房地产避税的实用方法一般而言，国内房地产企业在避税中经常使用虚假成本，而国外房地产企业擅长使用“转让定价”来避税。所谓的“虚假成本”是通过人为增加成本，使房地产开发项目的利润甚至损失最小化来避免征收所得税。拥有六年以上房地产行业经验的人透露，调整报表以转移利润的行为在房地产行业中非常普遍。例如，广州一家房地产公司希望将利润转移到国外，并告诉其会计师“接受2000万元人民币的海外业务接待费”。另一家房地产公司已将一些设计工作移交给其自己的海外关联公司，以设定很高的设计成本来转移利润。曾在广东一家大型房地产公司工作的财务会计师透露，该公司有三家独资文化公司和技术咨询公司，被称为多元化经营。实际上，这些公司用于进行关联交易以完成利润转移。下属公司每年收取不超过人民币1亿元的所谓促销计划和咨询费，然后购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最终的利润转移，因为这些艺术品来自母公司老板买的那个根本不值钱，而只是一个道具。2004年，国家税务总局发布的“ 2003年度中国纳税百强榜”上没有房地产企业。即使在专门为房地产公司设立的“ 2003年房地产开发与管理行业十大纳税”中，房地产公司所缴纳的税收总额也不容乐观。新和财税2．避税的具体方法1）是将预售房屋购置款挂在往来账户上。保持预售房屋的购买占比，以便应立即缴纳的税款变成循环流动性，逃税。营业税和企业所得税，这是房地产开发公司常用的一种方法。
2）根据收入原则，为提前收据出具收据，不发行票证，隐瞒收入或确认收入。从预售商品房收到的预收款仅发给购买者以“收款收据”，对帐务处理不进行预收款处理，或仅记录一组正在运行的帐目以进行内部控制。
3）它没有按照合同约定的时间确认收入。由于未清，账目未完成或商品房销售完成等各种原因而延迟缴纳企业所得税。
4）随意调整纳税申报额。由于资金紧张，一些房地产开发公司在这一年内随意调整其纳税申报额。通常的做法是在年初和年中减少申报金额，并在年末偿还。
5）这是一项“空置”政策，不会及时清算土地增值税。开发项目应在结算和销售完成后清算土地增值税，一些开发商尚未结算或故意离开一，二套尾楼。图书馆。
VI）是虚构列的开发成本，它任意扩大了成本支出的范围，而虚构列是工程成本。企业预收的销售款项，甚至已收的全部销售款项，均不计入收入或帐户外循环，从而减少或不支付房地产销售营业税金及附加。
VII）根据住房债务和自用商品房的收入原则，不确认收入。商业住房的补足付款仅记录在工程团队的往来帐户中，而未进行相应的收入调整。代理卖方的手续费直接从销售收入中扣除，从代理处收取的财产款的净增加额为应税营业额，从而减少了营业税。
八是扩大拆迁补偿面积，减少可售面积，结转运营成本。
九）是降价。没有正当理由降低商品房销售价格，从而少缴营业税和企业所得税。（{}} 10）是故意推迟该项目的最终帐目和完成时间，以避免土地增值税清算。
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有很多内容，让我先介绍给您：房地产会计涉及完整的会计处理和税收项目
1.房地产税：
房地产开发公司主要涉及营业税，城市建设税，教育附加费，土地增值税，房地产税，土地使用税，印花税，契税和企业所得税以及预扣个人所得税。
1.营业税：税率为5％。
2.城市维护建设税
税金的计算是基于实际支付的增值税。税率分别为7％（城市区域），5％（郊区）和1％（农村地区）。
计算公式：
应付税款=营业税×税率。
3.教育附加费
税款是根据实际支付的增值税额计算的，附加税率为3％。
教育费附加=营业税×3％。
4.印花税：
（1）对于财产租赁合同，仓储合同和财产保险合同，适用税率为1/1000；
（2）加工合同，建筑工程勘察设计合同，货运合同和产权转让文件的税率为十分之一；
（3）买卖合同，建筑安装工程合同和技术合同的税率为十分之一的十分之一；
（4）贷款合同的税率为0.50 / 10,000；
（5）对于已记录资金的帐簿，应在“实收资本”和“资本准备金”总数的五十分之一上贴花贴纸；
（6）商业帐户，权利和牌照照片应为每件5元人民币的贴花。
5.个人所得税：
薪金和工资（不包括税收收入适用税率表）
系列应纳税所得额（不含税）税率（％）快速计算扣除额（元）
1不超过500元的部分5 0
2超过500至2000元的部分10 25
3超过人民币2000元至人民币5000 15125
应付个人所得税=应纳税所得额×适用税率-快速计算扣除额
应付税款=薪金收入-2000-“三险一金”
6.所得税
（1）所得税征收有两种类型：审计征收和批准征收。
（2）如果属于批准的收藏，则应根据收入缴纳所得税。
应付所得税=总收入*税款确定的固定税率*所得税率
（3）如果通过审计征收，则应根据利润缴纳所得税。
应付所得税=利润总额*所得税率
（4）所得税税率：
的一般公司所得税率为25％，
符合条件的小型盈利性企业应减按20％的税率缴纳企业所得税。
国家需要优先支持的高科技企业，以15％的减免税率征收企业所得税。
7.财产税
根据房地产残值，税率为1.2％；房地产租金收入的税率为12％。
8.土地使用税：每平方米土地使用税的年度税额如下：
（1）大城市1.5到30元人民币；
（2）中型城市1.2元到24元；
（3）小城市从0.9元到18元；
（4）县级镇，建制镇，工矿区0.6元至12元。
9.土地增值税
土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的适用税率计算和征收的。。房地产转让收入包括货币收入，实物收入和其他与房地产转让有关的经济利益。用于计算增加值的扣除额包括：
（1）为获得土地使用权而支付的金额；
（2）土地开发的成本和费用；
（3）新建房屋和辅助设施的成本和费用，或旧房屋和建筑物的估计价格；
（4）与房地产转让有关的税收；
（5）财政部规定的其他扣除额。税率：土地增值税实行四级超额累进税率，即：增加值不超过扣除项目额的50％，税率为30％的部分。增值额超过扣除额的50％，不超过扣除额的100％的部分为40％。增值金额超过扣除项目金额的100％，未超过扣除项目金额200％的部分按50％征税。对于增加值超过扣除额200％的部分，税率为60％。
（2）房地产开发项目未完成的最终帐户的整体转移；
（3）直接转让土地使用权。
3.土地增值税的扣除项目
①扣除获得的土地使用权，房地产开发成本，费用和与房地产转让有关的税款，必须提供合法有效的证据；如果无法提供合法有效的证据，则不允许扣除。
②如果清算中所附的文件或材料不符合清算要求或者不真实，地方税务机关可以核实开发成本单位面积的标准，并据此计算扣除额。
③房地产开发企业开发并配套清算项目的房屋，会所，停车场（车库），物业管理处，变电站，供热站，自来水厂，文化体育场所，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮电等公共设施：
A.完成后，产权属于所有所有者；
B.完成后，将其免费移交给政府和公共事业以获取非营利性社会公共事业；
C.如果完成后进行有偿转移，则应计算收入，并应扣除费用和支出。
④房地产开发企业出售翻新房屋，其装修费用可计入房地产开发成本。房地产开发企业的应计费用不予扣除。
⑤多个房地产项目共有的成本和费用应根据清算项目可售建筑面积的比例和其他合理方法计算清算项目的扣除额。
4.财产税
1.房地产开发企业建造的商品房在售前无需缴纳房地产税；但是，在出售前已经使用，出租或者出借的房地产开发企业，应当按照规定缴纳房地产税。
2.在施工期间为基础设施施工现场提供服务的各种临时棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉，汽车房和其他临时房，将免征房地产税。但是，工程完成后，建筑企业将临时房屋归还或者评估给基础设施的，应当自收到基础设施之月起按照规定纳税。
五，城市土地使用税
1.城市土地使用税是根据拥有土地使用权的单位和个人实际占用的土地面积计算的。
2.原则上，房地产开发公司用于建造商品房的土地应按照城市土地使用税的规定征收。但是，如果确实很难在出售商品房之前缴纳税款，则可以由当地税务局根据具体情况决定是否以延迟或减少征税或免税的方式授予土地。
六。契税（承兑人）
1.公司制度改革如果
非公司制企业改制为有限责任公司（包括国有独资公司）或股份制有限责任公司，或者有限责任公司改制为股份制有限责任公司，则原始公司“土地和房屋权利是的，免征契税。
非法人国有独资企业或国有独资有限责任公司，其部分资产与其他公司组成了新公司，并占有50％以上的股份，新公司拥有国有独资企业（公司）的土地1.房屋所有权免征契税。
2.公司股权重组-不征收
3.企业合并豁免
合并后的企业应拥有原始合并当事方的土地和房屋所有权，并且免征契税。
4.企业分离-不征收
根据法律和合同，该企业被分为两个或两个以上具有相同投资主体的企业，并且派生方和新成立方拥有原始企业的土地和房屋所有权，并且不征收契税。征收。
5.商业销售
如果买主适当地安置了原企业雇员的30％以上，则应将所购企业的土地和房屋所有权的契税减半；原企业全部职工全部安置的，免征契税。
6.业务关闭，破产
如果债权人承担关闭，破产的企业土地和房屋所有权以偿还债务的费用，则免征契税；对于承担停业，破产企业土地和房屋所有权的非债权人，如果适当地重新安置了原始企业员工的30％以上，契税减半；如果原企业的所有雇员都被安置，则免征契税。
7.房屋的附属设施
关于土地使用权和房屋所有权转让的变化，征收契税，不征收不征收的契税。
7.企业所得税
（1）预缴公司所得税如果
房地产开发企业按当年的实际利润每季度（或每月）预缴企业所得税，则住宅和商品房及其他建筑物，附属设施，配套设施的开发建设产品，在项目竣工前通过预售取得的预售收入，应当按照规定的预期利润率每季度（或每月）计算，并计入预付利润总额。利润将再次调整。
（2）估计利润率
1.负担不起的住房开发项目：
（1）不少于省，市，县和郊区的人口的20％；
（2）不少于位于地级城市，地区，联盟，州和郊区的人口中的15％；
（3）如果位于省或其他地区，则不得少于10％。
2.经济适用住房开发项目不得少于3％。
8.个人所得税
1.员工（高级管理人员）的工资（获得一次性奖金）
2.企业和单位以培训课程，研讨会，工作检查等名义为杰出的营销绩效人员组织旅游活动，并通过免征个人所得税来实施针对个人的营销绩效奖励（包括实物证券和有价证券）差旅费和差旅费。等等），应根据产生的费用将其完全计入营销人员的应税收入（根据劳动报酬），依法征收个人所得税，提供费用的企业和单位代扣代缴。
9.印花税
1.财产（房屋）租赁合同-1‰。
2.产权转让文件。包括电力转让合同，例如土地使用权转让合同，土地使用权转让合同和商品房销售合同。
3.商业帐户簿的税务帐户中记录的资金帐户簿的税基是“实收资本”和“资本准备金”两项的总和。
其他帐簿-每项5元。
4.取得房屋产权证书，工商营业执照，土地使用证每份5元。
十，城市维护建设税
根据营业税，增值税（销售空调需要增值税）
11.耕地占用税
被占用的耕地用于建造房屋或从事非生产性建筑，应按占用面积征税。
12.教育附加费
同样的城市维护和建设税