经济观察家杨志勇/温家宝重建中央和地方政府之间的财政关系必须解决地方税收问题。什么是地方税？为什么必须要征收地方税？更为流行的答案是：只有属于本地的税收才是本地税收；只有属于本地的税收才是本地税收。中国实行税收共享制度，因此需要地方税收。地方税是调动当地热情的“标准”。自中央和地方财政实行“分开做饭”以来，财政收入已分为三种类型：中央固定收入，地方固定收入以及中央和地方共享收入。1994年的分税制改革加强了这一点。地方固定收入的税收部分自然是我们习惯的地方税。但是，仔细检查，仍然有重要的问题需要解决。如果仅将地方政府征收的税款视为地方税，那么实际上，尽管定义了许多类型的“地方税”，但提供的税收却极为有限。
1994年的改革确定了现行税收共享体系的基本结构。因此，让我们首先看一下1994年税收共享改革计划中的地方税收。“地方固定收入包括：营业税（不包括铁路部门，银行和保险公司总部共同缴纳的营业税），地方公司所得税（不包括上述当地银行和外国银行以及非银行金融业务）企业所得税）缴纳利润，个人所得税，城市土地使用税，固定资产投资方向调整税，城市维护和建设税（不包括铁路，银行总部和保险总部），房地产税，车辆和船舶使用税，印花税，屠宰税，农牧业税，农业特殊产品收入农业税（简称农业特殊产品税），耕地占用税，契税，遗产和赠与税，土地增值税，国有土地付费使用收入等。”
一一分析“地方税”，我们发现“地方税”系统中各种税种发生了许多变化。营业税曾经是为当地提供最多收入的税收，在地方税收体系中也被视为主要税收。但是，随着2016年5月1日全面启动“税制改革”试点，营业税逐渐从中国税制中退出。它也失去了这样的主要税收。在当地损失的营业税收入主要由增值税收入分成的方法弥补。为了确保现有的地方财政资源保持不变，2014年批准了中央收益率和地方退保基数。各行各业企业缴纳的增值税被纳入中央和地方共享范围。增值税的中央份额为50％。分享50％的增值税。2016年，增值税分摊后，中央政府将当年的1780亿元税收全部返还给了地方政府。通过试行“税制改革”，增值税的共享税特征更加明显。
自2002年所得税制度改革以来，公司所得税收入不再按行政隶属关系分类。除了一些中央企业所得税收入外，大多数企业所得税收入和个人所得税收入在中央政府和地方政府之间共享。个人所得税也已从地方税改为共享税。固定资产投资方向调整税自2000年1月1日起暂停使用，此后取消。1994年的屠宰税和“宴会税”改革都决定了是否由各地决定是否征收。实际上，由于征收和管理成本和收入的严重不对称，后来取消了这两种税。尚未征收证券交易税。证券交易的印花税与之相似，是印花税收入的大部分。2015年印花税收入3441.44亿元，其中证券交易印花税2552.78亿元。证券交易的印花税已经改变了好几次。中央政府占97％，地方政府占3％。从2016年1月1日起，所有证券交易印花税都明确指定为中央税。从未征收过遗产税和赠与税。2006年取消了农业税。新征收的烟草税是地方税收，但在税收板块中几乎可以忽略不计。
由此可见，消费税是与地方可支配金融资源有关的一种税收，而消费税的收入至少在一定程度上是地方税的一部分。自2009年1月1日起，国务院决定实施成品油税费改革。客运和货运附加费包括六项费用。成品油消费税属于中央税，由国家税务总局征收（进口环节继续委托海关代收）。相应地，为了弥补当地道路养护费等六通行费的损失，征收后对成品油消费税进行了退税政策的补充。2015年，成品油税制改革退税达1531.1亿元。消费税在地方税收体系中的作用进一步增强。这样，中央一级的税收主要取决于事实上的中央和地方共享税。
地方政府和中央政府都不能依靠自己的排他性税收来增加大部分税收。尽管有更多的地方专有税，但它们可以提供较少的税收，不能满足地方支出的需求；对于地方和中央政府而言，最明显的收入是分享税。在这种情况下，实际上很清楚在哪里可以改善地方税制。也就是说，我们必须走出从地方专项税考虑地方税收制度的思维方式，并明确将地方税定义为所有可以提供地方收入的税。有人担心这会导致税收共享系统的虚假陈述。实际上，如果仅出于税收分类的目的对税收进行划分，则没有太大意义。税收共享的本质是形成分级财务，以便每个财务级别都能尽可能承担起应有的责任。通常，自己花钱比花别人的钱更有效率。税收共享制度并不一定必须限于一定程度的政府排他性。可以通过中央和本地税收共享系统来实现税收共享系统。只要预先确定份额比例并保持相对稳定，税收份额就可以在刺激地方方面发挥作用。这里的关键是设计具有最大激励和约束功能的机制。一级政府的排他性税收的系统安排相当于将税收收入的100％分配给该级政府。这是最优惠的税收分配制度。但是，这种系统的选择要服从特定的税制。
从现有的税制来看，不可能设计这样的税制。即使不时谈论房地产税，它也可以提供有限的地方税收。而且，实际上，直接来自房地产的年税收不再低。近年来，仅对房地产征收的房地产税，土地增值税，城市土地使用税，耕地占用税，契税等税收收入占税收总额的10％以上。税收。这没有考虑到营业税（VAT），公司所得税和其他来自房地产行业的税收所提供的收入。商品可以在一个产业中承担的税负是确定的。越界将不可避免地带来更多麻烦。流行的观点是将消费税转换为零售环节征收的消费税，并将其分类为地方税，但是随着电子商务的普及，这变得越来越困难。
从现有的税制来看，相当数量的税可以更有效地统一收取。1994年，在一定时期内将国家土地税司调整为适应中央税收收入的需求。但是，随着信息化进程的加快，将中央和地方收入（以中央收入为地方收入和地方当期收入）混合的问题变得非常棘手。解决起来很容易，应尽可能方便纳税人征税，以进一步提高税收服务效率。在发明新税收之前，最重要的原则是在税收时考虑税收特征，在税收共享时考虑支出和激励需求。只要能提供地方税收，地方税收。改善地方税收制度应从此开始。从税收的征收和管理的角度来看，税收是由中央或地方政府管理的。它应适合税收的特点。税收还可以实现规模经济和税收的有机结合。在当前的国土税收合作中，最终目标应该是整合国土税收，因为没有比整合更高的合作水平了。
（作者是中国社会科学院金融战略研究所研究员）
杨志勇经济观察家专栏作家
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最近，我们的财政部长肖洁在一篇文章中谈到了房地产税：
有必要按照“立法进步，充分授权和逐步发展”的原则，推进房地产税的立法和实施。根据评估值对工商房地产和个人住房征收房地产税，适当减轻建设和交易环节的税费负担，逐步建立起全面的现代房地产税制。
这是“房地产税”的最新官方声明。在看似普通的单词中似乎隐藏了许多重要信息。
今天，小管家，让我与您谈谈近年来房地产税的演变，如果征收房地产税，您的房屋将支付多少？这是关键！
什么是房地产税？
和财产税有什么区别？
许多人不清楚。有明显的区别。房地产税和房地产税有什么区别？
实际上，这是一个综合概念，也就是说，与房地产经济运动过程直接相关的所有税种都是房地产税，并且其中还包括房地产税。除财产税外，在中国，与房地产有关的税种主要包括财产税，土地增值税，城市土地使用税，耕地占用税，营业税，城市维护和建设税教育附加费，契税，定额税。资产投资方向调整税，以及公司所得税和个人所得税都是房地产税。它们涵盖了从交易阶段到所有权阶段的所有内容。一共有11种税。
物业税是一项针对住户的特殊税种。
简而言之，两者之间的最大区别在于，房地产税的征税对象是房地产，而房地产税的征税对象包括房地产和土地。
近年来“房地产税”经历了什么？
实际上，我们谈论房地产税的话题已经有十多年了，我一直感觉越来越近，但是我不知道哪一天会到来。
看，它经历了什么？
2003年，第十六届中央委员会第三次全体会议
“对城市建设实行税费改革，如果符合条件，将对房地产征收统一和标准化的财产税，并相应取消有关费用。”
这是关于房地产税的最早主题，始于财产税的讨论和设计。
2011年1月28日
当时，国内房价飞涨，上海和重庆开始尝试房地产税。
当时的房地产税政策的目的自然是为了抑制通过房地产引起的房价过快上涨，但结果却缺乏。
2013年8月28日
国家发展和改革委员会主任徐绍石和财政部部长楼继伟都向全国人大常委会报告说，他们“扩大了个人试点改革的范围住房房地产税改革。”
2013年11月，第十八届中央委员会第三次全体会议
“加快房地产税立法并及时推进改革。”
2016年7月23日G20
财政部长楼继伟：毫不犹豫地推动房地产税制改革。
2017年11月
财政部长肖洁：按照“立法进步，全面授权，分步推进”的原则，对工商业房地产和个人住房征收房地产税。评估价值，适当减轻建设和交易的税费负担，逐步建立和完善。现代房地产税制。
我不得不说，推进中国房地产税这一重大问题确实非常困难。
前国家税务总局副局长徐善大曾经说过，中国的房地产税是在国有土地制度下对私人住宅征收的财产税，这在国际上很难找到先例。即使将来完全征收，其规模也将远远小于私有制财产税的规模。此外，目前全国房地产投资放缓，再加上销售困难和住房库存高企，也影响了房地产税的征收。
但是，根据我们最近的所见所闻，不难看出，房地产税问题确实不遥远。
摘自“房子是为了生活，而不是为了投机！”我们可以听到我们对这所房子有决心。
就在几天前，房地产市场还经常发布“炒王”，专门针对房地产投机活动。
大概是从最近的新闻中得知，每个人也都知道许多大牌人物已经开始出售手中的沉重房地产资产。
7月，王健林旗下的万达集团以631.7亿元人民币的价格将酒店和文化旅游项目出售给了融创中国。
10月，有传言称李嘉诚在香港具有里程碑意义的建筑中央中心也将以402亿港元的价格易手。
10月至23日晚，被称为“房地产行业第一大互联网热点”的潘石屹还宣布，他将以5.008的价格出售128,000平方米的凌空SOHO。十亿。
同时，国家大力推行“有同等租赁权”和“只出租不卖”的住房政策。小管家想说你还在等房地产投机者和投机者，你应该醒了！房地产投机时代将最终终结。一旦征收房地产税，您还能笑到最后吗？
如果房地产税到来，
谁将被“压扁”？
人在中心城市ho积大量房屋
暴击指数：★★★
根据目前的公众舆论，很可能在中心城市实施“累死的，惩罚性的”财产税。
对于拥有100栋房屋的人来说，即使第一个房屋免税并且税率从第五个房屋开始，他的压力也将非常高。届时，将出现集中销售，这将影响中心城市的短期住房价格。这可能意味着那些ho积大量房屋的人的财富将大大减少。
盲目购买旅游财产，养老金房地产的人
暴击指数：★★★★
如果不是顶级旅游区或设备齐全且位置优越的房屋，那么旅游房地产就只能等待免征房地产税。如果不能免除，其持有成本将大大增加，利用率不高，这种房屋将成为鸡肋。
在三线和四线城市的郊区和新区盲目购买房屋的人
大多数三，四，五线城市的人口增长较弱，并且各地各地围绕高铁站建造的许多“高铁新城市”非常荒凉。如果您在这些地区盲目买房，那么将来的房地产税将非常可悲。
白领阶层，可以提高杠杆能力并有能力购买更多套房
如果征收房地产税会使房价进入稳定时期，那么房屋将很难兑现。这些人“承担现金流压力”的期限将更长，生活将更加痛苦。
在三线和四线城市中large积大量房屋的人
暴击指数：★★★★★★
相对而言，这样的人更糟。即使在三，四线城市不实施累进和惩罚性的房地产税，持有其财产的成本也将大大增加。但是，由于中西部大多数三线和四线城市的人口增长缓慢，许多家庭拥有多套住房，因此很难通过租金来转嫁房地产税，而且很可能有一所房子卖房子时找不到。
房地产投机者，拥有多个套房，负债率很高
房地产税的消息足以给这类人带来巨大压力。因为这一消息将加剧市场的僵局，投机者仍将拥有大量房屋并背负巨额债务，将非常困难。他们只能选择平仓，否则房子可能会被切断以供银行申请扣押和拍卖，这样现金价格就会降低。
房地产税，如何付款？
我相信每个人都最担心如果真的征收房地产税，该如何征税？如何付款？
首先谈谈收藏范围
，中央财经大学金融与经济学院院长，院长认为，应该建立一个特定的免税区，例如“合理的设定一个免税区为每人60平方米，因此对于一个三口之家，可以不使用180平方米交税，从而确保居民不对自己的第一套房子交税。 ”
并且此声明在前几年也曾尝试过。
如前所述，事实上，最早于2011年在上海和重庆开始了试点。
试点项目实施后，上海房地产税将按0.4％至0.6％的差别税率征收，重庆房地产税将按0.5％至1.2％的税率征收。
这意味着什么？
例如，在上海，如果一个家庭每人拥有60平方米（含60平方米）或以上的住房，则购买两居室公寓需要缴纳的税基超过总价格的70％，并且成交价超过45,000元。税率为0.6％，4.5万元以下的税率为0.4％。
【例如】
小明一家三口在上海拥有一间180平方米的房子，现在购买第二套100平方米的套房，50,000元/平方米，总计500万元。
因为人均住房面积为60平方米，也就是说，第一套公寓为180平方米，不含物业税。但是第二套房的面积为100平方米。
因为交易价格高于45,000元，所以税率为0.6％，因此要支付的房地产税为：
如果遵循此算法，每个人都可以自己做一个简单的计算。您在税收上花了多少钱？