司法拍卖需要缴税。
Aqi（化名）最近注意到淘宝上的司法拍卖室。最初的计划是拍摄房子供儿童在学校使用。我没想到会折腾下来捡起“热土豆”。3月16日，阿奇以369万元拍下翠华花园一处房产。经测算，税费高达242万元。如果以拍卖价进行交易，Archie将至少支付611万元人民币，比市场交易价高出45万元人民币。
前戏专家Long先生说，Archie的房屋最初是一家公司所有，原始的注册总价太低，土地增值税也很高。龙先生强调说：“止赎房屋中的水很深。”不建议购买“小白”，因为除了知道如何计算税费外，他还需要对房屋进行初步调查。
“估计的25万笔订金不见了”
“没有办法违反合同。”面对近250万元的税费，阿奇感到非常不自在。房屋目前显示“重新拍卖”。
“估计25万元的押金已经消失了”，阿奇对南都记者说，在参加拍卖之前，他支付了25万元的押金才有资格参加拍卖，现在这25万元必须流失。
参赛者质疑“信息不足”
即便如此，阿奇还是想努力工作。3月18日，他将妻子委托法院，以期使法院同意减少或免除“土地增值税”或通过解释情况终止合同。但是，在法庭上，还有另外两个与Archie处境相同的买家，他们还为同一地区的房屋拍照。 “我们联手向法院申请减少税费，我希望法院能够认真对待它们。”
实际上，此属性也是第二次在拍卖中。“有些人在2月9日放弃了拍卖，预计250,000的保证金不会回来。”阿奇告诉南都记者，以前的竞标者应该没有清楚地看到税费。根据连锁房屋的数据，3月份该社区二手房的平均交易价格为7.3万/平方米，根据此计算，阿奇的房屋将不超过566万元。但是，以拍卖价369万元加上税费242万元计算，他的总支出至少为611万元，比市场价格高出45万元。根据淘宝网上评估机构的数据，该房子的快速变现评估价为403万，市场评估价仅为533万。龙先生说：“止赎房屋的一般价格约为市场价格的90％，否则没人会去拍卖。”
“止赎房屋中的水很深”
“在线淘宝是参考”。在朗格先生看来，取消抵押品赎回权的税费的计算是常识。您应该在拍卖前做好这项工作。
那么，如何判断房子是否值得拍卖？龙先生说：“止赎房屋中的水很深。”不建议“小白”买家。他强调，除了知道如何计算税费外，还必须对房屋进行初步调查，例如是否有人居住，是否接受房屋，是否有租赁，有多少水电费。欠管理费；而且房子里没有房地产证明。在丧失抵押品赎回权的房子的表面上，它看起来很便宜。实际上，有很多隐藏的东西。龙先生强调说，以前的调查和税费的计算并不是最困难的。最困难的事情是收拾房子，因为大多数房屋都被没了。这些用户大多与原始所有者有关，因此他们不会屈服。。
关于Archie的经验，Long先生建议，如果您对未来的市场趋势感到乐观，那么您也可以先购买它，毕竟，房价将来可能会回升。如果拍卖被放弃，则下一个交易价格低于上一个交易价格，法院可以要求前一个被遗弃的人弥补差额。
解释
周正峰，广东华商律师事务所的律师：
采购司法拍卖行可能会面临许多现实风险
有两个专业名词，即Jiaoji和Buji。胶济不仅保证为受让人提供帮助，而且还负责空置房间的交付。如果投标人不付款，则投标人将为购房付款，并协助办理转机手续，交付和其他纠纷。当前的司法拍卖行基本上是不支付维持现状权利的房地产。投标人很难确定房地产的实际所有者与所有者之间的法律关系，以及所有者是否已为他人建立所有权。
●拍卖财产有长期租赁合同。目前，投标人仅拥有所有权，无法获得使用权。
●房地产所有权存在争议，主要是由于《物权法》司法解释第7条规定了几种情况。例如，在某些情况下，代理人持有协议，或者在法院的离婚调解中，夫妻已同意财产由未在房地产证书中注册的当事方拥有。
●如果拍卖行中的真实住所是与原始所有者签订了销售合同并支付了一定金额的购买权的购买者，并且还已经与原始所有者完成了正常的房屋交付手续；也将有只能获得所有权的投标人。获得拥有权。
●房屋为非法建筑，对于拍卖区与实际注册区之间的不一致或其他质量缺陷，责任仅由购买者承担。
●原始所有者为其他特定的关联方设置了居住权。例如，有一些老年人，患者或未成年人长期居住在该物业中。这些人是原始所有者设定的实际居住权。竞标者很难通过正常渠道收回使用该物业的权利。
●无法正常释放抵押贷款。
房地产市场也是乌龙。
8月22日，一则时事通讯在社交网络屏幕上滑动，给本来就不平衡的房地产市场带来了很大压力。
交易信息显示，广东惠州大亚湾西区河岔地区一块6227平方米的地块起价仅为3,715万元，实际成交了7.88亿天，溢价率高。占2022％，是惠州土壤拍卖史上最高溢价率。
土地拍卖的天价使底价跌破30,000元/㎡，而惠州大亚湾的新房当前价格一般在15,000元/㎡左右。底价已经是新房价格的两倍。如果您在此站点上建造房屋并出售，则房屋价格将约为50,000 /㎡以赚钱。
信息显示该站点是由惠州金宏投资有限公司捕获的。
价格操作错误导致价格大大偏离
下午，包裹竞标人惠州金鸿投资有限公司发布了《关于在大亚湾西区茶区将GJB2018-012号地段除名处理不当的指示》。
金鸿投资表示，该事件是由于相关人员在报价过程中计算机的操作错误所致，导致报价出现较大偏差，目前正在与相关各方积极协商以解决它。
并对由土地交易引起的舆论关注表示歉意，并请公众理解。惠州公共资源交易中心大亚湾分公司主任李梦堂表示，该公司将发表道歉声明。
一些分析师表示，金宏投资支付的超过3,700万保证金面临没收风险。“目前，最好的处理方法是退还招标土地，没收超过3000万保证金。如果不退还，土地增值税将非常高。”
关于如何处置该地块，据媒体报道，该中心工作人员解释说，该中心是一个平台。这次，根据客户的要求列出了要转让的地块。如果返回了剧情，该客户再次被列出，并得到有关部门的批准，将继续被列出以进行转让，但此事仍在传达中，结果尚不清楚。
工商资料显示，惠州金鸿投资有限公司成立于2007年3月，注册资本50850万元，共有四名股东，其中荣盛房地产开发有限公司为控股股东。并持有70％的股份。
网民说，他们可以购买周围的新房屋并推翻以进行重建
在真相大白之前，这块土地的拍卖引起了很多网友的猜测：为什么价格这么高？
有人怀疑“政府部门犯了错字”，有人推测“开发商拥有有关大亚湾未来计划的内幕信息”，有人认为这是“概念炒作”，有人推测这是“概念炒作”。 “手摇错了”。。
一些网友说，这个底价可以直接在大亚湾购买，然后全部重建。因为周边地区待售新房地产的平均价格仅为12,000至18,000 /㎡。
信息显示，拍卖场位于惠州大亚湾西区河岔地区，总土地面积为6,227平方米，容积率为3.8，建筑密度为不超过35％，绿地率不低于20％。用于城市居住用地的土地。
该网站的所在地位于大亚湾西部的比亚迪商业区，周围的工业流非常密集。
前景将继续受到追捧
在惠州大亚湾土壤拍卖的关注之后，人们实际上正在关注深圳及周边地区的房价。
最近加强了对房地产市场的政策控制，并且有很多土地拍卖。中原房地产研究中心的统计数据显示，今年1月至7月，全国房地产市场共进行了796宗土地拍卖。其中，一线城市共有13宗土地拍卖，创2012年以来新高。二线城市共有154宗土地拍卖，同比增长200％；三线和四线城市总共进行了629次土地拍卖；增长121％。
甚至一线城市的土地价格仍处于或接近最低价，通常低于两年前的最低价。从价格绝对值看，今年1至7月，房地产企业土地平均购买价格为4790元/㎡，同比增长9.5％，但增速较上年下降17.4个百分点。与去年同期相同。根据中国指数研究院的数据，2018年上半年，有20家代表性住房公司征地数量同比略增0.4％，征地面积增加19.8％ ，土地成本下降了16.7％。一线城市中，房地产公司20名代表的底价同比下降了19.1％。二线城市同比下降7.5％；三，四线城市同比下降18.1％。主要住房公司的数据还显示，自今年以来，土地购置成本普遍下降。
一方面，土地拍卖很频繁，另一方面，深申的土地拍卖很受欢迎。例如，在东莞，八月份不到一个月的时间就卖出了九块土地，其中很多是华润和万科。数据显示，2018年，东莞预计将推出22个商业和住宅用地。
目前，东莞已聚集了华润，恒大，碧桂园和中海集运等大多数销售额超过1000亿元的房屋公司。这从侧面反映了深圳的土地供应极为稀缺，林深已成为开发商的更好选择。。
对行业的分析认为，在多个地方进行的土地拍卖显示，开发商在资本链的压力下征地方面更加谨慎，并将在具有更大发展潜力的城市投资。从目前的情况来看，开发商正在从三线和四线城市撤离，并返回到一线城市，而临of的居住地仍然备受追捧。
土地拍卖是对土地使用权的拍卖。在主办方主持下的指定时间和公共场所，通过公开招标租用土地使用权的行为。在中国，程序如下：①土地管理部门在公开拍卖前30天发布拍卖公告。②投标人报名参加并取得相关文件。③投标人将参加投标的有关信息提交拍卖人，经审批后成为投标人，缴纳保证金，并收到投标车牌。④按约定的时间，地点和程序进行拍卖：主持人介绍拍卖场的位置，面积，用途，规划要求及其他有关事项；宣布拍卖的起拍价；最高出价者（或加价幅度）应最终是出价者；签署《拍卖交易确认书》；投标人自拍卖之日起15天内与土地管理部门签订土地出让合同，并交付等价的土地总价10％的保证金；投标人在规定的期限内交纳土地价款后，将依法进行土地登记，并获得土地使用证。
范围
1.政府转让土地以经营房地产项目和其他竞争性项目；
2.由于土地用途和使用条件的变化，最初批准用于分配或转让的土地，用于经营房地产项目；
3.土地使用权转让申请书；
4.法院要求拍卖用于债务清算的土地使用权。
必备资料
土地拍卖申请书（1份）；
2.建设用地规划许可文件（1份）；
3.土地使用证明原件（一份）；
4.原始建设用地批准文件的复印件（1份）；
5.土地使用状况图（土地使用红线）（1份）；
6：1：10,000地理地图（1）；
7.法院判决执行通知书（1份）；
8.地籍图（5份）。
程序
（1）一级土地市场上的土地使用权拍卖
这里所指的主要土地市场与土地使用权招标中的土地市场相同，是指政府为经营房地产项目而转让的土地租赁市场。
1.土地使用权拍卖的前期工作
①根据市镇总体土地使用计划和年度土地使用计划，市规划局完成了城市土地使用权拍卖的详细年度计划的准备工作。用途，计划要求等，并提前向社会公布；
②根据土地使用权拍卖的年度计划，乡镇和国土局负责组织拍卖和批准的具体材料；
③根据土地使用权拍卖的年度计划，市局规划司负责完成农地转用土地拍卖的程序；
④土地征用手续由市局土地使用司和乡，村土地办办理；
⑤市局土地使用科完成土地供应申请批准程序，并准备土地使用权出让合同文本；
⑥市房地产交易中心负责完成拍卖土地的拆迁和“三通一平”。 （或由原始土地用户填写）
⑦城市房地产交易中心负责完成对待拍卖土地的评估；
⑧该市的竞标和拍卖领导小组确定拍卖网站的转让底价。
2.土地使用权拍卖的操作程序
市国土资源局委托市房地产交易中心组织拍卖土地使用权。根据拍卖年度计划确定的时间，市房地产交易中心授权拍卖主持人在交易中心拍卖大厅主持拍卖。具体操作步骤为：
①市政房地产交易中心在拍卖前30天向社会发布了拍卖通知，该拍卖通知已在城市报纸上公布或在交易大厅列出；
②投标人收到相关的拍卖文件；
③要参加拍卖，投标人应向市房地产交易中心提出申请，并支付一定数量的保证金以确认其资格；
④合格的竞标者将在拍卖前去市政房地产交易中心收集招牌，然后坐下。
⑤拍卖主持人在公告中指定的时间和地点主持拍卖。拍卖活动遵循“公开，公平，公正”的原则，进行免费招标。
⑥当投标人的最终投标价格低于底价（保留价）时，主办方有权终止拍卖；
⑦竞标者立即与市政房地产交易中心签署了“拍卖交易确认书”。自拍卖之日起3个工作日内将收到的本金退还给无中标者；
3.拍卖使用权后的工作
①举行土地使用权拍卖后的三个工作日内，市房地产交易中心会将随附的“拍卖交易确认书”副本和相关信息移交给土地使用权部门。市局；
②投标人持有《拍卖交易确认书》，并在拍卖后五个工作日内与市国土资源局签订土地使用权出让合同，市国土资源局发布《建设工程建设合同》。土地批准书”；
③投标人按照出让合同约定支付了土地价格和有关税费后，应当携带批准文件到市国土资源局地籍部门办理土地登记。
（II）在二手土地市场上拍卖土地使用权
这是指土地的原始分配和转让，以供经营房地产项目使用和使用，等等，土地使用权转让申请是通过拍卖进行的，法院已确定拍卖需要转让土地使用权偿还债务。
①根据城市规划，并经市规划部门同意，原始土地使用者向市国土资源局申请使用经批准的重新分配或转让土地以改变土地使用和使用条件等用于商业房地产项目用地；
②市房地产交易中心收到申请后，进行初步审查；
③提交市国土资源局批准；
④完成要拍卖土地的拆除和“三通一平”工作。（由原始土地使用者或市政土地开发中心填写）；
⑤市政房地产交易中心负责完成对待拍卖土地的评估；
⑥市房地产交易中心将与客户共同确定拍卖的低价。
具体操作程序与一级土地市场（略）中的土地使用权拍卖程序相同。（{}} 3.下班后
①举行土地使用权拍卖后三个工作日内，市房地产交易中心的双方签署“转让合同”，并将随附的“拍卖交易确认书”和相关材料转让给市局土地使用处。土地使用科完善了转售分配土地的程序和变更转让土地用途的程序；
②投标人在拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订了土地使用权转售合同和转让合同。建设用地批准函；
③投标人按照出让合同或出让合同缴纳土地价款及有关税费后，应到市国土资源局地籍处办理土地变更登记手续。批准文件和费用清单。
回复文档附件
1.建设用地批准书；
2.转让合同；
3.转让合同；
4.土地使用证书。
收费项目
1.土地增值收入；
2.转让费（转让除外）；
3.转让税（转让除外）；
4.契税；
5.管理费；
6.土地交易服务费；
7.土地评估费。
以上步骤因地区而异，仅供参考！
编者注：最高人民法院审判委员会于2016年5月30日通过《人民法院关于人民法院网上司法拍卖若干问题的规定》。在线司法拍卖以其低廉的价格和便利性而广受欢迎，但是在线司法拍卖中也存在税收风险。在司法拍卖中，卖方通常将税款转给买方。在转让合同中，“转让或转移过程中产生的所有税费”条款通常出现在买方上。另外，在司法拍卖后“用财产偿还债务”的情况下，通常有这样的协议。由于缴纳税费是产权转让和许可证变更的前提，因此一些银行已经实施产权转让必须先为债务人支付高额税款和费用。在许多情况下，转让过程通常涉及巨额税费。买方对纳税的期望有误，并常常导致纳税。与卖方或税务机关的税收纠纷将导致长期的诉讼纠纷，这既费时又费力。
1.“拍卖规则”和“拍卖交易确认”是合同的一部分
对于拍卖，《中华人民共和国拍卖法》将其定义为“一种通过公开拍卖将特定物品或产权转让给最高出价者的销售方法”。拍卖规则构成拍卖系统的基本单位，并且是各种拍卖系统安排的具体体现。拍卖规则具有广义和狭义两个含义：广义上的拍卖规则是指从拍卖到国家法律再到拍卖机制的所有规则。狭义上的拍卖规则仅指拍卖公司为规范其拍卖活动而制定的业务规则。本文中提到的“拍卖规则”适用于狭义解释。拍卖交易确认书是指在拍卖活动中，投标人提出最高投标价后，拍卖人锤击并确认，此时拍卖结束。此类交易应以书面形式确定。《拍卖法》第五十二条规定，拍卖结束后，买卖双方应当签署交易确认书。确定买方和卖方权利和义务的书面声明是确认。关于拍卖规则之类的类似文件是否属于《拍卖交易确认书》的一部分，在台州紫亿金属工具有限公司（（2017）浙江银行申请第1059号）的税务纠纷案中，浙江省高级人民法院认为“拍卖规则”是投标人事先已知的投标条件，根据“拍卖交易确认书”第七条，“拍卖规则”是“确认书”的有效部分。关于胡某某与中国建设银行在买卖合同中的纠纷（（2015）浙商商字第45号），湖州市中级人民法院认为：“《投标注意事项》，《投标协议》 “销售确认书”全部是合同的一部分。 ”
II。税收和费用转嫁条款不违反法律强制性规定
本着征税法律原则的精神，如果没有相应的法律作为征税基础，国家就不能征税，公民也没有相应的纳税义务。《中华人民共和国税收征收管理法》第四条规定，法律，行政法规规定有纳税义务的单位和个人为纳税人。根据税收法原则和上述规定，纳税人是法定税收要素。司法拍卖公告中规定由买方承担有关税费的，不能改变法定纳税人。《国家税务总局关于人民法院关于强制执行财产的税收问题的批复》（国税函〔2005〕869号）也规定，纳税人应当对纳税所得额进行申报和纳税。拍卖财产；应当依法协助税务机关从拍卖收入中征税。上述规定还明确规定，拍卖相关税款的纳税人仍为合法纳税人。
在房地产的司法拍卖过程中，通常会有多种税种，例如增值税，土地增值税，所得税和契税。纳税人是原始对象的所有者。在正常情况下，如果买方需要完成转让手续，则需要由税务机关签发相关的纳税凭证，但是可以想象，任何强制拍卖的房地产基本上都是由于无力偿还债务而导致的。拍卖付款可能无法满足对于索赔，原始所有者单独支付相应的税费变得不现实。所有权是纳税人，如果所涉及的税收不到位，税务机关不能要求买方付款，但所有者也很难付款。为了避免上述问题，税收公告通常包括在拍卖公告中。此类条款的法律效力也是司法拍卖中的主要争议。关于胡某某与中国建设银行在买卖合同中的纠纷（（2015）浙商商字第45号），湖州市中级人民法院裁定：“当事人关于税收和利润的约定。收费属于意思自治的范围，属于民法调整。本协议与上述临时法规的规定并不矛盾。尽管纳税人是转让人，但并不排除相关税费可以由受让人负担。 ”在张某某与武汉市建安区税务局之间的税收纠纷案中（（2017）E 0102，杏初131号），江安区法院裁定：“黄某某是从房屋转让中获得收入的人。作为所涉房屋的转让人。他是所涉及房屋交易中个人所得税的纳税人，因为原告张某某在法院的司法拍卖网络平台上赢得了黄某某的房屋，并在“拍卖交易确认函”中同意由他负责对于这种情况。房屋转让费用及其他税费，因此原告张某某代表黄某某支付上述相关费用是其真实意图，并不违反相关法律规定。 ”
3.了解拍卖规则或拍卖交易确认中的“转移后产生的所有费用”
在司法拍卖中，一般的“拍卖规则”或“拍卖确认书”将规定“转让过程中产生的所有税金，费用和黄金应由买方支付”，“转让对不时产生的所有费用的解释存在争议。受让人一般认为“转让”与“交易”不同，只需要承担转让引起的税收负担，而无需承担额外的税收负担。在台州紫益金属工具有限公司的税务纠纷案中（（2017）浙商审字第1059号），浙江省高级人民法院裁定，“根据《拍卖交易确认书》第四条的规定，进行登记。买方应购买转移标的物的程序。受托人自行理解和处理，由此产生的所有税费和其他费用应由买方承担。上述协议不违反法律，法规的强制性规定，应视为有效。子公司提出的有关协议仅限于转让之时。税费不符合通常的理解。二审认定，买方子公司依义公司应负担前地公司工厂拍卖和产权变更所产生的全部税费。 ”在钱某某与无锡市税务局之间的税收纠纷案中（（2017）苏01行终893），南京市中级人民法院裁定：“无锡市中级人民法院发布的拍卖公告和经无锡市中级人民法院签署的拍卖交易。上诉人与无锡市中级人民法院确认书中指出，拍卖产生的所有税费均应由买方承担。作为与本案有关的房屋竞标人，上诉人知道并自愿支付与案件有关的拍卖中的税款支付的特定要求。上诉人应履行既定内容下的相关义务。 ”
第四，土地增值税不是交易的特定部分产生的税
司法拍卖通常涉及增值税（业务改革和增加之前的营业税）以及相关的附加税，土地增值税，印花税，契税，所得税，转让费，认股权证费用等。 。土地增值税是否在实践中？属于“交易性税费”是有争议的。在湖南省闽江师范学院与闽江房地产开发有限公司之间发生的拍卖合同纠纷中，存在土地增值税是否为“转让税”的纠纷。怀化市中级人民法院裁定：《土地增值税暂行条例》第二条规定，“转让国有土地，地面建筑物及其附属物（以下简称房地产）使用权并取得收入的单位和个人，作为土地增值税的一部分。土地增值税纳税人（以下简称“纳税人”）纳税人）应当按照本规定缴纳土地增值税。在这种情况下的房地产转让中，九江师范学院是土地增值税的纳税人，缴纳土地增值税是其法定义务。条例第三条规定：“土地增值税，应当按照纳税人的不动产转让取得。”本条例第七条规定的增加值和税率应当计算和征收。“第四条规定”，按照本条例第六条从纳税人的财产中扣除纳税人转让房地产所得的余额为增加值。“第六条规定”计算增加值的扣除项目：...（四）与房地产转让有关的税收； （五）财政部规定的其他扣除项目。可以看出，土地增值税是从“与房地产转让有关的其他税”中扣除的。根据上述规定，土地增值税由国家对转让人取得的收入征税。收入是指土地使用权转让后获得的经济利益的总流入。它与税收原因和营业税，城市建设税，教育附加费，印花税和交易过程中产生的其他税费的性质不同。土地增值税不是交易的特定部分。产生的税费。其次，思科在“公告公告”和“招标书”中没有明确规定，土地增值税应由受让人承担。产权交易所产生的税费（包括拍卖人应收的税费）仅意味着拍卖交易中特定部分产生的税费应由受让人承担。江老师随后要求金鑫房地产公司支付土地增值税收和税收没有事实依据或法律依据，本法院不予支持。 ”
第五，在司法拍卖之后，“用商品偿还债务”的税收负担
最高法院于2017年1月1日正式实施了《人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“互联网拍卖条例”）。自2017年以来，人民法院在实施过程中已开始采用在线司法拍卖的形式。总共可以进行两次在线拍卖。在第二次拍卖之后，执行法院将要求申请人或其他债权人接受是否接受实际债务。否则，人民法院可以在同一在线司法平台上出售它们。在执行程序中，如果连续两次进行拍卖，则执行申请人可以选择通过“偿还财产”来清偿债务。当执行是不动产时，除非债权人与被执行人之间有特殊协议，否则转让时的税款手续费及有关手续费，由缔约双方依照法律，法规关于不动产转让所缴纳的税费的规定承担。最高人民法院关于人民法院网上司法拍卖若干问题的规定第三十条规定：“网上司法拍卖本身产生的税费，应当由有关主体依照有关法律，行政法规的规定承担；没有规定或规则不明的，人民法院可以根据法律原则和案件的实际情况，确定有关的主体，税费承担额。 “但在司法实践中，不同的法院和法官对税收和收费承诺的具体方法持不一致的看法。一些法院甚至没有确定司法判决中计税的方法。此外，实际上，由于缴纳税费是产权转让和许可证变更的先决条件，因此某些债权人必须为债务人支付高额税款才能实现产权转让。
六，有税一方支付的税前税前支出