一，土地增值税的税收筹划空间不大
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和相关规定，不免征，免征，临时免征和减少土地增值税的政策不多目前可以收集和使用。涉及三个方面：
1.不征收土地增值税的对象：包括通过继承和赠与免费转让房地产的行为，以及房地产开发公司将部分已开发房地产转让给自己使用或用于商业目的的行为例如租赁，不转让产权不征收土地增值税。
2.豁免有两个条件或条件：（1）纳税人建造共同的标准房屋出售，其增加值不超过扣除项的20％。（二）因国家建设需要征用和收回的房地产，包括因城市实施规划和国家建设需要而搬迁的，原房地产应当由纳税人转让。
3.在三种情况下，可以中止土地增值税。（1）对于与房地产投资或建立联系的非房地产开发经营企业，投资或建立联系的一方将土地（房地产）作为投资的股票价格或合资条件，并且将房地产转让给被投资或合资企业（（通过投资和联营企业转让上述房地产，应征收土地增值税）。（2）一方土地出让，一方提供资金，双方合作建房，竣工后分摊自用（竣工转让，应征收土地增值税）。（3）企业合并中，合并企业将房地产转移给合并企业的情形。（{}}此外，还有一些针对个人居民的土地增值税优惠。例如，已将其原始房屋转移用于工作转移或居住条件改善的个人，必须向税务机关报批。免征土地增值税；居住少于三年但少于五年的，土地增值税减半（居住少于三年，按规定征收）；居民拥有的普通住所在转让时暂免征收土地增值税；个人将自己的房地产换成居住地，经地方税务机关核实后，免征土地增值税。
在土地增值税计划中使用税收优惠政策的原因不多，是因为上述八项减免政策，其中三项针对个人居民，两项针对特定原因，而一项被直接排除在外。因此，作为房地产开发企业，有必要根据自身情况认真规划土地增值税。
中国的土地增值税采用超额累进税率（有点类似于超额工资的累进税率）。增值税率越高，所使用的税率越高，所支付的税款就越高，因此可以通过控制增值税率来控制土地增值税计划。来吧。
对于企业而言，税收筹划可以合理地节省税收，减轻税收负担并减少现金流出。因此，企业可以创造更好的经济效益。但是，有时节税者和避税者没有或不能完全由计划者控制。它还需要各个部门的协调与合作，例如企业内部财务，管理和销售。可以达到创造最大经济效益的目的。
例如，出于更新设备，恢复闲置资产等目的，有时公司会出售未使用（已使用）或正在使用的固定资产。但是，高昂的售价并不一定会导致大量现金流入。
假设公司打算出售已征收一年消费税的游艇。该游艇的原始账面价值为2000万元，并已计提折旧50万元。如果企业以2000万元的价格出售游艇超过原值人民币2020万元；根据《财政部，国家税务总局关于废旧商品和二手机动车增值税政策的通知》（财税[2002] 29号）第二次通知：征收消费税，价值超过原值的机动车，摩托车，游艇，按其4％的增值税税率的一半征收；如果价格不超过原始价值，则免征增值税。企业为此必须缴纳的增值税为：[2020÷（1 + 4％）×4％]÷2 = 38.85万元，企业净收入为2020-38.85 = 1981.15万元。如果企业将销售价格降低至199万元，尽管从购买者那里获得的收入减少了21万元，由于税收义务的消失，企业的纯收入将增加1999-1981.15 = 178,500元。另外，由于销售价格的降低，企业已经掌握了交易的主动性，完全有可能对购买者提出更优惠的付款要求，例如要求他们提前付款。这样，公司现金流入的增加远远不止是178,500元。
因此，仅通过某个部门的运作，很难对企业出售此类资产的税收筹划做得很好。确定销售价格，产生税收义务以及计算纳税额需要财务和销售相互合作，共同寻找能够为企业带来最大利益的价格，从而达到节税的目的。
所谓“土地增值税起点”，是指根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人修建普通标准住房出售，其增值税增值不超过扣除项目额的20％。 ，并且免征土地增值税。根据这个原则，如果纳税人盖房出售，他应该考虑增加值的增加与放弃低于阈值的税收负担之间的关系。增值率略高于阈值。损益。所谓土地增值税，是指纳税人扣除项目金额后，扣除项目价值，再按比例缴纳的不动产转让所得的税款。纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（简称房地产）并获得收入的个人和单位。征税范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括以酬金和其他酬金转让的房地产，以及应税对象为补偿而转让的土地的增值额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过50％。项目金额的，税率为30％；价值超过项目金额的50％％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，且不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于个人转让二手房征收土地增值税有关问题的通知》对于无法确定房地产转让的土地增值总价值作为计税基础的个人，应按不同的省份不同，但基本上是根据目前或评估价格的1％至2％人民...所谓“土地增值税的起点”，是指按照《土地增值税暂行条例》，纳税人建立普通标准住房买卖，增值税额不计入超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。税。根据这个原则，如果纳税人盖房出售，他应该考虑增加值的增加与放弃低于阈值的税收负担之间的关系。增值率略高于阈值。损益。所谓土地增值税，是指纳税人扣除项目金额后，扣除项目价值，再按比例缴纳的不动产转让所得的税款。纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（简称房地产）并获得收入的个人和单位。征税范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括以酬金和其他酬金转让的房地产，以及应税对象为补偿而转让的土地的增值额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过50％。项目金额的，税率为30％；价值超过项目金额的50％％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，且不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于个人转让二手房征收土地增值税有关问题的通知》对于无法确定房地产转让的土地增值总价值作为计税基础的个人，应按不同的省份有所不同，但基本上是根据目前或评估价的1％到2％。建造普通标准房屋出售且增加值不超过扣除的项目金额的20％的人免征土地增值税；依法必须收购或者收回的房地产免征土地增值税；因工作调动或生活条件改善而工作的个人对于自住房屋的过户，居住5年以上的人免征土地增值税，居住5年以上的人减免土地增值税。或者更多。
根据《土地增值税暂行实施细则》，可以从房地产开发成本中扣除的项目包括：土地征用和拆迁补偿费，前期工程费用，建筑安装费用，基础设施费用，公共辅助设施成本和开发间接费用。纳税人可以通过改善住房环境和房地产质量来适当增加扣除额。
占领市场。例：某房地产公司在建普通标准房，扣除工程款800万元，当地市场同类住宅的市场价约为1000万元。如果价格为一千万元，则增值率为25％，土地应增值。税金90万元。如果不考虑其他因素，则利润为1 000-800-90 = 110（万元）。但是，如果价格为960万元（X-800 / 800 = 20％），则增值率为20％。由于纳税人建有共同的标准房屋出售，并且增值额不超过扣除额的20％，因此可以免征土地增值税将获得960-800 = 160（万元）的利润，与税后利润相比增加了500,000元。通过这个例子可以看出，企业在销售普通标准房屋时，可以采用合理的价格进行宣传策划，从而可以使自己完全以较低的价格获得较高的利润。
24.等额成本分摊计划方法
这种方法主要针对拥有大量房地产开发业务的公司。由于这类企业可能同时进行多个房地产开发业务，因此，由于土地价格或其他原因，不同地方的开发成本可能会有所不同。这将导致开发后的某些房屋的增值率更高，而某些房屋的增值率更高。低，这种不平衡状态实际上会增加企业的税收负担，这要求企业对开发成本进行必要的调整，从而使各地的开发业务的增值率大致相同，从而节省了税收。因此，平均成本分摊是抵消增值税和减少税收的绝佳选择。房地产开发企业可以对一段时间内发生的开发成本进行调整和分摊，以使获得的增加值的平均值最大，从而在一定时间内不会出现增值率，并且节省一部分税款。如果与其他计划方法结合，增值率仅低于某个阈值，那么节税将变得更加明显。
25.利息支出计划方法
房地产开发公司是负债累累的行业，通常会发生大量借款，因此利息支出是不可避免的。不同的利息费用扣除方式也将对企业的应纳税额产生重大影响。财务费用的利息支出，可以按照已转拨的房地产项目分摊并提供金融机构证明的，按照房地产项目予以扣除。但是，最大金额不能超过根据商业银行同期贷款利率计算的金额。扣除额是根据土地价格和项目开发成本之和的5％确定的；无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发成本为项目土地价格与开发成本之和的10％。如果直接扣除成本，则不能扣除实际利息费用。这为纳税人提供了一种选择：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹集资金，且利息成本较高，则应尽可能提供金融机构贷款凭证，并根据该费用计算和分摊利息费用。房地产项目要实现实际扣除利息以减少税额；相反，如果在开发过程中借款不多，且利息成本低，则可能无法计算应摊销的利息费用或金融机构的贷款凭证，从而可以扣除房地产开发成本。实现最大化企业利润。
26.建造方法的规划方法
根据税法的有关规定：某些房屋建设形式不包括在土地增值税范围内，也不需要缴纳土地增值税。如果纳税人可以在税收筹划中注意使用这些特殊政策，那么节税的效果也将很明显。
第一种方法是代表代理商盖房。根据税法，代表公司建造房屋的行为不属于土地增值税的范畴，而属于建筑业，属于营业税的范畴。由于建筑行业适用3％的比例税率，因此税负较低，土地增值税适用30％至60％的四级累进税率，这在前者中很明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初就可以确定最终客户，那么它可以完全采用代房屋建造的方法，而不是先开发然后出售。这种计划可以由房地产开发公司以客户的名义获得，并购买各种材料和设备，或者由客户协商购买或自行获得。关键是房地产权尚未转让。为了使规划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况适当减少代建房屋的劳动收入，以获得客户的合作。
第二种是合作房屋建造方法。税法规定，由一方土地出让，一方出资，由双方共同建房，竣工后将房屋自用，土地增值税暂定被豁免。例如，一家房地产开发公司获得了使用一块土地盖房的权利，企业可以将购置前房屋的购买价用作合作楼的资金。这样，正式满足了一方出让土地，一方出资的条件。这样，在房地产开发公司出售房屋的剩余部分之前，各方不必支付土地增值税，只有在房地产公司所属的房屋部分被转让后，土地增值税将在这部分上支付。