格的限制，尤其是过度投机。
我对海南省房地产业的发展不是很乐观。因为海南人口相对较少，所以其他产业不发达。如果服务业纯粹是在没有制造业支持的情况下发展的，那么服务业的发展也将受到限制，对房地产和就业机会的需求将不再存在。如果没有就业机会，许多外国人纯粹是为了投资或投机需求而买房。对于这部分人口，实行严格的限制。
但是过多的行政手段的干预不利于房地产市场的健康发展。房地产投机活动必须严格限制和容忍，否则过多的监管不利于房地产市场的发展。实际上，2004年有房地产调控政策，但房价仍在上涨。我们必须认真思考一下这个概念或政策是否有问题？
《新京报》记者侯润芳实习生谢碧露编辑王金玉校对吴兴发
指南：与已经实施并主要针对工商业住房征收的不动产税不同，不言而喻的不动产税将对个人住房征税，因此受到人们的关注。
如何改革房地产税和个人所得税（以下简称“个人税”）？
财政部长肖洁在“中共十九大报告的教学读者”中的一篇文章中回答了上述问题。这篇题为“加快建立现代财政制度的文章”概述了中共十九大以后财政和税收改革的蓝图。
财政部长肖洁几天前在《中国共产党第十九次全国代表大会教师报告》中谈到了不动产税，并明确指出，未来的不动产税将根据房子的价值。
有必要按照“立法进步，充分授权和逐步发展”的原则，推进房地产税的立法和实施。根据评估值对工商房地产和个人住房征收房地产税，适当减轻建设和交易环节的税费负担，逐步建立起全面的现代房地产税制。
建立了房地产税征收原则
与已经实施且主要针对工业和商业房屋征收的房地产税不同，对穷人来说房地产税将对个人住房征税，因此这引起了人们的关注。
2015年8月，房地产税正式纳入第十二届全国人民代表大会常务委员会的立法计划，这意味着房地产税立法已经启动。
肖洁在上述文章中首次指出，将按照“立法进步，全权授权，循序渐进”的原则提高房地产税。
1.首先立法
根据法定税的原则，任何新税都必须在立法之前收取。因此，“立法进步”已成为社会普遍共识。
2，完全授权
“所谓的完全授权应该是给予地方政府的完全授权，以便本地可以根据实际情况决定具体的实施计划。”中国社会科学院金融战略研究所研究员杨志勇说。
国家行政学院的冯巧斌教授也持相同观点：“房地产情况因地而异，因此地方政府对当地房地产情况更加熟悉，并向地方当局完全授权他们在授权范围内选择特定的征税时间并申请税率和征税目标将有助于房地产税平稳降落。 ”
肖洁指出，在中央统一立法和征税权的前提下，根据税收的特点，通过立法授权适当扩大地方税收管理权限，主要集中在地方税收管理权限上。在省一级。
3.逐步
“循序渐进的原则意味着，可以通过采用城市第一，乡镇第一，公民第一，农民第一，企业第一和个人第一的策略逐步实施房地产税收征收。”焦瑞金，中国税务学会学术研究委员会副秘书长。
关于房地产税，您需要了解
1.如何确定房屋的评估价值？
肖洁的文章提到，对工商业房地产和个人住房征收的房地产税是根据评估价值而定的。在此之前，行业同意将基于评估价值的税收首次予以澄清。
行业专家说，房屋的评估价值应该是房屋的市场价值，而不是房屋的原始价值（即购买时的价格），而是因为房屋价格在近年来，应将最终评估价值折现。
对工业和商业房地产征收的当前房地产税是在计算税收时减去10％至30％后，根据原始房地产价值的残值计算和支付的。具体标准由当地政府确定。
2.同时收取房地产税，并减少建筑和交易的税费
关于适当减少肖洁文章中建议的建设和交易环节中的税费负担，冯巧斌认为，随着对后端住宅住房保留税的征税，前端建设和交易将相应减少。确保总体税收负担稳定，这有利于房地产税的出台。
上海财经大学朱维群说，减少建设和交易过程中的税费负担主要涉及土地增值税制度的改革和各种行政费用的改革。如何降低它可能需要考虑各种因素，例如财政负担能力。。
3.房地产税可以抑制房价上涨吗？
答案是：是的！
E-House研究所智库中心研究总监Jin Yanju说，征收房地产税可以起到三个作用。
首先是增加相应的财政和税收收入，这可能会在将来成为房地产行业的重要税收类型，可以更好地支持公共财政，甚至可以更好地二次分配资金，从而促进发展住房保障。。
第二是积极调解收入水平，尤其是干预多种住房资产。换句话说，它可以有效地指导购房预期。
第三，它可以在抑制房价上涨中发挥一定作用。征税背后，各种需求必将受到监管。这样，可以减少一些热点城市和热点项目的投机活动，对房价的压力也将增加会减少。
如果要征收房地产税，谁最害怕？
①人们在中心城市People积大量房屋
伤害指数★★★
根据目前的公众舆论，很可能在中心城市实施“累死的，惩罚性的”财产税。对于一个拥有100所房屋的人来说，即使第一个房屋免税并且税率从第五个房屋开始，他的压力也会非常高。届时，将出现集中销售，这将影响中心城市的短期住房价格。这可能意味着那些ho积大量房屋的人的财富将大大减少。
②盲目购买旅游财产和养老金房地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区或设备齐全且位置优越的房屋，那么旅游房地产就只能等待免征房地产税。如果不能免除，其持有成本将大大增加，利用率不高，这种房屋将成为鸡肋。
③盲目购买三线和四线城市住房的人
大多数三，四，五线城市的人口增长较弱，并且各地各地围绕高铁站建造的许多“高铁新城市”非常荒凉。如果您在这些地区盲目买房，那么将来的房地产税将非常可悲。
④白领阶层，他们增加了杠杆作用，并且有更多的负担能力购买多套套房
如果征收房地产税会使房价进入稳定时期，那么房屋将很难兑现。这些人“承担现金流压力”的期限将更长，生活将更加痛苦。
⑤人们在三线和四线城市ard积了大量房屋
伤害指数★★★★★★
相对而言，这样的人更糟。即使在三，四线城市不实施累进和惩罚性的房地产税，持有其财产的成本也将大大增加。但是，由于中西部大多数三线和四线城市的人口增长缓慢，许多家庭拥有多套房屋，因此很难通过租金来转嫁房地产税，而且很可能有一所房屋卖房子时找不到。
⑥房地产投机者，他们拥有多个房屋并且债务比率很高
房地产税的消息足以给这类人带来巨大压力。因为这一消息将加剧市场的僵局，投机者仍将拥有大量房屋并背负巨额债务，将非常困难。他们只能选择平仓，否则房子可能会被切断以供银行申请扣押和拍卖，这样现金价格就会降低。
税：优化税率并改善税前扣除额
税制改革关系到普通百姓的钱包，也引起了很多关注。
小杰在上述文章中指出，应建立全面，分类的个人所得税制度，应优化税率结构，应改善税前扣除额，标准化和加强税基，加强税收征管，充分发挥个人所得税调整功能。实行代扣代缴与自我申报相结合的征收管理制度，加快完善个人所得税征收的配套措施，建立健全个人所得税和财产信息制度。
国家行政学院教授冯巧斌说，个人税制改革的内容与以前相同。在今年的全国两次会议上，肖洁透露，税收改革正在设计和示范中。总体思路是，税收改革应根据中国的实际情况，并结合分类。该计划的总体设计和实施已经到位并逐步建立。适用于中国国情的个人所得税制度。
目前，中国有七种薪and和税种，税率从3％到45％不等。
中国社会科学院金融战略研究所研究员杨志勇认为，中国的工资税率过高，税率差距缩小，不利于吸引高端人才培育中产阶级这个问题已经非常突出，需要尽快进行调整。
因此，优化税率结构已成为税制改革的重点。许多专家建议适当降低税率。例如，全国人大财经委员会副主席黄其帆建议，首先将个人所得税的工资最高税率从45％降低到25％。
在全面所得税制度下，税前扣除额的适度增加也引起了公众的广泛关注。
综合分类个人所得税制度的主要优势在于，在综合收入（例如工资，薪金，手稿和其他收入）之后，在综合扣除的基础上，可以适当增加与家庭生计有关的特殊扣除项目， 如对两个孩子的家庭进行教育以及按揭利息支付等支出可以使税收制度更加公平和公正。
在第九届全国代表大会上，肖洁表示，他将考虑适当增加与家庭生计有关的特殊支出的扣除额，例如“二胎”家庭的教育支出。此外，为了进一步减轻纳税人的负担，可能还会考虑其他特殊扣除项目。
前言
财产税的历史悠久，每年征收一段时间。可能产生的影响更加公开，但实际上并不是每个人都对此有充分的了解。
本文将重点讨论以下四个问题：
1
在行业中，趋势是征收房地产税可以降低房价，填补地方债务陷阱或调整社会资源分配的方向并提高资源利用率。为此，我们将基于以下假设预测房地产税的总额（主要用于住宅），分析全面征收房地产税对政府财政缺口的贡献率，土地出让金的替代程度以及可能增加的负担居民生活等；
2
房地产税被更频繁地提及，房地产税的引入具有一定的确定性。发行房地产税单相对容易，但全面实施容易，将面临哪些困难和挑战？
3
房地产税是对持有房地产征收的财产税。如果要开征房地产税，是否有必要针对居民调整房地产行业的各种税收和监管政策？中国各个能源级城市的基本面和房地产市场发展的现状有很大的不同。每年只对新房征税是否合理？
4
房地产业的长期稳定与国民经济和民生有关，房地产税薄弱。如何建立有效的制度，成功地保证房地产业健康稳定发展。
同时，为了让大家对房地产税有更清晰，更全面的了解，我们将附加房地产税的定义，房地产税与房地产税之间的关系以及误解该行业的房地产税。以及征收财产税的国际经验。
核心摘要
1.征收财产税的影响有多深，
有多宽？
从上海和重庆的房地产税收试点来看，房地产税收总额占地方一般公共预算收入的比例保持在3％的范围内，对地方财政收入影响不大。
同时，我们计算了全部征收财产税后可能收取的财产税总收入。每年的财产税不到地方公共预算收入的12％，土地转让收入的百分比不到30％。。假设财产税收入完全代替了土地出让金收入，城镇居民每年需要缴纳的房地产税为6146元，占城镇居民人均纯收入的51％，这将增加沉重的负担。对城市居民。假设城市人口的人均住房面积为30平方米，如果房地产税完全替代土地融资，房地产税将按5.5％的税率征收，这可能与核心城市住房价格的上涨，预计将很难有效应对房地产的投机性投资需求。
通常由供应，需求和货币决定房价。财产税不能决定供求关系，也无法影响货币走势，因此它不能成为调整房价的工具。
如果我们希望通过征收房地产税来实现社会资源的分配方法和方向，那么它的作用也可能会受到限制。增加房地产持有量的成本最终将转移到无家可归的阶层，这将进一步扩大居民。它们之间的差距增加了基尼系数。
II。短期来看，全面实施财产税仍将面临严峻挑战
除了技术问题，房地产税的引入和全面实施还需要考虑许多客观问题或需要克服许多困难。首先，中国目前的社会阶层结构决定了中国还没有形成有效的纳税人群体，难以充分满足税收需求。其次，全方位征收房地产税既困难又昂贵，即使强制性征收，最终也可能无法有效征收房地产税。可能会征收房地产税，并且所收税款可能无法支付征税费用。最后，在社会团体结构不完整的情况下，强制性征收房地产税可能会导致更深层次的社会变革，这也将影响中国的内需。影响很大。
3.如何征收财产税？
当前居民的税收负担相对较重，包括房地产行业内外的各种税收。如果不重新确定税制中的各种税种，而增加房地产税，将对居民征收重税。负面压力肯定不利于消费升级的顺利实现。当前，大多数城市，特别是核心城市都处于政策压力的控制之下。房地产市场的交易是不正常的，购买限制，贷款限制等政策只能在短期内对房地产市场的发展发挥作用，而难以长期发挥作用。房地产税的作用更长，更可持续。如果将长期房地产税换成取消短期购买限制政策，则有可能更好地维护房地产行业的正常秩序。有一笔付款是理所当然的。在征收房地产税时，必须综合考虑各能源级城市基本面的客观差异，并根据当地情况进行治理。如果仅使用增量住房作为征税目标是不明智的，则应将（二手房）现有住房，住房改革住房，共享财产住房和拆迁补偿住房全部纳入税收目标。
第四，建立长期体系的“四管齐下”，
确保房地产行业的长期安全
引入房地产税的主要目的是维持房地产行业的长期稳定性，但仅就房地产税而言，其权力薄弱，因此需要“财产税，股权分置改革，长期租赁公寓，B2G”建立长期方案。一个有效的制度可以真正确保房地产业的健康可持续发展。
目录
1.征收财产税的影响有多深？
1.房地产税的总额是有限的，无法解决当地的财政缺口
1.1上海和重庆的财产税的年收入是多少？
1.2物业税能否取代政府土地融资并成为填补地方财政缺口的工具？
1.3如果房地产税代替土地融资，那么买家将做什么，房价将如何变化？
2，不能影响供求和货币走势，物业税不是调整房价的方法
2.1仅财产税会影响房价吗？
2.2物业税会抑制房屋销售吗？
3.仅房地产税就无法实现社会公平
4，引入房地产税会有什么影响
1.税收团体的规模太小，无法满足税收需求
2.大规模征税既困难又昂贵
3.征收大规模房地产税可能会导致更深层次的改革
4.房地产税将会出台，但短期内将难以实施。
1.“长期”为“短期”，政策对冲，房主独立纳税
2.重新确定各种税收以平衡纳税人的税收负担
3.适应当地条件和条件，以保护居民的合理利益
以“四管齐下”的方式建立长期体系，以确保房地产行业的长期稳定
1.改革分税制，解决财政赤字问题
2. B2G模式-国家引导企业为实体经济服务
3.长期出租公寓-打破消费惯性并缓解住房需求
4.房地产是必不可少的，但短期全面实施是困难的
附件：对房地产税，房地产税⊂房地产税有误解
1.对财产税的认知误解
2，什么是财产税？财产税是财产税
2.1中国的房地产税和财产税
2.2物业税的国际经验
一。
征收财产税的影响有多深，
征收财产税后，对财产税的作用存在分歧，这是否可以解决当地的财政缺口或降低房价；或者它可以使社会更加公平，人民更加幸福等。引言的影响是什么，它将有多广，并将有多深？
1.1上海和重庆的财产税的年收入是多少
根据2016年统计年鉴数据，2016年全国房地产税收入约为2221亿元人民币，分别占营业税，企业所得税和个人所得税的19％，8％和22％ ， 分别。
表：中央和地方一般公共预算收入（亿元）
从2011年至2016年，上海和重庆的房地产税征税（主要针对住宅和宽松的条件），尽管房地产税总额保持了上升的趋势，但其绝对金额仍然相对较低。上海全市房地产税收收入保持在200亿元以内，重庆保持在60亿元以内。
2016年，上海全年物业税收入为171亿元人民币，分别占营业税，企业所得税和个人所得税的20％，13％和29％，及其对上海的贡献的地方一般预算收入只有3％。重庆2016年的物业税收入占政府一般公共预算收入的3％。这个概念是什么？上海市将于2020年开通的18号线项目总投资为457.37亿元，2016年征收的房地产税仅为18号线里程的1/3。
图表：2011年至2016年上海房地产税收收入趋势（亿元）
图表：2011年至2016年重庆房地产税收收入趋势（亿元）
表：2016年上海和重庆的主要公共预算收入（亿元）
1.2物业税可以代替政府土地融资吗？
成为填补地方财政缺口的工具？
图片：2008-2020年城市基础设施投资完成额（万亿美元）
图片：2010-2017年地方政府对土地财政的依赖
图：2017年典型城市土地的财务依赖性
在讨论财产税是否可以解决财政缺口时，最直观的方法是衡量全年可以征收多少财产税。我们假设财产税属于地方税的范围，而中央政府不计算收入份额。
为此，我们将使用以下方法来计算每年可能在全国范围内征收的财产税总额：
✔税收对象：对于拥有住房的城市居民，农村居民拥有的住房不包括在财产税的征收范围内。城市居民的住房面积=城市人口*人均住房面积=总人口（P）*城市化率（ur）*人均住房面积（s）。人均住房面积可以为30平方米，35平方米和40平方米。
✔税收优惠：根据上海和重庆的房地产税收试点，有一些税收优惠政策。每个城市还设置了一定的豁免区域。基于此，我们还将被占房屋面积（sr）设置为被占房屋面积sr∈[0.5,1]，当sr = 1时，这意味着没有被豁免的面积。
✔计税依据：参照上海物业税实施标准，按房屋交易价格的一定比例收取交易价格的70％；
房屋价值评估的标准：房屋评估价值（V）=全国商品住宅平均交易价格（p）*房屋面积（S），因此税基=房屋评估价值（V）* 70％。
✔税率：参照上海，重庆和国际税率标准，税率tr∈[0.4％，1％]，全国商品住房总税率=总人口（P）*城市化率（ur ）*人均住房面积（m）*征收面积比率（sr）*全国商品住宅平均交易价格（p）* 70％*税率（tr）。
在当前行业对财产税的各种讨论中，2020年似乎是引入财产税的关键时间点。因此，为了衡量2020年该国可以征收的总财产税，我们首先分析2020年的商品住房。测量交易情况，城市化率和地方政府的一般预算收入。
图表：2013-2020年商品房交易趋势
图表：2013-2022年商品住宅交易趋势
图表：2013年至2020年中国城市化率趋势
图表：2013-2020年地方政府一般预算收入趋势
下面，我们将根据各种假设，计算出2017年和2020年全国范围内可以征收的房地产税总额（主要是商品房）。
（1）2017年征收的财产税总额
方案1：假设居民人均住房面积为30平方米，2017年全国商品住宅平均交易价格为7613元/平方米，全国总人口为13.9亿，城市化率58.52％。因此，城市居民住房总面积=13.9 * 58.52％* 30 = 224.03亿单位，税基= 224.03 * 7613 * 70％* SR。当没有税收优惠且税率为1％，即（tr * ur）=（1％* 1）时，2017年可征收的房地产税总额约为1.3万亿元。我们将按每个税率和免税区的假设可以收取的房地产税总额的中位数作为可以获得的房地产税总收入，为7,803亿元。
表格：（tr * ur）假设，全年征收的房地产税总额（亿元）
方案2：假设居民的人均住房面积为35平方米，城市居民的住房面积= 13.9 * 58.52％* 35 = 284.7亿平方米。如果没有税收优惠，税率为1％，即（tr * ur）=（1％* 1），则2017年可征收的房地产税总额约为1.52万亿元。可以在不同税率和免税地区征收的全部财产税中位数为9,103亿元。
（2）2020年征收的房地产税总额
方案1：假设居民的人均住房面积为30平方米。到2020年，全国商品住宅平均交易价格为8,988元/平方米。全国总人口14.12亿，城市化率62.2％。62.2％* 30 = 263.4亿个单位，税基= 263.4 * 8898 * 70％* SR。当没有税收优惠且税率是1％，即（tr * ur）=（1％* 1）时，2020年可征收的房地产税总额约为1.52万亿元。可享受不同税率和免税地区征收的全部财产税中位数为9120亿元。
表：在（tr * ur）的假设下，全年征收的房地产税总额（亿元）
图：在（tr * ur）的假设下，全年征收的房地产税总额（亿元）
估算表明，全国每年收取的房地产税收入是有限的，分别不到政府公共预算收入和土地出让金的12％和30％。在大多数城市，土地金融模式无法长期维持。税收不能代替政府的土地出让收入。因此，房地产税在减轻财政压力方面的有效性也可能受到极大限制。因此，要真正解决地方政府的财政空缺问题，仅靠房地产税是不能从根本上解决问题的。从根本上解决税收制度问题。
2018年7月31日，中央政治局工作会议提出“把缺陷作为当前深化供给侧结构性改革，增强缺陷的强度的当务之急。部门”，这意味着未来政府将在基础设施领域投入更多的能源，但是如何解决基础设施领域的投资呢？政府已经为建设一些基础设施背上了沉重的债务。它依靠财产税吗？显然，财产税能力是有限的。经测算，房地产税收占基础设施投资的比重高达6.0％。与基础设施投资相比，房地产税总额少得可怜。表
：物业税收入与政府公共预算收入，土地出让金等的比较。
假设财产税完全取代了土地转让费的收入，如果人均住房面积为30平方米，则财产税税率将达到5.5％。这是针对普通城市买家的，尤其是经济欠发达的小城市。言语无疑是沉重的负担。如果房价涨幅低于物业税率，那么对于房屋所有者来说，房屋将由资产变为负债，这肯定会被搁置。这样，财产税将成为房屋存货。取消限制；核心城市住房价格的年均涨幅几乎不低于该税率，难以从根本上改变核心城市住房资产配置的趋势，难以有效遏制房地产投资的投机活动。表
：如果物业税取代了土地财务，税率将发生变化
1.3如果财产税取代土地资金，买方将采取什么行动，
房价会怎样？
退一步说，如果财产税可以代替土地融资，作为财产税直接贡献者的城市居民会增加多少负担？
为此，我们基于2017年的数据进行了计算。假设房地产税对土地出让金的替代程度不同，然后衡量房地产税对城市居民的负担压力。
通过计算，我们发现，当房地产税对土地出让金的置换系数分别为80％，90％和100％时，城镇居民的人均年均纳税额分别为4917元，5532元， 6146元。这分别是城镇居民消费后收入的41％，46％和51％。这个概念是什么？除了日常消费外，居民将近一半的钱花在财产税上。居民没有钱，也没有生活上的幸福感，社会问题自然会随之而来。
表：2017年财产税占居民净收入的百分比
此外，如果物业税确实取代了政府的土地出让收入，甚至填补了地方政府的财政缺口（当然，这是一个小概率事件），那么地方政府将推动土地意愿会更小，土地供应会减少吗？房地产企业会更难获得土地吗？房地产企业将如何获得土地？土地成本是否必须再次上涨，而土地价格决定了房价。地价上涨后，房价是否必须与水同步上涨，最后必须将增加的成本退还给买方？许多问题仍有待解决。
我们认为，如果物业税的真正目的是填补地方政府的债务缺口（这是不现实的），那么还将在其他方面进行讨论，制定平衡的计划，例如减免其他税款和或者在极端情况下，中央政府会向居民提供一些支持（本质上是中央政府为地方政府偿还债务并为地方政府付款，这种情况不会发生）。
房地产行业有许多参与者讨论财产税的变色。最根本的原因是物业税将成为调整房价的工具。人们普遍认为，征收财产税后，房价将大大降低。但是，通过比较房地产税引入后发达国家的房价表现，可以发现房地产税的引入并没有导致房价下跌。尽管短期内对房价有一定的调控作用，但从长远来看，并没有明显的影响。征收房地产税后，房价不仅没有下跌，而且也大幅上涨。那么物业税是否会影响房价，物业税调控房价的机制又是什么呢？
仅仅希望依靠财产税来解决政府的财政缺口可能很难实现。认为房产税可以降低房价也有些牵强。最直观的感觉是，上海和重庆启动物业税试点已经有很多年了，以至于房价没有出现。下降趋势。
上海是典型的一线城市，其房价一直保持在较高水平。实施房产税试点后，重庆的房价在一定时期内没有上涨，并不是因为房产税的增加，而是因为重庆住房供应过剩。规模大，需求跟不上供应，房价也无法上涨。
表：重庆市商品住宅的平均交易价格及产销率
如果物业税可以降低房价，那么其房价上涨机制是什么？从本质上讲，影响房价趋势的因素主要是供应，需求和货币。房地产税只能增加房地产持有成本。供求有自己的发展规律。房地产税不会影响供求关系。同时，物业税无法影响货币的走势，也无法引导资金进出房地产市场。因此，即使开征财产税，其目的也不一定是降低房价。可以通过观察发达国家（例如美国）的财产税来找到在发达国家征税之后，税款被用来建设社区，这是从人民那里取而代之的。这样，住房设施更加完备，房价下降的可能性较小，因此出现了物业税。征收与房价上涨之间存在积极联系。
从重庆实行房地产税前后商品房交易量的趋势可以看出，实施房地产税后，重庆市2012年度商品房交易量有所放缓与去年同期相比，全年商品房交易量没有下降。相反，保持稳定的上升趋势。
图：2010-2017年重庆市商品住宅交易量趋势（万平方米）
房地产行业具有典型的金融属性。牟利资本的性质决定了在房价不下跌的情况下，购房者的住房分配意愿很难减弱。由于财产税不能影响商品房的价格，因此没有办法影响商品房交易量。
如果无法达到使用房地产税降低房价的目的，房地产税能否实现社会公平？如果为了公平起见，我们只向富裕的中产阶级征收财产税，将穷人列为免税，最后征收的税款被用来提高低收入阶层的生活质量和水平，并降低其生存率。低收入人群。成本。这样的景象非常美丽，但是很难实现。例如，大多数在大城市谋生的普通工人阶级无法购买自己的房屋，因此只能租房。许多大城市的房东可能拥有不少于2栋房屋。如果他们收取房地产税，房东真的您愿意击败它吗？羊毛出了羊，最终的成本可能会再次回到普通的低收入人群，股票财富转移的目标将无法实现，社会不公现象有望加剧。
房地产税的影响实际上是有限的。总量有限，这不是填补财政缺口的有效方法；无法影响供求关系和货币趋势的关系决定了不存在房地产税调节房价的机制。
如果我们说财产税将产生什么影响，它可能会产生预期的风险。关于物业税未来发展的猜测，具体的实施细节以及实施的力度，将给各方带来不同的心理期望。
根据对财产税相关程序的期望，不同能源水平的城市可能会产生不同的影响。对于三线和四线城市，物业税增加了房地产持有成本，这可能对三线和四线城市的“去库存化”过程有害。三线和四线城市没有发达的二手房市场。在一些非核心城市边界的三线和四线城市，房屋的投资属性并不那么明显。如果引入财产税政策，可能会失去原始房屋所有权的可能性。泯。
对于一线和二线城市（主要是指核心的一线和二线城市），征收财产税能否改变目前住房供应不足的状况并促进资产的优化配置？当然，一线和二线城市住房的金融投资属性很强。尽管房地产税的出台在一定程度上增加了购房成本，但是如果房地产税率低于房价的增幅，房地产税的出现将无法实现。将房子挤到市场上进行投资无法实现资源的进一步优化分配。当然，也有可能将成本转嫁给没有住房的居民，这样财产税将成为资本化提高租金或房价的工具。在2018年政治局会议上，“坚决遏制房价上涨”是一个信号，表明中央政府对房价上涨的容忍度已经降低，即使房价缓慢上涨，也只能遏制房价。这一水平将不再迅速上升，征收房地产税也有可能迫使核心城市的住房资产从资产转换为负债，这将不利于房地产业的健康发展和社会稳定。
二。
在短期内，全面实施财产税仍将面临严峻挑战
自从上海和重庆的房地产税审判开始以来，有关该行业房地产税的各种猜想和陈述都没有停止：到底，房地产税真的会在何时出现？从目前情况来看，房地产税的征收是确定的，只是时间问题和具体计划的选择，但全面实施仍然面临严峻挑战。
➡目前，中国的中产阶级群体还没有形成庞大的规模，也就是说，目标纳税人群无法满足税收需求。是否有人说，不向全国缴税，只将纳税人锁定在中国所谓的中产阶级上不是一个好选择？实际上，中国还没有形成一个“中间有两个小端”的橄榄形社会结构。中国所谓的中产阶级群体还没有达到一定规模，征收财产税实在太困难了。中国的医疗保障体系还不够听起来，考虑到缴税后几乎没有收入，未来的生活将会怎样？什么会支持我的未来生活？
另外，所谓的中产阶级真的愿意付财产税吗？理想和现实可能完全不同。中国与美国，德国等发达国家不同。大多数外国房地产是房主私有拥有的。开征房地产税是为了改善房屋周围的公共设施。最后，是将政府归还人民。房主可能是最终受益者。无论如何，资产由个人居民长期拥有。您可以收集它们。房屋所有者可以从纳税中获得明显的回报（毕竟，为其资产纳税）。但是，中国却不同。中国的土地资源归国家所有。普通居民仅拥有土地承包和使用权，没有所有权。房屋通常拥有70年的产权和50年的产权。也就是说，在产权到期之后，房屋的所有者不知道房屋是谁。交完税后，我看不到真正的好处。我为什么要付款？我为什么要别人的资产呢？人性是自私的，它不愿意为他人的利益付出代价。此外，由于财产税属于持有阶段的财产税，因此我不持有该资产，而仅签订合同。支付长期租金的原因和意愿是什么？
的另一点是，对所谓的中产阶级征收财产税可能会引发极大的不安全感，并催生出国逃避的想法，这将对中国的内需产生巨大影响。当前，中国经济正处于转型升级时期，经济发展质量已提高到一定水平。同时，与美国的贸易战也在不断发展和升级。 2018年第二季度，中央政治局提出“财政政策应扩大内需”。在结构调整中发挥更大作用。 “国家政策调整是基于扩大内需的。因此，对内需产生影响的行动对国家有害，对社会无益。
大规模征收财产税的成本和困难是非常困难的。首先，要对所有房屋征收房产税，必须对所有房屋有一个全面而深入的了解，例如房地产登记，全屋联网，房地产价值评估等。短期内难以实现。
其次，为了实现大规模的房地产税收，势必需要庞大的团队。在此期间所需的人工和材料成本巨大，可能不会产生明显的效果。这类似于过去征收的农业税。征税很困难（农民的收入不高，纳税意愿必然很弱）。组建团队的成本很高。成本无法弥补，收益和损失被抵消，最终结果是禁止了农业税。
最后，中国的土地公有制决定了房屋产权期限的限制。这样，购房者就会轻松地形成一种心态：产权到期后，房屋不是我的，我为什么要纳税，而且，我不会从中受益。即使将收到的税款用于社区建设（最终，该物业的增值收入将通过征税获得回收），但获得这种收益的时间却很有限，而且无需缴税。功率。各种因素叠加在一起，不言而喻，全国范围内很难征收财产税。
财产税的征收不同于个人所得税的征收。个人所得税由银行代扣代缴。我们拥有的收入就是净收入。对我们来说，这种征税方法是被动和不敏感的。是的，我们的重点更多地放在了手头的收入上（至于税收占多数，则没有太多关注）。房地产税不是这样的。是要再次掏出你口袋里的钱。这是一个主要区别。为什么？城市中的许多人可能不得不承受很大的购房压力。不排除城市中有人因拆迁而得到房屋，但他们没有收入。他们用什么来缴税？如果去较小的县，居民的收入不高。如果您要求他支付财产税，他将支付什么？如果您想拿出每个人已经缴纳的财产税的一部分收入，那无异于让每个人都割肉，每个人的不喜欢和抵制都是可以想象的。
当然，即使购买者顺利地支付了物业税，也不排除中产阶级会想到“我付税，我是叔叔，我必须是纳税人”。大师”，这可能会带来更深层次的改革问题。
行业对财产税的讨论并非凭空出现。关于财产税的讨论已经很多年了，但是近年来（尤其是2017年以后）的讨论更加频繁，但是核心问题仍然在文件中。在一级上，实质性进展仍然不够。
财政部长肖洁在2017年的《中共十九大教师阅读报告》中谈到了房地产税。很明显，房地产税将根据评估结果进行征收未来房屋的价值。按照“立法推进，全权授权，循序渐进”的原则，促进房地产税的立法和实施。2018年第十三届全国人民代表大会第一次会议副秘书长兼发言人张业遂在向记者提问时说，房地产税立法是由全国人民代表大会常务委员会预算工作委员会起草的和财政部。展示重要问题，征求内部意见等工作努力尽早完成准备，供常务委员会初步审议。表
：与房地产税相关的文件和讨论
现阶段中国的城市分化非常严重。即使引入了财产税，其试点城市选择（大规模推出，某些城市的优先选择等），税率制定（统一税率仍然是一房一室）税率等），征税对象的范围（对所有房屋收取费用或设定一定的标准，仅征收符合标准的房屋，在增量住房和有存量住房之间选择征收方法等）必须严格工艺开发。
即使现在可以大规模征收财产税，也无法轻易确定核心的一线和二线城市以及三线和四线城市的标准，并且很难适用所有统一的法律。富人想根据房屋数量来征收财产税，而穷人想根据房屋面积来征收财产税。为什么？如果富人和穷人有房子，而富人的房子的面积为400平方米，而穷人的房子则可能只有90平方米（如果按单位数量计算），那么这项政策肯定对富人更有利。如果按地区收集，相应的穷人小房子必须缴纳相对较少的税。迫切需要解决许多问题，全年实施物业税的路很长。
假设将来要征收房地产税，那也是一个反复试验的过程。它可能是新房屋的新方法，也是旧房屋的旧方法。该方法相对合理，因为在土地拍卖时已经知道。这所房子将伴随有财产税，这可能会调整房价，这将改变房价支付的结构。如果税后情况继续急剧增加，将根据土地出让金征收财产税。消费者不愿承担如此巨大的额外费用，因此，如果土地出让金和房地产税双重征收，那么全面实施房地产税的阻力可能会相对较大。如果有一天可以就土地出让金或其他税费制定一项新的标准（目前中国的房地产税存在一定的结构性失衡，那么开发和交易中的税负就会增加，并且链接中的税收类型较少，税收负担更轻。房地产税可以作为房地产税结构调整，平衡房地产开发，控股，交易等环节税收负担的工具。当然，每个环节的税率也需要重新确定。为了减轻纳税人的税收压力，否则在原来高税收负担的压力下，再加房地产税，纳税人的负担必然会加重，这不利于实现社会稳定和实现。人们对美好生活的理想中的什么），或财产权期限延长后，对资产所有权（如房地产权的延长等）做出了新的定义，使纳税人可以分期付款购买资产，有利于平稳房地产税的进度），实施财产税的难度可以适当降低。
当然，房地产税是地方税还是中央税还是地方中央共享税，可以根据实际情况确定。它可以完全包含在地方税收类别中，也可以主要由地方政府吸收。，用于支持欠发达地区的经济发展，从而减少地区差异。
无论何时征收财产税，无论是否可以征收，目的都是为了更好地稳定房地产业。至于何时出台，以及在所有条件都成熟之后，财产税的引入和全面实施将自然而然地发生。
三。
财产税将如何处理？
中共十九大提议建立一种包括土地，财政和税收在内的长期机制。为了建立房地产业的长效机制，各方的努力是必不可少的。房地产税作为房地产税的广义税种，有明确的征税条件。时间的问题。目前，市场上关于物业税的讨论很多，包括征收的时间，作用，范围，方式等。那么，将来如何征收财产税呢？
但是，当前的现状是该政策抑制了核心城市的商品房交易。一些潜在的买家已经从商品房市场转移到了长期租赁公寓领域。此外，该政策为长期出租公寓提供了更大的支持。在长期租赁公寓市场中，政策很难涵盖所有内容。目前，大多数城市的房屋租金已呈现明显的上升趋势，这在一定程度上增加了居民的生活成本。这种现象本质上是对现有资金的重新分配，不利于经济发展和社会稳定以及生活费用的增加可能会占用原本用于其他消费的资金。
购买限制政策限制购房者的资格以增加杠杆作用来投机房地产，但在一定程度上也抑制了一些新购房者的住房需求（类似于限制个人自由住房的户口政策。选择购房）。此政策效果相对短期而言，只是及时推迟购房者的需求并不是维持房地产长期稳定秩序的最佳方法。为了保持房地产业的长期健康发展，需要更多的长期政策支持。如果引入
财产税，它将在原始税负的基础上增加购买者的负担。但是，在限购等政策的影响下，核心城市的商品房和商品房销售不容乐观。已经设置了征收财产税的障碍。如果在这些城市实施了房地产税政策，则它可能会协调和放宽其他房地产政策，放宽购买限制，为居民购房打开一扇门，然后对以下价格征收房地产税：增加了部分住宅物业，相当于买方。类似于我们目前的个人所得税，征收资产利得税也可以在一定程度上对冲财产税政策的影响。同时，当前的修补程序类型策略产生了负面的外部性。限购政策阻止了一些真正需要住房的真正买家。核心城市希望通过长期租赁公寓来分散购房者的数量。这迫使一些人通过公寓来实现住房需求。长期租赁公寓的绿色通道已经开放，许多长期租赁公寓品牌和中介平台已经竞争收购物业，从而形成了物业的竞拍机制。价格越高，长期的公寓经营者获得房产的成本就必须增加。在其他方面，增加的成本将转移给无能力或无资格购买房屋的新需要的购买者。这样，最终将只收获新需要的客户，并在一定意义上保护机构或个人投资者。
从拼多多的崛起可以看出，目前中国居民的消费结构需要升级。为什么拼多多会崛起？主要是因为中国“穷人”过多，而且消费尚未达到一定水平，拼多多主要针对低收入群体。 APP上的商品价格低廉，活跃用户主要集中在低能耗城市。用户数和活跃用户数人均年支出增长迅速。其2018年中期业绩显示，截至2018年6月30日，过去12个月的活跃用户数量为3.44亿，活跃用户年平均支出为763元，同比增长245％和98 ， 分别。％，虽然较早成立的京东（JD.com）截至2018年6月30日的过去12个月中拥有3.138亿活跃用户，但比截至6月30日的2.583亿年度活跃用户同比增长了21.5％， 2017。Pinduoduo APP在高能城市中的使用并不普遍，他们更喜欢使用JD.com，网易Koala等，后者被视为高端在线购物平台。
图表：拼多多LTM（去年12月）活跃用户和活跃购买者年人均
已发布了购买限制，以允许有资格购买房屋的人选择要购买的房屋。这还将使一些没有资格购买房屋的人尽快解决住房需求，保护基本住房需求，并将其用于可支配收入（而非购房）它用于其他方面的消费，并满足国家消费升级的战略需求。
资本具有自然抵押性质，资本必须是资本的抵押。一旦初始资本积累完成，将来将产生连续的现金流，即稳定的税收收入。税收将进一步抵押以加速积累，流通，最终形成资本流动的闭环，资本产生资本，而土地融资模式本质上并不是将土地用作成功融资的抵押品。通过抵押土地获得资金后，政府可以使用资金进行机场，高铁等的建设。将来，建筑将为政府（国家）带来稳定稳定的收入，但鉴于土地有限，土地抵押注定不会成为资本积累的永久原始基础，购房者的资产（房屋）将成为成为资本积累的基本资源。买房后，购买者将获得政府提供的优质资产服务，例如教育，医疗，运输和其他服务。如果购房者享受优质的服务，则必须支付相应的服务费用，政府将获得一定的赔偿（财产税）（政府通过征税收取财产的增值收入），这种方法取代了土地财政（收取70年的一次性土地使用费），一劳永逸的方法，使政府的收入更可持续。
在房地产行业中，有许多类型的房地产税。征税，房屋建设，销售和持有等各个环节都有不同类型的税收。企业和居民的税收负担比较重。如果根据原先的税负负担不合理地增加房地产税，无疑会有重复征税的嫌疑。同时，这将进一步增加居民的生活负担，剥夺居民享有幸福快乐生活的权利。
当然，还有另一个要点。中国的土地是国家公共所有的，这意味着居民仅拥有房屋使用权的70年，而没有所有权，这意味着他们在一定时期内支付使用房屋的费用。一旦截止日期到期，房屋的用户将不知道房屋的价格，因此他自然不想为此支付额外费用。如果可以扩大房屋的产权，那么现在要缴纳的房地产税就是为资产的未来使用而预先缴纳的税款，从而可以相对减轻居民对房地产税征收的抵制。
（2）中国城市之间的差异是如此之大。是每个城市一刀切的征税，还是调整诸如税率和优惠条件之类的房地产税收方法？
中国的城市在基本面上有很大差异，每个城市的房地产市场也差异很大。因此，不可能采取一刀切的办法对包括税率在内的不同城市的房屋征收房地产税。提供条件等。
一方面，普通城市自身的经济发展水平，交通，医疗，教育和其他辅助设施明显不如核心城市，因此普通城市房屋本身的维护和增值能力不如核心城市。房屋;另一方面，当然，普通城市人口的严重外流并不意味着这些城市的新房交易惨淡，但是外流更多的城市的新房交易可能会更加乐观，但是城市房屋的空置率严重流出的情况可能更高。较高的税率可能迫使房主出售房屋，这不利于实现人民的更好生活和中国城市化进程的推进。
选择征收财产税的方式也应权衡各方的利益。不同的类别对不同的征税方法有不同的方法。所谓的中产阶级以上的人要根据房屋的数目来征税，而中产阶级以下的人要按房屋的面积来征税。如何权衡各方利益？可以考虑面积和房屋数来征收房地产税，可以采用累进税法。获得的利益越多，所支付的税款就越高。免税区的设置也很重要，而上海和重庆在设置免税区时过于宽松。上海的人均住房豁免面积为60平方米。截至2017年底，上海城市居民人均住房面积免税面积为36.7平方米，约为城市居民人均住房面积的1.6倍，这意味着大多数购房者可以免征房地产税，而0.4％和0.6％的税率相对较低。
无论征税对象的选择，税率的确定以及免税区的设置如何，上海和重庆的房地产税试点政策都相对宽松，房地产税的征收将增加在将来。表
：房地产税征收率设置
注：房地产税收的税率是指2013年至2017年全国商品房和全国商品房平均交易价格的上涨。单位数量的顺序基于房屋购买的顺序。多个房屋按房屋面积排序，购买时间相同。较小的区域排名第一。较大的区域排名较低。根据房屋数量扣除免税区。三线和四线城市的情况与一线和二线城市的情况大不相同。建议三，四线城市居民免税区要比一，二线城市高，如三，四线城市为40平方米，一，二线城市为30平方米。参考是2016年全国人均住房面积（国家统计局数据：2016年全国人均面积为40.8平方米，其中城市居民的人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米）。
1998年，住房改革实现了住房交易的市场化。在此之前，中国还经历了福利房划分的阶段。因此，中国多种类型房屋并存。除商品住房外，居民住房还包括公寓，住房改革，两级限制住房，经济适用房，拆迁补偿房等。这些非商业住房类别的房屋应如何征税？
房屋所有权不明确的房屋将影响房地产的注册和价值评估。根据科斯定理（只要产权清晰且交易成本为零或很小，那么无论从一开始就将产权赋予谁，市场都是均衡的最终结果是有效的，实现了资源分配的帕累托最优。产权不明确会导致某些负面的外部性。
以公共财产房屋为例。财产权通常由政府和买方共享。应该征税吗？如果不征收，可能会进一步加剧对共享财产权的争夺。那么，共享产权的价格会进一步上涨吗？即使价格没有上涨并且直到购买者购买所有权后才缴纳税款，购买者也有机会变相利用它。如果是这样，怎么办？
（3）如何确定要征收的税基？是基于初始交易价格，还是每年对房地产进行估值，仅征收房屋的增值部分？
包括中国的上海和重庆在内的一些发达国家根据房屋的市场交易价格计算房地产税，通常会根据交易价格增加折现系数，例如0.7或0.8。财产税本身就是一种资产持有税。资产持有人为资产付款是理所当然的。建议根据房屋的当前市场价值来征收财产税。如果资产升值，则所支付的税款将相应增加。税收将比上一年减少。建议选择房屋估值* 0.8作为最终税的税基。
房屋估价是一个艰巨的项目。需要专业房地产评估的机构或人员。评估房屋的价值也是费时且费力的。您可以选择一个三年周期，然后每三年重新评估一次物业估值。
（4）财产税是全部归属于地方政府税还是地方中央共享税？如何使用征收的物业税？
根据上述计算，每年可征收的房地产税总额与土地转让费相距甚远。因此，房地产税很难成为填补地方财政缺口的最佳方法，但是房地产税收入可以用作地方税。收集完成后，可用于保护房屋建设和其他民生项目。它也可以用于社区建设和改善社区支持服务。。
当然，目前中国贫富之间的差距非常大。房地产税可以用作中央和地方共享税，中央政府可以提取一定比例（如20％和30％）用于贫困地区的基础设施建设等，以提高房地产质量。贫困地区人民的生活，并帮助人们过上更好的生活。
不论何时引入财产税，其征收都具有明显的确定性，其目的还在于维持该行业的可持续和稳定的发展秩序。当然，有必要把握好各种税收和各种政策之间的协调与配合财产税倾向于长期发挥作用，它取代了限制购买和贷款的政策组合，而在短期内，购买和贷款受到更多的限制。政府收入最终来自哪里？从房地产税开始，通过房地产税维持房地产业的正常交易秩序，并取消了购买限制。有能力的人有足够的购房空间，而拥有房屋的人则自己购买资产。当然，制定房地产税规则必须综合考虑各群体之间的利益关系。房地产税不应成为加剧贫富差距的促进剂，也不应成为遏制消费的来源。有能力的买家可以为其所有资产缴税。向政府贡献税收，在不增加生活成本的前提下，居民可以将可支配收入用于其他消费，并促进消费的增长，从而为GDP做出更大的贡献。在当前租金上涨，居民生活成本高昂的环境下，居民之间的财富流动只是对现有财富的再分配，财富的再创造尚未实现，不利于人民生活水平的提高。生活水平也要达到人们的生活水平。社会稳定和有序发展，应将房地产税作为维护房地产市场秩序的良药，不仅可以维持商品房市场的正常秩序，代替短期调控政策，还可以向政府提供具有稳定持久的税收。
四。
“四管齐下”以建立长期系统，
仅靠房地产税来确保房地产业的长期安全，或解决地方政府的财政缺口绝对是不够的。目前，房地产税无法承担如此繁重的任务。
该国正在以长效机制的方向引领房地产业。财产税只是财政和税收类别之一。为房地产行业建立长期系统不是，也不是单一的手段。除了财产税，该州还采取了其他措施，包括长期出租公寓和B2G（工业房地产）。
地方政府的财政空缺问题根源于税收共享制度的改革。地方政府获得收入的渠道是有限的。即使他们真的想做某事，他们也会害羞而虚弱。难以实施城市建设计划。包头地铁不是因为缺乏资金支持而被停赛吗？
表格：分税制改革后，地方和中央政府之间的财务权利分配
房地产行业目前的状况如何？竞争激烈，而且公司之间的差异很严重，这使得获得土地的难度越来越大。
但是公司希望获得更多和更好的土地。他们怎么能得到它？如果公开竞价和挂牌，您会发现土地的价格过高，其中许多是土地之王，面粉比面包要贵，再加上核心城市的限价政策，您得到的土地不是足够。该怎么办？不接受吗？当然不会。土地是房地产业的基础。甚至不要考虑没有土地就可以在房地产业中生存。许多小型房地产公司更加着急，最终在行业中积累了一点点。如果他们不小心获得了土地之王，则可能需要花费数年的辛勤工作来燃烧火焰。
除了高土地价格外，土地的有限性决定了将来政府只会使用越来越少的住宅用地出售。一个国家的储备和降水量如何经受住巨大的竞争，小型住房公司如何与大型住房公司竞争？
图：2013年至2018年8月行业集中度的变化
并购也是获得土地的一种方式。融创中国，阳光城等公司在并购方面做得很好。但是，如果您深入了解，您会发现并购并非那么容易。基本上，没有多少清洁土地。并购获得的土地存在一些问题。您可能会遇到信息不对称的问题。我知道了。最终，该公司成为排雷战斗人员。我们不知道有多少枚地雷。我不知道要花多长时间。最终结果只能是艰苦而费力的，很难说。
投标压力很大，并购问题很多。房屋公司感到绝望。我该怎么办？政府来了，给公司带来了新的希望。政府将土地掌握在手中。如果您愿意，政府也愿意给您土地，但您将无法再像以前那样盖房子并卖给消费者。政府绝对不可能建立基本的支持设施。您想要土地，是的，数万英亩的土地，我（政府）可以给您，您为我做点事，您必须改变以前的商业模式，如何改变它？该怎么办？您使我成为一个行业，成为一点点实体经济，并为当地的可持续发展做出了必要的贡献。这件事的实质是什么？国家领导着企业摆脱想象和现实，领导企业走上为实体经济服务的道路。只有这样，才能实现行业的长期稳定。
在房地产行业多年的发展周期中，住房企业很容易在该行业中赚到了很多钱，而且赚了差不多的钱。如果他们能够再次参与实体经济建设，这是一个很好的过渡。这样，住房企业的利益便与国家的利益联系在一起。帮助国家发展并帮助解决国家的经济，金融和技术升级问题。该国仍会规范您吗？
我相信大城市的许多打工者也遇到过同样的问题。您租了房子并努力搬家，但不久之后，房东突然对您说：“对不起，我的房子要卖了，你可以再租一间新房子
或“我的儿子即将结婚，结婚后他将住在这里”，好吧，搬走，但搬走不久后，又发生了同样的事情，可惜，影响您心情，买你的牙齿好吧，我自己家里的人再也不会让我动了。结果，许多人被迫提前加入奴隶行列，并承受着巨大的抵押压力。为什么会这样呢？由于许多出租物业归个别业主所有，因此没有人保护我的合法权利。
另一方面，中国大陆的住房制度和习惯与中国的香港和德国不同。大陆居民的“居者有其屋”文化已经存在了数千年。那里有消费惯性，而你租的房子不是你的是的，租房子绝对不如买房子好。
但是有多少在士力羊场苦苦挣扎的工人阶级买得起房子呢？您只能先租用它。目前，政府已经启动了长期租赁公寓计划，以大力发展长期租赁公寓市场。目前，中国的长期出租公寓建造者主要有三种类型：1.国有企业细分指标并遵循政府的指示；其次，当地的国有企业遵循当地的指示。长期租赁公寓目前的盈利模式尚不完全清楚。当地国有企业愿意这样做吗？主要原因是政府出让的土地成本较低，企业可以获得土地增值收益（截至2017年11月30日，上海共推出15100％的自有租赁土地，即基于周围地区参考底价的1/5。（平均价格为7392元/平）;如果政府不提供土地，一些企业需要自行出售土地。企业只能改变一些农业用地，林地和其他土地。这样，国有企业也可以盈利。第三种是龙湖集团和金地集团等民营企业积极响应全国电话，将长期出租公寓作为集团的主要渠道业务之一。
表格：典型的长期出租公寓的市场发展
长期出租公寓市场的发展致力于改变购房者的消费惯性，并且与德国模式保持一致：住房结构以租赁为主导（根据16年的欧盟统计局国际数据，房屋出租率约为54.3％，相当于45.7％拥有率，在欧洲主要国家中最高），供应多样化。
开发长期出租公寓的措施是有效的。出租房屋，包括有才华的公寓，可以减轻某些人买房的需要。他们租了十年或八年。财富积累到一定程度后，他们可以选择自由是时候买自己的房子了。政府目前在租赁市场上的支持政策，例如在融资方面敞开大门，也将为企业发展租赁业务提供一些支持。表
：租赁市场支持政策
财产税是一个影响整个身体的问题，您需要小心使用。短期来看，全面实施房地产税的条件尚不成熟。
为什么外国可以征收财产税，而外国政府却愿意征收财产税？您必须知道许多国家的土地都是私有的。我拥有自己的土地，我拥有自治权，而你则拥有它。但是中国却不同。土地不是私有的。你必须再次利用我。为什么？
另一点是，中国与外国社会保障体系之间存在明显差异。外国社会保障制度是完善的。即使我缴纳财产税后没有钱，至少社会保障给了我安全感。在这种情况下，纳税后我就不用担心。但是，中国目前的社会保障制度尚有待完善，没有钱。我为什么要付款，付款后该怎么办，谁来保护我？如果人们不拆除，财产税怎么能成为剥夺人们享有更好生活权的武器。
也许十年或二十年后，当中国的中产阶级群体达到一定数量（例如4亿，5亿）并且中产阶级得到保护时，财产税就可以全部摊派。收藏集已打开。将来，该国肯定会需要财产税，但是如果您想通过财产税解决巨大的财政缺口，那可能会有些理想。
目前，无论是征收房地产税的成本，还是潜在纳税人收入的当前状态，或者潜在纳税人的心理状态可能发生变化，是全面征收财产税的当前时间还不太成熟。一个人的力量很弱。只有每个人都可以一起做伟大的事情。因此，房地产税并不是维持行业长期安全的单一手段。只有四管齐下的租赁，B2G，税收共享系统和房地产税才能真正发挥作用。
是预先警告的，不会预判浪费。引入房地产税之前需要弄清很多问题，不仅包括税收的硬件条件，还包括房地产税类别中与其他税种的协调与平衡，房地产税之间的协调与协调。以及其他房地产行业的监管措施等。该问题解决后，引入房地产税和全面实施变得合乎逻辑。
附件：
对房地产税，房地产税⊂房地产税有误解
财产税历史悠久。大多数人都知道“财产税”这个词，但并不是每个人都非常了解财产税。房地产税和房地产税仅相差一个字。两者之间的内在联系是什么？当前的行业人士对财产税有什么看法？
客观上，许多人对财产税的理解并不全面，并且可能存在某些误解：
首先，房地产税是房地产市场长期稳定的良药。征收房地产税将抑制房地产行业的投资投机，房价也不会如此混乱。物业税可以稳定物业市场，这是一个巨大的误解。我们的国内投资目的地较少，既没有投资渠道，也没有良好的投资品种，因此房地产是消费者可以看到和触摸的地方，并且还受到我们数千年来“自有住房”文化的影响。由于消费者无处可投资，他们将不可避免地将其资金投资于房地产行业，因此，期望物业税抑制整个房地产市场的投机需求似乎是不现实的。
第二，地方政府迫切需要使用财产税来填补财政缺口，这是一个非常严重的误解。你为什么这么说从当前的角度来看，重要的是，地方政府的财政支出，包括政府的道路，机场以及其他主要基础设施建设投资，是否真的足以依靠物业税？此外，我们需要了解，我们当前的房地产税收困境或地方财政未能跟上（压力）的原因是1994年的分税制改革。1988年，海南省的房地产泡沫引发了全国房地产泡沫。在1992年和1993年，大约一年来，朱ji基总理试图拯救中国的经济。当时，朱总理的铁腕作风得到了充分体现，银行的发展贷款等所有贷款被强制停止。许多房地产开发公司度过了艰难时期。
注：税收共享制度的主要内容是在权力划分的基础上在中央政府和地方政府之间划分财政支出的范围。将收入按税收类型划分，以明确中央和地方政府各自的收入范围；建立地方政府中央退税制度。
回到现在，要依靠普通百姓征收房地产税来减轻当地的主要财政压力，弥补城市建设中巨大的资金缺口并解决问题是不现实的。房地产的长期安全性。到目前为止，现阶段更重要的任务是促进税收共享制度的改革。
2017年12月，海南省人民政府发布了《海南省实施新一轮税收共享财政体制计划》，以实施新一轮税收共享改革试点。为什么是海南省？主要原因是分税制改革起源于海南省。海南省进行了几项分税制改革。但是到目前为止，它的税收共享改革仅限于调整省市税率，还没有上升到中央和地方各级这种税收共享改革可能效果有限。
表：2018年海南省分税制改革中省级，市级和县级税收的比例
人们经常提到房地产税和房地产税。中国的房地产税和房地产税的含义是什么，两者之间的内部关系是什么？在国际上征收房地产税有什么经验，国际上在征收房地产税方面有何异同？为此，我们将一一分析。
尽管房地产税与房地产税仅相差一个字，但它是一个完全不同的概念。确切地说，房地产税和房地产税均包含在内。房地产税属于房地产税持有环节，也是一种财产税。房屋征收房地产税，税基为房屋的应税残值或租金收入，纳税人为财产所有人。房地产税是一种综合税种。与房地产经济活动有关的所有税种均属于房地产税类，包括房地产开发，持有和交易的所有方面。开发交易税主要包括企业所得税，契税，印花税等。持有税主要是指房地产税和城市土地使用税。因此，房地产税是房地产控股部门的财产税。表
：房地产税的含义
在房地产税方面，每个人首先想到的肯定是上海和重庆，它们首先启动了房地产税试点。 2011年1月，上海市制定了《实施上海市部分个人住房房地产税试点暂行办法》。重庆制定了《重庆市部分房屋征收房地产税试点暂行办法》和《重庆市房屋征收个人房地产税管理实施细则》。从2011年1月28日起，上海和重庆开始对符合条件的住房征收房地产税，除此之外，其他城市的个人住房均属于《房地产税暂行条例》规定的免税范围。
目前，中国征收的房地产税仅限于营业场所，尚未向普通居民征收非营业场所。从上海和重庆的房地产税实施细则来看，两个城市的房地产税试点方案有一些共同点：免税条件放宽，对只需要住房的购房者的需求受保护。180平方米区别税率，针对不同的税收对象设置不同的税率标准；税收对象主要针对高价住房和外国投资需求...
表格：上海和重庆房地产税规定的比较
自上海和重庆试行房地产税以来已有7年多了。在此期间，一些城市已提议进行房地产税收试点，但最后一无所有。实施房地产税的困难显而易见。
中国的房地产税是针对持有的房屋征收的。因此，根据国际经验，目标还应该是持有的房地产税。通过对全球11个国家和地区的房地产税持有环节税类型的分析，我们总结并比较了异同，并尝试从中汲取经验教训。
1.美国：房地产税
在美国，房地产税实际上是财产税的一部分，也是地方税。它由州以下的地方政府征收（美国实行联邦，州和地方税收的三个级别。政府将再次遵守），地方政府在征收财产税方面拥有很大的自治权，并且可以调整税基，税率和免税条件等。募集用途主要用于地方政府服务资金。
纳税人：不动产所有者，或实际控制人和用户
税项：土地和房屋等房地产
税基：房屋的评估价值乘以评估比率。评估价值由政府确定，以定期估计其公允价值。在不同地区，同一地区，不同年份，不同类型或用途的物业的评估比率不同，通常在20％-100％之间。
税率：各级地方政府都会自行调整以“设定固定收入”（税率=（地方政府财政支出-非财产税收入）/应税财产的应税价值），平均税率是1％3％。例如，经济较发达的加利福尼亚州为1.1％，而较不发达的德克萨斯州为3％。
免税条件：某些房地产的免税条件，包括公共，宗教，慈善和其他机构。
2，英国：市政税
英国市政税，也称为住宅财产税，是一种地方税。
纳税人：家庭用户，包括年满18岁的房主或房客。
征税对象：居民的住所，包括建筑物，平房，公寓，出租房屋，活动房屋和可供居住的船只。
税基：税是根据历史估值和在特定时间进行估值的。英格兰和苏格兰在1991年4月按评估价征收，威尔士在2003年4月按评估值征收。对于以后建造的房屋，其价值将在1991年转换为名义价值作为税基。
税率：税额是累进的，税率是递归的（约0.4％-0.7％税率）。房屋根据评估价值分为八级A-H（威尔士的九级A-I），每一级实施固定税。其中，D级是基准税级，其他级的税额是D级的一定比例或倍数（税乘数）。每年，地方政府都会确定D级税率，其他税率也可以相应计算。尽管住宅房地产税的金额随着住宅评估价值的增加而增加，但其增长率小于住宅价值的增长率，因此该税率实际上是递归的。
免税条件：学生，未成年人，外交官或残疾人完全免税，空置房屋免税6个月。
3.日本：固定资产税
日本没有单独的房地产税，其房屋和土地使用权税是固定资产税的一部分。除土地和房屋外，固定资产折旧还包括机器设备等折旧资产。
纳税人：房屋和土地等房地产的所有者。
税收主体：房屋和土地等房地产。
税基：通常远低于市场价格。在评估财产的价值时，土地与建筑物的评估是分开进行的。在确定土地的应税价值时，每个区域都设置一个参考图，参考图根据其距公路和铁路的距离来确定其价值。该区域中的其他地块是指基准地块的价值，并根据其大小和与公共设施的距离来确定。在评估房屋价值时，应参考房屋的材料和特性。例如，钢筋混凝土结构的评价值比木结构的评价值高，具有良好的耐火性和抗震性的结构的评价值较高。每三年对房屋的评估价值进行重新评估。
税率：1.4％-2.1％。
免税条件：如果房屋的评估价值低于200,000日元，则免征财产税。
4.韩国：财产税和综合房地产税
财产税是根据财产的评估价值向土地，建筑物和其他财产的所有者征收的税。这是地方税。
财产纳税人：财产所有人
财产税评估对象：土地，房屋，建筑物，船舶，飞机
财产税税基：标准价值的一定百分比。对于房屋，是标准值的60％；对于土地和建筑物，则为标准值的70％。标准值是当地政府每年6月1日评估并宣布的房地产价格，但是该公开价格通常远低于市场价格。
财产税率：累进税率，高尔夫球场和别墅除外，为4％，其他比率为0.07％-0.5％。韩国的财产税是累进的，并且针对不同类型的土地和财产设置了不同的税率。耕地实行特殊优惠，税率仅为0.07％；较高的税率适用于高尔夫球场和别墅等豪华场所，税率为4％。对于其他类型的土地，房屋和建筑物，税率从0.2％到0.5％不等。
财产税免税条件：政府，学校，宗教和其他非商业土地免税
综合房地产税是一项中央税。它主要用于价值过高的土地或房屋。缴纳财产税后，必须另外缴纳综合房地产税。尽管综合房地产税是一项中央税，但该税收入已分配给地方政府，以缩小地区之间的差距。
综合房地产纳税人：高价值的土地和房屋所有者
综合房地产税科目：土地和住所（别墅除外）
综合房地产税基：该物业的总评估价值减去一定金额净值的80％。房屋方面，将纳税房屋的总评估价值减少6亿韩元，再乘以0.8。对于一般土地，应征税的一般土地评估价值减去5亿韩元并乘以0.8；对于特殊土地，是应税主体拥有的特殊土地的总评估价值80亿韩元，然后乘以0.8。
综合房地产税率：根据土地和居住地的目的和价值，在0.5％-2％之间变化
全面的房地产免税条件：根据财产持有的时间长短和纳税人的年龄，将给予某些减免。
5.中国香港：房价
税率向土地使用权持有人征税。差是在1845年开始征收的。在初期，差mainly主要用于维持香港警务处的需求。差rates与租金一并支付，并在每个季度初支付，并由差and物业估价署收取。物业税是对出租物业征收的“房地产税”。它是由香港税务局征收，并每年支付一次。
纳税人：土地，建筑物和构筑物的所有者或使用者
纳税主体：土地，建筑物和构筑物等财产单位
税基：应税租金价值。指房地产在特定日期（最近几年，10月1日）的估计市场租金。香港政府要求每年进行重新评估。评估方法包括租金比较法（如果有类似物业的租金可用），收入和支出法（通常适用于公用事业，酒店，电影院等）和建筑成本法（通常用于油库，高尔夫球场，休闲俱乐部）等）
税率：由立法会每年起草。但是，自1999年以来，费率征收率一直保持在5％不变。
免税条件：主要适用于行政和公共财产部门
6.中国台湾：房屋税
台湾和中国大陆的“房地产税”是住房税的主题，它更加重视住房的使用。
纳税人：房主或房客
纳税主体：众议院
税基：房屋的现值
税率：自住不超过1.38％，非自住不超过1.38％-2％；自我或其他业务，私人诊所，私人医院，自由办公室和人员的3％-5％团体及其他非营业项目为1.5％-2.5％；出租时，将根据使用的面积以不同的税率支付租金，非租赁房屋税不得少于房屋面积的1/6。
7.新加坡：财产税
新加坡的土地面积小，土地资源稀缺，因此物业税调整的主要方向是土地密集型。有点像“劫富济贫”。
纳税人：财产所有人。
税收科目：房地产，例如土地，公寓，房屋等。
税基：房屋的年产值（以当前市场价格将房屋租用一年的租金减去物业管理和维修费用）。
税率：政府对房屋所有权房地产的税率为4％，其他类型的房地产（如房屋租赁者）的税率为10％。对于小型单位的所有者，政府将根据其居住地的4％对其进行折让。对于年度价值为6900新元的自住房屋（以下简称为新元，新元1或新元5.0003（2018年8月18日为新元/人民币汇率）），政府将继续贴现在4％的基础上。通常不是272新元，而只有82新元。
免税政策：属于最困难的群体，占社会收入的10％，政府提供补贴或廉租房。
8.法国：房屋税
纳税人：房主。
税收主题：住宅。
税基：房屋的价值（包括房屋的价值和所占用的土地）可以参考国家发布的房屋价格。
税率：通常为1％-3％，但在特殊情况下最高为5％。
免税条件：非收入人群（学生等）可享受减免。
9.巴西：城市房地产税
巴西的城市房地产税分为城市土地税和城市房地产税。
纳税人：城市土地所有者和房地产所有者。
税收主题：城市土地和城市房地产。
税基：评估价值。
10.澳大利亚：地方财产税
澳大利亚的地方财产税由各州自己决定，税率是根据各州的预算程序确定的。
11.意大利：房地产税
调整意大利房地产税的目的基本上是为了提高住房使用效率和遏制闲置住房。
税收主体：房屋（包括开发商完成的未售房屋）。
税基：税评估值。
税率：两间或以上自用房屋的0.49％，租用房屋的0.55％，空置房屋的0.7％；交易完成后的三年内，开发商将按0.4％的最低税率收取费用。
免税政策：享受较低的税率，并获得200,000里拉的房屋所有权减免。表
：按国家或地区划分的“房地产税”目标税
总结不同国家或地区所持有的房地产税和税种，即“房地产税”税，提取每个国家或地区中房地产税的特征，并对房地产的目的进行分类遗产税征收：
（1）作为地方财政收入的“支柱”税，用于财政支出
例如，美国，英国和澳大利亚根据“确定的收入”原则设置“财产税”税率，即，“财产税”税率是根据财政收支差额弥补了财政差额。。日本的固定资产税每年约占市政府收入的50％。
韩国对高端房地产征收的城市房地产税和对不动产征收的高端住房征收的高税率，其目的更多是为了限制高端房地产并缩小收入差距。
（3）注意房屋使用，鼓励自住并限制投资需求
新加坡和中国台湾对自住房和非自住房的财产税率有所不同。非自住房的税率高于自住房的税率。
（4）注意资源利用并防止空置房屋
法国将对空置房屋和未建成房屋征收高额的未建成房屋土地税和空置房屋土地税。自1995年以来，中国香港的房价将不再豁免空置房产。
整合了各个国家征收财产税的经验，
以下几点对引入中国的财产税有影响：
将房地产税视为地方税，以在一定程度上减少地方政府对土地融资的依赖；
应征税对象的范围应增加，并且不应像试点上海和重庆那样针对两个以上的房屋或高价房屋。其余房屋免税。这对于减少对土地资金的依赖意义不大。
税基应该有一个专门的评估部门，该部门会按一定频率更新并发布标准。您可以参考韩国的重置成本方法或遵循市场价格。
税率应由地方政府根据财政收支和经济实力进行调整。省政府或中央政府设定最高上限。
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免税政策根据房屋使用情况和家庭收入提供某些好处。
谢谢您的合作！