房地产的外国投资被视为销售。
将投资金额（与房地产相关的税费的净值）纳入应纳税所得额，并计算并支付公司所得税。
土地投资行为被视为销售行为，投资评估价格高于土地净账面价值的部分应计入当年收入，以计算所得税。
借款：长期股权投资200
无形资产摊销50
贷款：无形资产100
资本公积---投资增值增值150
不与投资者分担风险并收取固定利润的行为需要缴纳营业税。
与营业税相关的政策规定，投资房地产或无形资产投资股票而不与投资者分担风险并收取固定利润的行为需要缴纳营业税。《财政部和国家税务总局关于股权转让营业税问题的通知》（财税[2002] 191号）规定，房地产和无形资产应当投资入股，参与利润分配。由投资者承担，共同承担投资风险。营业税。
但是，对于是否可以向税务机关申请房地产投资发票，业内有两种意见。
人们认为，由于对房地产和无形资产的投资无需缴纳营业税，并且房地产和无形资产的估值可以由合格的中介机构核实，因此企业可以根据中介机构的评估报告，它是强制性的申请。发票。另一种意见认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关在发票管理方面具有长期经验，并且发票上有防伪标记，可以促进税务机关对税务机关的跟进和监控。未来，目前的税收法规中没有权利。此行为不是开票的依据，因此是否开票不应该基于是否应税。
作者认为，按照相关的发票管理措施，发票用于生产和经营活动，股东在企业中投资房地产，这些企业不是生产和经营活动，因此不应开具发票。因此，企业可以根据相关中介机构发布的评估报告进行相关的会计处理。
投资房地产投资股票的个人股东必须缴纳个人所得税吗？
《国家税务总局关于资产评估和价值增值的个人所得税问题的通知》（国税发〔2008〕115号）规定，个人通过非货币性投资取得股权资产评估增值，相应资产价值高于资产原价的部分属于个人所得，个人所得税按照“财产转让收益”项目计算。当个人获得股权时，税款由被投资公司代扣代缴。如果个人不能提供财产（资产）原始价值的完整准确的证明，主管税务机关可以依法核实其财产的原始价值。
但后来，该文件被国家税务总局收回。作者认为，如果自然人投资房地产企业，就需要纳税。另一个自然人无需支付任何税款即可向一家公司投资。对于不同的自然人，这会造成不公平，并违反了税法的公平。因此，在实践中，纳税人在房地产投资中应积极与主管税务机关沟通，力争在投资环节中不缴纳个人所得税，并等待转让或处置环节中缴纳个人所得。税。
公司股东在投资房地产投资股票时需要缴纳公司所得税吗？
企业法人在另一家企业中进行非货币资产房地产投资或建立新企业，这意味着该企业法人将非货币性资产交换为另一家企业的股权。
如果企业法人符合《财政部和国家税务总局关于企业改组企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009] 59号），特殊重组：企业所得税可以暂时中止。以达到延迟纳税的目的。
如果上述交易不符合特别重组的条件，则根据《企业所得税法》的有关规定：该企业拥有非货币资产交换，并且使用商品，财产和劳动力进行捐赠，债务还款，赞助，筹款，广告，出于样本，员工福利或利润分配等目的，应将其视为销售商品，转让财产或提供劳务。这就是说，在以房地产换取股权的交易中，企业应将其视为出售房地产，并以出售房地产为基础确认转让的损益。
结论：公司法人在投资房地产股票时必须缴纳公司所得税，但必须遵守财税[2009] 59号公司特别重组的规定。
《财政部，国家税务总局关于股权转让营业税问题的通知》（财税[2002] 191号）股权转让营业税规定：1.投资有形资产和房地产投资的股份；与接受投资者分享利润不对投资风险征收投资税。2，股权转让不收取营业税。
2011年8月，甲公司使用了其固定资产原值3000万元，乙公司以现金出资5000万元。两家公司共同成立了一家合资公司M，各自拥有50％的股份。甲公司实行企业会计制度。该公司不是房地产开发公司。
根据财税[2002] 191号规定，投资房地产和无形资产以分享股份，分享利润和承担风险的行为，无需缴纳营业税。因此，甲公司不支付房地产投资营业税。根据增值税规定，外国对商品的投资被视为销售，并需缴纳增值税。但是，外国对房地产和无形资产的投资无需缴纳营业税。原因是，通常来说，增值税是通过机票扣除的，上游环节不征收增值税，而下游环节则不享受进项税抵扣。因此，为了维持增值税链的完整性，商品投资需要增值原则上不扣减营业税。如果对投资行为征税，随着投资链的延长，投资资产将被重复征税，因此税法规定不征收营业税。
以上观点是实际操作中的做法，但是我对这种类型的业务持这种观点，并认为房地产投资不缴纳营业税是不合适的。
实际上，当前的营业税政策也有针对房地产的特殊政策。 《财政部，国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003] 16号）规定，出售和转让单位和个人。以其取得的房地产或者土地使用权，其收入总额减去取得或者转让的房地产或者土地使用权的原价，为营业额。单位或者个人出售或者转让债务减免产生的房地产或者土地使用权的，其全部收入减去债务减免时的房地产或者土地使用权的余额为营业额。在
中提到的投资没有缴纳营业税，但是如果M公司再次转让房地产，则会产生重复的税款支付。
假设情况一：根据上述示例，M公司使用上述房地产五年后转让了8000万元人民币。根据财税[2003] 16号的要求，存在“原价购买或转让”或价格为不动产或土地使用权的项目“享受差额征收的营业税，且在这两种情况下都不存在投资转让的情况，转让时应全额缴纳营业税，则M公司应缴纳营业税8000×5％= 400万元;
假设情况二：甲公司以5,000万元的价格将其原价3,000万元的房地产出售给了甲公司。 M公司使用五年后以8000万元转让。
公司转让时应缴纳营业税（5000-3000）×5％= 100万元
M公司转让时应缴纳营业税（8000-5000）×5％= 150万元
两者所缴纳的营业税总额为（100 + 150）= 250万元；
根据两个案例的计算，方案1比方案2多支付了150万元人民币的营业税，也就是说，是否可以从扣除的差额中扣除甲公司购买的原始价值。
从企业所得税的角度来看，根据《企业所得税法实施条例》第25条的规定，企业进行非货币资产交换，并且使用商品，财产和劳动服务进行捐赠，偿债，赞助，筹款和广告，样品，员工福利或利润分配等，应视为销售商品，转移财产或提供劳务。《企业会计准则》中规定的“非货币性资产交换”，是指交易双方之间主要以库存，固定资产，无形资产，长期股权投资等非货币性资产进行的交换。 。外商投资房地产属于非货币性资产交换。甲公司对房地产的对外投资，应视为已缴纳销售企业所得税。扣除企业所得税后，M公司的账面价值公允价值为5000万元。
但是营业税的营业额是多少？《营业税暂行规定》第六条，“纳税人依照本条例第五条的规定扣除有关项目，所取得的凭单不符合法律，行政法规或税务部门的有关规定的，国务院不得扣除该项目的金额。《营业税暂行条例实施细则》第十九条进一步说明：“条例第六条所指代金券符合国务院税务机关的有关规定（以下统称合法有效）。凭证）指：1.向国内单位或个人付款单位或者个人的行为属于营业税或者增值税征收范围的，由单位或者个人开具的发票为合法有效证明； 2.行政费用或政府支付的资金应根据财政该账单是合法有效的证明； 3.向海外单位或个人付款是基于单位或个人的签名收据作为合法有效的证明。如果税务机关对签字的收据有疑问，可以要求其提供外国公证人的确认证书；（四）国家税务总局规定的其他合法有效文件..“从整个营业税链的分析来看，应为3000万元，但由于投资时未缴纳营业税，投资受让方无法获得合理的证据，因此受让方扣除营业税应税营业额和应纳税所得额。然后转入0元。
当然，有些人认为，从税收中和原则和用于纳税的必要资金原则的角度来看，投资时不应征收营业税。为什么将企业所得税视为销售？因此，无论企业所得税和营业税的一致性，还是消除双重征税，投资行为均应缴纳营业税；或采用灵活的方法，允许投资者以“购买或转让原始价格”作为投资受让人的营业税按营业额计算。