首先是股东大会和董事会的设计。如何就重大问题达成决议？
第二个是运营级别的设计，主要体现在以下四个核心问题中：章节的使用，账户的使用，财务批准权限以及人员的任命和罢免机制在这里重复。
共同开发的好处是巨大的，风险也是巨大的，尤其是与税收相关的风险。因此，双方在合作之前必须充分考虑双方合作方式的利弊，并在未来考虑解决争端的机制。如何承担最终项目的税费，以及合作双方是否会产生额外的税费，没有事先的计划和安排，开发崩溃的可能性很高。
房地产公司需要向建筑公司提供水利和电力，而水电账户通常是开发公司。
因为电力供需都是法定税率，并且自来水公司可以使用简单的税率计算方法，所以水费的税收处理一直困扰着开发企业。当前，房地产提供了两种常用的水利模型。当一般税收用于开发项目时，哪种模型更具税收效率，我们将通过计算来揭示秘密。
I.总产值模型中包含的水费
也就是说，开发企业与建筑企业签订了总合同，合同条款规定水费应由建筑企业承担。
【例如】
开发项目由开发企业授予。预计该项目建设费用为900万元，水电费为100万元，签订的建设合同总金额为1000万元。
（1）开发企业
开发企业收到自来水公司的自来水费通知书，并自行支付自来水费100万元。
结合《财政部国家税务总局关于适用某些商品适用低增值税率和简易征收增值税政策的简易办法的通知》（财税[2009]第132号）。 9）《价格政策通知》（财税[2014] 57号）规定，一般纳税人销售自己生产的自来水，可以选择按3％的简单税率计缴增值税。
如果它是房地产的一般税项，则可以获得3％税率的特殊增值税发票。
增值税输入增值税= 100 /（1 + 3％）* 3％= 29,100元
开发企业和建筑企业达成和解时，他们将扣除自己支付的水费，再支付900万元。建筑企业向开发企业开具１０％的专项增值税发票，金额１０００万元。
取得的增值税进项税额= 1000 /（1 + 10％）* 10％= 9091万元。
目前，为了降低增值税，建筑企业将要求开发企业根据转售来处理自来水，并开具10税率的水费专用增值税发票。 ％。
开发企业转售的增值税销项税= 100 /（1 + 10％）* 10％= 90,900元
在这种模式下，开发企业获得的总投入=自来水投入+建筑服务投入-自来水销售= 2.91 + 90.91-9.09 = 8473万
2.水费不包含在总产值模型中
也就是说，当开发企业与建筑企业签订施工合同时，同意由开发企业直接支付水费。
以上述情况为例，开发企业的承包工程仍比项目多，工程建设预计为900万元，水电费为100万元，该模式下签订的建设合同总额为9万元。
获得的增值税进项税额= 100 /（1 + 3％）* 3％= 29,100元，
为建筑公司支付了900万元人民币
增值税输入增值税= 900 /（1 + 10％）* 10％= 818.2万元
在此模型中，开发企业获得的总投入=自来水投入+建筑服务投入= 2.91 + 81.82 = 8473万元
比较这两个模型的计算结果，可以发现，如果双方就固定的水费和电费达成协议，并且不增加其利润预期，则房地产公司支付的成本实际上是相同。
模式1的缺点是，如果建筑公司和开发公司不是关联方，则在计量合同总金额时通常会增加一定的利润率。成本。因此，该模式适用于作为甲方和乙方的关联企业，或者乙方不寻求从水电费中获利。
模式2的缺点是水和电费不包括在总输出值中。乙方有可能造成水电浪费。甲方需要加强现场管理。
应该指出的是，一些开发企业采用模型一，希望它们可以在清算期间将鱼和鱼混合在一起，并将从自来水公司获得的增值税发票包括在成本中。实际上，清算土地增值税时是否将水电费重复计入成本，将是税务机关的重点检查工作。
对先前经典的评论
[九鼎财税]房地产企业所得税答案问答选择
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税收相关的廉租房转让给政府
作者：牛鲁鹏
房地产公司不同的征地方式决定了不同的税收负担。作为房地产公司的所有者，您有没有使用减税措施？开发过程中有哪些节税策略？如何通过并购获得巨额财富？如何使清算中的利润最大化？
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【海口】9月6日至7日，于老师，“房地产企业充分合法的低税负运营策略和土地增值税的变化”
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[沙龙] 9月21日“住房企业老板的18种土地征用模式和开发中的大量税收节省”
[成都] 9月20日至21日，于老师的“房地产企业的最新建筑设计，业务模型和会计管理”
【广州】9月26日至27日，董先生，“房地产开发企业的税收预算管理和各个阶段税收负担的优化”
[上海] 9月26日至27日，“新经济形势下土地增值税和税收筹划以及个人所得税解决方案的新变化”
在传统房地产开发的过程中，隶属与合作的模式在法制化的不断发展下正在经受司法的考验。锚是指以单位的名义转让或出借资格证书或其他允许他人承担工程任务的方式；合作是指提供土地使用权的一方，提供开发资金的另一方，由双方共同开发。
在相关判决中，法院裁定“在实践中，锚定在中国建筑业中很普遍。”合作发展模式也很普遍。早在2005年，《最高法》就发布了相关解释，以解决房地产项目联合开发中的法律纠纷。
近年来，安徽省芜湖市和江西省乐平市发生了两起案件，将其客户和合作伙伴带到了不同的命运。一位法律专业人士告诉《中国时报》记者，他认为这两个案件对房地产业都具有重要意义，而后者是房地产合作社发展模式中被定罪的第一句话。这两种情况可能会影响传统的行业运作模式，并警告从业人员避免法律风险。
“挪用”是危险的“挪用”
相关判决表明，乐平市乐屋房地产开发有限公司（以下简称“乐屋公司”）的法定代表人张某林在收购合作社后未能有效地将公司与个人账户分开。住房项目。首先，他因挪用公职被定罪，上诉后被送交重审，并因挪用资金被定罪。
全面的相关法律文件始于2007年12月。南昌铁路天极房地产有限公司（以下简称“天极公司”）与乐屋公司签署了经济适用住房开发协议。天极公司提供获得使用权的土地。乐物公司提供所有资金，并负责该项目的具体开发。除了经济适用房外，该项目中还有一些商品房，收入归乐湖公司所有。
2008年1月，天极公司成立了南昌铁路天极房地产开发有限公司乐平项目部（以下简称“项目部”），并任命了乐物公司原法人陈牟某为项目部负责人。陈某某去世后，张某林于2012年接任公司并担任项目部主管。
张某林接手该项目后，同年以项目部门的名义与另一人签订了建设合同，并从甲方获得了120万元的施工质量保证金，并汇入他的个人账户。张某林出具了收据，并加盖了项目部的公章。在未履行施工合同后，A要求张某林偿还保证金，但张某林未偿还。
2013年，张谋麟再次以项目部的名义与乙方签订了施工合同，并获得了780万元的工程质量保证金。施工合同未履行后，张某林偿还了300万元，其余保证金未偿还。
之后，施工方A和施工方B分别提起诉讼以追回保证金。经过法院的判决和调解，项目部和天极公司归还了上述押金，利息和违约金。
2016年4月，天极公司向乐平警方报案，指控张某林涉嫌职业犯罪。该公司认为，张谋麟利用职务之便，收取上述保证金，用以支付他人的建设费，归还他人的保证金，偿还构成职业的个人贷款和利息。
张谋麟因涉嫌挪用公款于2016年被刑事拘留，于10月被保释释放，等待审判，并于2018年7月被Leping检察院逮捕并处决。乐平市检察院的起诉书指控张某林有贪污罪。 2018年1月，他在乐平市法院提起公诉。
一审法院认为，项目部门是项目开发的主体，并保证由项目部门临时管理的金属和其他财产应由项目部门保管。合作协议规定，项目部具有独立账户，双方共同管理建立财务会计账簿。该案涉及的保证金进入张某林的个人账户，未能及时归还，导致天极公司的还款责任。
一审法院裁定，张谋麟作为项目部负责人，是利用自己的职务来占有自己的大量个人财产。他的行为已构成占领罪，被判处五年徒刑。
章某林对法院的判决不满意并提出上诉。2018年10月，景德镇市中级人民法院以事实不清，证据不足为由，撤销一审判决，并返回重审。
在重审期间，张谋麟声称，张谋麟的行为仅违反了双方的合同协议，这导致部分资金从天极的财务监督中逃脱，而不是他本人的行为。因此，张的行为并不构成犯罪这只是民事违规行为。
法院认为，占领罪的对象是公司，企业或其他单位的人。作为项目部负责人，张某林已经具备了该学科的资格。
但是，由于项目资金完全来自Rakuya公司，而张Moulin是Rakuya公司的唯一实际控制人，因此，为建设项目筹集的资金及其所收到的公司资金都是通过个人帐户收取的。了解。尽管此行动无视天极的账户管理权，但张某林并未隐瞒财产，拒绝了存款的往来账户，并逃离了。收集的押金也用于偿还先前收集的押金等，目的是挪用他人的款项。资金周转率。
因此，法院认为，现有证据难以确定其具有非法占有的意图，其行为构成挪用资金罪，不构成挪用资金罪。法院重审了张某林的有期徒刑一年。
赵某林的律师郭少军告诉《中国时报》记者，张某林认为他不构成犯罪，也不接受法院的判决。他已于6月初向景德镇中级人民法院提起上诉。目前，二审法院尚未通知具体开庭日期。他没有透露审判的原因。
“会员”保险公司员工
另一个案件发生在安徽省芜湖市。有关判断表明，江苏的一个项目方以被叫公司的名义借钱，没有区分个人账户和公司账户，几乎被判挪用资金。
一个个体经营户以江苏省盐城市某建筑公司芜湖分公司（以下简称“芜湖分公司”）副总经理的名义承包了芜湖市的一个建设项目。Shanmou是该项目的实际建设者，并以芜湖分公司的名义成立了一个项目部门。
2011年6月至7月，山某根据项目资金周转额，以芜湖分公司的名义向成某借款200万元（实际上已收到161万元），并向马某借款。人民币300万元（实际折合人民币284万元），并向两家银行签发了盖有芜湖市分行公章的贷款协议。程某和马某将445万元转入芜湖市支行账户。
后，尚某将上述资金中的240万元用于合同建设项目，还清了项目产生的个人债务。
从2013年至2014年，程和马就上述贷款分别向安徽省芜湖市的一家法院提起诉讼。法院裁定芜湖市分公司的上级公司承担了全部还款义务，判决生效并进入执行程序。
此外，为了解决自己项目所需的钢管材料问题，丹亲自在芜湖市分行项目部刻上了印章，并于2010年9月1日在北京签署了《建筑物资本租赁》。项目部门的名称。合同，使用为个人工程获得的材料。
由于Shan违反合同，材料的出租人将芜湖分公司的上级公司告上了法庭。公司因违反合同被判负赔偿责任后，诉讼已生效并进入执行阶段。
2014年10月31日，芜湖市公安局荆湖分局以贪污罪，伪造公司印章罪将山山拘役。后来，芜湖市荆湖区法院批准逮捕山某。芜湖市京湖区检察院以同样的罪名起诉他。
在初审法院的判决中，根据工程资金的周转额，利用二胡的名义借用山高的职务，确定其为公司工作人员（副总经理）。芜湖市分行未经授权，及未经公司同意，该款项将用于自己承包的项目，并偿还该项目产生的个人债务。他的行为已构成挪用资金罪。
此外，Shan伪造公司印章的行为已构成伪造公司印章的罪行。
一审法院裁定，应同时惩治这两项罪行，并将两者判处两年徒刑。非法收入被追回并返还给受害者。
某公司雇员的身份是挪用资金罪的主要信念。
在该案提出上诉后，二审法院认为，根据最高法院的有关意见，项目从属关系主要是指没有资格进行项目并进行项目的单位或个人。以合格企业的名义进行建设任务行为。根据有关协议，山某向公司缴纳了一定的管理费和税金，项目建设依靠自有资金，自负盈亏。结合其他因素，可以确定尚某与该公司有关。
公诉人指控山某挪用资金445万元，二审法院认为事实不清，证据不足，不予支持。法院最终判决某人犯有伪造公司印章的罪行，并被判处六个月监禁。
负责编辑：秦玲主编：夏深茶
目前，国内房地产业已从快速扩张的黄金十年转向白银十年的稳定增长。作为国民经济中重要的支柱产业，房地产业是目前中国为数不多的平均利润较高的产业之一。近年来，由于货币紧缩和国家政策不明确，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险的不成熟保护的尴尬局面。同时，房地产项目是一个复杂，系统的项目，需要大量资金，开发建设周期长。从施工开始到销售完成期间，它需要承担大量可预测和不可预测的未知风险。投资额大，投资周期长，实现能力差的特点决定了它既有经营风险，财务风险等有形风险，又有国家政策变化，社会环境变化等无形风险。因此，房地产投资是高收益行业，是高风险行业。我们必须充分了解行业运作的全过程，把风险控制放在首位，以确保企业的持续健康发展。
近年来，由于国家政策的调整，房地产公司的各种征地方法层出不穷。大量企业通过兼并，收购和重组采用土地征用解决方案，逐步扩大资产规模，扩大业务范围，从而提高整体竞争力。但是，由于并购和重组方法的多样性，每个企业都需要从自己的需求出发，选择最合适的并购和重组方法。它将在股权收购，资产收购，合并，分立和资产重组等各个方面结合各种并购和重组方法的特点在并购重组方式中，从公司并购重组的目的出发，考虑公司结构，公司性质，税收环境等各个方面，并对各个方面进行比较分析，总结出优缺点。根据各种类型的并购和重组方法，为公司选择最终的并购和重组。它还以税收尽职调查的形式提供支持，并结合股权结构模型下的典型案例，为计划的最终启动提供了有力的支持，并避免了不确定的重大并购风险。
【细节】
第一部分：法律视角下的合作开发，并购风险管理和实际案例分析
I.土地使用权获得的风险和避免
1.基本土地开发的法律风险和规避
2.招标过程中的法律风险
3.签订土地转让合同时应注意的法律问题
4.土地转让过程中的法律风险
-关于土地出让金，土地登记和国有土地使用证的支付
-关于建设项目竣工时间和违约时间
-有关总投资和占地面积的问题
-有关闲置土地的问题
-关于及早收回土地使用权的问题
5.土地合作开发中的风险和规避
2.房地产建设阶段的法律风险和规避
1.无效施工合同的法律问题
-施工合同失效
-处理无效建筑工程的建筑合同的原则
-合同无效的依据
-支付建设合同价
-非法没收和非法收取建设合同的范围
2.黑白合同和司法待遇带来的法律风险
3.建设项目签证问题
4.施工期间的法律问题
5.工程建设合同的结算
6.施工期间有关房屋质量问题的争议
7.在项目建设期间应注意现场管理的法律问题
III。房地产销售阶段的法律风险与对策
1.商业住房的典型交付纠纷和对策
-当前房屋纠纷的六种主要原因
-针对房屋交付的法律风险的防御系统
2.房屋质量争议
3.社区规划和设计问题的变化
4.推迟交付和生产证书的申请
5.社区俱乐部和停车位的法律问题
6.财产危机中的结帐风险和对策
第四，与物业管理相关的法律风险
1.签订初步物业管理合同的风险
2.业主委员会和开发商之间常见的几种类型的纠纷
五，房地产开发风险
1.国家宏观经济法规的风险
2.项目开发的法律风险
3.市场风险
郭艳萍：新法律下房地产开发企业的法律风险防范
4.不可抗力风险
第2部分：从财税的角度分析房地产企业的合作开发，并购与重组和土地扩张
I.方式分析
1.在土地大王时代，您拥有的土地的价值和形式对各种税种会有什么影响？您完成了初步的计算模型吗？今天，我们将向您展示一个全面而准确的税收计算模型，直到显示最终利润结果为止；
2.您是否还记得在耕种完土地后是否应缴纳农田占用税？土地证申请与耕地占用税的支付有关吗？有关土地使用税和耕地占用税之间有什么关系？ 1.3。在以后的发展中，各种类型的精装修房屋将产生什么样的节税效果？房地产开发是否正在进入全面装修的时代？
案例分析：房地产公司开始演示完整的税收计算模型，直到进行最终利润分析为止。
两个，一个和两个链接
1.棚户区回扣将涉及哪些税种？他们将在什么阶段获豁免？我们计算出的自由基数和自由范围是否明确
2.拆迁成本应如何计算？难民营改革增加后，安置房是否仍应视为销售？它是按增值税或成本加成的公允价值计算的吗？我可以扣除增值税项下的差额吗？需要什么详细信息？
3.安置房最终申请什么样的信息？是否需要签订商品房销售合同或搬迁协议？如何做出正确的区分？与预售证书有什么关系，应如何设置预售证书以达到预期的效果
III。并购与重组动机分析
1.您是否知道贵公司进行并购和重组的动机？是用于征地还是低端建筑？如何从公司的并购和重组动机中寻找良好的并购模型；如何充分理解每个案例的并购动机，选择切实可行的并购重组方案，确定并购重组的方向；
2.并购与重组的改革之后，企业并购与重组政策发生了哪些变化？重组计划中应做出哪些调整安排？如何处理合并，分立和资产转让中涉及的税收和账单；
第四，对并购的方法和过程的分析
1.您知道可以选择多少种合并和收购方法？贵公司的性质，股权结构以及交易对手的性质和股权结构在并购和重组中扮演什么角色？
2.各种并购和重组的成本将如何影响项目清算？如何扣除您的并购费用？
3.是否可以合并各种并购项下的各种优惠政策，例如企业所得税，土地增值税和增值税？如何最大限度地享受优惠政策的好处
4.在与大型企业合作处理股息时，您是否面临困境，如何解决这些难题，以及税收政策中针对不平等股息的适用条件做出了哪些规定；
5.在非房地产行业（例如工业企业）中实现并购和重组是否有什么特别之处？如何整合税收优惠政策，以及如何在股权收购和资产收购之间转换；
五，分析并购和重组的税收负担计划
1.通过并购获得土地时，税收成本在不同形式上会有何不同？如何从众多并购中选择
2.通过资产转让的方式接管建设项目（腐烂的建筑物）
（1）这种方法会涉及哪些税收？可以规避吗？增值税，土地增值税，企业所得税和契税等税收政策之间有着千丝万缕的联系？如何比较和分析多个计划，以确定我们是否应该选择这种类型的并购计划；
（2）我的项目能否在建设中转移？可以降低土地增值税率的水平吗？是否可以降低普通房屋的增值率？我可以做什么项目？我该怎么办？您是否考虑过涉及的税收安排？
3.征地方法
（1）这种方法应尽量减少当前的税收负担，但需要考虑其面临的法律风险以及后续清算费用的增加。
（2）需要做的工作是清理家庭，并做最好的工作和税收调整。您是否已完成全部税额调整？您知道被收购公司欠多少税吗？我们将面临什么选择以及如何平衡各种风险；
（3）您的股权收购是完全股权收购吗？您知道全股本收购的税收风险吗？如何设置股权收购支付来解决股权溢价？
（4）您知道购买个人股份和购买法人股份有什么区别吗？您有预扣税吗？我们如何避免巨大的预提义务？
（5）贵公司的股权收购是否是私人交易？您知道您在私人交易中损失了多少税吗？
（6）您是否进行过外国个人股权收购？外国个人收入在什么情况下会渗入税收计算，我们应如何解决在外汇管制下的购置困难？
4.合并，分裂，设立分支机构
（1）您知道合并，分割的适用条件吗？如何使计划的事实成真？公司所得税应采用合并法清算吗？如何在法律风险和税收优惠之间取得平衡？
（2）成立分支机构接管土地和设立子公司接管土地有什么区别？如何选择合适的建筑模型，总公司可以接土地开发部门？土地费用的税款如何确认？
案例分析：
1.非房地产公司和房地产公司的尽职调查；
2.全面调整外商投资企业的股权收购；棚户区项目。
六种或多种耕种方式
1.如何将资产转让，股权收购，合并和拆分合并为资产重组，母子公司投资转让以及增值税下的其他组合？在增值税之下，资产重组和资产投资转移之间的冲突和联系是什么？如何综合使用各种方法，在这些节点上使用所有这些方法？
2.工业企业与房地产业的并购与重组之间是否存在差异？如何对不同行业实施多种税收优惠政策，以实现并购的最终动机？
（1）房地产企业分离和资产重组计划的比较分析；
（2）首先分析详细的节税操作，例如投资，然后进行转移。
在过去的两年中，房地产合作开发已成为常态。根据Kerer的统计，在排名前100位的房地产公司中，有一半的股权出售量不到70％。可以看出，每个人都非常热衷于合作开发。
然而，据明远俊所知，许多中小型房地产企业是合作中的弱势群体。他们在享受合作发展的好处的同时，在发展合作项目的过程中还承担着各种风险。一些房屋公司甚至考虑逐步减少合作发展的比例，回到独立发展的时代。
一家房地产公司的高管告诉明远俊，过去两年中，该公司的近10个合作项目，其中大部分进展都不顺利。合作发展中的各种问题使他们陷入困境，他们没有钱。挣了，也有点生气。
为什么中小型住房公司在合作发展中有这么多痛苦点？如何解决这些痛点？明远俊与几位具有丰富合作开发经验的房地产经纪人进行了交谈，并提出了一些实用的建议。明元君将与大家分享干货。
01
5种痛点
根据Ming Yuanjun的研究，中小型房地产企业在合作开发中存在以下类型的问题：
一，选择错误的合作伙伴会导致项目开发中的冲突
如果双方的策略不同，那么如果联合开发项目不可避免地导致冲突和不和谐，则风险很高。
C住房企业和f住房企业于去年签署了合作协议，以共同在三线城市开发两个项目。但是由于双方对项目的目标不同，因此在合作开发过程中存在许多冲突。
房地产企业追求高营业额，而房地产企业更重视项目利润。去年上半年，他们共同开发了项目。 F住房企业担任经营者。为了实现6月30日返还项目现金的目标，一方面对项目进行抵押，希望将贷款计为销售收入。另一方面，通过任意销售降低了产品的价格，降低了项目的速度，但是却牺牲了项目的利润。这两点使C住房企业不可接受。
最后，双方分手了。对方最初签署了合作项目，双方也默认不再合作。
II。合作协议不够详细，无法限制运营商
许多房地产公司会在合作之前签署合作协议，但是许多房地产公司已经建立了没有详细条款的合作框架，导致合作协议成为空谈，无法约束运营商。
某房地产公司的高管告诉明元俊，他们公司参与的合作项目是由3家房地产公司共同开发的，其中房地产公司作为运营商非常强大。另一方曾提出一项动议，并与另一家房地产公司共同否决了该动议，但由于未订立合作协议，因此另一方仍坚持其意见。
3.过度依赖合作伙伴，项目风险控制低
许多中小型房地产公司在与大型房地产公司合作的过程中通常没有获得经营权。即使他们参与该业务，他们负责的业务也非常有限。这导致在项目开发过程中话语水平低并且对项目风险的控制不足。一旦合作伙伴不可靠，该项目就容易出现问题。
房地产公司与一线城市的大型房地产公司共同发展。除设计线外，其他业务线均由合作伙伴牵头。房地产公司除了完成设计工作，坚持“谁负责谁负责”的原则外，基本上没有干预其他业务。但是，预计合作伙伴在放置项目时不会出错，从而导致该项目无法销售。但是，另一方非常不负责任，没有积极地解决这一问题。相反，它停止了该项目。
第四，联合运作，决策效率低下
面对拥有自己实力的合作伙伴，许多房屋公司希望参与该项目的管理，这是一项联合运营。但是，联合交易的最大缺点是，一旦有更多的人参与进来，就会有更多的意见，这将导致内部沟通成本过高，效率低下以及项目进度与计划不符。
五，监管机制不健全，无法及时发现各个环节的风险
许多中小型房地产公司尚未在合作项目中建立完善的监督机制，无法让合作伙伴自行决定，也没有在关键业务环节（例如项目定位，设计图纸，采购）中派遣团队，成本和结构监督和管理导致对该项目的运行状况缺乏了解，并且在出现重大问题后变得显而易见。
02
选择合适的合作伙伴
是成功合作的开始
对于规模约100亿元人民币的中小型房地产企业，尽管他们确实想进行合作开发，但由于竞争优势不够突出，他们别无选择。那么，他们应该如何选择可靠的合作伙伴？
1.双方的价值观必须保持一致，并且战略上不得有任何差异。
这个非常重要。就像男人和女人结婚一样，不同的想法可能会很痛苦。在开发项目之前可能不会注意到，但是在项目推进的过程中，您会发现细节处理方面存在很大差异，并且双方很难达成协议。
住房公司的一位高管抱怨说，他与明远军一起定位高端住房，他们选择的合伙人的价值不同，并且存在很多摩擦。 “我们想制造出好的产品，但他们只专注于控制成本。有趣的是，双方很难达成协议。 ”
其次，选择具有互补功能的合作伙伴
我们在上面提到，有两种类型的中小型房地产公司是基准房地产公司的首选合作伙伴。其一是他们的能力在其他地区领导者中尤为突出。
那么，如果它是基准住房企业选择的，该如何逆转？最好选择具有互补能力的合作伙伴，因为将来深耕一个单一的区域市场非常危险。如果需要全国布局，最好选择具有互补功能的合作伙伴。合作学习，并尽快弥补您的不足。
例如，如果一家房屋公司想亏钱，则宁愿与中央国有企业合作。这是由于其强大的产品和营销能力。通过合作，他们可以学习他们的宝贵经验，并进一步提高他们的竞争力。
3.除了向上选择之外，您还可以选择过去
除了选择基准的住房企业合作外，中小型住房企业还可以选择与规模较小但手中有大量土地的住房企业合作。例如，许多中小型房地产公司手中有很多优质土地，但实现能力相对较差，基准房地产公司可能不看他们。然后，中小型房地产公司可以捡漏并吸引这些本地小型房地产企业。
但是，如果中小型房地产公司希望获得更多合作机会，则它们必须建立自己的独特优势，例如产品开发优势，营销优势，管理优势等。您必须始终共享。
第四，选择具有合作基础的老伙伴
自2014年以来，房地产行业开始合作发展。许多房屋公司已经与其他房屋公司建立了合作关系。一些进行合作的房屋公司通常拥有自己相对固定的合作伙伴。。例如，有两个中央企业
随着合作数量的增加，双方已达成默契，并在土地市场上共同获得了许多优质土地。
五，建立良好的合作声誉
此外，建立合作声誉也很重要。这个圆圈不大。对于房屋公司而言，要在行业中树立良好声誉并不容易。一旦建立，它将形成马修效应。
6.合作前设定标准，合作后建立评估机制
许多房屋公司会在合作之前先整理出合作标准或合作原则。根据标准选择合作伙伴只能与认可合作原则的合作伙伴建立合作关系。
万科早在2010年就为合作开发制定了非常详细的标准，并阐明了各种合作模式的标准和原则。他们以土地联合招标合作模式为例，提出了以下要求：
合作之后，建立了合作伙伴评估机制，并从各个维度对合作伙伴进行评分。与供应商管理类似，高分被列为长期战略合作伙伴。得分不及格的人下次将不再合作。。
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合作项目
从这5个方面控制风险
除了上面提到的合作伙伴选择，项目开发过程中还会有很多问题，因为它涉及两个或更多合作伙伴的企业文化的运行，不同团队的运行以及资源分配，了解彼此的能力界限和合作目标。
首先，合作伙伴将独自进行交易，您不能掉以轻心。
目前，在该项目的合作开发过程中，大多数大型住房公司都强调操纵。例如，万科，碧桂园等大型住房企业需要对合作项目进行绝对操纵。
对于战略合作伙伴，万科还要求：
该项目的运营和管理权由万科控制，合作伙伴仅参与管理。当合作伙伴为行业战略合作伙伴时，企业实力雄厚，行业具有明显的竞争优势，项目由万科管理，合作伙伴参与管理和监督，董事会领导下的总经理负责制董事和管理团队。由万科组成的董事会由两方组成。
面对这样的合作伙伴，中小型房地产公司可能认为他们更放心了，实际上，事实并非如此。不能掉以轻心，必须做好监督和协调。
1.预先完善合作协议
通常，在项目开发之前，合作双方将签署合作协议。明确的责任，权利和利益是合作过程中避免纠纷的最重要部分。因此，必须在项目开发之前对其进行明确定义。术语越精细越好，这样您就可以为后续阶段的任何差异奠定基础。
例如，一家房地产公司在制定合作协议的条款时具有标准化的规定。在标准化文本中，明确规定了项目合作模型，董事会，管理权和责任，决策机制以及其他投资协议，并且非常详细。
2，团队合作过程
许多中小型房地产公司通常不派团队到由合伙人独立管理的项目中，或者只派主管和董事级别的员工担任联络员，这将导致许多专业细节被无人看管。凝视，找不到及时的东西。
例如，在房地产企业和排名前三的房地产企业之间的合作过程中，该项目始终会带来一个团队来持续监控合作伙伴。当他们发现建筑物外墙方案的设计阶段时，合作伙伴在选择隔热材料时忽略了当地要求，立即提醒另一方进行调整，并避免了验收风险。
第二，联合作战，降低风险的4种手段
与独立交易相比，联合交易使双方都参与了项目管理。由于双方的认识和企业文化不同，因此管理更加复杂。最突出的问题是决策效率。低。
1.选择一支更加中立的团队
房地产管理专家姜伟指出，最科学的联合运营模式应该是建立独立的执行团队进行运营。在项目运营期间，所有部门仅负责此执行团队。
除了吸收合作伙伴的一些专业人才外，这个独立的执行团队还可以公开招募某些职位的专业经理，以使该执行团队更加中立和客观。这样，可以避免战略决策中的差异，从而提高效率。
2，提前找出差异
在住房公司之间的首次合作中，由于它们的经验不足，可能会在各个方面出现问题，需要重新谈判。但是，在积累了几次合作经验之后，可以确定许多风险点。此时，各个专业领域的人员可以细化各个环节中的风险点，并将其提供给谈判者以供参考。
如果在谈判阶段可以将许多问题扼杀在摇篮中，那么后期的冲突将大大减少。
3.建立更有效的沟通机制
如上所述，在合作项目中，房屋公司采用联合签署批准方法，即，任何决定都必须由合作伙伴共同批准才能实施。如果一方不同意，则无法实施。
这种批准方法可以很好地控制风险，但是其最大的缺点是决策效率低下。因此，应该建立一种更有效的通信机制来代替这种僵化的方式。
第二是在决策层之间建立顺畅的沟通机制。许多合作项目效率太低。原因之一是没有决策权的人来回拉动或报告各种级别。很多时候，程序停留在副总裁的办公室，无法联系总经理。因此，最好是帮助双方的高级管理人员建立沟通机制。当他们遇到重要的决策时，他们可以直接进行沟通和确定，以提高项目决策的效率。