1.要实现合理的避税，首先，我们必须熟悉该行业以及相关的税收和定义。就土地增值税而言，我们主要可以从以下几个方面来理解：
1.土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所得的增值税额。该增值额是纳税人转让房地产所得的收入减去税款扣除额后的余额。
2.土地增值税仅对转让支付的房地产征收，而不对通过继承或赠与免费转让的房地产征收。
3.房地产向投资和合资企业的转移暂时免税，然后转移并征税。
合作建筑竣工后将暂时免予自用，如果在完成后转让，则应征税。
房地产合并和转让的临时豁免。
对于房地产交易，税收在单位之间交换，而个人之间的交易则由当地税务机关核实并获豁免。
抵押期间不征收房地产抵押。到期时不征收还债本金和利息。
不出租房地产。
不会添加房地产评估。
国家收回对房地产产权的豁免。
土地使用者应就土地的转让，债务清算或置换征税。
首先，我们了解大致的征税和非征税范围，这将有助于我们的后续计划。下一步是解决实际会计问题。合理避税的目的是在法律范围内使用它。合理减少公司税收成本和增加利润的合规方式，那么合理的避税主要可以从两个方面开始，一个是从成本开始。有关费用的问题，请参阅此论坛上的另一篇文章，其中一项涉及收入开始吧首先，减少税收成本始于日常支出。如果您希望少缴税款，那么您自然必须找到一种方法来处理这些费用。在收入保持不变的情况下，成本增加并且自然实现了增加值。它将减少，因此税收将减少。首先，我们必须了解可以扣除的项目
2.土地增值税的可抵扣项目：
1.为获得土地使用权而支付的金额
（1），当通过转让方式获得土地使用权时，已支付土地的转让费
（2）如果土地使用权是通过行政分配获得的，则在转让土地使用权时应按照规定支付土地出让金。
（3）如果土地使用权是通过转让获得的，则支付的土地价格
2.开发土地，新房和辅助设施的费用（称为房地产开发费用）
（1）征地和拆迁补偿费
（2），施工前费用
（3），建筑和安装工程费用
（4），基础设施费
（5），公共支持设施费
（6）开发间接费用：直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资，福利费用，折旧费用，维修费用，办公费用，水电费用，劳动保护费等。
3.开发用地以及新住房和辅助设施（称为房地产开发成本）
主要是指与房地产开发项目相关的管理费用，销售费用和财务费用。
4.与房地产转让有关的税收
主要包括：营业税，印花税，城市建设税，教育附加费
5.财政部确定的其他扣除额
从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和减去20％。
6.评估旧房屋和建筑物的价格。
了解以上内容后，您可以根据上述内容找到相应的方法。
3.合理避税的具体方法：
1.平衡增值的方法：对于在不同地区以不同价格水平开发的多个项目，可以调整并最大程度地分配一段时间内发生的开发成本，从而实现增值获得的数量可以最大化平均而言，开发项目的增值率几乎保持不变，从而减少了一定时期内增值率过高而无法节省部分税款的现象。
2.增加间接成本的方法：例如，您可以从房地产开发成本中计划开发间接成本，也就是说，您可以在项目中安排一些总公司人员或兼职到每个特定人员。在该项目中，由这些人员产生的相关费用可以分配给房地产开发成本，增值税的增加可以扣除项目金额。
合理避税意味着纳税人计划避税，以最大限度地提高自己的经济利益。以下是几种常见的避税方法。
1.通过合作开发合理避税
使用这种方法，营业收入和股息收入的收入性质可以在收入性质上相互转换，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法以减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。公司A可以通过以下方式与公司B合作：
1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于参与商业和住宅楼的开发。
3公司A可以通过投资方式参与商业和住宅建筑的开发
计划分析；现在假设甲公司在半年后退出了商业和住宅建筑开发项目，经过与乙公司的协商后获得现金40万元。
计划1：合作开发
A公司和B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入为40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万元时，相当于公司将部分共同开发的商业和住宅建筑物转让给B公司，转让价格为240万元，转让收入要缴纳营业税和房地产附加费销售，土地增值税，印花税和所得税后均为收入。
选项二；贷款资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，且利率为5％，则A公司也将在一年后收回40万元，这是金融业扣除营业税后的收入。并支付附加费和所得税。
选项三：投资股票，商业大楼建成并出售后将分配回股息。
由于两家公司A和B的税率相同，因此无需支付公司的税后利润40万元，即，甲公司获得的经济效益为40万元。 。
计划结果；
从以上比较可以看出，从节省税费的角度来看，这三种方案是最好的。也就是说，甲公司以200万作为投资份额，所收回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例：一家房地产开发公司在海滨城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。城市维护建设税，教育附加费，印花税，土地增值税约1.77亿元（计算过程略）
计划分析；
房地产开发公司可以首先投资设立子公司“ Some Hotel”。在酒店的固定资产建成后，将酒店的所有股权转让给外国投资者后，上述税款将免税。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资，成立控股子公司“ X and X Hotel”，该公司具有独立的法人资格。
第二部分；某酒店固定资产建设，相关建设资金由房地产开发公司提供，作为应付款项处理
第三部分：固定资产完成后，房地产公司会将酒店的全部股权转让给外国投资者，房地产公司将收回股权转让价格和酒店的所有债权。
经过上述规划，尽管股权转让收入需要缴纳企业所得税，但是这部分所得税原本是用来缴纳房地产开发收入的，但股权转让业务不缴纳业务税，城市建设税，教育附加费和土地增值税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
3.使用合约装修费合理避税
示例：为了进行促销，一家开发公司向客户收取装饰费以用于促销目的。有一套高端住宅，面积为10,000平方米，面积为100平方米。价格为100万元，开发商在与客户的合同中约定给客户10万元。
计划分析：如果
按照规定要缴纳宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的应税范围内，可以在当年企业所得税前缴纳。如果合同规定装修完成后将房屋交付给客户，则合同没有强调装修费用为100,000元，则装修费用中可以包含100,000元， -允许减税。
经过这样的计划，10万元的装修费成为了税前可扣除的项目，很容易消化。
通过避税计划，为各种替代业务方法选择各种税收方案。尽管它主观上旨在减轻自己的税收负担，但客观上正逐步朝着优化产业结构和利用国家税收经济的角色迈进。资源的合理分配反映了该国的产业政策，因此该国的税收宏观调控功能可以得到更好的发挥。
企业A是位于市区的房地产开发公司。因资金不足，欠B建设公司100万元建设款。后来，双方达成协议，用一套商品房偿还债务。A公司用于减免债务的房地产的账面成本为80万元，市场价格为120万元。
“用住房偿还债务”，即企业使用已完成的房地产来抵消购买材料和建设资金的债务。对于房地产开发公司来说，无钱偿还房屋欠款是很常见的。用于减免债务的房屋，因其所有权已发生变化，应视为按照税法规定出售。由于销售被视为业务本身，所以会计并不等同于一般意义上的销售会计，并且两个纳税人都应按照税法的规定纳税。因此，纳税人应注意索赔，债务人的会计和税务处理方法之间的差异。
房地产企业将“债务融资”业务用作销售会计
房地产开发企业的“债转债”行为是债务重组。根据《企业会计准则第十二号-债务重组的会计准则》及其适用指南，债务以非现金资产清偿的，债务人应当确认重组债务的账面价值与公允价值之间的差额。转让的非存在资产的价值债务重组收益作为营业外收入计入当期损益。已转让非现金资产的公允价值与其账面价值之间的差额，视为已转让资产的损益，计入当期损益。如果债务人使用非现金资产清偿债务，则应将其视为出售，并应按照《企业会计准则第14号-收入》以其公允价值确认收入，并结转相应费用。可以看出，对于房地产开发公司来说，通过开发产品来偿还债务，当协议生效或商品房所有权被转移时，收入就被确认。根据房屋债务清算协议确定的债务账面价值，冲减应付账款100万元。销售收入按照商品房公允价值确定，“主营业务收入”科目记入120万元，商品房公允价值与债务账面价值之间的差额计入当期损益。被确认为债务重组的利润，而“营业外收入应记入借方-债务重组收益“科目20万元；同时结转商品房成本，借方”主营业务成本“ 80万科目，贷方”开发产品“科目80万。
债务人应缴税款
营业税和附加费。《国家税务总局关于住房债务债务营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，无论当事人是个人还是个人，都应当利用住房对有关债务进行拆封。 （或多方）已决定进行谈判法院仍然裁定房屋所有权已转让，原始所有者也获得了经济利益（债务减少）。因此，为使单位或个人使用住房或其他房地产来偿还有关债务，出售应如下：营业税是针对“房地产”税项征收的。营业税暂行条例及其实施细则，视为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或以不动产出售不动产的应税营业额，并计入对方价格。纳税人无故提供应税服务，转让无形资产或出售不动产时，主管税务机关有权按以下顺序核实营业额：1.根据提供的相同应税服务由当月的纳税人核实已售类似房地产的平均价格； 2.核实纳税人在最近期间提供的类似应税服务或类似房地产销售的平均价格； 3.确认应税价格=运营成本或工程成本×（1 +成本利润税率）÷（1-营业税率）。即，房地产开发公司应缴纳营业税120×5％= 6（万元），城市维护建设税6×7％= 0.42（万元），教育费附加费6× 3％= 0.18（万元）。
土地增值税。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理条例〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一款规定，房地产开发企业将开发产品用于员工福利，激励措施和外国投资，分配给股东或投资者的非货币性资产，债务补偿，与其他单位和个人的交换等，发生所有权转移时，应当视同房地产销售，并按照以下方法和顺序确认其收入： 1.根据同一地区的企业确定当年出售的类似房地产的平均价格。2.由主管税务机关参照当年类似房地产的当地市场价格或评估价值确定。
公司所得税。《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业进行非货币性资产交换，商品，财产和劳务用于捐赠，偿债，赞助，募集资金，广告，样本，员工福利或利润分配。，除非国务院财政税务部门另有规定，应视为商品销售，财产转让或提供劳务。《国家税务总局关于房地产开发经营企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业使用发展产品进行捐赠，赞助。 ，员工福利，激励措施，外国投资以及分配给股东或投资者，债务清偿，其他企业，事业单位和个人的非货币性资产的交换，应视为销售，转让开发产品的所有权或使用权时确认收益（或利润），或者当实际获得受益权时实施。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）由企业最近一年或最近一个月类似产品的市场价格确定； （二）主管税务机关参照市场上同类开发产品的当地公允价值确定的； （3）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
印花税。根据《财政部和国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006] 162号），根据财产转让文件对商品房买卖合同征收印花税。即，房地产开发公司应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
债权人应付的税款
印花税。基准与上述相同，因为适用于合同双方的税项和税率相同。即，B建筑公司应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
合约税。根据《契据税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转让土地和房屋所有权的单位，承担契税的单位和个人，应当按照有关规定缴纳契税。规定。B建筑公司通过债务清算获得的房屋为不记名者，应为契税的纳税人。也就是说，建筑公司应缴纳契税120×5％= 6（万元）。
房地产税，城市土地使用税。《国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策法规的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定：（一）购置新建商品房，征收物业税。从交货后的第二个月起征收和城市土地使用税； （二）购置住房，从房屋所有权转让和所有权变更登记后的第二个月起征收房地产税和城市土地使用税。）出租，租赁房地产，自交付租赁或租赁财产之日起第二个月起征收物业税和城市土地使用税。《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策的通知》（财税[2006] 186号）第二条规定，土地使用权的取得是通过以下方式取得的：转让或转让，受让人合同约定土地出让时间的，自次月起支付城市土地使用税；合同没有约定土地出让时间的，承让人应当在签订合同后的次月起缴纳城市土地使用税。可以看出，B建设公司应在获得债务减免房屋后的下个月起宣告并缴纳房地产税，并在债务减免合同规定土地交付时间的下个月起缴纳城市土地使用税。 。城市土地使用税从签署后的第二个月开始支付。
此外，值得注意的是，如果建筑公司B转售所收购的房地产，则还需要根据税法计算营业税，土地增值税，印花税和企业所得税。