土地增值税可以从企业所得税中扣除。
《企业所得税法》第8条规定，企业在计算应纳税所得额时应扣除与所得收入有关的税款。为了产生营业收入，企业必须缴纳税收，而企业实际需要支付正常支出。它们与企业产生的成本和费用具有相同的性质。它们是企业获取营业收入所承受的实际经济负担，符合税前扣除的基本原则。因此，《企业所得税法》第8条将税收，成本和费用列为支出，并在计算应纳税所得额时允许扣除。税金是指纳税人按照规定缴纳的消费税，营业税，城乡维护建设税，资源税和土地增值税，教育费附加费可以视为同一税项。
问：老师：我的单位是上海的一家外资房地产企业。在计算所得税时可以扣除我们支付的土地增值税吗？如果可以扣除，请告诉老师在实践中该如何做：是否在每年的所得税结算中扣除了每年预付的土地预付款？还必须等待整个财产被清算吗？答：关于从房地产预售中取得的预收款征收企业所得税的问题，国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业所得税的征收有关问题和有关规定。行动（国税发〔1995〕153号）第3条（第一条）规定：“对于从事房地产开发经营的外商投资企业，预售房地产并取得预收款的，地方主管税务机关可以按照预期利润率或其他合理方法计算预计应纳税所得额。以及每季度的税前所得税。房地产产权转让和销售收入变现后，按照税法的有关规定计算实际应纳税所得额和应交所得税，应纳税额按照预缴所得税额计算。 “上述国税发〔1995〕153号第三条第（二）款规定：“各省，自治区，直辖市以及计划不同的城市的主管税务机关可以制定外商投资企业所得税的具体税项实施办法。根据本条第（1）款从事房地产开发和运营。确定利润率的方法和方法应报国家税务总局备案。 “根根据上述规定，您单位的预售收入是通过将预收款乘以当地政府指定的估算利润率或其他合理方法确定应纳税所得额而得出的。一般来说，当地预售的预估利润率或其他合理方法，这部分预售土地预付的相应土地增值税已计入成本费率，因此，这部分预付土地增值税不再单独扣除。当企业将预收款转换为销售收入时，它将根据预付所得税额计算可退还或应纳税额。
土地增值税是指转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。增值税是根据税收计算向国家缴纳的一种税种，不包括通过继承或赠予方式自由转让房地产的行为。纳税人是在地面上转让国有土地使用权和建筑物及其他附属物的产权的单位和个人，并能赚取收入。应税对象是指国有土地使用权的有偿转让，地上建筑物及其他附属物的产权取得的增值。土地增值是指扣除规定的房地产开发成本和支出后，转让房地产所得的收入余额。土地增值税实行四级超额累进税率。土地增值税实际上是反房地产暴利税。它是指转让国有土地使用权的有偿使用权和房屋出售中获得的收入的单位和个人，例如房地产经营公司。向国家支付的税费的一部分。目前，中国的土地增值税实行四级超额累进税率，对较高的土地增值税率征收较高的税率，对较低的增值税率征收较少的税率，不征收增值。它是30％，超过200％的增加值部分应按60％的税率征税。据专家估计，只要房地产项目的毛利率达到34.63％以上，就必须缴纳土地增值税。
土地交易费（土地交易费）是指政府各级土地管理部门将土地使用权转让给土地的土地出让金的总价（指土地出让金的交易总额）。用户并按照规定向受让人收取费用。）或土地使用期限届满，土地使用者需要续订支付给土地管理部门的新的土地出让价格，或原先通过行政转让，有偿转让，租赁获得土地使用权的土地使用者，抵押，股份估值和投资，按土地出让价格规定。
企业所得税是对中国境内内资企业和经营单位的生产经营收入和其他收入征收的税款。纳税人的范围大于公司所得税。企业所得税纳税人是中华人民共和国境内所有实行独立经济核算的内资企业或其他组织，包括以下六类：（一）国有企业； （二）集体企业； （三）民营企业；; （五）股份制企业； （六）其他具有生产经营收入和其他收入的组织。公司所得税的对象是纳税人获得的收入。包括商品销售收入，提供劳务收入，财产转让收入，股息收入，利息收入，租金收入，特许权使用费收入，捐赠收入和其他收入
企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业和非居民企业）及其他创收组织以其生产经营收入为应税对象征收的一种所得税。 。作为企业所得税纳税人，您应按照《中华人民共和国企业所得税法》缴纳企业所得税。个人独资和合伙除外。
第二，房地产公司的房地产开发成本，即房地产公司为开发土地和新房屋而产生的成本以及房屋的辅助安装，包括房地产开发过程中实际发生的成本。房地产开发公司开发房地产项目：征用和拆迁补偿费，初步工程费，基础设施费，公共配套设施费，建筑安装工程费和开发间接费用。
第三，房地产企业的房地产开发费用，即房地产企业用于土地和新房开发以及房屋的辅助安装的费用，包括房地产的时间和开发开发企业房地产项目开发中与项目有关的行政支出，销售支出和财务支出。
第四，房地产企业转让房地产所产生的相关税费，主要包括房地产企业转让房地产所产生的营业税，城市建设税，印花税以及教育费。及其在房地产企业转让房地产项目中发生的费用。附加费也可以视为减税。
扣除税项前的两两税作为一种税收优惠措施，
房地产开发公司的公司所得税和土地增值税中存在额外的扣除额，但它们在房地产开发公司中的应用却有所不同。
1.公司所得税的税前扣除项目
根据中国《企业所得税法》的有关规定，可以扣除房地产企业的创新支出和残疾人安置费用。
（1）创新支出根据中国的《企业所得税法》，房地产开发企业为了形成新工艺，新产品和新技术而在形成无形资产并将其包括进去之前产生了研发支出。公司当期损益。根据实际扣除额，可以扣除研发费用的50％。如果已形成无形资产，则可以按无形资产成本的150％进行摊销。
（2），残疾人安置费用中国的《企业所得税法》规定，房地产开发企业可以计算残疾人安置企业的应纳税所得额，以及残疾人的工资支出。照顾其他国家的就业额外扣除。房地产企业安置残疾人的，在扣除残疾人工资的基础上，可以根据支付给残疾人的工资的100％计算。
2.地方增值税的税前扣除项目
根据《土地增值税实施细则》的规定，在中国从事房地产开发的企业可以根据为获得土地使用权而支付的转让费的总和，再减去20％。开发成本。中国实行这种扣除政策的基本立法意图是，房地产公司获得土地使用权后，需要投入大量资金开发房地产用地。这是我国支持和鼓励的一种投资行为。因此，在计算房地产公司时缴纳土地增值税时，不仅可以从销售收入中扣除土地出让金和取得土地使用权时所支付的有关税费，还可以从房地产开发公司为开发房地产而支付的费用中扣除。土地，新住房及其配套设施同时，除了扣减与房地产转让有关的税款外，规定的费用还可以减去房地产公司为支付土地使用费和房地产开发费用而额外支付的20％。获得土地使用权。这有利于确保房地产开发公司基本获得投资回报，从而调动房地产开发公司的积极性，但非房地产开发公司则不能享受这一额外扣除。
三，两个税前扣除项
税前扣除额是指企业按照税法规定扣除企业的成本，费用和损失。房地产开发公司可以扣除公司所得税和土地增值税限额，但是扣除额之间存在较大差距。
1.在企业所得税限制之前扣除的项目
根据中国《企业所得税法》的规定，以下五种情况要求房地产开发公司扣除限额。
（1）。房地产开发企业的职工教育经费，工会经费和职工福利费的企业所得税税前扣除有相应的标准。扣除标准分别为2.5％，2％和14％。
（2）。房地产企业在生产经营过程中发生的与生产经营活动有关的商务招待费，应扣除其发生额的60％，但最高不得超过企业（销售）收入5‰。
（3）。房地产开发企业的业务推广费和广告费税前扣除的范围：除国务院税务部门，财政部门另有规定外，企业的业务推广费和广告费不得超过允许从事实中扣除当年企业营业（销售）收入的15％，超额部分应结转并在以后年度扣除。
（4）房地产公司公益支出的税前扣除：对于公司公益捐赠，可以从企业年收益的计算中扣除公司年度利润总额的12％以内。应纳税所得额。
（5）。房地产公司支付给境外机构的销售费用规定：企业委托境外机构开发和销售产品，其在境外机构的销售费用（包括手续费和佣金）不得超过委托销售费用。可以直接扣除10％的部分。
2.扣除土地增值税额之前的项目
根据中国《土地增值税实施细则》的规定，房地产开发公司在房地产开发项目中的利息支出可以按照实际扣除额扣除，但最高可以扣除该金额不得高于商业银行同期类似贷款利率计算得出的金额。其他房地产开发费用，应当按规定从房地产开发公司土地开发成本与土地成本之和的5％中扣除。但是，如果无法提供金融机构证明或无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用，则房地产开发费用应在土地价格和房地产总和的10％以内扣除。开发成本。此外，国家税务总局和财政部还规定了土地增值税减免项目利息支出计算的两点：一是加息必须按照国家规定进行。规定，超过了州规定的涨幅不允许减税；第二，不能扣除罚款利息和贷款期限以外的利息。
两种税前扣除方法之间的差异
1.公司所得税的税前扣除方法
企业所得税以一个会计年度为一个周期，清算时间相对固定。根据国家税务总局（2009）31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的有关规定，对房地产开发企业开发建设的开发产品，应当按照下列规定核算和计量：制造成本核算算法。其中，应包含在开发产品成本中的直接成本和可以区分成本对象的间接成本可以直接包含在成本对象中；不能区分成本对象的共同成本和间接成本应按照匹配原则和收益原则进行分配在各种成本对象中。具体分配方法有：土地面积法，预算成本法，直接成本法和建筑面积法。同时，共同的成本分配方法也受到限制，例如：土地成本需要根据土地面积法进行分配；借款费用根据预算成本法或直接成本法进行分配，公共支持设施作为过渡成本对象单独核算开发成本需要使用建筑面积法进行分配。
2.土地增值税的税前扣除方法
土地增值税是按房地产开发项目（分阶段开发项目，在分阶段项目中说明）的单位计算的。如果房地产开发项目包括普通住宅和非普通住宅，则土地的增加值应分别计算。如果在清算期间土地增值税不确定，则清算期间应长于一个会计年度。土地增值税是在清算之前预先支付的，清算时间的条件是无需再次支付。清算必须按照规定进行，必须实行多退少补的原则。
五，税前扣除差异对房地产公司的影响分析
1.限制扣除项目的影响
房地产开发费用，是指房地产企业在房地产项目开发中发生的与项目有关的管理费用，销售费用和财务费用，土地增值税的限度扣除项目主要为扣除额。房地产开发费用根据中国现行会计制度的有关规定，开发费用直接作为当期费用计入企业当期损益，而不是根据企业成本会计对象进行摊销。但是，作为土地增值税的税前扣除的房地产开发费用，是按照《法律增值税实施细则》的有关规定扣除的，而不是按照实际金额扣除的。在中国的《企业所得税法》中，明确规定，本会计期间的全部三项费用均应全额扣除，但扣除部分限额后除外。
由于未按实际发生额扣除房地产开发费用的土地增值税，因此应按有关规定予以扣除。这造成了三个问题：首先，房地产开发企业产生的实际开发成本与房地产的土地成本和开发成本关系不大，因此土地增值税的实际金额和扣除额相当大。不同;其次，如果房地产企业实际支付的开发费用小于按比例计算的金额，则无实际证据扣除实际发生的费用与按比例计算的费用之间的差额；最后，房地产开发公司财务费用的扣除通常是按比例扣除的，其扣除额大于实际扣除额。此外，当实际扣除利息费用时，附加罚款，超出贷款限额的利息和浮动范围不允许扣除部分利息。因此，我认为用土地增值指数扣除房地产企业发展行业的开发成本的方法不符合中国税法真实性的基本原则。
2.分类扣除和超额扣除的影响
对于包括普通住房和非普通住房的房地产企业发展项目，中国财税[1995] 48号明确规定了土地增值税的税前扣除：建造普通标准住房并从事其他房地产开发中，“增值额应当单独核算”，由其建造的未计入增值额或不能准确计算出增值额的普通标准住房，不享受有关税费。豁免。我认为，由于房地产开发项目的不同，如果不同的开发项目同时包括普通住房和非普通住房，那么普通住宅用地的价值可能会出现负增长，并且比非普通住宅增长更多。如果将两者结合起来，则计算结果可能会少增值，甚至可能是负增值。这样，在组合计算和单独计算之间可能会出现两个完全不同的结果。如果必须单独计算普通住房和非普通住房的土地增值税，将不利于鼓励房地产开发企业大量生产和综合开发土地，也有悖于合法财产的保护。房地产开发企业的利益基本原理。同时，这违背了房地产开发公司可以根据购买土地使用权和开发成本所支付的转让费之和扣除20％的要求，这与房地产的动员相矛盾。开发人员进行开发。