工资：
房地产的租金收入不仅要缴纳公司所得税，还要根据服务业租赁行业缴纳营业税和房地产税。
房屋租赁公司合理避税的两种方法：
1.租金发票，老板按租金的20％缴税；
2.如果该笔贷款是免费给公司的，则当期费用将少于该租金费用，年终清算中的这部分费用* 25％需缴纳企业所得税。
一家房地产租赁公司于2009年与一家物业管理公司签订了租赁合同，并将其中一些房屋出租给租户五年，年租金为200万元。 2009年，公司一次性收取了1000万元的5年租金，并出具了租赁发票。企业的财务人员不确定如何确认收入并支付有关租金。财务人员认为，如果一次确认收入，则该公司将在当年获利，但在未来五年内亏损，这不符合应计原则。但是，如果您不确认自己的收入，您还将担心违反税法。
纳税人租用房屋，土地或其他设备，并使用转让资产的权利获得租金收入。通常，租金收入是按计划收取的，但也有一些情况是根据合同或协议在数个时期内提前收取租金。在财务上，收入按权责发生制分期确认，而在税收处理中，有些人认为营业税和公司所得税也应按权责发生制征税，而另一些人则认为应按现收现付法确认收入。 -go基础。因此，应如何确认预收收入？营业税待遇
《营业税暂行条例》第12条规定，营业税缴纳义务发生之日为纳税人提供应税服务，转让无形资产或出售不动产并收取营业收入或取得收据。商业收入支付证据。国务院财政税务部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，《营业税暂行条例》第十二条所述取得营业收入证据的日期为该营业日确定的支付日。书面合同。第25条第2款明确规定，如果纳税人在建筑业或租赁业提供劳务并采用预付款方式，则其应纳税额在收到预付款之日发生。可以看出，预收租金应在收到租金之日宣布并缴纳营业税。从上述规定可以看出，预收租金营业税实际上使用了收支变现系统，即书面合同规定的付款日，预收款项为预收日。收据已收到。如上例所示，该企业在2009年收取了一次性租金1000万元，应缴纳营业税50万元（1000×5％）。
企业所得税待遇
《企业所得税法实施条例》第9条规定，企业应纳税所得额的计算以权责发生制为基础，无论当期损益是否计入当期损益。付款已收到或已付款和费用。即使在当期已收付款，也不属于当期的收入和支出，不视为当期的收入和支出。本条例和国务院财政税务部门另有规定的除外。换句话说，除非税法有特别规定，否则确认收入的基本原则是应计基础。只要是当期收入，无论是否收到该款项，都必须确认该收入。但是，《企业所得税法实施细则》第十九条明确规定，租金收入应在承租人支付合同约定的租金之日确认。因此，预收的租金收入无法按照权责发生制完全确认，而是更接近于实现收付系统。经过这种处理后，税收和会计确认收入将有时间差。企业当年收到的租金收入，应进行增税和增税处理，并计入预收款项的当年应纳税所得额，并计算企业所得税。相反，如果合同规定在租赁期结束时支付一年的租金，则应在付款年确认收到的收入，并计算企业所得税。
《国家税务总局关于实施企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）进一步明确了租金收入确认的问题，即企业所得税法实施细则第十条第九条规定，企业因提供使用固定资产，包装材料或其他有形资产使用权而获得的租金收入，应当在交易合同或协议约定的承租人应付租金之日予以确认。其中，如果交易合同或协议约定租赁期为一年，并按《企业实施条例》第九条规定的收支相抵的原则预付一次租金。所得税法，出租人可，在租赁期内平均计入相关年收入。出租人是在中国境内设有营业所并采用声明性缴纳企业所得税的非居民企业，也应当按照本条规定执行。该规定实际上是对《企业所得税法实施条例》第十九条的重大修改，这意味着企业可以选择确认提前收取的租金收入。收入可以按照合同或协议约定的应付租金的日期确认，也可以按照权责发生制原则在租赁期内分期平均分期支付在相关的年收入中。
分期确认税收的条件
出租人选择分阶段租赁收入以确认收入，并且必须同时满足两个条件：首先，合同或协议规定租赁年期为一年。其次，租金是一次性的预付款。如上例所示，根据国税函[2010] 79号的规定，企业在确认2009年度企业所得税时确认200万元租金收入时可以缴纳企业所得税。税法与会计之间没有时间差。您也可以按照《企业所得税法实施条例》第十九条的规定分期确认租金收入1000万元。这种处理的结果是，税法与会计之间会有时间差。企业应在2009年增加应纳税所得额800。万元，未来4年每年减少应纳税所得额200万元。
应当提醒您的是，尽管出租人是根据《企业所得税法实施条例》第19条的规定选择确认租金收入，但出租人还是对当期收取的全部收入征收企业所得税。提前，企业所得税法《实施条例》第四十七条规定，企业根据生产经营活动需要支付的租赁固定资产的租赁费，应当按照以下方式扣除：1.固定资产租赁发生的租赁费支出。经营租赁应根据租赁期确定均匀扣除。2.以融资租赁方式租赁固定资产所发生的租赁费用支出，应按照构成融资租赁固定资产价值的规定分期折旧和扣除。也就是说，承租人预付的租金不能在付款年度中扣除一次，而应根据租赁期限平均扣除。
企业的税收筹划可以分为两种方式：一种是集中于税收类别，例如增值税，消费税，营业税，企业所得税筹划等；二是着眼于不同的经营方式，例如公司融资，证券投资，房地产信托计划等在实践中，公司通常会整合两种计划方法，着眼于不同的投资决策和不同的业务活动方法，对相关税种（尤其是主要税种）进行税收筹划，并选择最有利的业务活动方法来实现使企业的税收负担最小化，从而使企业获得最大的利益。
租赁，是一种特殊的融资方式，是指出租人在收取租金的条件下将其资产出租给承租人的一种信贷业务，主要用于融资设备和其他不动产。租赁可以分为两种形式：1.经营租赁（也称为服务租赁），即传统设备租赁，租赁企业购买设备和工具以供用户选择。出租企业通常收取更高的租金。2.融资租赁（也称为金融租赁）在现代市场经济中越来越多地使用，是一种将融资资金和融资材料相结合的特殊融资方式。租赁企业向租赁企业提供类似的信贷资金，并根据租赁企业所需的规格，型号，性能等条件提供设备，以提高租赁企业的生产能力和财务状况。金融租赁具有以下特点：①租赁期满，出租人将资产所有权转让给承租人。 ②承租人有权起飞； ③租赁期不少于租赁资产有效经济寿命的75％； ④最低租金补偿付款现值不少于租赁资产公允价值的90％。
租赁可以为出租人和承租人带来利益。对于承租人，首先是承租人只需按时支付租金即可获得使用设备的权利，而无需为长期购买机械和设备预付资金，从而避免了短期的影响。定期向企业集中资金支付，资金周转顺畅。被占领或承担不当的风险；
其次，可以从成本中扣除租赁企业支付的租金，这具有可抵税的作用。对于出租人来说，由于它拥有更多的资金，因此可以通过从事租赁业务获得租金收入并实现资本增值。此外，在出租人与承租人属于同一企业集团的情况下，在不违反税法规定的前提下，可以将租赁直接或公开地从一个企业租赁给另一企业，以实现资产的租赁。利润和支出的转移。以达到减轻整个集团税收负担的目的。
因此，由于租赁方法不同，税负差异的比较和选择以及节税问题，租赁企业不仅要考虑租赁的税收筹划，还要考虑出租人的税收筹划。通过税收筹划。以下是租户和出租人的分析。
1.租赁企业的税收筹划
1.在融资租赁和贷款购买之间选择
例如，某企业因生产需要而增加了一条装配线，价值200万元，每年可增加利润80万元，残值增加10万元。公司有两种选择：一种是从固定资产租赁公司融资租赁，年租金为40万元，租赁期为6年。另一项是向银行提供的贷款，期限为6年，年利率为10％。这个。设备折旧情况相同，因此此处不予考虑。（货币的时间价值是PVIF 10％.6 = 0.565：PVIFA 10％.5 = 3.791：PVIF Al 0％.6 = 4.355）。
租赁银行贷款
1-6年级1-5年级6年级
息税前利润80 80 90
租金/利息40 20 20
税前利润40 60 70
所得税（33％）13.2 19.8 23.1
税后利润26.8 40.2 46.9
如上表所示，通过融资租赁的税后利润现值为26.8×4.355 = 116.71百万元；银行贷款的税后利润现值为40.2×3.791×46.9×0.565= 178.9万元。从表面上看，后者的现值要大于前者，但实际上，后者必须在第六年偿还200万元的贷款，因此银行贷款的现值应为65.9万元（178.9- 200×0.565）。相比之下，公司使用融资租赁更具成本效益。
2.通过集团内部的租赁进行税收筹划
例如，企业A（出租人）和企业B（承租人）属于同一利润组，企业B处于优惠税区（期间），所得税率为15％，所得税率企业A的比例为33％。企业A以租赁的形式将年利润100万元（价值300万元）的生产设备转让给企业B，并按有关规定收取足够低的租金（如40万元）（租金水平符合公开市场原则）。这样，企业A将60万元的利润转给了企业B，享受15％的所得税优惠，减轻了集团的税负60×（33％-15％）= 108,000元，从而提高了集团的利润率。如果适用于公司A和公司B的税率差异越大，则租金越低，从公司A转移到公司B的利润就越大，税负的减少越大，利润率的增加就越大在整个小组中。效果越好。
此外，在集团内子公司之间采用相同税率的情况下，减轻税收负担的目的也可以通过租赁来实现。如果一个组有公司A和B，而公司A具有公司B所需的生产设备，则有两种选择。一种是将设备以销售形式转售给B公司，另一种是每年收取一定的费用。设备以租金的形式出租给B公司。两家公司的所得税税率均为33％。通过采用租赁方式，甲公司当年设备销售实现的利润可以通过租金分摊到多个纳税年度，从而减轻了集团的整体税收负担，获得了递延所得税的收益。
2.租赁企业的税收筹划
当前的税法规定，对于经中国人民银行批准经营金融租赁业务部门（通常指金融保险业）的金融租赁业务，无论租赁财产是否转移至承租人，将按照有关规定征收营业税，不增值税。其他从事金融租赁业务的单位，如果将租赁商品的所有权转让给承租人，将征收增值税，不征收营业税；如果租赁的货物和所有权尚未转让给秘书，则将征收营业税和增值税。这样，在不同类型的租赁企业和不同的租赁方式之间存在税收负担比较的问题。
根据财政部和国家行政管理总局《关于转发国务院关于调整金融保险业税收政策有关问题的通知的通知》（财税字[1997] 045号）。税收：经营金融租赁业务的纳税人向承租人收取的所有价格和超价费用（包括残值）的余额减去出租人承担的租赁商品的实际成本，即营业额。因此，也要缴纳营业税。金融保险业的税基为收入额，其他租赁业的税基为营业额。尽管金融保险业的税率（2002年为6％，2003年及以后为5％）高于服务业的税率（5％），但由于征税基础不同，租赁业务是否属于金融业。保险营业税或可归因于服务业的税，将导致税负的巨大差异。因此，企业必须事先充分考虑和计划租赁业务。
例如，某金融服务公司与某化工公司签订了租赁业务合同，该金融公司投资200万元购买了该化工公司急需的管道。化工公司应向金融服务公司支付租金220万元。，残值10万元。金融服务公司在缴纳营业税时，根据金融保险业的收入30万元，按6％的税率计算了营业税18,000元。但是，经税务机关检查，发现该金融服务企业不是经中国人民银行批准从事金融租赁业务的实体，应按照服务业租赁和营业税征税。 220万元，按5％的税率缴纳营业税11万元。