自2016年3月18日国务院常务会议以来，在全面审查业务改革和扩大试点计划的实施情况之后，关于房地产租赁出台了哪些政策以及纳税人如何合理应用减税政策税收负担，以下是您的解释。
I.政策解释
1.基本政策
2016年3月24日，财政部和国家税务总局发布了《关于进一步推进增值税全部营业税试点改革的通知》（财税[2016] 36号）及其附件（以下简称“附件”）。简称为“ 36，《国家税务总局公告发布声明》（国家税务总局3月31日公告第16号）（以下简称《公告》第16号），试点改革和增加房地产租赁营地的计划过渡期的组织有特定的规则。
纳税人通常根据以下规则租用房地产并缴纳增值税：
（1）通常，纳税人将2016年4月30日之前购得的不动产出租，可以选择采用简单的税率计算方法，并按5％的征收率计算应纳税额。
（2）纳税人通常将2016年5月1日之后购得的不动产进行租赁，采用通常的计税方法进行计税。
小型纳税人应按照以下规则租用房地产并缴纳增值税：
（1）租赁不动产的单位和个体工商户（不包括租赁住房的个体工商户）应按5％的税率计算应纳税额。对于租用住宅的个体工商户，应纳税额按5％减去1.5％的税率计算。
（2）对于其他租赁房地产（不包括住宅建筑物），应按5％的税率计算应纳税额，并将该税收上报给房地产所在地的地方主管税务机关。对于其他自住房，应按5％减去1.5％的税率计算应纳税额，并将该税额上报给房地产所在地的地方税收主管部门。
新的“企业对企业”法规对房地产租赁服务公司的主要影响如下：
纳税人通常用增值税（11％的税率）代替营业税；
达到增值税付款人标准的公司应办理增值税付款人身份的注册；
是过渡期，即2016年4月30日之前。在过渡期内，将实施特殊政策，符合条件的公司可以选择易于收集的过渡政策。
2，最新政策
“财政部国家税务总局关于进一步明确实施再保险，房地产租赁和非学位教育等试点政策的声明”。 （财税[2016] 68号）指出出租自己开发的旧房地产项目的纳税人，可以选择采用简单的税率计算方法，按照5％的税率计算应纳税额。如果纳税人租赁与该组织所在地不在同一县（市）的自行开发的房地产旧项目，则应在预缴税款后向该组织所在地的主管税务机关报告税收按照上述税额计算方法确定房地产位置。
房地产开发公司的一般纳税人租用他在2016年5月1日之后开发的房地产项目，该项目与该组织所在的县/市不在同一县（市），应提前在房地产位置付款根据3％的预付款率缴纳税款后，会向该组织所在的主管税务机关作出纳税申报。
房地产开发公司中的小规模纳税人，他们租用自己开发的房地产项目，应按5％的税率计算应纳税额。纳税人租赁自己开发的房地产项目与其所在组织所在县（市）不同的，应当按照上述税收计算方法，向纳税人提交纳税申报表。预缴税款后，房地产所在地的主管税务机关。
3.关于转租-可以申请简单的托收
不动产的转租应根据纳税人对不动产的租赁缴纳增值税。一般而言，纳税人可以在2016年4月30日之前将租赁的房地产转租，并可以选择一种简单的税收计算方法来计算税收；纳税人可以转租5月1日以后租赁的房地产，不能选择简单的方法交税。
《关于为纳税人提供房地产经营租赁服务征收增值税的管理办法》（国家税务总局2016年第16号公告）第3条第1款规则：“纳税人通常将其2016年租赁可以选择在当月30日之前购买的房地产来应用简单的税款计算方法，应纳税额是根据5％的收税率计算的。 ”
“易收取”在转租中的适用性是为了解释房地产租赁中“购置”的概念。16号公告承诺为简单的税收计算方法选择一个简单的起点，该方法是基于对“旧房地产”获得少量进项税的现实。在建工程在改制前开始，改制后完成，不能完全抵扣进项税。基于对类似问题进行相同处理的标准，可以根据将新旧项目与提供建筑服务和房地产开发区分开的标准，确定选择简单税收计算方法进行转租的条件。
第二，节省税收的空间
1.适用的简单集合
简单征税适用5％的税率，与先前的营业税基本相同。但是，实际上，实际征费率将低于5％。由于将租金和其他内容从税收中排除，增值税低于5％，从而达到了节税的效果。例如，B房地产开发公司在北京开发A房地产项目，并在完成后将其A组财产处理公司委托给其特殊的经营租赁业务。公司A和公司B是集团C的全资子公司。公司A每年收取项目A的房屋收益，并作为项目A的保护和处理。
新政规则。一般而言，纳税人将2016年4月30日之前购得的房地产出租，可以选择采用简单的税收计算方法，以5％的收税率计算应纳税额。
确定当月应交增值税：A公司当月获得房屋收入5000万元，而租赁的标的是2016年4月30日之前获得的房地产。（（））不含税收入= 5000 /（1 + 5％）= 476.1万元
每月应付增值税= 4761.9 * 5％= 23.81百万
与营业税制度相比，税负并未增加而是有所减轻。
2.兼职除法计算
具有并发业务的纳税人出售商品，服务，服务，无形资产，甚至房地产而没有因果关系和内部联系，并且应将并发业务视为多种应纳税行为。根据税法的规定，如果兼职企业不进行计算，则应以不同的税率或征税率计算销售额。因此，如果公司同时经营，则应与适用不同税率或征税率分开计算。应避免从高适用税率或征费率中应用应税做法的销售额。对于房地产租赁服务公司，它们应该从计算系统，定价机制和合同文本开始，并将房地产租赁服务与其他应税惯例分开。
3.合理区分租赁收入与其他服务收入
除了提供房地产租赁服务外，公司还经常涉及许多服务，包括物业服务，公用事业收取和清洁服务。除上述应税惯例应根据税法规则分别计算外，公司在共同签订租赁合同时应合理地区分房屋收益和其他服务费用。签订合同时，应在合同中明确说明服务收入，合同中服务的内容和金额应与公司的会计凭证一致。（{}} 4.标准输入处理
增值税是一种以流通过程中的商品（包括应税劳务和应税劳务）的增值税为征税目标的流通税。增值税的特点是，它在流程的每个环节都要纳税，每个环节都可以通过抵扣进项税抵免（简单的税收计算方法除外），最终由消费者承担税收负担。
增值税计算的一般公式如下：（{}}应交税费=销项税额-进项税额=销售金额×税率-进项税额
纳税人购买商品时所收到的增值税专用发票上注明的增值税通常是进项税额，可以从销项税额中扣除。基于此，纳税人应注意增值税输入的处理，及时准确地取得增值税发票，增加抵扣额，并在税法规定的期限内核实抵扣额。
三，总结
这也是特别税制改革的原因之一。固定额房屋租金的特殊额外扣除只需要提供房屋租赁合同或协议以备将来参考。因此，从税收的角度来看，选择个人房东的讨价还价空间更大。
当然，随着个人住房租赁市场的繁荣以及国家和地方税收合并的影响，对相应税收系统的设计以及税收的征收和管理将提出更高的要求。
财务和税收政策参考：
1.根据“国家税务总局关于试点改革征收和管理中若干问题的公告（国家税务总局公告2016年第53号）”的规定，其他个人以一种形式租赁房地产。时间的租金。租金收入可以在与租金相对应的租赁期内平均分配，分配后的月租金收入不超过3万元，并享受免征小微企业增值税的优惠政策。但是，请注意，此优惠仅适用于自然人，不适用于个体工商户。因此，这是进行税收筹划的空间。
2.根据《财政部和国家税务总局关于廉租住房和廉租住房租赁政策的通知》（财税[2008] 24号）第二条（3）提供：个人出租房屋，无论使用何种形式，均按4％的税率征收房地产税。 ”
3.根据《财政部和国家税务总局关于廉租住房和廉租住房租赁政策的通知》（财税[2008] 24号）第二条（3）提供：个人不分用途而租用房屋，免征城市土地使用税。 ”
4.根据《财政部和国家税务总局关于廉租住房和廉租住房租赁政策的通知》第二条第（2）款（财税[2008]第24号），签订的租赁合同和房屋租赁免征印花税。
5.根据财税[2016] 36号文件附件2“关于将营业税改为增值税试点的有关问题的规定”的规定：“住房的个人租金应按税率5％减去1.5％，应纳税额为1.5％”。
6.《国家税务总局关于印发《提供房地产经营租赁服务的纳税人增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条） 状态：对于住房，应税金额是根据5％的收税率减去1.5％来计算的。 ”
7.根据“财政部和国家税务总局关于廉租住房，经济适用住房和住房租赁税收政策的通知”的第二段（1）（财税[2008]第24号），对个人出租房屋所得的收入按10％的税率征收个人所得税。
8.根据《北京市地方税务局关于修改北京市地方税务局出租房屋管理办法的通知》（京地税〔2004〕181号）附件第四条，出租房屋。您可以选择计算并支付以下税款：1.划分税款的收税方法：根据该政策，计算并缴纳划分税款的税款；二，综合收益税征收方式：每百元应纳税所得额包括五元税额在内的应税额统一计算为应税额，按实际收入的5％征税。对于个人的租赁，转租或转租，确定纳税人的自愿和不增加的税收负担基于税的征税或基于综合症收益的征税。
9.根据《上海市财政局和上海市地方税务局关于深化本市住房制度改革的实施意见》第6条，考虑到税收管理的必要性，可能从2000年1月开始。首先，对从出租私人房屋获得的租金收入征税，综合收益率为5％；对于转租或转租，税率按租金收入的2.5％的综合税率征收。对于在不征收房地产税的地区租用私人房屋，按2.5％的综合收益率征税。