十年的快速发展已进入拐点。下一步是专注于增长质量而不是速度。这是现金为王的时期。
房地产税制是房地产市场体系的重要组成部分。建立和完善房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的利益，防止其流失，确保房地产市场健康有序发展具有重要意义。当前，中国房地产市场的异常发展使我们不得不思考当前的房地产税制。通过分析现有制度的弊端和国外相关制度的成功经验，对完善我国房地产税制度提出了一些建议。
税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具。近年来，北京和上海等中国一些地区的房价飞涨，房地产业的发展影响了市场交易的顺利进行和土地资源的充分利用。小到足以影响城市居民安居乐业的能力。在持续高温的情况下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易，实现资源的有效配置已成为国家宏观调控的重点。为了遏制异常高的房价并为过热的房地产市场降温，不应忽略税收的杠杆作用。科学的房地产税费改革比其他控制房地产的措施（例如控制土地，提高利息和征收房地产转让税）更加有效。因此，必须完善中国的房地产税费制度，对经济发挥宏观调控的作用，势在必行。
一中国房地产税制的现状
随着市场经济的发展和改革开放的不断深入，中国的房地产税制已逐步建立和完善。中国的房地产税费制度由两大部分组成，一个是房地产税，另一个是房地产费。
（1）房地产税制
自1994年税制改革以来，中国的房地产税制在税种，税项，税率调整以及内部和外部税制整合方面都得到了逐步完善，形成了一个复杂的税制，符合社会主义市场经济发展的要求。根据税收对象的不同性质，房地产税可分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税），所得税（包括企业所得税和个人所得税）。 ），财产税（包括财产税，契税，城市土地使用税，耕地占用税和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调整税）。2003年10月，中共十六届三中全会决议明确指出：“实施城镇化建设税费改革，在符合条件的情况下，对房地产征收统一，标准化的物业税。 ，并相应取消相关费用。” 2005年2月26日国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门对《中国房地产税收政策研究报告》进行了讨论。会议明确表示，中国自2005年以来一直在设计新的税制，并在合适的城市模拟运营。政府目前正在以“免收租金，常规税和清算费”为改革方向，积极推进新的房地产税制改革。
（2）房地产收费系统。
房地产费用是指在房地产市场活动中发生的各种费用，是国家机构为房地产提供某种服务（管理）而获得的报酬，或者国家授予另一方开发和利用的报酬。国家资源，也是国家一种获取房地产财务收入的形式。根据有关规定，现行房地产收费主要分为三类：一是国家作为一级土地所有者向一级房地产市场的土地使用者收取的土地使用费，主要包括土地租金，土地开发成本。国家和土地补偿费。安置补助费；二是房地产行政管理机构或其授权机构为履行房地产业行政管理职能收取的房地产管理费，主要包括登记费，勘察费，认股权证费，手续费和房屋租金。登记费及其监督费；第三是房地产行政管理事业单位为社会或个人提供特定服务的收费，即房地产营业费，主要包括房屋拆迁管理费和房屋评估费。
当前的房地产税费制度中的两个问题
通过不同的税收类型，中国对房地产业的发展进行了多层次的调整。但是，当前的大多数房地产税收设置都是基于其他行业的税收类型，而不考虑房地产行业的自身特点，因此这些税收类型已经不能满足房地产行业发展的客观需求。
（1）宏观税收制度中的缺陷。
首先，不对房地产交易进行监控，并且税收收集和管理也很困难。首先，没有普遍建立房地产评估系统。房地产交易只能基于实际交易价格。此外，法律没有为房地产交易制定明显低于市场公平价格的规则。政府有权优先考虑并购，这是房地产投机。提供条件；其次，由于没有严格的登记制度，因此税务机关常常无法核实纳税人的虚假申报。第二，“无形市场”中的逃税行为导致国有资产大量损失。通过行政分配获得国有土地使用权，但不支付转让费或者不办理转让手续，或者没有国家就没有集体土地出让金，直接进入交易市场。在这两种情况下，都将受到行政处罚该措施仍是征收土地增值税。如果征收，如何计算增加值，这些都是法律空白。第三，土地出让和转让的界限不清楚，很难确定征税和免税。首先，很难确定两种土地所有权的纳税人。该法律规定，中国的土地所有权分为两种：国家所有权和集体所有权。 《城市管理法》还规定，依法将城市规划区内的集体土地转为国有土地后，只能支付国有土地使用权。。这样，集体所有的土地正在逐步国有化，这使得在现实中很难确定这两种类型的土地的所有权，并且很难划定出让土地的转让和转让，这影响了纳税人的确定而且具体的豁免界限很难把握;第二，性质不明的房地产公司很难划定豁免范围。目前，许多“房地产公司”都隶属于国土部门，它们是法人，必须履行行政职责，这反映了政府的意愿，使税务机关很难区分政策“代理人”和“自我”。公司业务中的“自营”项目。边界很难确定。
（2）微观税收制度的缺陷。
首先，税收类型的分配结构不合理，所有权链接相对较轻。该链接主要调节政府与房地产占用者之间的收入分配。当前的结构将使土地成为持有人的无息贷款，持有阶段的增值几乎全部流向持有人，这将进一步刺激房地产投机活动；持有阶段较低的税收负担造成了流通环节上过多的税收负担，这导致了无形的交易和逃税。其次，税收计算依据不合理，税收负担不均。例如，房地产税从价税和基于租金的税率差异很大，导致无形市场泛滥；当前的契税区分了国有企业和非国有企业。耕地占用税，房地产税和固定资产投资方向调整税均由内部和外部企业实施。。第三，需要扩大单一税种的征税范围。首先，除了现行税制中的耕地占用税外，其他税种的税收对象，税收范围和税收主体不包括集体土地以及地上建筑物和附属物，这实际上使国家失去了房地产第二，关于城市土地的法规还排除了政府，人民组织，军队和国家财政为个人使用而划拨的单位所拥有的非经营性房地产。
收入是企业收入的反映。企业获得的收入主要包括销售收入和劳务收入。企业不同的销售方式选择对企业资金流入和企业收益的实现产生不同的影响。不同的销售方式在税法中确认收入的时间不同。通过选择销售方法，控制收入确认的时间以及合理分配收入年份，您可以为业务活动中的递延税项获得税收优惠。
企业所得税法规定了销售方式，收入实现时间确认包括以下情况：
一种是直接付款销售方式。收到付款或获得付款凭证并将提货单交付给买方的日期为确认收入的时间。
第二个是收款承兑或委托银行收款。发出货物并完成收款程序的当天就是确认收入的时间。
第三种是通过信贷或分期进行的销售，合同中约定的付款日期应为确认企业收入的日期。
第四是预付款或分期付款的销售方式。交货时间是确认收入的时间。
五是一项长期劳动或工程合同（用于制造大型机械设备，船舶，飞机，并从事建筑，安装，装配工程业务或提供其他劳动服务等）。到纳税年度完成或完成的工作量实现收入。
可以看出，销售收入确认是在“是否交付”时。如果销售人员获得销售或获得销售凭证，则销售机构确认收入；否则，收入无法实现。因此，计划销售收入的关键是把握和调整交货时间。每种销售结算方法都有其确认收入的标准条件。通过控制收入确认条件，企业可以控制收入确认的时间。特别要注意计划在年末发生的销售收入确认点的计划。如果将12月的收入调整为1月，则将其延迟到下一年，并且可以获得延迟税收的税收优惠。
长期劳动合同分批确认收入，也为税收规划提供了空间，以实现多年的收入。企业可以调整缴纳企业所得税的时间和调整企业资金周转率。
六。使用减税标准选择进行税收筹划
支出支出是应税收入的恶化因素。在税法允许的范围内，应尽可能列出当期费用，减少应交所得税，并依法推迟纳税时间以获得税收优惠。
企业所得税法允许将税前扣除分为三类：
首先，从金融机构借用允许扣除的所有项目，包括合理的工资和薪金，以及企业根据环境保护和生态恢复的法律和行政法规提取的专项资金。利息支出等
其次，部分扣除额的比例是有限的，包括公益捐赠费用，商业娱乐费，广告业务推广费，工会基金和其他三项基金。企业必须控制这些支出的规模和比例，以保持在免赔额范围内，否则会增加企业的税收负担。
第三项是允许额外扣除的项目，包括企业的研发成本和企业为安置残疾人而支付的薪水。企业可以考虑适当增加此类支出的数额，以充分发挥其税收减免作用，减轻企业的税收负担。
使所有扣除的费用得到充分补偿，从而使企业可以合理地减少利润。企业应列出这些费用。在税法上有比例限制的费用应尽可能不超过限制，并且限制范围内的部分将被全部扣除；超出部分，税法不允许税前扣除，必须将其纳入利润以纳税。因此，有必要注意各种费用的节税点的控制。根据税法规定，企业发生的与生产经营活动有关的商业娱乐支出，应扣除其发生额的60％，但最高不得超过销售（营业）收入5‰。假设公司2008年的销售（营业）收入为A，2008年的商务招待费为B，则只有在B×60的情况下，2008年的税前扣除所允许的商务娱乐费满足B×60％≤A×5‰。 60％= A在×5‰的情况下，即B = A×8.3‰，并且商务娱乐费在销售（业务）收入的8.3‰的临界点之内，企业产生的商务娱乐费可以全额扣除。