税收筹划实际上是非常好的。无论您购买什么，通常都会开具发票，以便您扣除所得税。如果这是增值税专用发票，则还可以扣除销项税。
一，充分利用土地增值税免税期的优惠政策
例如，《深圳市地税局关于土地增值税有关问题的通知》（深地税发〔2005〕609号）规定，房地产开发企业缴纳土地增值税的时间为税收责任将基于合同签订普遍存在。对于在2005年11月1日（包括11月1日）之后签订房地产销售合同的人，当纳税人从第一笔房地产销售中获得收入时，预付的土地增值税将按全价计算房地产。深圳XX花园第五期销售收入为37765万元，其中2005年11月1日前签订的购房合同总值为31636万元。按照上述通知，土地增值税按照上述通知缴纳，申报应纳税所得额为6129万元。
第二，个人使用商品房的开发不再视为销售
国税发〔2009〕31号第7条规定，企业应当开发捐赠，赞助，员工福利，奖励，外资，向股东或投资者分配，债务清算，与其他企事业单位交换的产品。和个人非货币性资产的行为应视为销售，在开发产品的所有权或使用权转让时，或者在实际权益中，确认收入（或利润）的实现。获得。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）由公司近期或当月同类开发产品的销售价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类产品的公允市场价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
已开发的商品房转换为固定资产发生在2008年1月1日之后，因此不应视为销售。不难看出，转换为固定资产的产品开发不再被视为销售。企业需要密切注意，避免给自己增加不必要的税收负担。
选择多样化的方法来处理开发产品
处置开发产品的多元化方法包括：销售，租赁，售前租赁，售后回租，股权投资，产权转让，转让至经营资产（自用和自营开发产品）等上。
对于将其房地产开发的一部分用于自用或用于出租等商业目的的房地产开发企业，如果尚未转让产权，则不会征收土地增值税，收入将包括在税收结算中，并且不会扣除相应的扣除额。费用和支出。这表示长期房地产开发商免交土地增值税。而且，这一因素可能会导致大量开发商将来将其房产出售给自己。房地产开发公司可以根据自己的发展策略和实际情况制定相应的计划，以减轻土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对于一些从事商业地产开发的房地产开发商来说，过去有必要从销售导向型转变为自我控股型，因为他们不需要增值土地而无需缴纳土地增值税。。
通过将自己开发的房地产产品的使用方式更改为自用和自雇，您可以享受无需缴纳土地增值税的税收优惠。据了解，一些公司可能计划将一些项目商店交由他们自己掌握，而不是出租或出售，并且不产生任何收入。这样一来，他们的销售门槛不能超过85％，并且还可以享受房地产增值。。这种计划思想必须首先服从于业务管理计划和现实，而不是为了自用和自雇而出售。这种情况在实际工作中不是很可行。其次，有必要考虑延迟土地增值税的缴纳时间，因为对于房地产开发企业而言，在将产权转让给自用物业时仍要征收土地增值税。特别值得一提的是，在这里我们必须同时考虑通过延迟立即支付土地增值税获得的资金的时间价值和资金的风险价值。同时，还应考虑重新交付时房地产的市场价值和从旧房扣除中获得的收入。。至于如何利用“公司合并和转让房地产税收规定”的税收优惠，原则上仍应属于这一规划思想。
可以在税前扣除四或三项预提费用
国税发[2009] 31号文，第32条允许在提取税款时依法扣除三笔预提费用，这对纳税人有利，也打破了税收管制的机械性。在一定程度上投票规定。除以下应计（应付）费用外，税金计算费用为实际发生的费用。
1.如果外包项目尚未最终结算，并且未获得完整发票，则可以在信息足够的前提下提取不足的发票金额，但最大金额不能超过总额的10％合同金额。
2.如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算费用合理地提取建筑费用。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
3.应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建筑和建筑成本以及物业改善成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
五，地下停车场被视为公共支持设施
当房地产开发项目中存在地下车库时，可销售区域中是否包含地下停车场？一些税务机关认为应将其包括在实用区域中，而其他税务机关则应将其不包括在实用区域中。
相关的土地增值税政策：房地产开发企业将部分开发的房地产转化为自用或出租等商业用途时，如果产权尚未转让，则无土地价值将征收增值税。不包括任何收入，并且不扣除相应的成本和费用。
某城市的地方税务机关决定将地下车库包括在可售区域中，并且地下室的成本无法立即结转到销售成本中，但要进行计算实用面积的单位工程成本的总成本。本期实际出售的停车位面积计入销售面积，结转至销售成本，占当期实现的停车位销售收入的比例。
国税发[2009] 32号文第32条：企业单独建造的停车位应作为成本对象单独核算。使用地下基础设施形成的停车场被视为公共支持设施。
六，选择有利的增值会计方法
一个开发项目同时具有普通房屋和商业房屋。从房地产开发成本核算的角度来看，它通常基于单个建筑物或建筑商承包的建设项目。。如何计算土地增值税在税收实践中有不同的认识。由于扣除项目的计算很复杂，因此有一些基于基本会计项目的计算方法，然后有基于收入或面积的扣除项目。还有一种方法是根据面积分配扣除项目，然后根据规定进行计算。将产生不同的计算方法结果差异很大。
计算方法1：分别计算住宅和商业建筑物的土地增值税
计算方法2：住宅和商业建筑的土地增值税的组合计算
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 048号）规定：纳税人修建普通标准住房并从事其他房地产业。房地产开发，他们应该分别计算增加值。如果未单独计算增值额或无法准确计算增值额，则《条例》第八条第（一）项的标准免税不适用于普通标准房屋的建设（即纳税人建造和销售普通标准房屋）。 ，且增值金额不超过扣除项目金额20％，免征增值税）。
该文件要求对增加值进行单独核算，但是对如何核算没有特殊要求。如果有必要将房地产开发企业开发的多层建筑的成本分成不同的成本，那是不可能的（每个所有者的收入计算都可以准确），或者汇总过程本身就是成本分配。难以准确把握。在实际工作中，开发公司中没有会计师使用分层会计来计算成本和费用。第一种计算方法是单独计算。确切地说，这是共享帐目，这符合《财税字》 [1995] 048的精神。第二种计算方法是以整个建筑物为会计对象。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第8条规定，土地增值税是根据纳税人最基本的会计项目或目的计算的房地产成本核算。此要求与根据计算方法2计算土地增值税的方法相一致。从法律的角度来看，税收法规要高于税收法规和法规文件，因此首选计算方法二。需要说明的是，纳税人构筑普通标准住房并从事其他房地产开发的，按照第二种方法计算的增值率不超过20％的，非住宅部分应当按照下列方法计算：税法。土地增值税。
《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》第1条规定：“土地增值税是根据纳税人的最基本会计项目或对象计算的。房地产成本核算。核算项目或核算对象是指房地产主管部门批准的开发项目。原则上，土地增值税是根据纳税人开发的房地产的不同类型进行清算的。首先根据会计对象，即方法2，计算此处提到的“清算”。增值税率用于确定土地增值税率，确定征税和免税的对象，然后在不同类型的房地产中分配相关的成本和费用，并分别结清应付款项。
VII。充分利用附加扣除政策
《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的纳税人可在获得土地使用权和房地产开发成本的基础上，扣除已支付金额的20％。
土地增值税减免项目中的开发间接费用收集是企业规划时应注意的一点。开发间接费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利费用，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销费等。实施细则规定了间接开发费费用属于开发用地，新房及附属设施用地，应在扣除工程款时全额计入，在计算土地增值税时予以有效扣除。同时，该政策还规定，房地产企业可以享受这些费用减免的20％。这些内容不是很清楚，在进行会计处理时很容易将此费用的一部分包括在管理费用或销售费用中。土地增值税的实施细则规定，管理费和销售费在土地使用权支付的款额和开发用地，新房及附属设施（或财务费用）之和的5％以内扣除。 ，销售费用和管理费用包含在土地使用权中）。支付的金额不到开发用地，新房和辅助设施之和的10％。如果管理费用和销售费用之和超过此限制，计算土地增值税时不能完全扣除武进管理费用和销售费用的间接开发费用，需要增加土地增值税。如果将这些成本正确地归入开发开销中，则不仅可以完全扣除，而且还可以享受20％的扣除。因此，企业在汇总开发开销时应保持谨慎，并充分利用税收政策。
八，特殊扣除规定的使用
《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据实际情况扣除可以根据转让的房地产项目分摊并获得金融机构认证的财务费用的利息支出。 ，但最大不能超过为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用的人或不能提供金融机构证书的，房地产开发费用应在按照本条第（1）款和第（2）款计算的金额的10％以内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。如果允许对较高的利息支出进行“实际扣除”，则应采用第一种方法分别计算利息支出；否则，应使用后一种方法，并且应从“总计”的10％中扣除全部费用。
判断是否提供金融机构证书的关键是可以在税法规定的开发成本中扣除的利息支出的百分比。如果超过5％，则提供证书是有利的。如果不超过5％，则不提供证明将是有利的。据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息支出占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息支出计入房地产开发支出。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
九，选择有利的土地成本成本分配方法
国税发[2009]第31条第30条企业的下列成本应按照以下方法分配：土地成本通常根据建筑面积法分配。如果确实有必要结合其他分配方法，则税务机关应同意。如果土地开发与房地产开发同时进行，则是分阶段一次性获得土地和房地产开发的情况。土地开发成本可以在营业税部门批准后根据土地的总体预算成本进行分配，也可以在土地总体开发完成后进行调整。（{}}示例：××尚都开发用地面积136,500平方米（一期88,600平方米，二期47,900平方米），土地成本支出12549万元，一期摊销土地价格一期：9914万元，二期土地成本支出可以使用以下计算选项：
A.根据第一期减少的面积和费用计算的摊销单位土地成本（剩余摊销）（（））（1.2549亿至9,914万元）/ 47,900平方米= 550.10元/平方米
B.根据实际面积计算摊销单位土地成本（平均摊销）
125.49百万元/ 136,500平方米* 47,900平方米= 919.34元/平方米（{}} C.两种土地价格成本分配计算方法之间的单位土地成本差异：（{}} 364.24元（550.10元/平方米-919.34元/平方米）
上述基于建筑面积法的摊销单位土地成本的计算方法应与主管税务机关协商后分配。
以上是土地增值税计划的几种常见方法。实际上，纳税人应分析具体问题并灵活运用税收政策。前提是合理合理地节约税收，在合理，无违背的情况下减轻税收负担，以减少税收风险，寻找不违反税法的规划空间。增加税后利润以最大化公司价值。简而言之，有很多方法可以计划房地产公司的税收，但它们必须合法，可操作并为企业带来实际利益。