房地产开发公司主要涉及营业税，城市建设税，教育附加费，土地增值税，房地产税，印花税，企业所得税，个人所得税和契税。
1.营业税：对在中国提供应税服务，转让无形资产或出售房地产所得的营业收入征税。税收计算依据：纳税人向另一方收取的所有价格和超价费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：（一）土地使用权的转让，应按照“转让无形资产”税目中的“土地使用权的转让”分项征税； （二）以5％的税率销售房地产； （3）承销商，应被列为“服务业-代理业”。如果租赁土地使用权，建成后出租房地产，则按照“服务业-租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
2.城市维护建设税和教育附加费：以营业税等流转税为基础，按地区分别征收城市建设维护税的7％，5％和1％，征收3％附加费。
3.土地增值税：这是对转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并赚取收入的单位和个人征收的税款。土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和适用的税率计算和征收的。扣除条例规定的项目金额后，纳税人转让房地产所得的收入余额为增加值。它使用四级超额累进税率，应缴土地增值税=土地增值税额×适用税率－快速计算扣除率×快速计算扣除率。其中：土地增值额＝房地产转让总收入减去项目额。计算得出的扣除项目是：为获得土地使用权而支付的金额；开发土地和新房及辅助设施的费用；开发土地和新房及辅助设施的费用；旧房和建筑物的评估价格；和房地产转让税收；其他扣除。
4.房地产税：这是对在城市，县，建制镇和工业范围内拥有住房产权的内资单位和个人征收房地产税或租金收入的原始税。和矿区。它以财产的原始价值（评估价值）为计税基础，税率为1.2％。年度应纳税额=物业的原始价值（评估价值）×（1-30％）×1.2％。
五，城市土地使用税：在城市，县，建制镇以及工矿区的范围内，具有土地使用权的单位和个人应根据实际占用的土地面积征税。每年计算并分期支付的税款。年度应纳税额= ∑（各级土地面积×相应税额）。房地产开发企业使用，出租或者出借自己建造的商品房，应当自房屋使用或交付之月起征收城市土地使用税和房地产税。
六。外商投资企业的城市房地产税和土地使用费：城市房地产税是对原外商投资企业，外国企业和具有住房产权的外国个人，港澳台同胞征收的原税。财产的价值。城市房地产税是根据房地产的原始价值计算的，税率为1.2％。年度应纳税额=财产的原始价值×税率×（1-30％）。外资企业的土地使用费是根据企业的地理位置，地处偏远，地段繁华，基础设施改善的程度。根据外商投资企业实际占用土地面积和适用的土地使用费单位标准确定。应付土地使用费金额=占用土地面积×适用单位标准。
7.印花税：这是对《经济活动和经济往来中的印花税和接受印花税暂行条例》所列的各种文件征收的一种书面税。分为从价税和特定税。应纳税额=税额×税率，应纳税额=单据数×单位税额。
暂时不征收土地使用权使用权转让的凭证（合同），但应在土地开发和建设，物业销售和租赁活动期间签发的合同和文件应支付印花税。加收印花税。买卖房屋的，签订的购房合同应当按财产转让文件规定的金额的0.05％缴纳印花税。买卖交易手续完成后，取消税收后，房地产交易管理部门应当监督买卖合同的签订。，然后执行契约转让程序。办理房地产权证时，应当按照权利证，每件加收五元印花税。房地产所有权管理部门应当督促收款人扣除房地产证书上的税款，然后办理发行手续。
8.契税：契税是在中国转让土地和房屋所有权时对拥有土地使用权和房屋所有权的单位征收的税。征收范围包括国有土地使用权的转让，土地使用权的转让（包括出售，赠与和交换），房屋买卖，房屋赠与和房屋交换。税收计算的依据主要是交易价格，批准价格，交易价格差和“土地使用权出让金或土地收入的支付”。应纳税额=计税基础×税率
9.耕地占用税，固定资产投资方向调整税：在大多数地区，征税已经停止。
10.公司所得税，外资和外国公司所得税：这是在一定时期内对中国境内企业或组织的生产，营业收入和其他收入征收的税款。应纳税额=（允许的所有应税所得额可抵扣项目）×适用税率。
11.个人所得税：这是对个人劳动和非劳动收入征收的税。房地产行业中涉及最多的是“工资，薪金”收入。它适用5％-45％的超额累进税率。应税金额=应税收入金额×适用税率-快速计算扣除额。
应缴纳以下税款：
1.营业税5％，城市建设税，营业税0.7％，教育费附加0.3％，地方教育附加0.1％。2.契税4％； 3.印花税0.03％； 4.土地增值税0.5％； 5，土地使用税根据当地实际情况计算； 6.车辆购置税10％； 7.财产税； 8.车辆和船舶使用税; 9.企业所得税等
什么是投资房地产？根据会计准则，投资房地产分为三大类。第一种是已经出租的土地使用权，第二种是在升值后准备转让的土地使用权，第三种是已经出租的建筑物。接下来介绍的增值税和企业所得税处理主要基于这三个类别。
1.投资房地产增值税处理
增值税输入
对于土地使用权，如果购买时间在2016年5月1日之前，则无需输入增值税。如果是在2016年5月1日之后购买的，则会有输入，但是只要不将土地使用权作为简单的方面，那么也可以在当期直接扣除。由于土地使用权的租赁也可能产生简单的征税，如果不是简单的征税，则首先要购买租赁土地，购买后再直接租赁，然后可以直接扣除投入。第二个是购买土地并准备持有增值，然后转让。在这种情况下，通常会完全扣除增值税输入。
土地使用权相对简单。值得一提的是已出租建筑物的租赁，即固定资产和不动产。就会计而言，它被视为投资房地产。根据扣除房地产进项税分期付款的临时方法，第2条规定，在会计系统中以固定资产入账的房地产仅占第一年的60％。40％的进项税在第二年扣除，也就是说，在会计中，如果不按固定资产计算，则两年内无需扣除。
例如，如果一家企业以1000万元的价格购买房地产，则进项税为1000万元。如果将其作为固定资产核算，则1000万元将在两年内扣除。这1000万元不是直接用作固定资产，而是用作投资房地产，例如出租所购房屋，然后将其作为投资房地产出租。在这种情况下，没有两年的扣除额，而是整个一年的扣除额，即完全扣除了1000万进项税。
增值税输出
有两种建筑类型，即房屋投资房地产。
第一类是根据《纳税人提供的房地产经营租赁服务增值税征收与管理暂行办法》。如果租赁物业是在2016年4月30日之前获得的，则可以选择简单的税款计算方法，具体取决于计算收集率；如果是2015年5月1日以后购入的不动产，则直接采用一般税法，不计征简易税。例如，有一个房地产，该房地产于2016年4月输入，然后于2016年7月出售，然后可以使用简单的税金计算方法。如果销售额是一千万，那么直接将免税额乘以一千万到5％。
第二个是直接的。如果它是在2016年7月购买的，然后在10月出租的，则一般税法为11％，因此，1000万无税乘以11％。如果一般财产纳税人购买财产然后出租，就属于这种情况。一般来说，如果一个企业的大部分是投资房地产，那么该企业基本上就是一个一般纳税人，相对较小的规模应该相对较少。这里还提到，尽管小型企业很少，但如果是小型纳税人，他们的租金通常以简单的5％的征收率为基础。
在土地使用权方面，根据财税[2016] 47号的规定，纳税人向他人出租土地进行经营租赁，并按照房地产经营租赁服务缴纳增值税。在此，特别规定，如果纳税人转让2016年4月30日之前取得的土地使用权，则可以选择简易的税额计算方法。所有获得的价格和超价费用减去获得的土地使用权的原价，均按5％的征收率作为销售和缴纳的增值税计算。这是相对简单的，也就是说，如果您要租用土地使用权，则指的是以前的房地产，即一般纳税人，有两种类型，一种是正常的11％，如果是四月之前30简单计算5％的税。增值税的处理方式尚无争议，政策也相对明确。
2.投资房地产所得税处理
公司所得税的处理方式更具争议性，我今天将告诉您这一点很重要。
投资房地产有两种，一种按成本计量，另一种按公允价值计量。成本计量意味着投资房地产通常在帐户中折旧。这与固定资产的正常公司所得税处理相同。
这里我们主要讨论以公允价值计量的投资房地产的企业所得税处理。由于不存在以公允价值计量的投资房地产帐户中的折旧，可以在税前扣除吗？例如，有一个投资房地产，假设公平价格为100万。如果将折旧按照固定资产的标准扣除20年，则折旧为每年50,000。在正常情况下，这是一种固定资产，但是如果以公允价值计量，则不会存在折旧，也不会存在50,000的折旧帐户。它允许税前扣除吗？
在全国多个地方进行校准
首先说说该国几个地方的能力。该国有两种主要类型。一是该帐户上的投资房地产不计提折旧，因此不允许扣除。另一观点是，帐户中计提了折旧，因此允许扣除。
这里有一些地方可以告诉您有关口径的信息。在2012年12月的内部数据内部检查中，北京询问以公允价值计量的房地产投资企业是否可以计算折旧并从所得税中扣除。当时的答案是，企业以公允价值计量的投资性房地产在会计过程中不计提折旧，也没有确定折旧年限，这与固定资产或无形资产中规定的特殊条件不符。企业所得税法实施细则，因此无法计算折旧在税前扣除。
无锡国家税收关于公司所得税的问题，于2017年3月提出了一个问题，即可以将以公允价值计量的投资房地产扣除税前收益，答案是以公允价值计量的投资。未在会计中进行折旧的房地产，在缴纳所得税时不得减税和减税。在资产转让和处置时，转让收入从税基中扣除，并计入应纳税所得额。就是说，不允许折旧，因为帐户上没有折旧，然后在转移资产时，从资产的价值中减去转移收入以计算收入。
天津在回答2013年2月的所得税问题时说，对于以公允价值计量的投资房地产，不计提折旧，可以根据历史成本法和企业所得税进行税收处理。法律和实施细则计算的折旧年限在税前扣除，计算的折旧额可通过填写申报表进行调整。也就是说，如果使用公允价值计量，则帐户中不存在折旧。例如，上面提到的100万通常符合税法。如果是20年，则可以直接在申报表中进行调整。每年5万元，并将这5万元添加到申报表中。您可以在调整后进行税前扣除，即允许税前折旧。
因此，不同地方的口径完全不同。您可以看看每个地方。广州国税允许折旧扣除税前费用，这意味着您可以通过直接在申报表中报告调整额来申报税前扣除额。
从法学和法律角度讲，应否扣除？
上述口径就像北京或无锡。他们不允许税前扣除的最大原因是什么？中华人民共和国国家管理总局公告[2012] 15号经企业实际会计核算确认的费用，在扣除企业所得税前扣除。也就是说，只要在会计处理中并且不超过税法的规定，就可以在税前扣除。但是，另一方认为，由于公司未进行会计处理，因此不应扣除以投资房地产公允价值计量的投资房地产折旧。那么这个观点对吗？
让我们仔细看看。首先，我们都知道，这是否意味着公司需要在税前扣除成本和费用，并且在允许减税之前必须考虑其他事项？从实践中我们还可以看到，中华人民共和国国家管理总局在14年内特别发布了75号公告，即固定资产加速折旧的公告。法规之一是，如果固定资产少于5000，则可以一次将其计入成本。或者在特殊行业中，例如R＆D少于100万的行业，也可以一次性将其包括在费用中。例如，如果一个企业要核算90万个固定资产，但90万个固定资产在核算中只是90万个固定资产，而固定资产不包括在成本中，而是根据第14税号75按照规定，这90万元可以一次性全额抵扣。这时，我们会发现，尽管企业不计提折旧，但也可以扣除企业所得税。这也证明没有必要在会计中进行税收处理。在产生费用，贷记成本等之后，仅在折旧后才允许税前扣除。
《企业所得税法实施条例》第59条明确规定，可以扣除以直线法计算的固定资产折旧。应当指出，原始的59篇文章说的是根据直线法计算的折旧，这里不计提折旧。也就是说，固定资产折旧是计算出的折旧。这并不意味着必须在允许扣除之前进行扣除，而是允许扣除，只要计算出来即可。
让我们谈谈另一个。通常，如果有收入，就会有成本，如果有收入，就不会有收入。不允许折旧。另一个概念是您有收入，但不允许您扣除费用。从我们的整个法律原则来看，这是不公平的，或者不符合立法目的。