土地股份等于股东投资。如果股东是非家庭企业，则免征土地增值税。如果是房地产企业，则征收土地增值税，其他税项则分别计税。
一，土地增值税的税收筹划空间不大
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和相关规定，不免征，免征，临时免征和减少土地增值税的政策不多目前可以收集和使用。涉及三个方面：
1.不征收土地增值税的对象：包括通过继承和赠与免费转让房地产的行为，以及房地产开发公司将部分已开发房地产转让给自己使用或用于商业目的的行为例如租赁，不转让产权不征收土地增值税。
2.豁免有两个条件或条件：（1）纳税人建造共同的标准房屋出售，其增加值不超过扣除项的20％。（二）因国家建设需要征用和收回的房地产，包括因城市实施规划和国家建设需要而搬迁的，原房地产应当由纳税人转让。
3.在三种情况下，可以中止土地增值税。（1）对于与房地产投资或建立联系的非房地产开发经营企业，投资或建立联系的一方将土地（房地产）作为投资的股票价格或合资条件，并且将房地产转让给被投资或合资企业（（通过投资和联营企业转让上述房地产，应征收土地增值税）。（2）一方土地出让，一方提供资金，双方合作建房，竣工后分摊自用（竣工转让，应征收土地增值税）。（3）企业合并中，合并企业将房地产转移给合并企业的情形。（{}}此外，还有一些针对个人居民的土地增值税优惠。例如，已将其原始房屋转移用于工作转移或居住条件改善的个人，必须向税务机关报批。免征土地增值税；居住少于三年但少于五年的，土地增值税减半（居住少于三年，按规定征收）；居民拥有的普通住所在转让时暂免征收土地增值税；个人将自己的房地产换成居住地，经地方税务机关核实后，免征土地增值税。
在土地增值税计划中使用税收优惠政策的原因不多，是因为上述八项减免政策，其中三项针对个人居民，两项针对特定原因，而一项被直接排除在外。因此，作为房地产开发企业，有必要根据自身情况认真规划土地增值税。
你好！
某房地产开发商拥有N个房地产开发项目，其中M地块位于福州，原价为4,000万元，不包括剩余的契税和转让印花税，且公司的经营期限为费用为零。现在该包裹的市场价格为8000万元。甲公司想以8000万元的价格将包裹M转让给乙公司。以下分析计算A公司与B公司之间土地转让的税收情况优秀的节税方案（不包括土地转让印花税）。
（1）直接处理土地交易转让
1.营业税。根据《关于营业税的若干政策问题的通知》（财税[2003] 16号），第三十条，第二十条规定，单位和个人买卖购置或者转让给其土地使用权的房地产。购买或转让不动产或土地使用权原价后的余额为营业额，因此甲公司应缴纳营业税，应交营业税为（8000-4000）×5％= 200万元。
2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》，甲公司应缴纳土地增值税，其中土地增值税扣除额为4000 + 200 = 4200万元，土地增值税为是80-4200 = 3800万元，增值率为3800÷4200 = 90.48％，则应交土地增值税为3800×40％-4200×5％= 1310万元。
3.企业所得税。根据新的企业所得税法，甲公司应缴纳企业所得税（8000-4000-200-1310）×25％= 622.5万元。
4.契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第3条，契税税率为3％至5％。契税的适用税率，由省，自治区，直辖市人民政府根据所在地区的实际情况确定。，并报财政部和国家税务总局备案。福州的税率为3％，因此B公司需缴纳契税
8000×3％= 240万元。
综上所述，如果使用直接土地转让交易，则A公司和B公司必须合计纳税。
200 + 1310 + 622.5 + 240 = 2372.5万元。
（2）交易的转让应在土地成熟后进行。
A公司进行了M座的开发和布置，并投入了10万元的建设成本。
1.营业税的计算方法与第一种方法相同。营业税额为（8000-4000）×5％= 200万元。
2.土地增值税。根据《关于印发〈土地增值税宣传纲要〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）。
第6条第2款规定，对于获得土地使用权后的资金投资，将原土地转为成熟土地，可通过计算增值额来扣除在以下情况下支付的土地价格：获得土地使用权，并支付相关费用。，土地开发成本加上转让期间支付的开发成本和税款的20％。
A公司投资了10万元人民币的建设成本，并扣除了20％的开发成本。也就是说，土地增值税扣除额为（4000 + 10）×1.2 + 200 = 5012万元，增值税额为8000-5012 = 2988万元。土地增值率为2988÷5012 = 59.62％。甲公司需要支付土地增值价值该税为2988×40％-5012×5％= 944.6万元。
3.企业所得税。甲公司应付的企业所得税为（8000-4000-200-10-10944.6）×25％= 711.3万元4.契税B乙公司支付的契税8000×3％= 240万元。
A公司运用10万元人民币的开发投资完成转让，并获得了土地增值税开发成本的20％抵扣加200 + 944.6 + 711.35 + 240 = 209.95万元的税款。与直接土地出让方案一相比，减少税收276.55万元。
（3）将土地转让改为股权转让。
A公司进行了M座的开发和布置，并投入了10万元的建设成本。以现金10万元注册另一家全资子公司C，通过土地开发和重组增加全资子公司C的资本，并以8010万元的价格将公司C的100％股权直接转让给公司B.土地转让。
1.营业税。甲公司不对土地的投资和转让征收营业税。根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002] 191号），无形资产和房地产投资用于参与投资者的利润分配，共同承担投资风险。 。不收取营业税。
2.土地增值税。《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）第五条规定：
如果将土地（房地产）投资用于投资或合资，则“财政部，《国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 048号）第一条关于暂时免征土地增值税的规定。因此，甲方应缴纳土地增值税。
土地增值税的可抵扣金额为（4000 + 10）×1.2 = 4812万元，土地增值额为8000-4812 = 3188万元，土地增值率为3188÷4812 = 66.25 ％。税额3188×40％－
4812×5％= 103.4万元。
3.企业所得税。甲公司的应交企业所得税为（8000-4000-10-101034.6）×25％= 73,885万元。
4.契税。《关于全资子公司接受母公司资产的契税政策的通知》（国税函〔2008〕514号）规定，在公司改制过程中，全资企业子公司将在土地和房屋所有权下进行。增资是同一投资主体的内部资产的转让，对全资子公司承担母公司土地和房屋所有权的行为不征收契税。另外，由于甲公司以8010万元的价格将乙公司的100％股权转让给乙公司，根据财税[2002] 191号文的规定，股权转让不征收营业税。
因此，甲公司将通过土地增加全资子公司的资本，然后将公司的所有股权转让至
1034.6 + 738.85 = 1773.45百万元。
根据以上分析，方案一中的甲公司直接出让土地，甲公司与乙公司应交税金总额为237.2万元；在计划二中，公司A开发并布置地块M，然后将其转让，公司A乙公司必须缴纳税收20,995,500元。方案三中，公司先进行土地开发整理，然后使用土地进行公司登记，然后出让公司股权出让土地，总税负为1773.45万元。显然，第三种方案是最好的，比第一种方案可节省599.50万元人民币的税收，比第二种方案可节省322.5万元人民币。
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土地增值税被清算和调查，房地产公司预先准备账目。
房地产开发企业如何回应和协调安排以解决和偿还土地增值税？有效的土地增值税计划必将成为房地产公司当前和未来公司发展的重要问题。企业追求的目标是使企业价值最大化。评估最大值的最有效方法是利润和利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分了解政策的同时，有必要尽可能地减少政策对企业的不利影响。房地产企业在计算土地增值税时，应在不违反税法的情况下选择最有利的税收方案，以达到节约土地增值税的目的。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号实施后，新的税收政策封锁了部分税收。房地产行业的漏洞，也提供了新的计划的应税空间。房地产开发企业需要根据新政策调整发展和销售策略，以减轻税收负担，同时又不违反税法。运用会计技术和方法来分析和分析税收计算的现状，我们认为仍有避免土地增值税的可行的规划空间，土地增值税的节约空间和经济效益仍然相当可观。 。笔者介绍了工作实践中讨论的几种土地增值税规划的实用方法。
1.充分利用土地增值税免税期的优惠政策
例如，《深圳市地税局关于土地增值税有关问题的通知》（深地税发〔2005〕609号）第1条规定，房地产开发企业缴纳土地价款的时间为附加税责任将基于合同签订普遍存在。对于在2005年11月1日（包括11月1日）之后签订房地产销售合同的人，当纳税人从第一笔房地产销售中获得收入时，预付的土地增值税将按全价计算房地产。深圳XX花园第五期销售收入为37765万元，其中2005年11月1日前签订的购房合同总值为31636万元。按照上述通知，土地增值税按照上述通知缴纳，申报应纳税所得额为6129万元。
第二，个人使用商品房的开发不再视为销售
国税发[2009] 31号文第7条规定，企业应当开发用于捐赠，赞助，员工福利，奖励，外资，向股东或投资者分配，债务清算，与其他企事业单位交换的产品。个人非货币性资产的行为应视为销售，在开发产品的所有权或使用权转让时，或者在实际权益中，确认收入（或利润）的实现。获得。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）由公司近期或当月同类开发产品的销售价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类产品的公允市场价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
2008年1月1日之后发生了将已开发的商品住宅转换为固定资产的情况，因此不应将其视为销售。不难看出，转换为固定资产的产品开发不再被视为销售。企业需要密切注意，避免给自己增加不必要的税收负担。
第三，选择多样化的方法来处理开发产品
处理开发产品的方式多种多样，包括：销售，租赁，售前租赁，售后回租，股权投资，产权转让，转让至经营资产（自用和自营开发产品）以及以此类推。
房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不会征收土地增值税，也不会收入将包括在税收结算中。费用和支出。这表示长期房地产开发商免交土地增值税。而且，这一因素可能会导致大量开发商将来将其房产出售给自己。房地产开发公司可以根据自己的发展策略和实际情况制定相应的计划，以减轻土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对于一些从事商业地产开发的房地产开发商来说，过去有必要从销售导向型转变为自我控股型，因为他们不需要增值土地而无需缴纳土地增值税。。
通过将自己开发的房地产产品的使用方式更改为自用和自雇，您可以享受无需缴纳土地增值税的税收优惠。据了解，一些公司可能计划将一些项目商店交由他们自己掌握，而不是出租或出售，并且不产生任何收入。这样做，他们不能超过销售门槛的85％以上，并且还可以享受房地产增值。这种计划思想必须首先服从于业务管理计划和现实，而不是为了自用和自雇而出售。这种情况在实际工作中不是很可行。其次，有必要考虑延迟土地增值税的缴纳时间，因为对于房地产开发企业而言，在将产权转让给自用物业时仍要征收土地增值税。特别值得一提的是，在这里我们必须同时考虑通过延迟立即支付土地增值税获得的资金的时间价值和资金的风险价值。同时，还应考虑重新交付时房地产的市场价值和从旧房扣除中获得的收入。。至于如何利用“公司合并和转让房地产税收规定”的税收优惠，原则上仍应属于这一规划思想。
可以在税前扣除四或三项预提费用
国税发[2009] 31号文第32条，允许在扣缴时依法扣除税前三笔预提费用，对纳税人更为有利，也打破了税收控制的机械性。通过一定程度的投票规定。除以下应计（应付）费用外，税金计算费用为实际发生的费用。
1.如果外包项目尚未完成结算并没有获得完整的发票，则可以在有足够信息的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％量。
2.如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算费用合理地提取建筑费用。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
3.应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建筑和建筑成本以及物业改善成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
五，地下停车场被视为公共支持设施
当房地产开发项目中有一个地下车库时，可售区域中是否可以包括地下停车场？一些税务机关认为应将其包括在实用区域中，而其他税务机关则应将其不包括在实用区域中。
相关的土地增值税政策：房地产开发企业转让部分自用房地产或用于商业目的（例如出租）而开发的房地产时，如果产权尚未转让，则无土地将征收增值税。不包括任何收入，并且不扣除相应的成本和费用。
城市的地方税务机关决定将地下车库包括在可售区域中，并且地下室的成本无法立即结转到销售成本中，而是用于计算实用面积的单位工程成本的总成本。本期实际出售的停车位面积计入销售面积，结转至销售成本，占当期实现的停车位销售收入的比例。
国税发[2009]第31条第32条：企业单独建造的停车位应作为成本对象单独核算。使用地下基础设施形成的停车场被视为公共支持设施。
六，选择有利的增值会计方法
一个开发项目同时具有普通房屋和商业房屋。从房地产开发成本核算的角度来看，它通常基于单个建筑物或建筑商承包的建设项目。。如何计算土地增值税在税收实践中有不同的认识。由于扣除项目的计算很复杂，因此有一些基于基本会计项目的计算方法，然后有基于收入或面积的扣除项目。还有一种方法是根据面积分配扣除项目，然后根据规定进行计算。将产生不同的计算方法结果差异很大。
计算方法1：分别计算住宅和商业建筑物的土地增值税
计算方法2：住宅和商业建筑的土地增值税的组合计算
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 048号）规定：纳税人建立普通标准住房并从事有关工作。其他房地产开发，他们应该分别计算增加值。如果未单独计算增值额或无法准确计算增值额，则《条例》第八条第（一）项的标准免税不适用于普通标准房屋的建设（即纳税人建造和销售普通标准房屋）。 ，且增值金额不超过扣除项目金额20％，免征增值税）。
该文档要求对增加值进行单独的会计处理，但是对如何进行会计处理没有任何具体要求。如果有必要将房地产开发企业开发的多层建筑的成本分成不同的成本，那是不可能的（每个所有者的收入计算都可以准确），或者汇总过程本身就是成本分配。难以准确把握。在实际工作中，开发公司中没有会计师使用分层会计来计算成本和费用。第一种计算方法是单独计算。确切地说，这是共享帐目，这符合《财税字》 [1995] 048的精神。第二种计算方法是以整个建筑物为会计对象。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第8条规定，土地增值税是根据纳税人房地产的最基本会计项目或目的计算的成本会计。此要求与根据计算方法2计算土地增值税的方法相一致。从法律的角度来看，税收法规要高于税收法规和法规文件，因此首选计算方法二。需要说明的是，纳税人构筑普通标准住房并从事其他房地产开发的，按照第二种方法计算的增值率不超过20％的，非住宅部分应当按照下列方法计算：税法。土地增值税。
《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》第1条：“增值税是根据纳税人的最基本会计项目或目的计算的。房地产成本核算。核算项目或核算对象是指房地产主管部门批准的开发项目。原则上，土地增值税是根据纳税人开发的房地产的不同类型进行清算的。首先根据会计对象，即方法2，计算此处提到的“清算”。增值税率用于确定土地增值税率，确定征税和免税的对象，然后在不同类型的房地产中分配相关的成本和费用，并分别结清应付款项。
7.充分利用附加扣除政策
《土地增值税实施法》规定，从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时所支付的金额与土地使用权的成本之和扣除20％。房地产开发。
土地增值税减免项目中的开发间接费用收集是企业规划时应注意的一点。开发间接费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利费用，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销费等。实施细则规定了间接开发费费用属于开发用地，新房及附属设施用地，应在扣除工程款时全额计入，在计算土地增值税时予以有效扣除。同时，该政策还规定，房地产企业可以享受这些费用减免的20％。这些内容不是很清楚，在进行会计处理时很容易将此费用的一部分包括在管理费用或销售费用中。土地增值税的实施细则规定，管理费和销售费在土地使用权支付的款额和开发用地，新房及附属设施（或财务费用）之和的5％以内扣除。 ，销售费用和管理费用包含在土地使用权中）。支付的金额不到开发用地，新房和辅助设施之和的10％。如果管理费用和销售费用之和超过此限制，计算土地增值税时不能完全扣除武进管理费用和销售费用的间接开发费用，需要增加土地增值税。如果将这些成本正确地归入开发开销中，则不仅可以完全扣除，而且还可以享受20％的扣除。因此，企业在汇总开发开销时应保持谨慎，并充分利用税收政策。
八，特殊扣除的使用
《土地增值税暂行条例》的实施规则规定：“可以根据实际情况扣除可根据房地产项目转让和提供金融机构认证的财务费用的利息支出，但最大不能超过为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用的人或不能提供金融机构证书的，房地产开发费用应在按照本条第（1）款和第（2）款计算的金额的10％以内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。如果允许对较高的利息支出进行“实际扣除”，则应采用第一种方法分别计算利息支出；否则，应使用后一种方法，并且应从“总计”的10％中扣除全部费用。
判断是否提供金融机构证书的关键是利息费用的百分比，该利息费用可以扣除为税法规定的开发成本的百分比。如果超过5％，则提供证书是有利的。提供证明将是有利的。据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息支出占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息支出计入房地产开发支出。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
九，选择有利的土地价格成本分配方法
国税发[2009] 31条第30条
企业的下列成本应根据以下方法分配：土地成本通常根据建筑面积法分配。如果确实有必要结合其他分配方法，则税务机关应同意。
土地开发也与房地产开发相关，这是一次性土地征用和房地产开发的案例。土地开发成本可以在营业税部门批准后根据土地的总体预算成本进行分配，也可以在土地总体开发完成后进行调整。。
示例：××尚都开发用地面积13.65万平方米（一期88,600平方米，二期47,900平方米），土地成本支出12549万元，摊销地价金额：99.14万元，二期土地成本可以使用以下计算选项：
A.根据第一期减少的面积和费用计算的摊销单位土地成本（剩余摊销）
（1.2549亿至9,914万元人民币）/ 47,900平方米= 550.10元/平方米
B.根据实际面积计算摊销单位土地成本（平均摊销）
125.4万元/ 136,500平方米* 47,900平方米= 919.34元/平方米（{}} C.两种土地价格成本分配计算方法之间的单位土地成本差异：
364.24元（550.10元/平方米-919.34元/平方米）
上述基于建筑面积法的摊销单位土地成本的计算方法应在与主管税务机关协商后分配。
以上是土地增值税计划的几种常见方法。实际上，纳税人应分析具体问题并灵活运用税收政策。前提是合理合理地节约税收，在合理，无违背的情况下减轻税收负担，以减少税收风险，寻找不违反税法的规划空间。增加税后利润以最大化公司价值。简而言之，有许多方法可以计划房地产公司的税收，但是它们必须合法，可操作并为公司带来实际利益。