房地产投资信托（REIT）起源于1960年代美国房地产市场发展的瓶颈。通过这种方式，社会资本被引导并吸收到商业房地产中，房地产投资信托基金通过专门立法得以建立，运营和终止。各个阶段的参与者的主要资格，房地产投资信托的运作结构以及所涉税法也已相应制定。房地产投资信托基金发展的法律环境相对健全。从那时起，所有国家都制定了法规来管理房地产投资信托基金的发展。
自2012年在中国恢复资产证券化以来，房地产投资信托的融资模式已逐渐引起市场关注，但与手续费收入权利类别，应收融资租赁应收款，小额贷款和其他基本资产相比，合法所有权比较清楚中国的ABS和REIT起步较晚，发展缓慢。有许多问题需要讨论和解决。自2014年中信证券发布首批单项房地产投资信托以来，“中信开航特殊资产管理计划”已下达26笔定单。尽管从融资实体，证券交易商到投资者的市场参与者的声音较高，但与国内大型房地产相比，它们相对较大。资产储备，类似的房地产投资信托及其发展环境尚未取得实质性进展。
房地产投资信托（REIT）由房地产销售提供资金。从会计角度看，减少了固定资产或投资性房地产中记录的房地产数量，增加了货币资金，并且在不增加负债的情况下为企业提供了融资；如果融资规模大就其账面价值而言，它还需要同时结转收入，这反映在资产负债表上未分配利润的增加中，总资产规模仅增加了融资规模与账面价值之间的差额，并且它包括在股本中，并且公司杠杆率不会上升。杠杆效应是显而易见的。
固定资产中记录的大多数不动产是企业的生产和经营场所。账面价值是成本价。不能将其添加到公允价值评估中以改善损益表。房地产是通过房地产投资信托基金出售的。募集资金的规模用作资产对价和账面价值。差额计入营业外收入，并且公司实现了将亏损转化为利润。房地产投资信托基金为改善损益表提供了更好的渠道，特别是对于那些主营业务连续亏损的上市公司。
对于在投资性房地产中预订的房地产，商业房地产开发运营商可以按公允价值进行预订，可以通过公允价值评估来改善损益表，而不会增加税收负担，并且无需通过以下方式将亏损转化为利润：房地产投资信托基金。对于这些公司而言，房地产投资信托基金更像是一种非杠杆融资和现金流快速回报的工具，可以提高公司资产的流动性，但由于税收和发行率较高，其综合成本相对较高。主流房地产开发公司目前不接受它。
除上述优势外，房地产投资信托（REIT）可以从根本上改变商业房地产的运营方式，为商业房地产的转型提供可行的途径，将传统的“开发-持有-运营”模式转变为“开发-运营-开发人员“退出”提供早期开发和后期操作管理，但不持有资产，而是实现轻资产操作。
标准化REIT通常采用合同结构。最初的房地产持有人将建立从房地产信托基金到受托人的房地产投资信托基金，委托房地产投资信托基金经理管理和管理房地产投资信托资产，而投资者将通过投资房地产投资信托基金的股份或投资房地产投资信托基金来投资股本。支付用于债务投资的贷款。
根据国内税收法规，标准化REIT在建立，运营和终止阶段会承受沉重的税收负担。由于标准化房地产投资信托基金中的房地产已与原始所有者完全剥离，原始所有者仅享有经营管理收入，房地产投资信托基金的股权投资属性是显而易见的。高税收负担直接降低了房地产投资信托的收益和产品竞争力。特别是，房地产公司房地产的转让涉及较高的土地增值税，并且涉及在REITs运营期间反复征收企业所得税和投资者所得税。疳。
由于没有专门的法律来指导国内房地产投资信托基金的发展，因此其设立方法和运营结构处于探索阶段。与国外不同，很明显，房地产投资信托基金以立法方式以信托或公司形式运作。目前，中国的房地产投资信托基金产品主要在交易所市场上建立，以特殊的资产支持计划为载体。《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务规定》没有具体规定房地产转让和经营中涉及的税收。国内房地产投资信托基金结构避税/节税的设计已成为重点。
与标准房地产投资信托的权益属性不同，国内房地产投资信托更像是通过出售房地产筹集资金的短期融资行为。投资者不仅仅依靠房地产业务来获得股息收入，以这种方式发行的证券享有固定收益和融资主体。提供的信贷支持反映了基于融资主体的房地产投资信托基金债权的性质。额外的优惠回购条款还表明，不动产的原始所有者强烈愿意继续持有该财产，因为它认识到该财产的增值空间。对房地产实际销售的内生需求不足。预计短期内这种情况将很难改变。成为限制房地产投资信托基金发展的根本原因。
1.纯股权REIT的交易结构相对简单
目前发行的REIT的类型基本上采用“特别计划+私募股权基金+项目公司”的交易结构，即特别计划通过持有项目股权的私募股权基金投资房地产。房地产所属，并根据募集资金的投资形式，分为“纯股权REIT”和“股份+债务REIT”。无论哪种形式，产权都不是直接持有的，而是通过项目权益持有的。这种安排主要避免了房地产转让的契税。
纯股权REIT的最简单模型是直接通过特殊计划认购私募股权基金，然后通过私募股权基金获得项目股权。如果初始资金份额由原始股权持有人持有，然后转移到特别计划中，则印花税将增加。
2.股票和债务REIT具有明显的节税效果
在运营期间，项目公司的房地产业务净收入将用于根据委托贷款合同偿还委托贷款的本金和利息。
3.避免/省税设计
本文梳理了国内REIT的设立，运营和终止可能涉及的主要税种，并提出了在运营期内切实提高税收的可行契税，土地增值税和企业所得税房地产转让期间的融资成本避税/节税计划。
税负取决于项目公司最初是否存在房地产，以及项目公司是否存在债务。如果是这样，则它是更好的候选资产。股权转让避免了契税，交易结构简单。
对于最初不是以项目公司名义的房地产，必须以房地产资本成立项目公司，以避免契税和土地增值税。为了减少企业所得税，需要新的SPV公司从原始所有者那里购买该项目该公司拥有100％的股权，并且没有支付股权对价，构造了现有债务，形成了股票+债务REIT，而私募股权基金则通过SPV公司和项目公司持有房地产。
值得注意的是，作为融资实体的非房地产公司不需要在房地产生产过程中缴纳土地增值税。对于进行类似REITs融资的房地产公司，他们可以将增值财产控制在20％以内，或者房地产产权最初是可用的。规避了股权交易的项目公司，前者减少了融资规模，后者要求公司本身拥有一个自然可以用作房地产投资信托基金的项目公司。无需基于REIT建立基本资产。它们都降低了房地产公司发展房地产投资信托的意愿。未来，商业房地产项目公司的独立运营将有助于促进房地产投资信托基金的发展。
市场批评的房地产业务重复征收公司所得税和投资者所得税的问题，一个可以通过减少股份和增加债务的结构来减少，其次是与其他融资相比方法，流动负债投资具有明显属性的房地产投资信托基金并未增加其融资成本：（1）房地产业务产生的企业所得税在房地产投资信托基金前后均未发生变化； （2）投资者必须通过其他渠道缴纳所得税。
房地产投资信托基金的还款担保措施通常包括房地产的整体回租，建立保证金账户，房地产价值+净营业收入对投资者本金和利息的过度覆盖，原始投资方提供的外部支持。股权持有人和优先权。
值得注意的是，原始股权所有者和优先权提供的外部支持可以控制优先证券本金的支付节奏。具体的实现方法是商定优先权的支付方式和金额。也可以规定委托贷款的还款额。如果项目公司的净营业收入不足以支付，则将启动原始所有者的外部支持。现金流量分期支付，以偿还投资者的本金，从而减轻了到期时集中回购的压力。