[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；
需缴纳土地增值税：
600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二房地产增值率：500÷1000 = 50％：
应缴纳的土地增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳土地增值税：
1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
对于房地产公司，可以把握以下几点。
1.土地增值税政策的地区差异
在政策细节方面，不同的省份不同，并且一个省份的土地增值税结算经验无法完全应用于另一省份。在进入山区钓鱼之前，您应该在项目开始之前注意该地区的具体政策问题。当然，随着时间的流逝，当地的土地政策也会改变。
2.费用金额对税收负担有很大影响
如果是房地产项目，公共支持设施需要额外投资500万元人民币，以提高房地产水平，同时增加500万元人民币的收入。收入和成本同时增加500万元，增加值应该一样吗？
是的，因为可以扣除20％的费用，而可以将500万元的费用扣除600万元，所以可以节省数十万元的土地增值税。
3.链接越多，节省的税款就越多
LAT对增值部分征税，且增值部分越高，税率越高。因此，在多链接交易的情况下，将减少土地增值税。
简而言之，A希望以2亿元的价格向C出售以1亿元购买的土地，并分析两种方式：A以2亿元的价格直接向C出售土地，A支付土地增值税； A以1.5亿元向B出售土地，A交纳土地增值税。 B以2亿元的价格向C出售土地，B再次交纳土地增值税。
第一种方法中A支付的土地增值税大于第二种方法中A和B支付的土地增值税。这取决于土地增值税的计算方式。
4.项目越精细，税收负担就越重
对于两个开发项目，如果增值税率不同，则一起计算土地增值税比单独计算更具成本效益。但是，是否可以将它们组合在一起以及是否必须将它们分开也是税务机关与企业之间的争议。企业必须根据当地政策提前计划。
5.可能影响公司所得税
征收土地增值税的方式是在清算前预先付款。一般而言，预缴税率较低，在土地增值税清算之前，将导致较高的企业税利润和更多的企业所得税。清算时，通常会增加大量的土地增值税，造成当年的损失，而这种损失只能在未来5年内由利润来弥补。如果公司在未来5年的利润不足，那就是企业所得税的损失。
在这方面，企业应综合考虑土地增值税和企业所得税安排，或及时延续后期项目的利润。对于将来不再有发展计划的项目公司，也可以及时取消。国家税务总局规定，在这种情况下，取消土地增值税一次即可调整，并退还由土地增值税引起的企业所得税。
1.计划结算方法
企业的结算方式可以分为三种方式：现金购买，信贷购买和分期付款。从税收筹划的角度来看，房地产公司应选择分期付款，并选择分期收取发票。通常情况下，在购买过程中，公司会采用先付款后再获取发票的方法。如果经验中已经积累了材料，但还没有全额付款，则供应商无法开具特殊的增值税发票。根据有关增值税规定，纳税人购买商品或接受劳务，未按照规定取得增值税抵扣证明的，不能抵扣进项税额。如果房地产企业未能及时取得增值税专用发票，企业的增值税负担将会增加。为了达到及时抵扣进项税的目的，房地产企业可以采用分期付款的方式取得增值税专用发票，以缓解税收压力。根据税法，分期付款获得的商品的输入扣减时间为分期付款每个付款日的当期，因此可以逐步产生递延增值税的收益，以获取资金的货币时间价值。在实践中，房地产公司应努力主动进行谈判，以便卖方可以提前支付税款，以延迟纳税时间，并尽可能为企业赢得“无息贷款”。
2.计划进项税抵扣时间
根据《增值税暂行条例实施细则》（财政部和国家税务总局令，2008年第50号），国家税务总局关于调整增值税抵扣年限的通知增值税抵扣券（国税函[2009]第617号）和其他规定，销售环节的进项税额抵扣额是前一环节的增值税支付额，纳税人不能为实现递延税款的目的而事先任意扣除增值税进项税额，和进项税减免时间根据获得的增值税发票的类型而有所不同。
房地产企业的一般纳税人作为购买者，可以通过计划进项税额的扣除时间来达到递延税款的目的。取得防伪税控专用增值税发票时，应根据本月的输出情况（认证期为180天，并扣除当月的认证费）尽快进行认证，计算当期核定税款和进项税额扣除以减少当期增值税。税收负担;如果您选择即付即用，则可以在当前付款期间扣除进项税；如果您以应付帐款的形式结算付款，则只能在当前付款期间扣除进项税。当然，房地产公司可以使用结算方法为进项税抵扣时间制定税收计划，例如签订分期付款合同。
3.陷入税收低迷
低税率环境是指税率较低且税负较轻的地区，行业和产品类别。低税区的选择包括经济特区，沿海开放城市，技术开发区和少数民族地区。低税区的税收优惠政策之一是享受地方财政优惠政策，先收税再退税，以优惠的形式达到节税的目的。不仅为企业提供了良好的税收条件，而且为企业创造了税收筹划的便利。目前，有必要使用政府的税收优惠政策进行税收筹划。只要公司在税收优惠政策下的税收低迷中注册（注册，请勿使用现场办事处），[1 89 + 2l77 + 98 = 55]田老师，Ltd. （一般纳税人）增值税将根据当地财政收入的50％-70％得到财政支持和奖励；公司所得税将根据当地的财政收入50％-70％将获得财务支持。苏北减税园区战略合作，稳定的政治和商业环境
4.计划购买价格
房地产公司只有在被确定为一般纳税人之后，才能使用增值税发票来扣除发票。这样，商品或服务提供者的纳税人的身份直接影响房地产公司的增值税负担。在“税制改革”之后，房地产公司可以选择不同的采购渠道来计划进项税。第一种是选择一般纳税人作为提供者，并获得特殊的增值税发票，其税率分别为6％，10％或16％。二是选择小规模纳税人作为提供者。在这种情况下，如果获得了普通增值税发票，房地产公司将无法扣除该输入。如果可以获得税务机关开具的3％的增值税专用发票，则房地产公司进项税可以3％的税率扣除。对于房地产公司，如果从一般纳税人和小规模纳税人购买后的净利润相差不大，应选择购买一般纳税人的商品或服务。如果他们购买小规模纳税人的商品或服务，净利润将增加，增加的利润可以弥补无法扣除的损失，因此您应该选择与小规模纳税人合作。
在收购和收购房地产用地时，我们经常遇到房东不想直接出售土地，而是想引入共同开发的情况。目前，这涉及到是否通过股权转让或增资引进合作伙伴。无论是通过股权转让还是增资，这两种方法一般都可以达到合作发展的目的，但是两种模式本质上是不同的。
＃案例研究：Mountaineer亲自拥有公司A的100％，公司A的注册资本为3000万。一年后，包裹升值，经评估，甲公司净资产的公允价值为6000万。现在，登山者没有钱了，他想交出50％的股权，以便与长距离赛车手一起开发土地。
目前，登山者有两种选择。是增资还是扩股，还是股权转让？
要回答这个问题，我们必须首先回到增资与股权转让之间的差额。实际上，两者之间存在以下差异：
概念上的本质区别
1.资金的受让人不同
股权转让的资金由被转让公司的股东收取，资金的性质是股权转让的对价；增资扩股中获得的资金是公司，不是股东，资金的性质是公司首都。
简单来说，一种方法是直接在股东手中购买股权，并从转让股权的股东中受益；另一种是把钱投资到公司；二是促进股东兑现；
2，注册资本不同
股权转让后，公司的注册资本未更改；增资扩股后，公司注册资本变更。
实际上，在会计处理中，增资和股本增资一般分为两部分，一部分包括在注册资本中，另一部分包括在资本公积中。例如，长跑兄弟溢价增加了6,000万股本的资本，并获得了50％的股权，其中3000万作为注册资本，而3000万成为公司的资本储备。然后，资本准备金可以转为注册资本。
3.税费不同
增资产生的资金无需缴纳公司所得税，而股权转让的原始股东也需要缴纳所得税。
简单来说，如果登山者转移了3000万的50％，则将支付20％×（3000万至1500万）的个人所得税。如果要增加资本和增加股份以引进6000万，因为这笔钱是用于发展的资本，它不是登山者的收入，也不是A公司的利润，也不需要所得税。但是，事实上，所得税只是被推迟了，将来的现金必须支付。
4.计税依据不同
增资扩股后，公司原股东权益的税费保持不变，股权转让后公司原股东权益的税费发生变化。
简而言之，增资后，如果登山家想将来转让股权，那么在计算所得税时，他当时仍将3000万作为他的投资成本。但是，如果您通过转让50％的股权来介绍长跑兄弟，那么将来您将转让剩余的50％，那么您的税基为1500万（因为获得这50％股权的原始成本为1500万）。
5.投资者对公司有不同的权利和义务
从法律上讲，股权转让后，投资者在获得公司股东身份的同时，继承了公司原始股东的权利和义务；增资，参股的投资者是否享有原股东的权益权力和义务需要协议双方共同商定。
简单来说，增资相当于您是新股东。您要享有多少权力，甚至红利，也需要每个人都进行谈判。股权转让是前股东承诺享受和承受的，也是您可以享受和承受的。
合作模式的选择
通过以上比较，我们可能会发现影响模式选择的三个因素。
首先，是发展还是现金
登山运动接受股权转让的最大好处是他可以立即获得现金。与股权转让相比，增资扩股无法立即兑现其股份，而急于减少现金的房东则更难。
然而，对于长途奔跑的兄弟来说，股票转让资金不能用于项目开发显然与最初的意图背道而驰。
第二，所得税节点的考虑
股票购买通常具有很高的股票溢价，这部分所得税非常高。增资扩股的好处是，在出资阶段无需缴纳所得税。实际上，增资和扩股无法真正节省税款，只能推迟支付节点，因为在项目开发完成后，这部分所得税将完全不会减少。
第三，资金高峰期对于
，如果您直接购买登山兄弟的50％股份，则只需支付3000万。如果您需要增加资本和股份以获得项目公司50％的股权，则需要提供6000万现金。资金高峰的压力也是一个非常重要的考虑因素。
合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。根据规定，该业务需缴纳营业税，对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
据统计，房地产公司的税收成本是仅次于土地成本和建筑安全成本的第三大成本。在征收阶段，税收负担已达到销售额的8％-12％，项目结束时的清算通常将达到15％-25％，一线城市将达到25％以上。当前房地产经济形势。房地产公司迫切需要规划土地增值税。小编说：房地产公司如何做税收筹划。
对于房地产公司而言，传统的税收筹划着重于土地增值税。土地增值税筹划的总体思路是减少增值税额，从而降低增值税率，以达到少交或少交土地增值税的目的。
土地增值税规划方法包括以下几种：（（））（1）使用临界点
根据税法，纳税人建造普通的标准住宅出售时，免征土地增值税，且增加值不超过扣除的项目金额的20％。从税收筹划的角度来看，公司可以选择适当的发展计划，以避免由于增值税率略高于阈值而造成的税收负担增加。
因为土地增值税适用四级上级累进税率，所以当增值税率超过50％，100％和200％时，将适用更高的税率。企业可以使用土地增值税起征点进行规划，以避免应用较高的税率。（（））（2）多元化收益
对于包括家具和相关设备的房屋，请考虑签订合同两次。首先，与买方签订关于坏房屋的销售合同，然后与买方签订设备安装和装饰的合同。经过这种处理后，房地产公司只需为不良房屋销售合同支付土地增值税，从而节省了税款。（{}}（3）选择适当的利息扣除方法
房地产企业贷款利息扣除限额分为两种情况，一种是同期内商业银行贷款利率在同一时期内的实际扣除额，另一种是由税法在10％以内。这两种扣除方式为企业税收筹划提供了空间，企业可以根据实际情况选择较高的一种进行扣除。（{}}（4）将费用合并到房价中
许多房地产开发公司在销售和开发产品时会代表相关单位或部门收取一些额外费用，例如管道燃气初始安装费，有线电视初始安装费，物业管理费，和一些政府资金。这些费用一般先由房地产公司收取，然后由房地产公司按照规定转给委托单位，因此，一些房地产公司会有余额。有两种处理费用的方法，第一种是将费用和价格一起收取给购买者。第二种是与价格分开收费。房价中是否包含附加费，不会影响土地增值税的增值额，但会影响房地产开发的总成本，也会影响适用的增值率，以及然后是土地增值税额。企业可以使用此规则进行税收筹划并选择第一种处理方法。（（））（5）增加扣除额
在市场可接受的范围内，房地产公司可以采取适当的措施来增加对公共辅助设施的投资，改善社区环境，并提高装饰水平，从而增加扣除项目，从而降低增值率。输入的成本可以通过提高售价来补偿。增加公共支持设施的投入也可以提高产品的竞争力并扩大市场影响力。应该注意的是，增加扣款的数量并不意味着错误地增加了建安发票的成本，而虚假开立建安发票是逃税行为。（{}}（6）费用转移，增加开发成本
会计系统没有严格定义房地产公司的“管理费用”，“销售费用”和工程项目的“开发费用”。在实际业务中，开发项目的行政管理，技术支持和后勤支持不能与公司总部的业务分开。在期间费用和开发费用之间会产生一些费用。企业可以在组织结构方面优先考虑开发项目，并且可以将尽可能被归类为开发项目的人员包括在开发项目准备中，并且可以将与公司总部和开发项目混合使用的设备用作开发项目。这样，应将本期间应支出的费用包括在开发费用中。增加的总建筑成本将扣除1.3倍（1 + 20％+ 10％），从而降低了增值额和增值率。（{}}（7）成本核算对象计划
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业选择会计方式提供了税收筹划的空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计更为有利。具体地说，对于位于相同位置和相同结构类型的团队开发项目，如果开始和完成时间很近，并且它们是由相同的构建团队构建的，则可以将它们组合为一个成本核算对象。对于单个的大型和长期开发项目，可以根据开发项目的特定区域或部分来划分成本会计对象。
（8）利用合作建造房屋
根据税法，对于一方土地和一方资金的交易，两方将合作建造房屋，房屋将暂时免征土地增值税。房地产开发企业可以充分利用这一政策，选择合作住房建设方式进行项目开发。（{}}（9）使用代理构建
房屋建筑是指房地产开发公司代表其客户进行房地产开发的行为，并且在开发完成后，他们将从其客户获得的收入而非建筑收入。房地产公司经营建筑代理业务，其收入属于劳动收入的性质，不属于土地增值税的范围。房地产开发企业可以代表他们使用建造房屋的方法来减轻税收负担，但前提是他们必须在开发初期就确定最终用户并实施有针对性的开发。（{}}（10）在法律条件下延迟土地增值税的结算
房地产公司可以适当地与地方税务局进行沟通，以尽可能延迟土地增值税的清算，或以相对较轻的清算负担来代替该项目；对于可以通过预征税清算的项目，应采取主动争取通过预征清算。