房地产开发企业以投资方式取得的土地使用权，应当按照有关文件的规定执行。该情况由财政部和国家税务总局根据《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）执行。日期为边界，并在两种情况下确认土地成本：
1.自2006年3月2日起，在投资或合资企业中，土地使用权投资已得到确认，投资者必须征地。对于增值税，在税收时确认的收入被扣除为被投资企业为获得土地使用权而支付的金额。
2.在2006年3月2日之前，投资土地或投资房地产开发用地时，被投资企业应在土地增值税清算后支付投资者支付的土地。按照国家统一规定支付的价格和有关费用，作为购买土地使用权的费用扣除。
土地投资的税收筹划和会计处理方法分析
[示例]：2005年6月，集团公司A打算转让所获得的土地使用权，并开发其子公司B房地产。公司投资后，土地使用权的账面价值为2000万元，经评估后，双方的价值为3000万元。投资前，公司B出资1000万元，公司A持有50％，投资前公司B的未分配利润为200万元，所有者权益为800万元。 A公司长期股权投资的投资成本为500万元，损益调整为-1百万元，股权投资差额为50万元
。例如，我们对投资进行了分析，并分析了被投资方的相关待遇。如下所示：
一，公司税问题和帐户处理讨论
（a）公司税分析：
1，营业税{ {}}
根据财税[2002] 191号《财政部和国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》，无形资产投资房地产投资应当与投资者的投资分担。不对投资风险征收营业税；股权转让不征收营业税。它也废除了国税发[1993] 149号的规定，“但股权转让应按该税法征税”。由此可见，甲公司对乙公司的土地使用权投资不征收营业税。
2.所得税
根据国家税务总局[2000] 118号《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》的规定”：“企业经营某些非货币资产应从外部进行投资。发生投资交易时，应将其分解为以公允价值出售非货币性资产和投资的所得税处理方法，因此，甲公司的经济行为应分解为两个业务：一是出售账面价值为2000万元的无形资产，以公允价值3,000万元出售；另一方面是将账面价值2000万元的无形资产出售。 ，则要投资3000万元的资产，在此业务中，应确认资产转让收入为1000万元（不考虑其他税费）
3.土地增值税根据财政部和国家行政管理总局的规定，税收
税务总局财税[1995] 48号文：“对于房地产的投资或合营企业，该投资或合营企业应当以一定的价格或价格对土地（房地产）进行投资。在合资条件下，将房地产转让给被投资企业或合资企业时，土地增值税暂免。在这种情况下，公司A属于上述以股份形式投资土地的行为，不需要缴税。
从以上分析可以看出，通过将土地使用权的这种转移归类为投资，可以避免由于转移行为而产生的营业税和土地增值税。
（二）关于甲公司会计处理的讨论
根据《企业会计准则》，应按照非货币性原则确认土地上的外国投资。交易，即“企业”如果是非货币交易，则所交换资产的账面价值加上相关的应付税费应作为所转移资产的贷记价值。”在此示例中，甲公司用于投资的土地的账面价值为2000万元，因此，根据非货币交易标准，长期股权投资的账面价值为2000万元。会计分录：
{ {}}借入：长期股权投资-投资成本2000
贷：无形资产-土地2000
在这种情况下，我们可以看到甲公司的投资乙公司已达到权益法核算的要求，因此也应调整长期权益投资运用权益法。根据财政部《企业会计制度实施问题（二）》的规定：“投资于非现金资产的企业应当按照非货币交易的原则确定长期股权投资的初始投资成本。 。使用权益法时，长期股权投资的初始投资成本与被投资单位所有者权益份额之间的差额，作为权益投资差额，分别列为：＆h
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会计分录如下：
1，一家房地产公司（各占50％）由公司及其公司A共同拥有。该土地的账面价值为100万，现在已评估价格为200。10,000外国投资：
在项目公司中投资土地使用权，前提是您使用权益法来核算投资：
借款：长期股权投资-项目公司-投资成本200万元
贷款：无形资产-土地使用权200万元
因为地点的价格是200万元，则股权投资差额应为100万元。这样可以减少投资成本：
借款：长期股权投资-项目公司-股权投资差额为100万元
贷款：长期股权投资-项目公司-投资成本100万元
此“股权投资差额”应在一定时期内平均摊销，摊销：
借款：投资收益-股权投资差额人民币100万元的摊销
贷款：长期股权投资-项目公司-投资成本人民币100万元
2，应支付无形资产转让收入。
借贷：银行存款
贷：无形资产
贷款：应交税款
贷方：营业外收入