如果有内部和外部帐户，请从内部帐户转到。
确实有必要离开外部帐户
或使用其他发票从福利费中扣除（可在税前总额的14％内扣除）
或具有类似折扣的合同。证明，或查看同一行业的运作方式。
我们的新旧套票有两种发行购物卡的方式（发票的偿还），老版主要求将奖金直接折现成新版主的房费（优先批准折扣）。
以旧换新是一种营销方法。根据市场情况，“以旧换新”是节省营销成本，易于操作，促进口碑传播和增强项目品牌的最有效方法之一。
您要购买的任何物业都与“新旧”密不可分，在旺盛的销售期间，甚至不需要在大型平台上推广某些物业。不要忽视带来新事物的能力，您可以举办现场抽奖，100％小礼品促销。准备场地，几辆公共汽车，接载人员到您的销售办公室，首先签发抽奖券，然后销售人员将带动物业转身，然后回来准备抽奖，同时查看是否有人打算画，在抽出大奖后进行宣传。最后，每个人都会发送带有徽标的小礼物离开。要么启动特价住房抢购，要么邀请人们参观样板房。
特定于税收相关业务发生的源昌，将不可避免地具有相应的税收类型和税率。人为逃税或更改税种和适用税率的行为是逃税。只有事先设计涉税业务的性质并使其符合税法的规定，我们才能有效地避税。1.涉税入库，提前销售开发产品是房地产开发公司经营的重要途径。《营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人转让土地使用权或出售房地产，并采用预收方式的，其税负将于收到预收之日发生。 ”总额乘以规定的利润率即可计算出估计的营业利润并缴纳企业所得税。项目完成后，根据实际最终成本和项目总收入计算并调整应纳税所得额。由于房地产开发公司的初始项目成本高昂，并且多个项目通常启动，因此资金缺口相对较大，因此通常会出现故意延迟预收税款的现象。一些企业开发的土地和房屋已经交付使用，预收账款仍长期结账，项目完工决算和结转成本没有延迟，影响应税收入。这种方法的目的是延迟公司所得税的缴纳时间，为企业赢得资金的时间价值，并将国税作为企业的无息贷款核算。
一般而言，内资房地产公司通常使用虚假成本来避免“手脚”上的税收，而外资房地产公司则善于使用“转让定价”来避税。所谓的“虚假成本”是通过人为增加成本，使房地产开发项目的利润甚至损失最小化来避免征收所得税。
有6年房地产从业经验的人透露，调整报表以转移利润的行为在房地产行业很普遍。例如，广州一家房地产公司希望将利润转移到国外，并告诉其会计师“接受2000万元人民币的海外业务接待费”。另一家房地产公司已将一些设计工作移交给其自己的海外关联公司，以设定很高的设计成本来转移利润。曾在广东一家大型房地产公司工作的财务会计师透露，该公司有三家独资文化公司和技术咨询公司，被称为多元化经营。实际上，这些公司用于进行关联交易以完成利润转移。下属公司每年收取不超过人民币1亿元的所谓促销计划和咨询费，然后购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最终的利润转移，因为这些艺术品来自母公司老板买的那个根本不值钱，而只是一个道具。2004年，国家税务总局发布的“ 2003年度中国纳税百强榜”上没有房地产企业。即使在专门为房地产公司设立的“ 2003年房地产开发与管理行业十大纳税”中，房地产公司所缴纳的税收总额也不容乐观。
2.避税的具体方法
1）是挂在经常帐户上的预售房购买款。保持预售房屋的购买占比，以便应立即缴纳的税款变成循环流动性，逃税。营业税和企业所得税，这是房地产开发公司常用的一种方法。
2）根据收入原则，为提前收据出具收据，不发行票证，隐瞒收入或确认收入。从预售商品房收到的预收款仅发给购买者以“收款收据”，对帐务处理不进行预收款处理，或仅记录一组正在运行的帐目以进行内部控制。
3）它没有按照合同约定的时间确认收入。由于未清，账目未完成或商品房销售完成等各种原因而延迟缴纳企业所得税。
4）随意调整纳税申报额。由于资金紧张，一些房地产开发公司在这一年内随意调整其纳税申报额。通常的做法是在年初和年中减少申报金额，并在年末偿还。
5）这是一项“空置”政策，不会及时清算土地增值税。开发项目应在结算和销售完成后清算土地增值税，一些开发商尚未结算或故意离开一，二套尾楼。图书馆。
VI）是虚构列的开发成本，它任意扩大了成本支出的范围，而虚构列是工程成本。企业预收的销售款项，甚至已收的全部销售款项，均不计入收入或帐户外循环，从而减少或不支付房地产销售营业税金及附加。
VII）根据住房债务和自用商品房的收入原则，不确认收入。商业住房的补足付款仅记录在工程团队的往来帐户中，而未进行相应的收入调整。代理卖方的手续费直接从销售收入中扣除，从代理处收取的财产款的净增加额为应税营业额，从而减少了营业税。
八是扩大拆迁补偿面积，减少可售面积，结转运营成本。
九）是降价。没有正当理由降低商品房销售价格，从而少缴营业税和企业所得税。
10）故意推迟该项目的最终帐目和完成时间，以避免土地增值税清算。
1.房地产企业的经营特点及土地增值税规划的重要性
纳税计划是指在纳税之前，不影响法律法规的情况下，通过事先安排其自身的商业活动和投资等与税收有关的事项，就可以实现少缴或延期付款。旨在最大化公司税后收益的一系列活动。税收筹划有多种形式。本文中的税收筹划主要是指企业在税收法规不完善的情况下进行的非非法税收筹划，以及使用税法特殊例外的节税计划。与其他行业的公司相比，房地产公司具有以下经营特点：（一）开发产品的统一性和固定性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险大； （3）开发与运营业务复杂性。业务操作复杂，涉及面广，并具有许多经济联系。因此，必须计划开发和管理。土地增值税是对纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物所得的增值税，按照规定的四级超额累进税率征收。增值额是指纳税人从房地产转让中取得的收入余额减去项目额的扣除额。扣除的项目包括为获得土地使用权而支付的金额和开发土地的成本。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，使房地产经营环境发生了较大变化。房地产开发公司。如何规避税收风险，如何尽可能地降低企业的纳税成本，增加营业利润，在有限的空间内最大化利润，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产公司正计划以合理合法的方式进行土地增值税的支付。
2.房地产企业土地增值税规划的现状
由于已征收土地增值税，尽管总额不大，但增长率非常快。从1994年到2006年，全国土地增值税的平均增长率为91.27％。 2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长速度很快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然非常巨大。清算工作有很多障碍。许多地方政府由于其成就和效率而在清算意愿和执行方面存在问题。另外，土地增值税存在征收管理困难，税收成本高的问题。房地产土地增值税追回的历史问题尚不清楚，导致土地增值税的征收和管理效果不理想。从房地产公司的角度来看，随着房地产行业的飞速发展，配套的税法法规越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的纳税行为，使许多原先的法律计划方案成为非法，进一步缩小了税收筹划的空间。
1。过去，大多数房地产公司都是通过设立项目公司等来经营的，并且将房地产用于投资或合资企业来避免土地增值税。但是，2006年3月发布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业还必须为房地产投资或合营企业缴纳相应的土地增值税。
2。过去，许多房地产公司将部分已开发的房地产转换为自用或商业房地产，而该部分房地产的产权是以自己的名义处理的，因此免征了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业法人所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号），将其转为自用的商品房视为：如果将其视为销售，则应计算并支付土地增值税和企业。所得税。
3。过去，借款费用的资本化可以用于减少土地增值的额外扣除。但是，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号），公司不能将借贷成本作为额外抵扣的基础计算土地增值税。利息支出应根据房地产开发成本进行调整费用扣除为房地产开发费用。
3.房地产企业土地增值税规划方法的解释
（1）将土地增值税征税范围用于节税计划
1。利用合作来盖房并节省税款。《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“一方出房，一方资金，双方合作建造房屋，建成后房屋将按比例分割自用的，暂时免征土地增值税，建成后转让土地增值税。 “房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。
2。使用代理构造来节省税款。房地产经纪人建设是指房地产开发
企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，将收取并替换客户的建筑收入。对于房地产开发公司，该收入属于劳动收入，因此不属于土地增值税的范围。
（2）将销售收入用于税收筹划
1。分散业务收入计划方法。房地产企业的税项主要为土地增值税和营业税，土地增值税按累进税率征收，即房地产增值税率越高，适用税额越高。率。因此，如果可以分解房地产的销售价格并降低房地产的增值率，则可以大大减少房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时已经进行了简单的翻新，因此可以将它们作为单独的业务单独进行会计处理，因此可以通过两次出售房地产来进行税收筹划。例如，一家房地产公司以一千万元的价格卖出了一套商品房。这房子装修简单，并配备了必要的简单设施。根据有关税法的规定，该房地产开发业务可抵扣的收益为400万元，增加值为600万元。土地增值率为：600/400×100％= 150％。应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同。房屋买卖合同不包括装修费用。房屋销售价格为700万元，允许扣除成本为300万元；房屋装修合同，装修费用为300万元，允许费用为100万元。土地增值率为：400/300×100％= 133％（装修费用属于劳动收入，应征收营业税，无需征收土地增值税），应缴纳的土地增值税：400 ×50％-300×15％= 155（万元）。
2。合理的定价计划方法。税法规定，纳税人建造和销售增值额不超过扣除项目额的20％的普通标准住房，免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％，应按规定征税。因此，可以充分利用临界点20％的税收负担效应进行规划。例如，某房地产公司建有待售的商品房，同行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间，以开发商品房而著称，土地出让金为200万元，费用是900万元，利息支出不能根据房地产开发项目分配或提供金融机构的证据。假定城市建设税率为7％，教育附加费为3％，地方政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。计划过程如下：除营业税和附加费以外的可抵扣项目金额为：200 + 900 +（200 + 900）×10％+（200 + 900）×20％= 1430（万元）。首先，如果公司希望享受门槛折扣并希望获得最大利润，则最高售价应为：1430×1.2848 = 18372.64万元（将项目的允许扣除总额设为A，并将总销售额房价X相应的营业税和附加税为：5％X（1 + 7％+ 3％）= 5.5％X，在免税阈值X = 1.2（A + 5.5％X）时，解决方案X = 1.2848A）利润为306.2万元（1837.264 -1430 -1837.264×5.5％）。当价格设定在180-18372.6万元之间时，利润将逐渐增加，但少于306.2万元。其次，如果公司要适当地提高售价，则提价后的价格必须至少为13888.30万元（1430×0.0971）（设置提价Y的单位）。超过临界点，它必须满足Y> 30％×（X + Y-A-5.5％X-5.5％Y）+ 5.5％Y，其中X是增值率为20％时的售价，并且Y> 0.0971A可以求解。也就是说，总房价至少要达到197611.70万元，涨价会增加总收入，否则涨价只会导致总收入减少。因此，当同一行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间时，公司应选择销售价格18372.64万元，以降低自身房屋价格，增强竞争力，为企业带来更大的利润。公司。当然，如果公司能够以高于19761.1万元的价格出售该商品房，利润将进一步增加。
以上案例进一步说明，在出售普通标准房屋的问题上，企业可以充分采用合理的定价方法来维持其较高的竞争力并实现盈利，但不能一味提及。价格，有时高价格带来的利润会低于低价格带来的利润。例如，在上述税收筹划案例中，1830万元的销售价格可以获利299.3万元（1830-1430-1830×5.5％），而1840万元的销售价格只能获利216.1万元（1840-1430）1840×5.5％）×（1-30％），尽管售价增加了100,000元，但利润减少了83.19万元。
3。规划方法中是否合并了不同升值率的房地产。由于土地增值税适用于四个累进税率，因此最低税率是30％，最高税率是60％。房地产的税负将降低，同时低增值率的房地产的适用税率可能会增加，而这部分房地产的税负将会增加。因此，纳税人需要分别计量相应的税额，分别核算和合并核算，再选择税负较低的核算方法，以达到节税的目的。
例如，某房地产开发公司在同一土地上同时开发A和B两座商品房，则出售A物业的收入为300万元，可抵扣额为200万元。 ; B物业的销售是收入400万元，允许扣除100万元。首先，当单独核算时：房地产增值率=（300-200）/ 200×100％= 50％，适用税率为30％；应缴土地增值税为（300-200）×30％= 30（万元）; B房地产增值率=（400-100）/ 100×100％= 300％，适用税率为60％;应交土地增值税为（400-100）×60％-100×35％=145（万元）;上缴土地增值税175万元。二，合并核算：两栋建筑物的总收入为：300 + 400 = 700（万元）；扣除金额：200 + 100 = 300（万元）;增值率：（700-300）/ 300×100％= 133.3％，适用税率为50％；应交土地增值税为：（700-300）×50％-300×15％= 155（万元）。从比较中可以看出，合并会计对公司有利。从上面的例子可以看出，由于两种房地产的增值率相差很大，只要房地产开发公司安排将这两种房地产共同开发销售，收益和扣除项目两种类型的房地产中的一种被合并在一起，税款也一起申报。您可以达到少缴税款的目的。
（3）使用扣除额进行税收筹划
1。利息成本计划方法。房地产公司一般在发展业务中需要大量借款，利息支出是不可避免的，不同的利息支出扣除方式将对企业的土地增值税产生较大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出在两种情况下扣除。首先，如果可以根据转让的房地产项目进行分配并提供金融机构认证，则可以扣除，但最高金额不得超过银行同期的利率计算得出的金额；其他房地产开发支出（房地产开发支出＝扣除的利息+（取得土地使用权支付金额＋房地产开发成本）×扣除率（5％以内），扣除额为取得土地使用权和房地产开发成本支付的金额的5％以内。其次，在无法根据房地产项目的转让来计算利息费用的分摊或无法提供金融机构证明的情况下，必须将利息费用计入房地产开发费用（房地产开发费用=（已付金额）。获得土地使用权+房地产开发成本）×扣除率（在10％以内）），以及扣除额。以上两种计算扣除额的具体比例，由省人民政府规定。此规定为纳税人规划提供了机会。房地产公司进行房地产开发时，第一种情况的利息支出大于第二种情况的利息支出，应当正确分担利息支出，并提供金融机构证明；如果前者少于后者，则企业可能不会房地产开发项目的转让会计算利息支出的份额，或者不提供金融机构认证，这可能会增加扣除的项目数量并降低土地增值税的计税依据。例如，一家房地产公司开发了一批商品房，支付了地价600万元，开发费用1000万元。假定利息是根据房地产开发项目分配的，并且可以提供金融机构的证明，则应扣除利息100万元。计划扣除利息？如果要扣除的利息支出是70万元，应该如何计划？假定地方政府规定的两种扣除额分别为5％和10％。计划过程如下：首先，进行计算。（获得土地使用权的费用+房地产开发费用）×（10％-5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元）接下来，判断。当可抵扣利息支出为人民币100万元时，公司应严格按照房地产开发项目分配利息，并提供金融机构认证，可以抵扣一百万元，否则只能抵扣80万元；何时允许扣除当利息支出为70万元时，应选择第二种扣除方式，即不按照房地产开发项目分配利息，或者不向税务机关提供有关金融机构的证明，可以扣除10万元的利息费用。但是，应该注意的是，税法中允许扣除的利息费用应严格按照《企业会计准则-借款费用》计算，不计入非扣除额。
2。完全扣除允许使用扣除项目计划方法。为了抑制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业可以将项目金额扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受上述额外扣除，以实现土地增值税的节税计划，而且在未来的纳税年度，可以利用公司协会实现其他税收筹划。
4.进一步加强房地产企业土地增值税规划的策略
（1）加快改善房地产企业土地增值税的征收和管理
1。有必要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产业的税收负担。将“多税种调整”更改为“主税种调整”，完全解决了税种交叉和重复的问题。同时，有必要简化土地增值税的清收办法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。有必要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加大房地产行业税收来源管理和征收管理的力度，完善委托征收管理办法，实行土地增值税预征收管理措施，合理征收管理秩序。
（2）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算实施方法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应遵守法律原则。在不违反国家各项法律法规的前提下，根据房地产企业自身的实际情况进行规划。
2。应注意战略规划。房地产公司的税收筹划过程对于公司管理层的决策过程更为重要。企业在制定决策时应注意规范性和战略性计划。他们绝不能简单地追求节税收入的增加并导致开发或运营成本的上升。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且要注意企业运作和战略管理的各个方面。