（1）计划偿还债务应缴纳营业税，城建税，教育附加费和契税
用商品清算债务，根据现行税法，应将相关税款作为销售款支付。
（2）偿债资产需缴纳增值税时的税收筹划
根据《财政部和国家税务总局关于废旧商品和机动车增值税政策的通知》，纳税人出售二手商品（包括二手商品销售单位出售二手商品）纳税人的商品和二手商品的销售）税收固定资产）无论是一般增值税纳税人还是小规模纳税人，还是已批准和确认的二手货物转让试点单位，其税额应按4％的税率计算；那么增值税应减少一半。扣除进项税。这样，公司在转移旧资产时就有了规划空间。
目前，城市商业银行不良资产总体水平为30％。大型城市商业银行已尽力解决这一问题，但收效甚微。未来五年，全国城市商业银行处理不良资产共需要资金2000亿元。
本报记者史朝革在北京报道，“我们的银行已向国家税务总局报告了该“建议”，目前正在等待新闻。恐怕近几个月来不会有太大进展。不仅与商业银行还涉及其他性
优质银行，问题应该更加复杂，“北京市商业银行计划与财务部负责人杜志宏几天前对记者说。
今年9月，有104家城市商业银行在天津集体签署了“联合呼吁，要求税收政策支持城市商业银行处置不良资产”。《呼吁》认为，商业银行目前提出的坏账准备金远高于财政部和国家税务总局的规定，希望将坏账准备金的税前扣除率提高0.5。从2003年开始每年％。最新进展
北京市商业银行负责将“建议”提交给国家税务总局并与之协商。该行一位人士说：“去年开始实行这项“倡议”后，国家有关部门立即表示，不可能通过免税来帮助城市商业银行处置不良资产。，但是有迹象表明他们正在尝试寻找一种更合适的方法来解决此问题。例如，上海黄金交易所因税收问题将其开放时间推迟了一年多，最终国家税务总局采取了“立即征税”政策。税收。 ”
消息人士透露，该“提案”主要提出了两个要求：一个是增加城市商业银行提取的坏账准备金的税前扣除比例，而在2003年之前增加0.5％。扣除比例最高为2005年。城市商业银行按规定计提的坏账准备，可以根据坏账准备资产期末余额的2.5％在企业所得税前扣除。二，城市商业银行追回款额已核销贷款的本金不应计入应付营业税范围。
国家税务总局负责人说：“这显然是不合理的。我们的税收政策对银行来说是宽大的。它们根据已收到的收入纳税，并允许在税前扣除未付的费用。 。与其他行业一样，收入以权责发生制为基础确认，无论是否收到收入，都应缴税。这实际上是将自己的风险转移给了国家。 ”
对于城市商业银行而言，处置不良资产现在是他们最大的头疼。如果国家不提供政策支持，则很可能导致一些城市商业银行“破产”，这对维持社会和金融市场的稳定极为不利。
在这方面，国家税务总局的一位人士说，这有可能放松，他们现在正在仔细核实，如果问题确实像城市商业银行所说的那么严重，国家税务总局采取行动，但他我相信财政部不会袖手旁观。问题的根源
“今天的情况是由历史遗留下来的问题引起的，可以追溯到几年前。当时，国有商业银行不得不停止地方政府的干预，而地方政府不再要求国有商业银行提供政策性贷款。但是，当地经济发展迅速，地方政府和企业迫切需要大量贷款。为了应对这种情况，中央银行开张了“嘴巴”，并将城市信用社重组为商业银行。它们不符合市场自愿方法。这些信用合作社组织良好，有好有坏，有的很好，有的管理不善。现在，大多数城市商业银行已由城市信用社转变。这在城市信用社中造成了大量不良资产。但是，如果不输新资金，就无法处理大量不良资产。根据该行业权威人士的估计，在未来五年内，全国城市商业银行将需要总计2000亿元人民币的资金来处理不良资产。
企业A是位于市区的房地产开发公司。因资金不足，欠B建设公司100万元建设资金。后来，双方达成协议，以一套商品房偿还债务。A公司用于偿还债务的房地产账面成本为80万元，市场价格为120万元。
“用住房偿还债务”是指企业用完工的房地产还清债务，例如购买和建设资金。房地产开发公司通常没有钱偿还并用自己的房子还清欠款，这很普遍。根据税法规定，用于清偿债务的房屋应视为销售，因为房屋所有权已发生变化。由于作为一项业务本身的销售在会计方面并不等同于一般的销售会计，并且债务双方均应按照税法缴纳税款，因此，对于“用房屋偿还债务”，纳税人应注意主张，债务人之间会计和税务处理上的差异。
房地产公司的“债务清算”业务（作为销售会计）
房地产开发企业“用房子还清债务”的行为是债务重组。根据《企业会计准则第十二号-债务重组的会计准则》及其适用准则，债务以非现金资产清偿的，债务人应当确认重组债务的账面价值与公允价值之间的差额。转移的非流动资产债务重组收益计入当期损益作为营业外收入。已转让非现金资产的公允价值与其账面价值之间的差额，视为已转让资产的损益，计入当期损益。债务人使用非现金资产清偿债务的，应当视同销售，并按照《企业会计准则第14号—收益》的规定，以公允价值确认收益。费用应结转。可以看出，房地产开发企业使用其开发产品偿还债务的，在协议生效或商品房所有权转让时确认收入的实现。销售收入将根据商品房的公允价值确认，120万元记入“主营业务收入”帐户，商品房公允价值与冲抵的账面价值之间的差额予以确认。作为债务重组收益，并从“营业外收入-“债务重组收益”账户20万元；同时结转商品房费用，借记“主营业务费用”科目80万元，贷记“开发产品”科目80万元。
债务人应付税款
营业税和附加费。《国家税务总局关于住房债务营业税征收问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，无论单位与个人之间如何协商，单位或个人均可使用住房偿还有关债务。 （或多方），法院仍裁定房屋所有权已转让，原始房主也获得了经济利益（债务减少）。因此，单位或个人使用房屋或其他不动产偿还有关债务的行为，应当以“买卖“不动产”税项需缴纳营业税。《营业税暂行条例》及其详细的执行条例将营业额的应税营业额视为纳税人的应税劳务，无形资产的转让或不动产的销售，以全价计入价款，并计入其他价款。派对。当纳税人无正当理由提供应税服务，转让无形资产或以低得多的价格出售不动产时，主管税务机关有权按照以下顺序核实其营业额：1.纳税人在纳税中提供的类似应税服务。当月或核实已售类似房地产的平均价格； （二）根据纳税人最近一期出售的同类应税劳务或类似房地产的平均价格； 3.确认纳税价值=运营或工程成本×（1 +成本利润）税率）÷（1-营业税率）。即房地产开发公司应缴纳营业税120×5％= 6（万元），城市维护建设税应缴纳6×7％= 0.42（万元），应缴纳教育费6×3％= 0.18（万元）。
土地增值税。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理条例〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业应当使用为员工福利，奖励和外国投资而开发的产品分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售，其收入按照以下方法和顺序确认：1.根据同一地区的公司2.确定当年出售的类似房地产的平均价格。2.由主管税务机关参照当年当地房地产的市场价格或评估价值确定。
公司所得税。《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业交换非货币性资产，并使用商品，财产或劳务进行捐赠，偿还债务，赞助，募集资金，广告，标本，职工福利或者利润分配等，除国务院财政，税务主管部门另有规定外，应视为商品买卖，财产转让或提供劳务。《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业应当将开发产品用于捐赠，赞助，职工福利，激励措施，外国投资和分配给股东或投资者，债务清算，其他企业，事业单位和个人的非货币性资产的交换应视为销售，开发产品的所有权或使用该产品的权利时应确认收入（或利润）已转让，或获得了实际的权益实施。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）由公司近期或当月同类开发产品的销售价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类产品的公允市场价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
印花税。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006] 162号），根据产权转让文件，对商品房销售合同征收印花税。 。即，房地产开发公司应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
债权人应付的税款
印花税。基准与印花税项目相同，适用于合同双方的税率相同。即，建设公司B应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
契税。根据《契据税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转让土地和房屋所有权作为契据纳税人的纳税人，应当按照本条例的规定缴纳契税。建筑公司B通过债务清算的方式取得房屋的是持票人，应为契税的纳税人。也就是说，建筑公司B应按120×5％= 6（万元）缴纳契税。
房地产税，城市土地使用税。《国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：（一）新建商品房的购买应按实际价房屋交付后一个月起征收遗产税。和城市土地使用税； （二）购置现有房屋，自房地产权属登记机关出具房屋所有权证之月起，征收房地产税和城市土地使用税；）租赁和租赁房地产，自房地产租赁或租赁后的第二个月起征收房地产税和城市土地使用税。《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关政策的通知》（财税[2006] 186号）规定，土地使用权是通过出让或者转让取得的，受让人应予支付城市土地使用税从合同约定出让土地之月起支付；合同未约定土地出让时间的，受让方应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。可以看出，建设公司B应当自取得债务清算房之月起宣告缴纳房地产税，并自交割土地之日起次月起缴纳城市土地使用税。债务清算合同。城市土地使用税将从下个月开始支付。
此外，值得注意的是，如果建筑公司B转售应收债务的房地产，它还将根据该税额计算营业税，土地增值税，印花税和企业所得税法。
银行债务资产管理办法
第1章一般规定
（第1条）为了规范债务资产的管理，避免和减少资产损失并及时解决财务风险，这些措施是根据国家相关法律法规制定的。
第二条本办法适用于经中国银行业监督管理委员会批准，依法在中华人民共和国成立的政策性银行和商业银行（以下简称“银行”）。信托投资公司，金融公司，融资租赁公司和信用合作社应进行比较。
第3条本办法所称的抵押财产是指银行在行使债权或担保权时依法已由债务人，担保人或第三方偿还的有形资产或银行产权。
在这些措施中，“实质性债务”一词意味着银行的债权已到期，但债务人无法用货币资金偿还债务，或者尽管债权尚未到期，但债务人已遇到严重的经营问题或其他足以严重影响债务人及时性的问题用货币资金偿还债务，或债务人完全丧失偿还能力时，担保人无法代表银行用货币资金偿还债务，银行与债务人，担保人或第三方进行谈判或同意，或者人民法院或仲裁机构依法作出决定，债务人，担保人或第三方使用不动产或财产权利来解决银行的债权。
第四条称本办法所称抵债资产的账面价值，是指银行取得抵债资产后，按照有关规定，抵债的资产额。
偿还债务金额是指通过偿还抵债资产而实际获得的银行债务金额。
丧失抵押品赎回权的资产净值是指丧失抵押品赎回权的资产减值准备后，丧失抵押品赎回权的账面余额的净额。
为获得债务追回资产而支付的相关税费是指银行在追收债务的资产时所支付的诸如契税，车辆和船只使用税，印花税和房地产税之类的税种。作为转让费，土地转让费和已支付的土地转让费水利建设资金，交易管理费，资产评估费等直接费用。
（第5条）财产债务的管理应遵循严格控制，合理定价，适当存储和及时处置的原则。
（A）严格控制的原则。银行债权应首先考虑以货币形式支付，并严格控制实物偿还。付款方式以现金付款为第一选择。债务人或担保人没有偿还货币资金的能力时，必须优先考虑通过直接拍卖和出售非货币资产来追回债权。如果无法实现现金补偿，则可以实物清偿债务。
（2）合理的定价原则。债务追回资产必须经过严格的资产评估才能确定其价值。评估过程应合法且合规，并应根据市场价格合理定价。
（3）保管原则。收集的抵债资产应当妥善保管，以确保抵债资产安全，完整，有效。
（D）及时处置的原则。收到抵债资产后，应及时进行处置，以尽快将抵债资产有效转换为货币资产。
第六条银行应当建立健全收债资产的内部申报审批制度，明确申报程序，部门职责，审批权限，并规定其内容，要求和要求的材料。申报方案。
第2章债务资产的收取
（第7条）主要通过以下两种方法偿还实物债务：
（1）债务清算协议。银行与债务人，担保人或第三人协商同意后，债务人，担保人或第三人应当使用拥有所有权或处置权的资产支付银行的债权。
（2）法院或仲裁机构决定解决债务。通过诉讼或仲裁程序，最终裁决文件确定债务人，担保人或第三方将拥有拥有所有权或处置权的资产来解决银行的债权。
在诉讼和仲裁程序中的和解，是指通过协议解决债务。
第8条债务人处于下列情况之一，无法用货币资金偿还银行债权，或者当债务人完全无力偿债时，担保人无法用货币资金偿还债务，或者保证人有偿债能力。完全没有付款义务根据债务人或担保人协议，银行可以执行债务清算：
（1）生产和运营已暂停，或者建设项目处于暂停或延迟状态。
（2）生产和经营陷入困境，财务状况不断恶化，处于停产，停产，合并和转向的状态。
（3）已经宣布破产，银行有权分配破产赔偿。
（4）无法执行债务人的强制执行程序以兑现资产，并且仍然无法按照司法惯例以较低的价格缔结实物资产或产权的执行。
（5）在其他情况下，债务人和担保人只有通过还清财产的债务才能最大程度地保护银行的债权人的权利。
第9条银行应根据债务人，担保人或第三方的应偿资产的实际情况，优先选择产权清晰，认股权证齐全，具有独立使用功能，易于保存和变现的资产作为抵押资产。
（第10条）以下属性通常不得用于清算债务：
（1）依法禁止流通。
（2）对收回资产所欠和应付的各种税费均接近，等于或高于资产的价值。
（3）未知或有争议的资产。
（D）劣质，劣化，损坏或短期存储或保存。
如果不适合拍卖，则可以根据资产的实际情况通过协议，招标，打包出售，委托出售等方式实现。当采用拍卖方式以外的其他处置方式时，在选择中介机构和债务追回资产的购买者的过程中应充分引入竞争机制，以免产生黑箱操作。
（第20条）原则上，收回止赎资产后，不能将其出租给外界。根据客观条件，在一定期限内可以将无法处置的债务资产在处置期限内进行临时租赁，以免因闲置资产而造成更大的损失，前提是建立租赁关系不影响资产处置。
（第21条），未经授权，银行不得使用追债资产。因经营管理确实需要将债务追回资产转为自用的，应当视同新购置的固定资产，并通过相应的购建固定资产审批程序。
第5章帐户处理
（第22条），银行应将取得抵押品赎回权的日期作为要偿还的贷款的居住日期。银行在获得债务追回资产后应立即进行账户处理，严禁违反账外会计。
第二十三条银行取得抵债资产时，将实际贷款额和资产负债表内确认的利息作为抵债资产的账面价值。银行对为取得抵债资产而支付的抵债资产所欠的税费，诉讼费用的预付款以及为取得抵债资产而支付的相关税费，计入抵债资产的价值中。银行根据收回债务资产的账面价值，依次扣除贷款本金和应收利息。
当银行在获取抵债资产的过程中向债务人收取溢价时，实际贷款金额和资产负债表内利息减去所收取的溢价将用作抵债资产的账面价值；例如法院判决，仲裁或协议如果要求银行支付溢价，则将贷款本金，资产负债表上的利息加上将要支付的估计溢价用作追债资产的账面价值。
条第24条债务在债权的本金和利息总额中所占的比例，不得提前支付给另一方。如果法院判决，仲裁或协议要求支付保险费，则收益将在变现债务资产后变现。在扣除存储和处置债务回收资产时发生的各种费用，再加上存储和处置过程中债务回收资产的收入后，价格应退还给实际超过该债务本金和利息的另一方。债务。
条第25条债务中，超出资产负债表上的贷款本金和利息的部分，在未实际收回现金时，暂时不确认为利息收入。债务资产变现后，实际余额可以抵销。外国利息确认为利息收入。
条第二十六条除债权与债务之间的关系已按照法律，法规的规定完全终止的以外，不足以抵销债权本金和利息的部分应当继续从债务人和担保人那里收回。冲销和冲销。
第27条在存储止赎财产期间发生的费用计入营业外支出；诸如在出售抵赎权的资产之前获得的租金之类的收入计入营业外收入；处置期间产生的费用计入处置收入偏移量。
条第28条处置抵债资产时，抵债资产的处置损益为抵债资产的实际处置收益与净值之间的差额，可变现的税款和表外利息。确认为利息收入。区别是积极的。包括营业外收入。当差额为负数时，计入营业外支出。公式表示为：
外营业外收入（或营业外支出）=实际取得的处置收入-（抵债资产的账面余额-抵债资产减值准备）-实现税-表外利息，可以确认为利息收入
对于保费而言，抵债资产的处置损益为实际处置收入和抵债资产的净值，已实现的税金，表外利息（可以确认为利息收入）和实际支付的保费超过（或少于）预期应付保险费差异为正数时，计入营业外收入；差异为负数时，计入营业外支出。公式表示为：
营业外收入（或营业外支出）=实际取得的处置收入-（抵债资产的账面余额-抵债资产减值准备）-实现税后资产负债表外的利息，可以确认为利息收入-（实际付款保费估计负债）
第29条银行应在每个季度末逐项检查债务回收资产，并在估计可收回金额低于其账面价值的情况下计提减值准备。如果已将已计提减值准备的抵债资产的价值收回，则应当在已计提减值准备的范围内转回，以增加当期损益。抵债资产处置时，抵债资产减值准备一并转入当期损益。
第6章监督检查
第30条银行应检查抵押财产的收集，储存和处置，并及时纠正发现的问题。在收取，保留和处置应收债务资产的过程中，应根据情况的严重性处理下列情况之一；涉嫌犯罪应当移送司法机关，依法追究法律责任：
（1）出售止赎资产的预扣收入。
（二）未经授权使用债务资产。
（3）未经批准而收集和处置抵押品赎回权的资产。
（4）与债务人或中介机构的恶意串通，故意在收取债务追回资产的过程中高估了债务追回资产的价值，或故意低估了处置债务时的价格，追回资产，造成银行资产损失。
（5）疏忽大意而忽视履行职责，导致丧失抵押品赎回权的财产被毁或损失。
（6）未经授权将债务追回资产转换为自用资产。
（7）在收回，保管和处置止赎财产期间违反本办法有关规定的其他行为。
条第三十一条财政主管部门应当加强对地方银行还款资产的收缴，存放和处置的监督检查。任何不遵守这些措施的行为应立即停止并纠正，并应按照有关规定进行处理。和惩罚。
财政部的金融监管专员办公室负责监督和管理地方中央管理下的金融机构分支机构的偿债资产的收集，保管和处置。
第7章耗材
第三十二条银行可以按照本办法制定实施细则，并报主管财政部门备案。
（第33条）自2005年7月1日起实施。以前发布的债务资产管理规定与本办法不一致的，以本办法为准。