当前中国大城市房价居高不下的原因非常复杂，税费比重高是重要原因。在国外，土地价格和税收通常占房价的20％，而国内土地价格和税收约占房价的50％。因此，如何在确保基本利润率（中国为10％）的前提下有效降低房地产开发商的税费和降低房价，已成为在市场竞争中取胜的关键。在房地产税费中，土地增值税引起了关注。第一个原因是其税率较高，税收负担沉重。第二个是它有计划的空间，并且可以节省很多税费。
松湖江德勤北京办事处合伙人李占伟和税务部经理兰东武介绍了土地增值税计划的基本思想：根据土地增值税率的特点和相关优惠政策，控制增值，结果，适用低税率或免税。土地增值税税率为从30％到60％不等的四级超级累进税率。附加值越高，税率越高。
在计划时，增值至关重要。增值税是扣除税法规定的扣除项目的金额后的转移所得余额。税法规定的抵扣项目有五部分：为取得土地使用权而支付的款项；房地产开发成本；房地产开发成本；与房地产转让有关的税收；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人。允许扣除土地使用权支付的款额和开发成本之和的20％。纳税人需要特别注意这样一个事实，即税法允许扣除的项目少于企业自己的实际核算。在计算增加值时，应以税法的规定为准。增值税额少，税额少，适用税率也低，土地增值税负担轻。因此，土地增值税规划的重点是合理合法地控制和减少增值税额。
税法规定，建造普通标准待售房屋的纳税人，如果增加值不超过扣除的项目金额的20％，则免征土地增值税。同时，税法规定，纳税人在建设普通标准住房，从事其他房地产开发活动时，应当单独核算其增加值。如果他们没有分别说明增加值或不能准确说明增加值，则由他们建造的普通标准住房将不享受免税待遇。
如果一家房地产开发企业同时建造普通住宅和其他房地产开发项目，则根据两个住宅的销售量和可抵扣项目的数量，分别的会计负担和非隔离的税收负担将有所不同。在单独核算的情况下，如果可以将普通标准住房的增值控制在扣除的项目金额的20％之内，从而免征土地增值税，则可以减轻税收负担。下面给出一个例子。
北京一家房地产开发企业1999年的商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为1亿元，豪华住宅为5000万元。税法规定的可抵扣项目金额为1.1亿元，其中，普通住宅的可抵扣项目金额为8000万元，豪华住宅的可抵扣项目金额为3000万元。
如果会计不是分开的（纳税人应知道是否允许本地会计），则企业应按以下方式缴纳土地增值税：
如果单独计算，则应支付的土地增值税为：
豪华住宅：增值率为（5000-3000）/ 3000X100％= 67％，适用40％的税率，应纳税额（5000-3000）X40％-3000X5％= 650（万元）
两者的总和为1250万元人民币，单独征税比没有单独会计的税收多50万元人民币。
因为普通标准房屋的增值率为25％，超过20％，因此必须缴纳土地增值税。进一步规划的关键是通过适当减少销售收入，将普通住宅的增加值控制在20％以内。这有两个好处：首先，它可以免征土地增值税，其次，它可以降低房价或改善房屋质量，改善房屋的配套设施等，并可以获得在当前激烈的销售战中占据优势。让我们对以上示例中给出的条件进行一些更改，然后计算土地增值税的税负和企业的收入。
假设上例中的其他条件不变，但普通住宅的可扣除项目的数量已发生变化，因此普通住宅的增值率限制为20％，则可扣除项目的数量来自（1000-y）/ yX100％=可以用20％的公式计算，y = 8333万元。这时，企业应缴纳的增值税土地增值税专用住宅税款仅为650万元，比单独核算少570万元，比分和核算少600万元，扣除额较上年增加。可扣除项目的数量。333万元，分别减少237万元和267万元。
有许多增加自付额的方法，例如增加房地产开发成本和房地产开发成本，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过土地使用权支付和房地产开发成本之和的10％，不同省市确定的扣除比例在10％以内，纳税人必须注意它。
控制普通房屋增值率的另一种方法是降低房屋的销售价格，减少销售收入，并且可扣税项目数量不变，增值率自然会下降。当然，这会带来另一个结果，即此时是否需要减少销售收入。为了做出选择，有必要比较销售收入的减少和升值率的税费的减少。
假设上例中普通住宅的可抵扣项目金额不变，则仍为8000万元。如果增值率为20％，则可以从（X-8000）/ 8000 X100％= 20％计算销售收入。找出来，X = 9600万元。此时企业应交土地增值税650万元，节约税金600万元，减少收入400万元以下，因此减少200万元（因为可抵扣土地增值税）在计算企业所得税时。所得税和企业税后利润将产生影响，由于篇幅所限，此处不再进行分析，读者可以进一步比较）。
土地增值税被清算和调查，房地产公司预先准备账目。
房地产开发企业如何回应和协调安排以解决和偿还土地增值税？有效的土地增值税计划必将成为房地产公司当前和未来公司发展的重要问题。企业追求的目标是使企业价值最大化。评估最大值的最有效方法是利润和利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分了解政策的同时，有必要尽可能地减少政策对企业的不利影响。房地产企业在计算土地增值税时，应在不违反税法的情况下选择最有利的税收方案，以达到节约土地增值税的目的。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号实施后，新的税收政策封锁了部分税收。房地产行业的漏洞，也提供了新的计划的应税空间。房地产开发企业需要根据新政策调整发展和销售策略，以减轻税收负担，同时又不违反税法。运用会计技术和方法来分析和分析税收计算的现状，我们认为仍有避免土地增值税的可行的规划空间，土地增值税的节约空间和经济效益仍然相当可观。 。笔者介绍了工作实践中讨论的几种土地增值税规划的实用方法。
1.充分利用土地增值税免税期的优惠政策
例如，《深圳市地税局关于土地增值税有关问题的通知》（深地税发〔2005〕609号）第1条规定，房地产开发企业缴纳土地价款的时间为附加税责任将基于合同签订普遍存在。对于在2005年11月1日（包括11月1日）之后签订房地产销售合同的人，当纳税人从第一笔房地产销售中获得收入时，预付的土地增值税将按全价计算房地产。深圳XX花园第五期销售收入为37765万元，其中2005年11月1日前签订的购房合同总值为31636万元。按照上述通知，土地增值税按照上述通知缴纳，申报应纳税所得额为6129万元。
第二，个人使用商品房的开发不再视为销售
国税发[2009] 31号文第7条规定，企业应当开发用于捐赠，赞助，员工福利，奖励，外资，向股东或投资者分配，债务清算，与其他企事业单位交换的产品。个人非货币性资产的行为应视为销售，在开发产品的所有权或使用权转让时，或者在实际权益中，确认收入（或利润）的实现。获得。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）由公司近期或当月同类开发产品的销售价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类产品的公允市场价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
2008年1月1日之后发生了将已开发的商品住宅转换为固定资产的情况，因此不应将其视为销售。不难看出，转换为固定资产的产品开发不再被视为销售。企业需要密切注意，避免给自己增加不必要的税收负担。
第三，选择多样化的方法来处理开发产品
处理开发产品的方式多种多样，包括：销售，租赁，售前租赁，售后回租，股权投资，产权转让，转让至经营资产（自用和自营开发产品）以及以此类推。
房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的而开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不征收土地增值税，不产生收益。将包括在税收结算中，并且不会扣除相应的扣除额。费用和支出。这表示长期房地产开发商免交土地增值税。而且，这一因素可能会导致大量开发商将来将其房产出售给自己。房地产开发公司可以根据自己的发展策略和实际情况制定相应的计划，以减轻土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对于一些从事商业地产开发的房地产开发商来说，过去有必要从销售导向型转变为自我控股型，因为他们不需要增值土地而无需缴纳土地增值税。。
通过将自己开发的房地产产品的使用方式更改为自用和自雇，您可以享受无需缴纳土地增值税的税收优惠。据了解，一些公司可能计划将一些项目商店交由他们自己掌握，而不是出租或出售，并且不产生任何收入。这样一来，他们的销售门槛不能超过85％，并且还可以享受房地产增值。。这种计划思想必须首先服从于业务管理计划和现实，而不是为了自用和自雇而出售。这种情况在实际工作中不是很可行。其次，有必要考虑延迟土地增值税的缴纳时间，因为对于房地产开发企业而言，在将产权转让给自用物业时仍要征收土地增值税。特别值得一提的是，在这里我们必须同时考虑通过延迟立即支付土地增值税获得的资金的时间价值和资金的风险价值。同时，还应考虑重新交付时房地产的市场价值和从旧房扣除中获得的收入。。至于如何利用“公司合并和转让房地产税收规定”的税收优惠，原则上仍应属于这一规划思想。
可以在税前扣除四或三项预提费用
国税发[2009] 31号文第32条，允许在扣缴时依法扣除税前三笔预提费用，对纳税人更为有利，也打破了税收控制的机械性。通过一定程度的投票规定。除以下应计（应付）费用外，税金计算费用为实际发生的费用。
1.如果外包项目尚未最终结算，并且未获得完整发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最大金额不能超过总额的10％合同金额。
2.如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算费用合理地提取建筑费用。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
3.应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建筑和建筑成本以及物业改善成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
五，地下停车场被视为公共支持设施
当房地产开发项目中有一个地下车库时，可售区域中是否可以包括地下停车场？一些税务机关认为应将其包括在实用区域中，而其他税务机关则应将其不包括在实用区域中。
相关的土地增值税政策：房地产开发企业转让部分自用房地产或用于商业目的（例如出租）而开发的房地产时，如果产权尚未转让，则无土地将征收增值税。不包括任何收入，并且不扣除相应的成本和费用。
城市的地方税务机关决定将地下车库包括在可售区域中，并且地下室的成本无法立即结转到销售成本中，而是用于计算实用面积的单位工程成本的总成本。本期实际出售的停车位面积计入销售面积，结转至销售成本，占当期实现的停车位销售收入的比例。
国税发[2009]第31条第32条：企业单独建造的停车位应作为成本对象单独核算。使用地下基础设施形成的停车场被视为公共支持设施。
六，选择有利的增值会计方法
一个开发项目同时具有普通房屋和商业房屋。从房地产开发成本核算的角度来看，它通常基于单个建筑物或建筑商承包的建设项目。。如何计算土地增值税在税收实践中有不同的认识。由于扣除项目的计算很复杂，因此有一些基于基本会计项目的计算方法，然后有基于收入或面积的扣除项目。还有一种方法是根据面积分配扣除项目，然后根据规定进行计算。将产生不同的计算方法结果差异很大。
计算方法1：分别计算住宅和商业建筑物的土地增值税
计算方法2：住宅和商业建筑的土地增值税的组合计算
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 048号）规定：纳税人建设普通标准住房并从事有关工作。其他房地产开发，他们应该分别计算增加值。如果未单独计算增值额或无法准确计算增值额，则《条例》第八条第一款的标准免税不适用于普通标准房屋的建设（即纳税人建造和销售普通标准房屋）。 ，且增值金额不超过扣除项目金额20％，免征增值税）。
该文档要求对增加值进行单独的会计处理，但是对如何进行会计处理没有任何具体要求。如果有必要将房地产开发企业开发的多层建筑物的成本分成不同的成本，那是不可能的（每个所有者的收入计算都是准确的），或者汇总过程本身就是一个成本分配。难以准确把握。在实际工作中，开发公司中没有会计师使用分层会计来计算成本和费用。第一种计算方法是单独计算。确切地说，这是共享帐目，这符合《财税字》 [1995] 048的精神。第二种计算方法是以整个建筑物为会计对象。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第8条规定，土地增值税是根据纳税人房地产的最基本会计项目或目的计算的成本会计。此要求与根据计算方法2计算土地增值税的方法相一致。从法律的角度来看，税收法规要高于税收法规和法规文件，因此首选计算方法二。需要说明的是，纳税人构筑普通标准住房并从事其他房地产开发的，按照第二种方法计算的增值率不超过20％的，非住宅部分应当按照下列方法计算：税法。土地增值税。
《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》第1条：“增值税是根据纳税人的最基本会计项目或目的计算的。房地产成本核算。核算项目或核算对象是指房地产主管部门批准的开发项目。原则上，土地增值税是根据纳税人开发的房地产的不同类型进行清算的。首先根据会计对象，即方法2，计算此处提到的“清算”。增值税率用于确定土地增值税率，确定征税和免税的对象，然后在不同类型的房地产中分配相关的成本和费用，并分别结清应付款项。
7.充分利用附加扣除政策
《土地增值税实施法》规定，从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时所支付的金额与土地使用权的成本之和扣除20％。房地产开发。
土地增值税减免项目中的开发间接费用收集是企业规划时应注意的一点。开发间接费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利费用，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销费等。实施细则规定了间接开发费费用属于开发用地，新房及附属设施用地，应在扣除工程款时全额计入，在计算土地增值税时予以有效扣除。同时，该政策还规定，房地产企业可以享受这些费用减免的20％。这些内容不是很清楚，在进行会计处理时很容易将此费用的一部分包括在管理费用或销售费用中。土地增值税的实施细则规定，管理费和销售费在土地使用权支付的款额和开发用地，新房及附属设施（或财务费用）之和的5％以内扣除。 ，销售费用和管理费用包含在土地使用权中支付的金额不到开发用地，新房和辅助设施之和的10％。如果管理费用和销售费用之和超过此限制，计算土地增值税时不能完全扣除武进管理费用和销售费用的间接开发费用，需要增加土地增值税。如果将这些成本正确地归入开发开销中，则不仅可以完全扣除，而且还可以享受20％的扣除。因此，企业在汇总开发开销时应保持谨慎，并充分利用税收政策。
八，特殊扣除的使用
《土地增值税暂行条例》的实施细则规定：“可以根据实际情况扣除可根据房地产项目转让和提供金融机构认证的财务费用的利息支出，但最大不能超过为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用的人或不能提供金融机构证书的，房地产开发费用应在按照本条第（1）款和第（2）款计算的金额的10％以内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。如果允许对较高的利息支出进行“实际扣除”，则应采用第一种方法分别计算利息支出；否则，应使用后一种方法，并且应从“总计”的10％中扣除全部费用。
判断是否提供金融机构证书的关键是利息费用的百分比，该利息费用可以扣除为税法规定的开发成本的百分比。如果超过5％，则提供证书是有利的。如果不超过5％，则不提供证明将是有利的。据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息支出占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息支出计入房地产开发支出。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
九，选择有利的土地价格成本分配方法
国税发[2009] 31条第30条
企业的下列成本应根据以下方法分配：土地成本通常根据建筑面积法分配。如果确实有必要结合其他分配方法，则税务机关应同意。
土地开发也与房地产开发相关，这是一次性土地征用和房地产开发的案例。土地开发成本可以在营业税部门批准后根据土地的总体预算成本进行分配，也可以在土地总体开发完成后进行调整。。
示例：××上都开发区占地面积13.65万平方米（一期8.86万平方米，二期47900平方米），土地成本12549万元，摊销后的土地一期工程造价为9914万元。可以使用以下计算选项：
A.根据第一期减少的面积和费用计算的摊销单位土地成本（剩余摊销）
（1.2549亿至9,914万元人民币）/ 47,900平方米= 550.10元/平方米
B.根据实际面积计算摊销单位土地成本（平均摊销）
125.4万元/ 136,500平方米* 47,900平方米= 919.34元/平方米（{}} C.两种土地价格成本分配计算方法之间的单位土地成本差异：
364.24元（550.10元/平方米-919.34元/平方米）
上述基于建筑面积法的摊销单位土地成本的计算方法应在与主管税务机关协商后分配。
以上是土地增值税计划的几种常见方法。实际上，纳税人应分析具体问题并灵活运用税收政策。前提是合理合理地节约税收，在合理，无违背的情况下减轻税收负担，以减少税收风险，寻找不违反税法的规划空间。增加税后利润以最大化公司价值。简而言之，有许多方法可以计划房地产公司的税收，但是它们必须合法，可操作并为公司带来实际利益。
一，房地产公司的经营特点及土地增值税规划的意义
税收筹划是指在税收发生之前，在不违反法律法规的情况下，为与税收有关的事项（如公司的业务运营和公司投资）事先安排的实现，以实现税收少付或延期支付，而不会违反法律和法规。旨在最大化公司税后收益的一系列活动。税收筹划有多种形式。本文中的税收筹划主要是指企业使用不完善的税收法律进行的非非法税收筹划，以及使用特殊税收法律进行的节税计划。与其他行业的企业相比，房地产公司具有以下经营特点：（一）开发产品的统一性和固定性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险高；业务的复杂性。业务内容复杂，涉及面广，有许多经济往来，因此必须计划开发和管理。土地增值税是纳税人通过转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物取得的增值税，按规定的四级超额累进税率征收。增值税是指纳税人转让房地产所得的收入余额减去扣除额后的余额。扣除的项目包括为获得土地使用权而支付的金额和土地开发的成本。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，这导致房地产经营环境发生重大变化。开发企业。如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的税收成本，增加营业利润，实现利润最大化，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产公司迫切需要以合理合法的方式进行土地增值税的纳税筹划。
II。房地产公司土地增值税规划的现状
自从征收土地增值税以来，尽管总额很小，但增长迅速。从1994年到2006年，全国土地增值税的平均增长率为91.27％。 2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长速度很快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然很大。清算工作有很多障碍。由于其成就和利益，许多地方政府在清算的意愿和执行方面存在问题。再加上土地增值税征收和管理困难，税费高的问题，过去对房地产土地增值税的历史追偿问题尚不明确，效果不理想。土地增值税。从房地产公司的角度来看，随着房地产行业的快速发展，配套的税收法律法规日益完善。近年来，政府不断颁布新的法律法规来规范房地产业的税收行为，使许多原始的法律计划方案成为非法，并进一步缩小了税收筹划的空间。
1。过去，大多数房地产公司都采用诸如设立项目公司之类的方法，并利用房地产进行投资或联营，以达到避免土地增值税的目的。但是，2006年3月发布的《关于若干土地增值税的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业投资房地产或者合伙经营房地产，还必须缴纳相应的土地增值税。 。
2。过去，许多房地产公司将自己开发或商业房地产开发的部分房地产进行了转换，并以自己的名义获得了该财产的所有权，从而免除了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税的通知》（国税发〔2006〕31号），转为自用的商品房应当视为销售商品。土地增值税和企业应计算。所得税。
3。首先，如果公司希望享受起点折扣并希望获得最大利润，则最高销售价格应为：1430×1.2848 = 18372.64万元（假设可扣除的项目总额为A并且总销售价格为是X，相应的营业税和附加税为：5％X（1 + 7％+ 3％）= 5.5％X，在豁免的临界点X = 1.2（A + 5.5％X），解决方案是X = 1.2848A ）。利润为306.2万元（1837.264-1430-187.364×5.5％）。当价格设定在18,18,37,264至10,000元之间时，利润将逐渐增加，但将少于306万元。其次，如果公司要适当地提高售价，则价格必须至少大于1388.53万元（1430×0.0971）（设定增加价格Y的单位）。增加突破门槛，必须达到Y> 30％×（X + Y-A-5.5％X-5.5％Y）+ 5.5％Y，其中X是增值率为20％时的售价，并且Y> 0.0971A可以求解。也就是说，总房价至少要达到197611.70万元，涨价会增加总收入，否则涨价只会减少总收入。因此，当同一行业的房价在18至1900万元之间时，公司应选择18372.64万元作为自己的销售价格，以降低自己的房价，增强竞争力，并带来更大的收益。利润给公司。。当然，如果公司能够以高于1971.117万元的价格出售，则利润将进一步增加。
通过上述情况，可以进一步解释，在出售普通标准房屋的问题上，企业可以完全使用合理的定价方法来保持较高的竞争力并获得更好的利润，但是不能一味提及。价格，有时较高价格带来的利润会低于较低价格带来的利润。例如，在上述税收筹划案例中，1830万元的销售价格可获利299.50万元（1830-1430-1830×5.5％），而1840万元的销售价格仅可获利216.1万元（1840-1430-1840×5.5％）×（1-30％），尽管售价增加了10万元，但利润却减少了831.9万元。
3。不同增值比例的房地产是否合并。由于土地增值税适用四种超额累进税率，其中最低税率是30％，最高税率是60％，如果合并不同增值税率的房地产，则可能会降低高附加值房地产的适用税率，并将这一部分房地产的税负将减少，与此同时，低附加值房地产的适用税率可能会增加，这部分房地产的税负可能会增加。因此，纳税人需要分别计算分别计税和合并计税的相应税额，然后选择低税负的计帐方法，以达到节税的目的。
例如，一家房地产开发企业同时开发了两座商业建筑物A和B，它们位于同一土地上。出售物业A获利300万元，允许扣除的金额为200万元。出售物业B获得收入400万元，允许扣除额为100万元。首先，当单独核算时：财产增值率=（300-200）/ 200×100％= 50％，适用税率为30％；应缴土地增值税为（300-200）×30％= 30（万元）; B物业增值率=（400-100）/ 100×100％= 300％，适用税率为60％;应缴土地增值税为：（400-100）×60％－100×35％=145（万元）;上缴土地增值税175万元。二，合并核算时：两个财产的总收入为：300 + 400 = 700（万元）；允许扣除额：200 + 100 = 300（万元）;升值率：（700-300）/ 300 x 100％= 133.3％，适用税率为50％；应交土地增值税为：（700-300）×50％-300×15％= 155（万元）。从比较中可以看出，合并会计对公司有利。从上面的例子可以看出，由于两种房地产的增值率相差很大，因此只要房地产开发公司安排将这两种房地产共同开发和出售，以及该房地产的收益和扣除额就可以了。两种类型的房地产合计，税款一起申报您可以达到少交税的目的。
（3）使用扣除额进行税收筹划
1。利息支出计划方法。在房地产公司的发展业务中，一般会发生大量借款，不可避免地会产生利息支出，不同的利息支出扣除方式将对企业应缴纳的土地增值税产生重大影响。根据税法，在两种情况下都扣除了与房地产开发相关的利息支出。首先，任何能够根据转让的房地产项目进行分摊并提供金融机构证明的人，都可以根据实际情况扣除，但最高不能超过根据银行同时利率计算的金额。土地使用权支付款额＋房地产开发成本）×扣除率（5％以内），扣除额是根据土地使用权支付的款额和房地产开发成本的5％以下计算的。二是无法按照转让的房地产项目计算分配的利息费用或者无法提供金融机构证明的，将利息费用计入房地产开发费用（房地产开发费用=（取得土地的价款）。使用权+房地产开发成本）×扣除率（在10％以内）。以上两种扣除方式的具体比例，由省人民政府规定。此规定为纳税人提供了计划的机会。房地产公司开发房地产时，第一种情况的利息支出大于第二种情况的利息支出，应当正确分配利息支出，并提供金融机构证明；如果前者少于后者，则企业可能不会转移房地产开发项目以计算分摊的利息费用，或不提供金融机构证明，可以增加扣除的项目数量，并减少土地增值税的基础。例如，一家房地产公司开发了一组商品房，支付了600万元的土地价值和1000万元的开发成本。假设该利息由房地产开发项目共同承担，并且可以提供金融机构认证，则应扣除利息100万元。计划扣除利息？如果要扣除的利息费用是70万元，该如何计划？让地方政府规定的两种扣除分别为5％和10％。计划过程如下：首先，进行计算。（土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×（10％-5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元）第二，判断。当允许的利息费用扣除额为人民币100万元时，公司应严格按照房地产开发项目分摊利息，并提供金融机构认证，使其可以扣除100万元，否则只能扣除。 80万元。当利息支出为70万元时，应选择第二种扣除方式，即不按照房地产开发项目分配利息，或者不向税务机关提供有关金融机构的证明，可扣除利息支出10万元。但是，需要注意的是，税法中扣除的利息费用应严格按照《企业会计准则－借款费用》计算，未经规定不得扣除。
2。完全累计免税额的可扣除项目计划方法。为了抑制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业，可从项目金额中扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以将上述额外抵扣额用于房地产开发业务，以实现土地增值税的节税计划，而且可以在每个未来纳税年度中利用公司关系来实现其他税务计划。税收。
第四，进一步加强房地产企业土地增值税税收筹划的措施