一，土地增值税的税收筹划空间不大
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和相关规定，不免征，免征，临时免征和减少土地增值税的政策不多目前可以收集和使用。涉及三个方面：
1.不征收土地增值税的对象：包括通过继承和赠与免费转让房地产的行为，以及房地产开发公司将部分已开发房地产转让给自己使用或用于商业目的的行为例如租赁，不转让产权不征收土地增值税。
2.豁免有两个条件或条件：（1）纳税人建造共同的标准房屋出售，其增加值不超过扣除项的20％。（二）因国家建设需要征用和收回的房地产，包括因城市实施规划和国家建设需要而搬迁的，原房地产应当由纳税人转让。
3.在三种情况下，可以中止土地增值税。（1）对于与房地产投资或建立联系的非房地产开发经营企业，投资或建立联系的一方将土地（房地产）作为投资的股票价格或合资条件，并且将房地产转让给被投资或合资企业（（通过投资和联营企业转让上述房地产，应征收土地增值税）。（2）一方土地出让，一方提供资金，双方合作建房，竣工后分摊自用（竣工转让，应征收土地增值税）。（3）企业合并中，合并企业将房地产转移给合并企业的情形。（{}}此外，还有一些针对个人居民的土地增值税优惠。例如，已将其原始房屋转移用于工作转移或居住条件改善的个人，必须向税务机关报批。免征土地增值税；居住少于三年但少于五年的，土地增值税减半（居住少于三年，按规定征收）；居民拥有的普通住所在转让时暂免征收土地增值税；个人将自己的房地产换成居住地，经地方税务机关核实后，免征土地增值税。
在土地增值税计划中使用税收优惠政策的原因不多，是因为上述八项减免政策，其中三项针对个人居民，两项针对特定原因，而一项被直接排除在外。因此，作为房地产开发企业，有必要根据自身情况认真规划土地增值税。
如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽量降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，使企业的利润最大化，这对于房地产开发企业具有重要的现实意义。 。近年来，为了控制房地产价格过高和投资过热，国家相继出台了宏观调控政策。首先，中央银行宣布加息，然后出台了《六项国家条款》，然后是《六项国家条款》规定，对外国投机的限制，甚至是强税。108号文件等一系列宏观调控政策和扶持政策的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具战略性。本文仅分析房地产开发企业的税收筹划技术和税收筹划方法。
首先，房地产开发企业的税收筹划技术
由于其广泛的业务范围和复杂的业务活动，房地产开发企业使用各种规划技术。根据其特点和业务运营，他们采用的税收筹划技术可以总结如下。
（1）规避平台规划
土地增值税适用四级超额累进税率，税率跃升有明确的门槛。因此，您可以使用平台的计划规则来计划和节省税款。关键操作是控制增长率，这可以通过调整价格和扣除额来实现。
（II）投资转换技术
除了房地产开发和销售的传统商业模式外，房地产开发公司还可以采用多种商业模式，例如租赁和对合资企业的投资。转型技术对房地产开发公司的影响非常明显。（{}}（3）税基计划技术
房地产开发企业拥有大量资本，需要不断筹集资金以维持其发展能力，而资本筹划中的税收筹划着重于如何减少税基。银行贷款融资和债券发行都是融资方式。利息税扣除可以用来减轻税收负担。发行股票是一种权益资本模型，只能根据税后利润进行分配，不能有效地降低税基。
（4）实施技术
主营业务收入计划的重点是使用实施技术合理地控制和确认收入的实现，并减轻税收负担。对于房地产公司，税收政策非常严格地限制了他们的收入，并且预售收入还必须根据预期利润率和预付公司所得税增加应税收入。房地产销售定金和房地产预付款必须包括在总收入中以缴纳营业税。
2.房地产开发企业的税收筹划方法
（1）使用关键点进行税收筹划
减税点计划方法是指当纳税人在业务中遇到减税点时，他或她可以通过增加或减少收入或支出来避免增加税负。目前，最常用的方法是在房地产开发中规划土地增值税。税法规定，出售普通标准住宅的增值额不超过扣除额的20％的，纳税人免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％时，应按增值额全额征税。这里“增值20％”就是我们通常所说的“临界点”。根据关键点的税收负担效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发企业建设的普通标准住宅的增值幅度达到20％的门槛，首先是通过合理控制售价。销售收入下降了，而免赔额的数量没有改变，升值率自然会下降。当然，这将带来另一个结果，即减少收入。不管这是否合乎需要，有必要将减少的收入额与增值率税收支出的减少额进行比较，并权衡损益以做出选择。二是增加免赔额。例如，增加房地产开发成本，房地产开发成本等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。开发费用扣除率不得超过土地使用权支付款和房地产开发费用之和的10％。
hai海大海房地产开发有限公司建成普通标准房屋，实现销售收入693万元。该公司以地价人民币100万元用于建造普通标准房屋，并投入了人民币300万元的房地产开发成本来建造该房屋。工程成本，基础设施成本和间接开发成本100万元人民币（40万元人民币），房地产开发成本40万元人民币，与房地产转让相关的税费55万元人民币。根据税法规定，除上述费用外，房地产公司还可以扣除费用（100 + 300）×20％= 80万元。因此，该房地产公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100 + 300 + 40 + 80 + 55）= 20.5％。根据税法，应按30％×30％= 354,000元的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）。企业的税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4 = 826,000元。如果公司进行税收筹划并将这批房屋的销售价格降低至690万元，则公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100 + 300 + 40 + 80 +55）= 20％。根据税法，企业无需缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55 = 115万元。税收筹划后，企业将减少税收负担115-82.6 = 32.4万元。
同样，房地产公司也可以通过增加扣除额来将土地增值税阈值用于税收筹划。如果黄河房地产开发公司开发普通标准房屋，房屋价格为1000万元，按照税法，该项目的可抵扣额为810万元。增加值190万元，增加率200/800 = 23.4％。房地产公司需缴纳土地增值税190×30％= 57万元，营业税1000×5％= 50万元，城市维护建设税和教育费。加50×（7％+ 3％）= 50,000元。不包括公司所得税，房地产公司的利润为1,000-810-57-50-5 = 780,000元。如果房地产公司进行税收筹划，房屋将仅需105万元进行装修，房屋价格将增至1100万元。根据税法，可抵扣项目增加至915万元，增值额为185万元，增值率为185/915 = 20％，无需缴纳土地增值税。 。房地产公司需要缴纳的营业税为1100×5％= 550,000元，城市维护建设税和教育附加费为55×（7％+ 3％）= 55,000元。同样，不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5 = 12.45万元。该税收计划将企业的税收负担减少到124.5-78 = 465,000元。由于土地增值税是房地产开发的主要成本之一，因此，如果建筑普通标准住房的增值税率不超过20％，则可以免征土地增值税。企业可以增加扣除额，使房地产增加值不超过20％享受免税待遇。
（II）使用不同的投资方法进行税收筹划
房地产开发公司对房地产投资有两种不同的投资方法：一种是通过租赁获得租金；另一种是通过租赁获得租金。另一种是从合资企业的房地产股份中获取利润。两种类型的投资涉及不同的税收和税收负担，并且税收规划的空间很大。
hai海房地产开发有限公司在菏泽市市区有空置物业。该房地产的原值为1000万元，实际使用面积为300平方米。计划于2008年1月对外投资。如将其出租，则预计年租金为200万元人民币。大海房地产公司的股份为500万元。因此，让我们分析一下哪种方法对企业更有效。
假设该物业的原始价值为P，且该物业的建筑面积为L平方米，如果将其出租，则您可以获得合资企业每年的租金收入R1。预计大海房地产开发公司在联营公司的年度利润中所占的份额为R2租赁和联营公司的税负分别为T1和T2。
1.应由租赁负担的税款
营业税：房地产租赁属于服务业，按租金收入的5％征收，应为5％×R1；房地产税：房地产税应根据房地产租金收入计算并缴纳，税率为12％，则房地产税为12％×R1;城镇建设税：假设大海房地产开发公司位于市区，城市建设税率为7％。根据缴纳的营业税，城市建设税负担为5％×R1×7％= 0.35％R1；教育附加费：3％×5％×R1 = 0.15％R1;印花税：签订合同时，企业必须支付印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第3条：“因此，印花税负担为R1的0.1％；所得税：营业税，城市建设税和教育附加费可以在税前扣除，因此，企业租金收入应缴的所得税为25％×（R1-5％R1 -0.35％1-0.15％R1）= 23.62％R1。
总税负T1 =营业税+房地产税+城市建设税+教育附加费+印花税+所得税= 5％R1 + 12％R1 + 0.35％R1 + 0.15％R1 + 0.1％R1 + 23.62 ％R1 = 41.22％R1，即公司的总体税收负担T1 =租赁下的41.22％R1。
2.税收由合资企业承担
房地产税：根据税法，房地产税从房地产的原始价值中扣除10％-30％的剩余价值税，税率为1.2％。假设减免率为30％，则房地产税负担= 1.2％×（1-30％）P。土地使用税（该税按固定金额征收，因地制宜，以菏泽市为例，城市单位税率为0.68元/平方米），则土地使用税负担为0.68×L = 0.68升;所得税：合资利润收入应缴所得税，所得税负担= R2×25％= R2的25％。
总税收负担T2 =房地产税收负担+土地使用税收负担+所得税负担= 1.2％×（1-30％）P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2
寻求税收负担的平衡点。由于租金收入相对固定并且可以在租赁之前进行协商，因此由于许多因素，联营公司收入的不确定性更高，因此可以使用租金来预测联营公司收入。当税收负担相等时，即
41.22％R1 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2，则R2 =（41.22R1-0.84P-68L）/ 25
投资房地产时，您可以使用上述函数公式进行计算。基本结论如下：如果预期联营公司收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房地产原始价值+ 68×实际使用面积）/ 25，该物业的税负低于租赁的税负。从税收的角度来看，建议使用池。如果预期集合收入R2 <（41.22×租金收入-0.84×财产价值+ 68×实际面积）/ 25该物业的税收负担小于合资企业的税收负担。在此示例中，由于大海房地产开发公司的份额为500万元，且500 <（41.22％×200-0.84×1000 + 68×300）/25=785.70，因此租用方法可以节省税款。此时，总体税收负担T1 = 41.22％R1 = 41.22％×200 = 82.44（万元），合资模式下的总体税收负担T2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084× 1000 + 0.68×300+ 25％×500 = 337.40（万元）。不难看出，该公司通过租赁可以比合资企业节省254.96（337.4-82.44）元人民币的税款。
（3）使用不同的筹款方法进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求很大。如何更好地筹集资金对公司的运营至关重要。从税收的角度来看，公司对于不同的筹资模式有不同的税收负担。
假设大海房地产开发公司于2008年1月开发的新项目需要资金1000万元。由于公司筹集资金的方法不同，因此对公司税收负担的影响也将有所不同。
如果公司选择银行贷款融资方式（按年利率8％计算），则每年需要支付80万元的利息。根据税法，该利息支出可以在税前扣除。因此，银行贷款融资用于为公司融资。利润影响80万元，可节省公司税80×25％= 20万元；如果大海房地产开发公司被批准发行债券融资，则可以向公众发行公司债券，也可以将其发行给内部雇员。。税法规定，税前不能扣除资本股利，可以将债券利息作为税前费用扣除。如果债券的年利率为10％，则债券融资对公司利润的影响为100万元，也就是说，通过发行债券融资可以为企业节省2500万（100×25％）税。以上两种融资方式可以达到节税的目的，但是影响的程度不同，但是如果公司采用发行股票的方式进行融资，因为发行股票是股票基金模式，那么只能根据税后利润分配，所以减税基础无效。
（4）使用不同付款方式的税收筹划
房地产开发企业在转让房地产合法所有权后确认销售收入，但在实践中应采取谨慎原则，客观地评估收入的实现。倘估计价格无法收回，则无法确认为收入；部分价格已收回只有收回的部分才确认为收入。
由于房地产单位的价值高，购买者很难一次支付大量房地产，房地产开发公司通常使用分期付款的方式进行销售。这样，公司无法根据总销售价格确认收入，无法分阶段响应成本转移，从而节省了税款。
大海大海房地产开发有限公司签署了分期出售房地产的合同。合同中的商品房总价为800万元，分四期支付。首付款为40％。转让，如果此时确认收入，应交营业税额为800×5％= 40（万元）。如果收入分期确认，则应纳的第一笔营业税为800×40％×5％= 16（万元）。营业税将在三倍后支付800×20％×5％= 8（万元），总计16 + 3×8 = 40（万元）。虽然两种缴纳营业税的方法都是40万元，但使用收入的小数确认会延误纳税期限。
值得注意的是，国税发[2009] 31号《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税的通知》明确了五种特殊情况下确认收入的标准。对于产品，应按照销售合同或协议约定的付款日期确认收入的实现，如果付款人提前付款，则应按照实际的付款日期确认付款。房地产开发企业提前销售开发产品的，应当按照规定的收益率确定当期取得的预售收入（经济适用房项目必须符合建设部，国家发改委的规定）。 ，国土资源部和中国人民银行《关于保障性住房管理办法》（建设〔2004〕77号）和其他有关规定的通知，其预售收入的应税毛利率应不少于3％。开发企业对经济适用住房项目的预售初次申报收入，必须附有有关部门的批准文件和其他有关证明材料。不符合要求或者未附有有关部门批准文件和其他有关证明材料的文件，应当按照非经济适用住房销售规定计算计算并缴纳。企业所得税。负担不起的住房开发项目的估计毛利率是根据以下规则确定的：1.对于位于省，自治区，中央直辖市和城市人民政府所在地的城市和郊区的开发项目分别规划的，不少于15％。地级及地级市区和郊区的开发项目不少于10％。 3。开发项目位于其他区域的，不少于5％。 （四）经济适用住房，限价住房，危险改造房屋的，不得低于3％。）计算预计经营利润，并计入当期应税期间。所得款项统一支付给企业所得税，开发产品完成后将进行结算调整。
阅读以下税收政策后，可能会对您有所帮助。
一，营业税
（I）《国家税务总局关于印发发行的通知》《营业税问题解答（上）》（国税函发〔1995〕156号）。
17.问：合作住房建设应如何征收营业税？
回答：合作房屋建设是指由一方（以下简称甲方）提供的土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供的用于合作社住房建设的土地使用权。合作住房建设通常有两种类型：
第一种方法是纯粹的“物物交换”，即双方相互交换了土地使用权和房屋所有权。有两种特定的交换方法：（{}）（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，并且双方都获得了部分房屋的所有权。在这种合作过程中，甲方以部分房屋所有权为代价交换部分土地使用权，发生了土地使用权转让行为；乙方以转让部分房屋所有权为代价出售房地产，以换取部分土地使用权。因此，房屋合作建设的双方都有营业税的应税行为。甲方应在“转让无形资产”税项的“转让土地使用权”小标题下纳税；乙方应在“销售不动产”税项下征税。由于双方尚未结算货币，因此应遵守第十条实施规则第五条的规定分别核实了双方的营业额。如果房屋合作建设的两方（或任何一方）出售共享房屋，则房地产再次发生出售，其销售收入应缴纳“房地产销售”税项。征收营业税。（（））（2）以出租土地使用权为代价交换房屋所有权。例如，甲方将土地使用权租赁给乙方数年。乙方在土地上投资建设和使用该建筑物。租约到期后，乙方将土地使用权和已建成的建筑物一起退还给甲方。在此业务过程中，乙方以建筑物的成本获得了数年的土地使用权，甲方以租赁土地使用权的价格交换了建筑物对。。甲方出租土地使用权，并作为“服务业租赁业”征收营业税；乙方进行房地产销售，并对其征收营业税，作为“房地产销售”税。当时，其营业额还根据《暂行税条例实施细则》第15条进行了验证。
注：原始实施条例第15条
第15条：纳税人无正当理由提供应税劳务，转让无形资产或以低得多的价格出售房地产时，主管税务机关有权按以下顺序核实营业额：
（1）应根据纳税人当月出售的类似应税劳务或类似房地产的平均价格确定。
（2）根据最近时期纳税人出售的类似应税劳务或类似房地产的平均价格确定。
（3）应税价格应根据以下公式确定：
的应税价格=运营成本或工程成本×（1 +成本利润率）÷（1-营业税率）
公式中的成本利润率由省，自治区，直辖市人民政府税务机关确定。（{}}第二种方式是，甲方使用土地使用权，乙方使用货币资金建立合资企业并建房。在这种形式的合作房屋建设中，应根据具体情况确定征税方式。
（I）如果双方在房屋建成后采用风险分担和利润分配的方式，则他们将按照营业税投资无形资产的份额，参与投资者的利润分配，共同承担投资风险。“规定甲方提供给合营企业的土地使用权应视为投资和股份，不征收营业税；仅对合营企业出售房屋所得收入。出售房地产；双方分享的利润不征收营业税。（（2））房屋建成后，甲方按照销售收入的一定比例参加分配或提取固定利润的，不是营业税投资，不征收营业税，但属于甲方一种。将土地使用权转让给合营企业，则甲方获得的固定利润或来自销售收入的收入的比例应作为“无形资产转让”征税；营业税是针对“房地产”税项征收的。（{}）（3）如果双方在房屋建成后分配了一定比例的房屋，则这种商业行为并不构成投资无形资产并共同投资的免征营业税行为。承担风险。因此，首先甲方转让给合资企业的土地，作为“无形资产转让”征税，其营业额根据《实施细则》第十五条确定。因此，如果将合资企业的房屋单独出售，则将它们分配给甲方和乙方之后，然后被征税为“房地产销售”。
（II）国家税务总局[2004] 241号《国家税务总局关于合作住房建设营业税问题的批复》
广东省地方税务局：
您的局已收到“广州市吉安房地产开发有限公司营业税征税政策问题的说明”。 《合作建设》（广地税〔2003〕357号）。《国家税务总局关于印发〈营业税问题（一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）第十七条“提供土地使用权的当事人”的详细规定，以下简称156号文件）含义很清楚，如下所示：
的第17条156条“合作社房屋建设是指一方提供土地使用权而另一方提供资金。”，如规划局批准的《建设用地规划许可证》，国土资源局签发的《建设用地批准书》，《建设用地通报书》，《土地使用证》以及土地管理部门签发的其他建设用地等。各方在文件中享有的土地使用权。
（3）国家税务总局函[2005] 1003号，国家税务总局关于合作住房建设营业税问题的批复
海南省地税局：
贵局已收到《海南省税务局关于海口紫荆园合作开发税收问题的指示》（国税函发〔2005〕57号）。经过研究，答复如下：
鉴于该项目的开发和建设，土地使用权所有人和房屋所有人均为甲方，并且未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的无形资产转让。因此，甲方以甲方名义提供的土地使用权和乙方提供的房地产开发合作所需资金，不属于合作房屋建设。通知（国税发〔1995〕156号）第十七条合作建设征收营业税的规定。
2.土地增值税
（I）财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知（财税字〔1995〕048号）。
1.房地产投资和合资企业的税收和免税
对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营的一方将土地（房地产）用作投资的股票价格或合资企业的条件，并将房地产转让给被投资方或相关企业。税。投资和联营企业转让上述房地产，应当征收土地增值税。
2.合作房屋建设的征税和豁免
一方要登陆，一方要提供资金，而双方要合作盖房。建设完成后，房屋将暂时免征土地增值税；建成后转让的，应当征收土地增值税。土地在一侧出售，而资金在另一侧提供。双方合作盖房。建成后，房屋将暂时免征土地增值税；建成后转让的，应当征收土地增值税。
（二）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）
对于那些投资或与土地（房地产）份额进行投资或联营的人，即被投资或联合企业从事房地产开发，或房地产开发企业投资或与商品房建立联系的人由它构建的“财务”财政部，国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知（财税字〔1995〕048号）第一条关于暂时免征土地增值税的规定。
（3）《广州市地税局关于印发《关于办理土地增值税清算若干问题的指导意见》的通知（续2）（苏地税函〔2010〕170号）。
12.如何通过以下形式的合作住房建设为开发房地产项目确认收入并扣除项目金额？
（1）一方投资于土地，另一方投资于房地产项目的开发。双方不成立合资企业。合作场所将交换部分土地使用权（不动产），而牺牲部分不动产所有权。投资者将转让部分房地产。所有权按部分土地使用权（房地产）的价格。
对于上述以部分不动产所有权为代价转让部分土地使用权（不动产）的场所，收入根据“ 187号文”第3条第1款确认”，而投资者应将部分房地产所有权转让为如果将对价交换为部分土地使用权（房地产），则应根据“ 187号文”第3条第1款单独确认获得部分土地使用权的收入和支付的金额。
（2）土地使用权（房地产）用于出发地，而投资者使用货币资金投资于股份，以成立合资公司从事房地产开发。交易完成后，双方将采用如下分配方式：1.风险分担和利益共享; （二）从固定利润中提取或提取一定比例的销售收入； 3.分配一定比例的房地产。
对于上述合资企业，以土地使用权（房地产）作为股票价格确认的评估价值为为土地使用权支付的金额；估值用作土地使用权（房地产）转让的收入。
根据《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）第六条，对于2006年3月2日以后的情况，土地用于土地使用。如果以一定价格购买权利（房地产）并成立合资企业从事房地产开发，则应征收土地增值税。
国税发[2006] 187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
23.确定间接销售和自用房地产的收入
（1）房地产开发企业应将开发产品用于雇员的利益，奖励，外国投资，分配给股东或投资者，偿还债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，并应所有权转让。被视作出售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：
1.根据企业在同一地区，同一年出售的类似房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当年当地房地产的市场价格或评估价值确定。
III。公司所得税
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定：
第三十一条企业通过非货币交易取得土地使用权的，应当按照下列规定确定成本：
（1）为交换产品用于发展而投资土地使用权的企业和单位，应按照以下规定处理：
1。如果交换的开发产品是用于土地的开发和建设，则接受投资的企业在接受土地使用权时暂时不确认其成本。首次分离开发产品时，应根据开发产品（包括第一部分）对开发产品进行划分。并在土地使用权转让期间应付的市场公允价值和相关税费经计算确认为土地使用权成本。如果涉及溢价，则应将土地使用权的获取成本添加到应付或扣除的溢价中。
2。交换的开发产品用于其他土地的开发建设，接受投资的企业在进行投资交易时，应当根据开发产品市场的公允价值和相关的价款确定并确认土地使用权。土地使用权转让期间应缴纳的税费权利成本。如果涉及溢价，则应将土地使用权的获取成本添加到应付或扣除的溢价中。
（2）如果企业或单位以权益形式投资土地使用权，接受投资的企业应当在发生投资交易时，按照土地使用权的公允市场价值和土地使用权转让过程计算和确认土地使用权的购置成本时应缴纳的有关税费。如果涉及溢价，则应将土地使用权的获取成本添加到应付或扣除的溢价中。
第三十六条企业以自己的企业为主体与其他企业，单位或者个人合作开发房地产项目，未建立独立法人公司的，应当予以处理。如下：
（1）如果开发合同或协议将开发产品分发给投资方（以下称为合作方，合资企业等），则企业将首次分配开发产品，如果项目是已经解决了税收费用，开发该产品应分配给投资者的应纳税费用与投资额之间的差额，计入当期应纳税所得额；如果未解决应纳税费用，则将投资者的投资额作为销售收入进行相关的税收处理。
（2）任何同意在开发合同或协议中分配项目利润的人，应按以下方式处理：
1.企业应将项目产生的营业利润纳入当期应纳税所得额，以统一报告和缴纳企业所得税，并且不得在征税前分配项目利润。同时，由于接受了投资者的投资金额，因此无法摊销成本或扣除税前的相关利息费用。
2.投资者从项目中获得的营业利润应视为股息和相关税收待遇的股息。
第37条如果企业将土地使用权投资于其他企业的房地产开发项目以换取开发产品，则应按以下方式处理：
企业首次获得开发产品时，应将其分解为两个经济业务：土地使用权的转让和购买用于所得税处理的开发产品。应计算市场公允价值，以确认土地使用权转让产生的损益。
IV。契税
财政部和国家税务总局关于河南省财政厅《契税政策问题的批复》（财税〔2000〕14号）。
一，关于纳税人的确定和A，B单元共同建设的契税依据的问题
A单位拥有土地，B单位提供资金共同建造房屋。B单位已获得A单位的土地使用权的一部分，属于土地使用权的转让。根据《中华人民共和国契税暂行条例》，契税应按单位B征收。计税依据是单位B对土地使用权的取得。交易价格。
由上述A和B单位共同建造的房屋及其各自的股份将不受所有权转让和契税的约束。
五，最高人民法院关于合作房屋建设的解释
（1）最高人民法院对《房地产管理法》实施前有关房地产开发和管理案件审判的若干问题的答复（发[1996] 2号）。
五，关于合作建设具有国有土地使用权的房屋的问题
18.享有土地使用权的一方将土地使用权作为投资与他人合作建造房屋。签订的共同建设合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。土地使用权变更登记应当依法完成。尚未办理土地使用权变更登记手续的，一般视为无效共同建设合同，但是，如果双方实际履行了合同，或者房屋已基本完工，则没有其他条件。违法行为，可以将共同建设合同视为有效合同，并责令当事方弥补土地使用权变更登记。
22.合同，称为房屋的合作建筑，实际上是土地使用权转让合同，可以根据合同的实际性质进行处理。如果土地使用权的转让符合法律规定，则该合同可被视为有效，并且因合作房屋建设的名称而不得视为无效。
（II）最高人民法院关于审理涉及国有土地使用合同纠纷案件的法律适用问题的解释[2005] 5号：
第十四条本解释中使用的“房地产合同合作开发”一词，是指当事双方之间达成的协议，以提供土地使用权和资金作为一项共同投资，分享利润和风险，共同开发房地产。作为基本内容。
第二十四条提供房地产合作开发合同规定的土地使用权的当事人，不承担经营风险，仅取得固定收益，被视为土地使用权出让合同。
第二十五条当事人提供的房地产开发合同中约定的资金，不承担经营风险，仅分配固定数量的房屋，视为房屋买卖合同。
第二十六条房地产合作开发合同约定提供资金的当事人，不承担业务风险，只收取固定数量的货币，视为贷款合同。
第二十七条房地产合作开发合同约定提供资金的当事人，不承担经营风险，仅以租赁或其他形式使用房屋的，视为房屋租赁合同。