如果您想合理地避税并减少代理费，您可以自己做！您需要在本地土地税系统中拥有一定的资源网络，才能了解当地税收系统中财产的最低限额，并根据该最低限额纳税。对于中介费，它甚至更简单。直接找到房东，协商价格，然后交税和转让，然后一次付清，完全避免了中介费！
允许中介公司退还差额！！您需要提供有效的付款凭证，以支付40,000多元的税费，以便可以证明中介公司已经吞噬了差额，并可以向工商部门投诉或提起诉讼。。。代理商一定会退还给您的！至于发票金额，如果确实无法接受，您可以向税务部门申请退税程序以终止交易。然后重新征税
2.二手房避税的风险是什么
（1）如果合同价格低，则可以避免。在二手房市场上，低价签约是买卖双方最常用的避税方法。例如，对于实际转让价格为人民币20万元的房屋，在买卖双方私下谈判并签署协议后，到房地产局的转让价格为人民币15万元，因此剩余的人民币50,000元可以容易避免。这种方法可能导致买方根据少报的转让价格付款，给所有者造成损失。
（2）先租，后买，然后推迟交易。两种税都以5年为上限，超过5年的转让可以免征营业税。结果，在某些情况下，买卖双方协商达成“先买后租”的协议。这种方法是因为交易不能长时间转移，并且房屋的产权不是买方。如果房价上涨，房主可能更愿意赔偿违约金，而不是出售，而买主只能再次选择房屋。如果几年后购置房屋时房地产价格下跌，则购房者不可避免地不愿继续交易。将来，无论买卖双方后悔，都会有纠纷。
（3）虚假礼物，用于真实交易，黑匣子操作。新政策出台后，许多业主通过伪造礼品逃避了个人所得税和营业税。首先，由于双方都是私下进行交易，一旦一方违反合同，就很容易引起争议。其次，由于礼物不是买卖，如果购买者获得了财产，那么如果发生质量问题，就没有法律保护，也很难向所有者提出要求。赔偿；最后，可以在转让财产证明书之前随时撤销礼物。
（4）错误的离婚。根据规定，个人使用转让超过5年的收入和家庭起居室的唯一收入免征个人所得税。换句话说，夫妇的第二套房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妇通过假离婚来逃税。由于这是假离婚，因此在办理离婚手续时，两方不会过多考虑财产分割。因此，离婚后，如果一方拒绝再婚，另一方很难保护自己的合法权益。
上述常见的“合理避税”行为是违法的，给各方带来了严重的麻烦。住房是一项巨大的财产，我们在获得住房时应做到合理合法，以保障公民的合法权益。如果获取时的程序和方法是非法的，则在发生争端时，公民将不可避免地无法获得应有的保护。因此，一旦发生纠纷，您应立即寻求律师的帮助，不要冒险。
个别公司提出的“避税”计划风险很大。买家不应该轻易相信，由于中介公司的质量参差不齐，一些小型中介公司提出的“避税”方案实际上是非常危险的，近四万元的高税率。为了让买主放弃买房，在一家国有企业工作的李先生于1998年在杨桥附近买了一栋改建房屋，建筑面积为75平方米，有两间卧室和一个家庭。三个人居住，但最近李先生想接替年迈的父母。生活，这也很容易照顾。五人住在两居室公寓中的环境显然更糟。因此，李先生决定出售房屋，然后在郊区购买一栋小型住宅，以改善居住环境。今年4月，李先生将房子委托给一家经纪公司出售。李先生的报价为5300元/平方米，总价为39.75万元。
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6月20日，在一家私营企业工作的李先生和刘女士最初达成购房意向。但是当计算应纳税额时，两党都处于尴尬境地。尽管李先生的房子是在1998年购买的，但获得所有权证书的时间是在2004年，这恰好在两年之内对出售房屋征收全部营业税的范围内。。从6月15日起，个人所得税的征收开始与房地产转让相关，朝阳和东城也开始试行。
经计算，如果该房屋挂牌交易，李先生应缴纳营业税198.75万元，即39.75×5％= 1.9875（万元）；并应缴纳个人所得税=（销售建筑面积×4000人民币/平方米合理成本）×20％，即（39.75-75×4000元/平方米合理成本）×20％= 1.95万元。面对近4万元的高额税收，买卖双方都不愿承担。经过一个小时的谈判，买方终于放弃了购买。
中介公司推出“合理避税”服务
针对上述情况，北京的许多中介公司提出了所谓的“合理避税”计划：出售租金，租金同步，延迟交易转移等。
其中，出租出售更为普遍，即：如果房主出售个人购买的房屋少于2年（时间取决于所有权证书或契税证明），则全部出售根据规定需要纳税为了避税，买卖双方可以先签订租赁合同。买主首先以出租房屋的形式生活在房屋中。购房时间超过2年后，买卖双方签订二手房买卖合同。
此外，在某些交易中，有些人还采用签署阴阳合同的方法来避税。买卖双方签订了两个合同。一种是由主管部门签订的合同，采用按地区指导价计算销售价格的方法。为了达到少缴税款的目的。另一个是由真正的买卖双方签署的合同。合同是按双方之间的实际交易价格签订的。
认识到“合理避税”的风险
北京益中律师事务所的王静平律师提醒说，作为二手房交易的当事方，双方都必须意识到所谓的“合理避税”的法律风险。
王律师说，实际上，一些所谓的“合理避税”措施实际上是交易双方以所谓的“法律形式”减少或避免应纳税额的行为。交易双方采用“租赁出售”的方式减少或逃税行为，对交易双方都有很大的法律风险。对于“出租人”（实际上是卖方），承租人有权随时终止合同。如果“承租人”（实际上是买方）由于经济条件，房价和其他因素而在租赁期内不再租房如果双方签订的租赁合同被取消，则出租人出售房屋的目的将无法实现。
在签订阴阳合同的情况下，联嘉专业人士认为，卖方面临的风险是买方可能威胁向住房局提交的合同。完成转让程序后，卖方必须放下房屋销售价格。对于买方而言，存在以下风险：如果在转让前付款，并且卖方不出售合同，而仅支付房地产局签署的合同中规定的价格，则买方将遭受巨大损失而没有足够的证据。
个案答案
面积超过140平方米，需缴纳所得税
安女士：我更喜欢一间二手房，有145平方米的三个房间，两个大厅和两个浴室。卖方已经住了两年半了。我计划下周签订交易合同。根据现行规定，除了支付房屋的交易价外，我还需要缴纳哪些税款？
律师的答复：信中说，房屋面积超过140平方米，这不包括在具有优惠政策的普通房屋中。除了支付房屋交易之外，买方主要支付：
（1）契税：交易价格的3％；
（2）合同印花税：交易价格的0.5‰；
（3）房地产所有权证印花税：5元；
（4）其他杂项支出。卖方主要支付：
[1]营业税（包括城市建设税和教育附加费），是房屋交易价值和原始购买价格之间的差额的5.5％；
[2]合同印花税：交易价格的0.5‰；
[3]个人所得税，占该笔转让净收入的20％；
[4]土地增值税：增值税金额=房地产收入的转移-扣除的项目金额之和（购买价格，营业税，城市建设税，教育附加费，印花税）×税率。
签订合同但不冒险
张先生：我想买朋友的二手房。我的朋友说，为了避免缴纳营业税，我们可以先签订二手房销售合同。拥有财产两年后，我们将办理转让手续。这种方法有风险吗？
律师的答复：根据规定，所有购置不足2年的房屋应全额征收营业税。个人购房时，应按照契税证明书或契税证明书中记载的时间作为购房时间。如果未提供契税支付证明或契税验证证明，则购房时间为房屋产权证书上注明的日期。双方通过错误的合同日期避税的做法是逃税，并且一旦由税务机关核实，他们肯定会受到相应的惩罚。中国法律要求房地产销售必须经过注册。如果张先生仅签订销售合同，而没有经过转让登记程序，则他无法获得该财产的所有权；如果所有者随后将财产出售给第三人并已完成转让过程，张先生只能根据销售合同追究违约责任。
营业税和所得税通常由卖方承担
潘潘先生：我打算在南城买一间二手房。该代理机构表示，为了减少营业税和个人所得税，可以降低合同上的交易价格。请问这种方法是否非法，可能存在哪些风险？
律师的答复：根据规定，从今年6月1日起，购买住房不足2年并转手的个人将对获得的销售收入全额征税。
如果潘先生故意虚报税基以减少应纳税额，则如果房屋的交易价格明显低于市场价格，则税务机关有权依法调整价格，使用调整后的价格作为税基。如果税务机关核实双方故意降低交易价格以逃避税收，则税务机关有权命令纳税人纳税，增加罚款并追究其法律责任。此外，营业税和个人所得税应由卖方按规定缴纳。如果降低交易价格，如果潘先生将来想出售这套房子，则可能会增加营业税和应纳个人所得税。
实用提示
税收研究专家指出，税收筹划是指纳税人为尚未发生或已经发生的应税行为做出各种巧妙安排，而并未违反法律法规以最大化利润。