注：1.财税[2005] 181号调整的征税对象是一栋独立的地下建筑。适用于与地上房屋相连的非独立地下建筑，例如房屋的地下室，地下停车场和购物中心对于地下部分等，应将地下部分和地上房屋作为一个整体，并按照有关地上房屋建设的有关规定计算并征收房地产税。因为根据会计制度的规定，与地上房屋相连的地下建筑物最初在房地产会计账目中反映为房地产的统一原始价值，这与现行税法的规定一致。
，财税[2005] 181号规定，出租地下建筑物，必须按照有关出租房屋建设的有关规定计算和征收房地产税。这也与原始政策和税务部门的实际执行情况相同。
房地产税收筹划III。通过租赁和仓储的税收方式进行不同的计划
房地产税计划政策依据：如前所述，房地产税有两种方法：从价税和租金。这两种方法适用不同的税基和税率。对于财产所有人，可以通过以下公式确定是租赁还是仓库：假定公司财产的原始值为Y，并收取年租金Z，则财产税“值的扣除率”增值税”是A（A代表10％到30％之间的任何数字），则应付的房地产税为Y×（1-A）×1.2％，应支付的房地产税Z×12％。当Z×12％＞ Y×（1-A）×1.2％，即当Y÷Z <10÷（1-A）时，选择从价计算总和；否则，选择征集；如果Y÷Z = 10÷（1-A），租赁或仓储对房地产税的规划意义不大，纳税人只能考虑其他相关因素。
具体情况：甲公司是一家内资企业，在甲，乙省有一个闲置仓库，原始价值为2000万元，净值为1600万元。目前，B公司计划将A公司的闲置仓库出租给A公司，C公司计划将A公司的闲置仓库出租给B省，其初始年租金为160万元人民币。其中，省A规定房地产税的扣除率为30％，省B为10％。经计算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，并与丙公司签订物业租赁合同。。原因如下：
1.如果与乙公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则支付的房地产税= 160×12％= 19.2（万元）。如果公司A与公司B协商并将房屋的租赁行为改为仓储业务，也就是说，公司A将在最初准备出租房屋后照顾公司B打算存储的物品，从而将原始租金转换为收入转化为仓储收入。根据该计划，可以按价值征收房地产税，应交房地产税= 2000×（1-30％）×1.2％= 16.8（万元）。不难发现，与租赁形式相比，仓储形式可减少房地产税负担2.4（19.2-16.8）元。因此，应与B公司签订仓储合同。
2.如果与C公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则应缴纳的物业税= 160×12％= 19.2（万元）。如果公司A和公司C签订了仓储合同，则根据该计划，房地产税从价抵扣率为10％，应交房地产税= 2000×（1-10％）×1.2％= 21.6（万元）。两者相比较，使用仓储将增加房地产税负担24,000元（211.6至19.2）元。因此，应与C公司签订租赁合同。
根据以上分析：1.如果甲公司的两个物业所在的省份规定的扣减比例为20％，则按存储方法应缴纳的物业税= 2000×（1-20％） ×1.2％= 19.2（万元），应交租赁房地产税= 160×12％= 19.2（万元），此时不存在节约房地产税的问题; 2，企业拥有的财产是否在省内除非该比例小于20％，否则采用仓储方式应缴纳的财产税要高于对外租赁，应采用租赁形式； 3.如果企业拥有财产的省份规定的扣除率大于20％，则应采用仓储方法。房地产税低于对外租赁应交纳的房地产税，应采用入库方式。
房地产税收筹划的注意事项：租赁和仓储是两个完全不同的概念。签订哪种合同最终取决于合同各方为自身利益而制定的结果。对于甲公司，只需要提供一个空仓库就可以租赁，而储存的货物的安全由乙公司承担；而存储则负责存储货物的安全。因此，A公司必须配备专门的仓库管理人员。，购买相关设备和设施，将相应增加员工的工资和支出。如果存储的物品被盗或发霉，A公司仍然有赔偿另一方损失的风险。如果在扣除这些费用之后，甲公司仍能获得可观的收入，那么仓储方法无疑是一个很好的节税策略。
税收筹划的成功最终取决于税收当局的批准。税收筹划必须合理合法。因此，全面了解税务机关关于“合理合法”纳税的法律解释和执法实践，是税收筹划的重要前期工作。从中国税收执法环境的角度来看，目前还没有基本的税收法律，而且各种税收类型之间在操作和联系方面也存在缺陷。因此，税务机关具有一定的“自由裁量权”。熟悉中国的执法环境非常重要。要了解税务机关对“合理和合法”税款的解释，通常可以采用两种方法：
一方面，从《宪法》和现有法律条款中阐明什么是“合理和合法”。税务机关的税收和司法机关对税务案件的审理必须以立法机关的宪法和现行法律为基础。因此，必须首先从宪法和法律规定中了解“合理和合法”。
另一方面，从税务机关的税收活动的组织和管理以及司法机关对税收案件的接受和审判，我们对行政机关对“合理和合法”的定义有了详细的了解。以及执法和司法程序中的司法机关。因此，税务筹划者应从税法的实施中仔细了解代表性案例，以把握执法边界，并将其用于税收筹划的实施中。
第三，准确把握税收筹划规模
（1）税收筹划不应该只是税收筹划者的“孤零零的战斗”
税收筹划是一项系统的任务。在税收筹划过程中，需要进行协调和协调的各个方面。税收筹划的成功受到各种因素的影响和制约。简而言之，成功进行税收筹划的充分条件不过是三个方面，即“时间，地点和和谐”。“天狮”是指税收政策为税收筹划创造的空间：“所在地”是指地方税收政策为税收筹划提供的环境支持和税收概念：“人和”是指税收政策水平以及税收政策的内部和外部税务规划师协调相关人员关系。税收筹划不仅涉及税收筹划者和财务部门，而且涉及企业的其他业务部门和雇员，涉及企业管理，生产和运营的全过程。企业的所有部门和人员必须齐心协力，共同行动。去完成。因此，税收筹划不仅应是税收筹划者的孤立计划和“闭门造车”，而且还应与其他部门和其他人员进行沟通和协调，以获得他们的理解和支持。税务筹划者还应与税务部门保持密切联系，在处理一些含糊或新问题时应及时征得税务机关的批准，同时应获得有关国家有关税收政策调整或新政策出台的信息。 ，及时调整税收筹划计划，以省力省力。
（II）税收筹划不应忽视非税收利益
税收筹划主要分析与税收相关的收益。通常，对非税收利益的分析没有给予足够的重视，纳税人不仅关注与税收有关的利益，而且还关注非税收利益。因此，在税收筹划过程中，我们必须重视对非税收利益的分析，例如对政治利益，环境利益，规模经济，结构性经济利益，比较经济利益和广告经济利益的重大影响。纳税人。重要的非税收优惠。避免使用税收计划收益大但与税收有关的收益，但非税收收益小甚至损害的计划。具有较少税收相关利益和非税收利益的税收筹划计划应少用或少用。具有较大税收优惠的税收筹划方案应尽快使用。
（3）税收筹划不应忽视享受税收优惠的潜在机会成本
目前，中国的税收体系正处于完善阶段，优惠税收政策调整频繁。因此，享受优惠政策需要充分考虑机会成本问题。税收筹划成本包括显性成本和隐性成本。显式成本是计划中涉及的时间，精力和财务资源。它们相对简单，通常被考虑。隐性成本或机会成本，是指因提议的税收筹划计划而因从事某产品的某项业务或生产而无法从事其他产品的另一项业务和生产的企业的潜在收益。 ，这通常很容易被忽略。如果税收优惠的期限很短，并且要享受这种优惠，公司必须对原始的经营结构进行较大的调整，企业付出的机会成本将很大。另外，许多税收优惠都有时间限制，某些没有时间限制的优惠政策有可能随时修改。因此，存在机会成本的问题。在计划时，公司需要进行成本效益分析，以确定它在经济上是否可行和必要，以及是否可以为公司带来纯粹的经济利益。只有当税收筹划的显性成本和隐性成本低于计划的收益时，计划只有可行，否则应该放弃计划。选择税收优惠政策作为税收筹划的突破时，应注意两点：公司不得误解税收优惠政策，滥用税收优惠政策和以欺骗手段欺骗税收优惠政策；公司应充分理解税收优惠政策，并按照规定的程序进行申请，以避免程序应有权利损失不当。
（4）税收筹划不应忽视与税收相关的风险
税收筹划通常需要先于纳税人的经济行为进行安排。由于复杂的经济环境和其他考虑因素，并且经常发生一些非主观事件，这使得税收筹划具有许多不确定因素。因此，在计划中使用风险分析原理来充分考虑不同的节税方案。风险价值具有重大意义。实际上，某些计划方案当时是完美的，但它们通常基于当前情况。从长远来看，它们包含更大的风险。例如，在很长的一段时间内，国家可能会调整税法，引入新税种并减少一些税收优惠等在规划公司税收时，必须充分考虑与税收有关的隐性风险，采取措施分散风险，使风险适当平衡，将风险降至最低，并寻求收益和避免危害，争取更大的税收。
第四，聘请专业的税务筹划专家
税收筹划是高级财务管理活动和系统的项目。它要求计划者精通税法，会计，投资，金融，贸易等专业知识，并具有较强的专业性和综合性。因此，对于那些本身没有能力的项目，应聘请税务筹划专家以改善税务筹划的标准化和合理性，并完成税务筹划计划的制定和实施。税收筹划在发达国家非常普遍。它已经成为一个拥有大量员工的成熟稳定的行业。在香港，税务代理人主要是帮助纳税人进行税收筹划。大多数税收筹划都是为了帮助纳税人进行税收筹划。从美国税收咨询的角度来看，税收筹划是最有前途的，也是最赚钱，最有前途的工作。跨国公司特别注意税收筹划。许多跨国公司都设立了特别税务部门。他们雇用高薪的专业人员，并且每年在税收筹划上的支出是可观的。在中国，诸如会计师事务所，律师事务所和税务会计师等中介机构已逐渐发展税务筹划业务。凭借其强大的专业能力和广泛的信息渠道，他们可以提高公司税收筹划的成功率。。