房地产企业的税收筹划是一项全球性的，综合性的财务管理活动，因此，房地产项目设立阶段的税收筹划最为重要。
1选择建造房屋的正确方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。该方法的规划空间较小，如果使用代理构建或联合构建，则规划空间较大。
（1）房地产经纪人建设。该方法是指房地产开发企业代表客户进行房地产开发并从客户那里获得重置建筑收益的行为。就房地产开发企业而言，尽管已获得一定的收入，但并未发生房地产所有权的转移。他们的收入属于劳务报酬，这是营业税的范围，而不是土地税。房地产开发企业可以使用这种方法减轻税收负担，但前提是在开发之初就可以确定最终用户并可以进行有针对性的开发，避免开发后出售土地增值税。
（2）合作住房建设方法。根据《关于回答营业税问题的通知（一）》，“合作房屋建设”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作修建房屋的行为。建成后，按比例分配自用房屋的，暂免征收土地增值税；土地出让完成后，将按规定征收土地增值税。此外，那些使用土地作为股份来建造房屋或投资无形资产或房地产股份的人。参与接受投资者的利润分配并共同承担投资风险的，不征收营业税；也不对股权转让征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以将它们分开会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业提供了税收筹划的空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计更为有利。具体如何计算：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产以1000万元的价格出售，根据税法扣除的费用为400万元；第二个房地产以1500万售出税法规定的减税额为1000万元。如果公司选择单独计算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，应缴纳的土地增值税为600 x 50％-400 x 15％= 240（万元） ），营业税及其额外的1,000 x 5.5％=55万元;第二个房地产增值税率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税1500 x 5.5％= 83.55（万元）。该房地产公司的利润（不考虑其他税费）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的售价为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％ 。应交土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 892.5万元。该税收计划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
首先，将临界点用于税收筹划
根据《土地增值税暂行条例》，有下列情形之一的，免征土地增值税：①纳税人建造和出售普通标准住房，其增值不超过土地增值税的20％。扣除的项目金额； ②国家建设要求依法征用和收回房地产。
实行土地增值税四级累进税率的条件是：①增值税额不超过扣除额的50％，税率为30％；100％的税率为40％； ③增值税额超过扣除额的100％，税率为50％； ④增值税额超过扣除额的200％，税率为60％。
如果企业建造的普通标准住宅的销售增值率达到20％的门槛，则可以适当控制销售价格以避免支付土地增值税。计算增加值的扣除项目包括：①为获得土地使用权而支付的金额； ②土地开发的成本和费用； ③新房及配套设施的成本或费用，或旧房及建筑物的评估价； ④和转移房地产相关税费； ⑤财政部规定的其他抵扣。这里的“其他扣除项目”是指为获得土地使用权而支付的款项的20％，以及土地，新房和辅助设施的开发成本。这里有些例子。
[示例1]一家房地产公司建造了一组普通标准住房，为获得土地使用权而支付的金额为500万元，土地开发的成本为100万元，新房和住宅的成本为配套设施是1000万元，与房地产转让有关的税金为80万元，房屋成交价为2410万元。根据税法，除上述费用外，房地产公司还可抵扣320万元[（500 + 100 + 1 000）×20％]。房地产公司的增值率为20.5％[（2 410-500-100-1 000-80-320）÷（500 + 100 + 1000 + 80 + 320）×100％]。根据税法规定，应按30％的税率缴纳土地增值税123万元（（2 410-500-100-1 000-80-320）×30％）。企业的税后利润为287万元（2410-500-100-1 000-80-320-123）。
如果企业进行税收筹划并将这批房屋的售价降低到2400万元，房地产企业的增值率将为20％[（2 400-500-100-1 000 -80-320）÷（500 + 100 + 1 000 + 80 + 320）×100％]。根据税法，企业无需缴纳土地增值税。企业的税后利润为人民币400万元（2 400-500-100-1 000-80-320）。该税收计划使企业的税收支出减少了113万元（400-287）。
其次，使用增加的扣除额进行税收筹划
LAT是根据相应的税率，基于增加值与扣除项目的金额之比，即增值率，逐步计算得出的。升值率越大，适用税率越高，所支付的税额越多。合理增加扣除项目的数量，可以降低增值税率，使企业可以降低税率，从而减轻税收负担。
扣除额允许纳税人从转让收入中扣除包括以下五部分的款项：为获取土地使用权而支付的金额；房地产开发成本；房地产开发成本；与房地产转让有关的税收；财政部规定其他抵扣项目主要是指从事房地产开发的纳税人，其抵扣额为购置土地使用权和开发费用的20％。其中，关于房地产开发成本中利息支出的计算，《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定，房地产企业可以选择适当的减税标准进行税收筹划。税法规定，根据被转让房地产项目可以计算并分配的，具有金融机构证明的利息支出，可以根据实际情况扣除，但最高不得超过同期计算的利息支出。商业银行贷款利率。其他房地产开发费用，在购买土地使用权和房地产开发费用的总额的5％以内扣除；无法根据转让的房地产项目或提供金融机构证明的方式计算利息费用分摊的，房地产开发费用扣除额是在土地使用权和房地产开发成本之和的10％内计算的。房地产公司可以据此做出不同的选择：如果企业开发主要依靠债务筹集资金的房地产项目，并且预期的利息成本很高，则可以由金融机构计算和提供分摊的利息，这实际上是扣除否则，如果企业主要开发房地产项目依靠股权资本筹集资金并预测较低的利息成本可以消除对分配利息的需求，这可以扣除房地产开发成本并帮助最大化公司价值。这里有些例子。
[示例2]某房地产公司开发房地产项目，购买土地使用权的支付金额为300万元，房地产开发成本为500万元。如果公司的利息支出可以根据转让的房地产项目进行分摊，并提供金融机构证明，则房地产开发支出=利息支出+（300 + 500）×5％=利息支出+ 40万元；如果企业利息费用不能按照房地产项目的转让计算和分摊，或者无法提供金融机构证明的，房地产开发费用=（300 + 500）×10％= 80（万元）。
对于企业，如果估计的利息费用超过40万元，则企业应努力根据转让的房地产项目计算利息费用分配，并向有关金融机构取得证明，以扣除该费用。根据事实支付相关利息费用，从而增加扣除项目。另一方面，如果公司期望利息支出低至40万元，则无需根据转让的房地产项目计算利息支出分摊，也不必提供相关金融机构的证明。为了扣除更多的房地产开发费用，增加被扣除项目的金额。
III。使用受控增值率进行税收控制计划
根据《土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通的标准住宅出售，且其增值不超过扣除的项目金额的20％，则免征土地增值税；如果增加值超过扣除的项目金额的20％，总增加值应按规定征税。同时，税法还规定，对于既建普通标准住房又从事其他房地产开发的纳税人，应分别计算增加值。如果未单独计算增值额或无法准确计算增值额，则由其建造的普通免税房屋将不受此免税待遇。如果房地产公司同时建造普通标准住房和其他房地产开发项目，则在单独核算的情况下，计划的关键是将普通标准住房的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。降低增值率的关键是减少增值额。这里有些例子。
[情况3]一家房地产公司卖出了5000万元的商品房，其中3000万元是普通标准住宅，2000万元是豪华住宅。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住房扣除项目金额为2200万元，豪华住宅扣除项目金额为1000万元。
普通标准住房的销售：营业税金及附加= 3000×5％×（1 + 7％+ 3％）= 165（万元）；扣除项目总额= 2200 + 165 = 2365（万元）;增值额= 3000〜2365 = 635（万元）;增值率= 635/2 365×100％= 27％;由于适用30％的税率，因此已付的土地增值税= 635×30％=190.5（万元）。销售豪华住宅：营业税金及附加= 2000×5％×（1 + 7％+ 3％）= 110（万元）;扣除项目总金额= 1000 + 110 = 110（万元）;增值= 2000-1110 = 890（万元）;增值率= 890 +1110×100％= 80％;由于适用40％的税率，因此已付土地增值税= 890×40％-1110×5％= 300.5（万元）。房地产企业共缴纳土地增值税491万元（190.5 + 300.5）。
从以上计算可以看出，普通标准住房的增值率为27％，超过20％，不能享受免税待遇。只有将增值率控制在20％以内，才能获得免税待遇。规划方法如下：两种类型：
（1）增加扣除额。假设示例3中的其他条件保持不变，但是普通标准住宅的扣除项目数量发生了变化。假设为X，则扣除项目的总金额= X + 165；增加值= 3 000-（X + 165）= 2835-X;
增值率=（2 835-X）+（X + 165）×100％。由“（2 835-X）÷（X + 165）×100％= 20％”求解：X = 2 335（万元），即扣除项目金额增加到2335万元时，采用普通标准住宅可以免税企业缴纳的豪华住宅销售应纳税额仅为300.5万元。
（2）降低销售价格。虽然降低销售价格会降低附加值，但也会导致销售收入减少并影响企业的利润。这种方法是否合理，必须在比较减少的收入和较少的税收后确定。仍然假设示例3的其他条件不变，但是普通标准房屋的销售价格（假设为Y）发生变化，则：营业税和附加费= Y×5％×（1 + 7％+ 3％ ）= 5.5％Y；扣除的项目总额= 2200 + 5.5％Y;增加值= Y-（2 200 + 5.5％Y）= Y-2 200-5.5％Y;增值率=（Y-2 200-5.5％Y）÷（2200 + 5.5％Y）×100％。从“（Y-2 200-5.5％Y）÷（2 200 + 5.5％Y）×100％= 20％”，得出：Y = 2 827（万元），即何时销售售价降至2827万元普通标准住房可以免税，企业缴纳的土地增值税总额仍为出售高档住宅的应税金额300.50万元。此时，销售收入减少了173万元（3,000-2827），税收减少了190.5万元，企业仍然受益17.5万元（190.5-173）。
第四，选择适当的税收筹划方法
大多数房地产公司倾向于自行建造和销售房地产。这种方法的规划空间较小。如果他们使用诸如代理建筑和联合建筑之类的房屋，则他们将拥有更多的规划空间。
（1）房地产经纪人的建设方法。房地产中介机构建设是指房地产开发企业代表客户进行房地产开发并向客户收取重置建设收入的行为。对于房地产公司来说，尽管他们获得了一定的收入，但是并没有转让房地产所有权。他们的收入属于劳动收入的报酬，这是营业税的范围，而不是土地增值税的范围。房地产公司可以使用这种施工方法来减轻税收负担，但前提是可以在开发开始时确定最终用户，并且可以实施有针对性的开发，以避免在开发时支付土地增值税。出售。
（2）合作住房建设方法。合作房屋建设是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建成后，按比例分配自用房屋的，暂免征收土地增值税；土地出让完成后，将按规定征收土地增值税。此外，如果土地用于建房，或无形资产或房地产投资用于参股，则参与投资人利润分配并共同承担投资风险的，不涉及经营税;股权转让无需缴纳营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
[示例4]一家房地产公司是由数个股东建立的合资企业，其“共识参与者”实际上是股东A和B，并准备筹集资金以建设一家五星级酒店（二级A级）办公大楼和一些配套设施。商业。该公司打算保留酒店以供商业使用或竣工后进行整体转让。办公楼及配套业务将在获得销售许可证后出售给市场。
的一般运作模式应是：五星级酒店建成后，如果股东将其整体保留或转让，则将其视为按一定价格出售和转让财产，并且将支付相应的税款，但这将需要巨额的税款。因此，在批准酒店时，尤其是在土地拍卖期间，您可以考虑将两家公司分开以建立申请。特别要注意的是，公司A参与建造并保留了旅馆，而公司B仅参与建造。这样，酒店项目将以甲公司自建的固定资产的成本进行估值，并在装修后运营。定向转让酒店时，只需要转让公司A的股权，财产的利润就反映在公司A的股权转让溢价中，减少了酒店产权的转让。土地增值税等税收可以大大减轻税收负担，实现房地产公司和股东的双赢。类似地，当报告办公楼和辅助商业建筑物在建时，预先指定某个区域作为自建财产，并且在实现出售后，也可以转让日终财产。