破产重组制度被公认为是拯救破产企业最有效的法律制度，但目前的重组成功率普遍较低。一个非常重要的原因是重组过程中的税收负担影响了重组者的积极性。
如何通过节税提高破产重组率？
当前的法律尚未发布有关公司破产和重组领域的税收法律法规。实际上，案例批准，公告，通知，答复和地方政府合作已用于解决破产程序中与税收相关的问题。确定性和权威性也不足。
因此，本文基于现有法律法规，立法精神和政策背景，结合破产和重组示例，研究了公司破产和重组中与税收有关的问题，并提出了合法化和税收筹划建议，以尽量减少合法性。破产重组的税收成本将提高破产重组的效率，并有助于重组的成功。
一
观察债务人资产和负债的主要税收困难
进入破产重组程序。由于债务人资产的资不抵债，货币中通常只剩下很少的钱，而且应收账款相对较小或需要提供减值准备。部分库存也可能正在破产。债权人以前曾用它们来偿还债务，或者存在实现库存的问题。此外，可能会有长期股权投资，但往往有相互担保的关联公司，而且它们都在同一时间繁荣。它很可能会计提减值准备，因此在许多制造公司进入破产程序后，主要资产很可能是固定资产，即建筑物，办公楼和其他建筑物，机械，设备，车辆以及无形资产，例如土地土地使用权，生产许可证，生产能力指标，商标，发明专利和其他知识产权，其中土地使用权通常具有相当的价值。
但是，上述更有价值的固定资产和无形资产通常被抵押，甚至被反复抵押，并等待扣押。
根据破产法，破产企业可以全部或部分以可变价格出售，但其资产分为要出售的不同类别，或收购方打算使用的特定资产，或高质量资产被分离并单独出售，例如土地使用权，工厂建筑物等以及公开拍卖是通过司法程序进行的。买方支付拍卖款后，将转移相应资产的所有权。从税法的角度来看，必须按照一般的税收处理方法来对待这种做法。即使将债务用资产清算，正常税收也被视为税法中的一项销售，并且还必须按照规定纳税。
并且，根据债务人的资产，可能涉及的税种包括契税，营业税/增值税，城市维护和建筑税，教育附加费，企业所得税，土地增值税，印花税，土地增值税等，以及由于目前的司法拍卖程序通常是“所有税费均由买方负担”，如果债务人持有的土地使用权的历史成本低，则当前评估价高，即土地溢价。率很高，您将面临巨额付款。土地增值税的可能性，国家税务总局未明确发布关于免征破产企业房地产所有权变更的土地增值税的通知，还存在企业法人化的问题。免除债务引起的所得税。
从立法的角度来看，破产和重组公司在减轻税负方面面临的最大问题和困难是，现行税法主要是建立正常业务的税法，几乎没有税破产企业。优惠（如果有的话）主要针对特殊的法人实体，例如金融机构和国有企业。
二
破产重组程序的税收分析
（1）与破产和重组有关的优惠税收政策
《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）明确规定，纳税人通过合并，分立，出售等方式资产重组过程中的更换，更换等转让全部或部分不动产及相关债权，债务和劳动给其他单位和个人的方法不包括在增值税征税范围内，不包括所涉及的货物，房地产和土地使用权的转让征收。增值税。财政部，国家税务总局关于继续支持企事业单位改制和改制政策的通知（财税[2018] 17号）明确指出，破产土地，房屋所有权和从业人员遭受破产的影响原企业的享受减免税减免。
从当前的公司重组税收优惠政策中，我们可以看到，税收优惠政策主要针对目标企业的整体转让，这是一项大型资产一揽子转让，包括资产，负债，劳务的转让（员工安置和就业）等也就是说，一篮苹果，好的和坏的都被完全包装了，而不是从一堆烂苹果中挑选好苹果并单独出售高质量的资产，否则公司行李和坏资产的价值只会贬值，尤其是职工安置问题将使一些大型生产企业大量失业，影响社会稳定。因此，破产重组是为了鼓励僵尸公司振兴和重用其资源，并维持公司原有的实质性业务活动。如果资产收购方只想要破产公司的某种资产，就不愿接受公司员工的负担和破产公司的债务，也就不会继续经营下去。对于原始业务运营，很难享受这些税收优惠。
此外，在实践中，某些案例是逐案批准的。例如，在温州中城建设集团有限公司的重组案中，税务部门在重组完成后产生了免收债务的收入和债务重组收入。在温州中级人民法院，hai海法院和税务部门商定了巨额企业所得税后，终于同意暂时搁置税收负担。
但是，由于中国实行税法原则，基层税务机关无权减少或免税，税务机关也担心执法风险。因此，案件批准并非普遍适用，优惠税收的力度因地而异，但这具有一定的参考意义，也可以看出，政府对破产重整的支持和对重整的鼓励都是为了挽救企业。
（二）特殊税收处理方法分析
根据《财政部国家税务总局关于企业清算业务中企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009] 60号）全部变现价值企业全部资产的交易价格-资产的计税基础-清算费用-相关税费余额+债务清算损益等，并在依法弥补损失后可以用作企业清算收入。
在作者参与的大型生产企业破产和重组案中，使用了资产出售式重组模型进行重组。对于整个评估资产，包括土地使用权，厂房和变现率需要整修和拆除的极低设备及相关设备和设施，将以总资产评估值的80％转移到重整炉，这是上述公式的可抵扣额。
资产的税基基于公司提供的资产负债表中的资产金额，并假设公司根据税法进行会计处理。如果土地使用权和具有较高评估价值的建筑物的历史成本较低，则会影响资产的账面价值与评估价值之间的差额，并增加企业收益。清算费用和相关税费是正常且必要的费用，理论上在破产重组程序中用作破产费用。
“债务清算损益余额”可以理解为公司破产重组过程中的债务重组收入。根据破产法，债务人从重组计划完成之时起就不再承担偿还债务的责任。即，破产重组企业应当根据所支付的债务清算金额与债务税基数之间的差额确认债务重组收益。
从司法实践的角度来看，在破产案件中，普通债权人集团的最终付款比例通常为10％至20％，甚至低于10％。这意味着在破产重组中，公司债务人通常拥有大量债务人。债务免税收入或债务减免收入，现行的税收政策，除个人批准外，没有出台减免债务减税文件，这意味着债务免税收入必须依法征收企业所得税，这显然会打击战略投资者。公司的热情使重组工作更加严峻。
在此，本文呼吁美国从追求储蓄业务和鼓励重组的价值出发，并参考美国所得税法，以区分正常运营情况和破产和破产等特殊情况，并排除破产企业的债务减免。待遇（类似于中国企业所得税中的非应税收入）。毕竟，破产企业是一家异常经营的企业，并且通常存在破产，重债和现金流枯竭等情况。如果您承担免征企业所得税的大量债务，无疑会恶化。
但是，破产和重组本质上是一种特殊的债务重组。 《财政部国家税务总局关于企业改制业务处理企业所得税若干问题的通知》（财税[2009] 59号），《国家税务总局关于企业所得税处理促进企业重组有关问题的通知》（财税[2014] 109号）明确指出，可以将符合要求的特殊税收处理方法用于企业重组递延税，值得一提的是纳税不免税。
具体包括：公司债务重组确认的应纳税所得额占企业当年应纳税所得额的50％以上，可以在该期间内平均分配到每年的应纳税所得额中。 5个纳税年度。在一定程度上，债务人的公司现金流量枯竭和当期无法缴纳高额税款的困境得到了推迟。
（3）重组模型和税收负担结果
由于公司破产法与税法之间的矛盾和矛盾，重组模型的选择，影响税收的相关因素以及税收负担的程度都不相同。重组期间也应仔细考虑。
当前，通常有三种重组模式。一种是更传统的企业生存重组类型。它的突出特点是保持破产企业的法人资格并在原始企业的范围内进行重组。这是一种销售型的改革模型，在改革体系较为发达的国家越来越多地使用。它将债务人有价值的全部或大部分营业业务出售给他人，以便它可以在新企业中继续经营。其突出特点是不保留原债务人企业的存在，资产转让后债务人企业被清算注销。第三是清算型重组，是为了清算债务而清算，出售和分配债务人的财产。
其中，持久型改革模型和销售型改革模型更为典型，也是主要的改革模型。
在连续重组模式下，虽然企业可以重生，但是由于原始公司法人身份持续存在，因此它仍然是税法中的相同纳税主体，并且必须继续承担原始企业的纳税义务，税收抵免无法比较。快速解决。另外，由于重组计划的执行周期长，通常需要几年时间。在法院对索赔的宣布做出裁定之后，可能会出现补充索赔，以及一些或有债务，补充税收索赔和行政罚款。结果，在连续改革模式下，许多税收负担无法轻易消除，不确定性也很多，债务风险也无法得到有效隔离。
销售类型的改革模型不再保留原始公司法人的资格，原始企业相当于税法中的破产和清算，并最终被取消。可以避免上述与税收有关的问题，而改革者是一个独立的经济实体该操作使企业得以重生，摆脱了原有企业的负担，有效地隔离了债务风险。销售型重整模型比现有的重整模型更快，更高效，并且重整时间相对较短。
如果S市人民法院审理了破产重组案，受让人将使用土地，厂房和设备等破产财产的全部价值，用全部财产成立一家新企业，吸收前破产企业的雇员，并取得法定税收特许经营，原破产企业进入清算。
三
公司破产中的节税计划
在处置僵尸企业的过程中，从政府到最高人民法院，他们坚持“尽可能多地合并和重组，减少破产和清算”，以使企业摆脱困境。困境和复兴。税收负担，合理降低改革成本，提高改革效率。
（1）尽量减少应纳税所得额
由于破产重组在公司重组中也适用于债务重组的相关税收规定，即适用特殊的税收处理方法，因此公司债务重组所确认的应纳税所得额占应纳税所得额的50％以上那一年的企业数量，可以是在5个纳税年度内，它平均分配到每年的应纳税收入中。但是，这要求保持重组企业的法人资格，保持与税法相同的纳税主体，根据财税[2009] 59号文件的规定，重组资产的原始实质在变更后的十二个月内不得改变。企业重组生意活动。
（二）使用“债转股”递延公司所得税支付
根据财税[2009] 59号的规定，当债务人公司将其债权转换为权益时，债务人公司可能会暂时不确认收益，债权人也可能不会暂时确认损失。这对于将产生巨额债务重组收入的破产公司而言是合理的节省税款是一种选择。值得注意的是，债转股的原始债权人（即其后的股东）在未来股权转让时，股权投资收益中股权投资成本的计税依据应为股权转让的计税依据。原始债务。此时，股权转让如果有保险费，则必须缴纳个人所得税或公司所得税。
（3）整体剥离和出售优质资产
根据中国的《税收征管法》，如果要取消公司，则必须清缴税款，但是破产业务持续的时间越长，潜在的风险和税负也会增加。因此，另一种方法是剥离破产企业的一些优质资产和运营价值资产。这部分优质资产采用出售方式的重整模式，出售价格用于清偿债务，对破产企业有利。隔离风险，减轻原始企业的负担，轻轻松松地进入战场，避免公司重组中的劣质资产被拖拽和重组，并在短时间内恢复企业的业务运作，确保快速发展重组计划的进展。
有很多成功的破产和重组运作模式的例子。美国-通用汽车历史上第四大破产案件是通过成立新的通用汽车公司。原来的通用汽车公司将其优质资产出售给了新的通用汽车公司。该价格用于偿还债务。老通用汽车最终进行了破产和清算，重组计划的实质性工作在40天之内完成，通用汽车焕发了青春。
（文章从关注不良资产的公共股权转移）
房地产母公司将其土地更改为全资子公司，并发展了节省合同的税务签署技巧
实际上，通常会出现一种现象，即房地产公司（通常是母公司）首先参与土地竞标，然后成立项目公司（项目必须是母公司的子公司）公司）独立开发获胜土地。房地产母公司中标然后注册项目公司（子公司）进行开发的这种现象，实际上有两种情况：
第一种情况：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，不申请土地证，并计划成立子公司进行开发。
房地产母公司已将土地种植起来进行收购。母公司与土地管理部门已签订《国有土地使用权出让协议》，并支付了土地出让金以取得土地出让金合规账单，但尚未取得国有土地使用权。证书。然后计划在项目现场成立全资子公司或项目公司以开发土地。
第二种情况：房地产母公司支付土地，获得土地转让收据，获得土地证，并计划建立一家子公司进行开发。
房地产的母公司已种植土地用于收购。母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权证明书，取得土地出让金合规单。然后，计划在项目现场建立全资子公司或项目公司以开发土地。
在上述两种情况下，项目公司（子公司）有一个共同点：必须将以母公司名义的土地使用权转让给母公司并注册为项目公司或子公司。如果母公司将中标土地更改为子公司的名称并允许其子公司进行后续开发，则将面临某些税收风险：母公司将土地使用权转让给子公司的行为必须在依法支付沉重的税负，例如土地增值税，增值税和企业所得税。如何避免上述税收风险？笔者分析了上述两种情况的税收风险，并提出了避税策略，以供参考。
一，第一种情况下的税收风险和逃税策略
1.税收风险分析
由于母公司中标，土地转让费由母公司开具，土地部出具的土地转让费管理业务收据是母公司的名称，而不是名称未来将成立的子公司。。作为将来成立子公司从事母公司中标地点开发的前提，必须将母公司中标地点的土地使用权转让或更改为子公司名称。为了启动和开发项目。为此，母公司必须将获奖土地更改为其子公司的名称。但是，尽管在国有土地部门的协助下将国有土地使用权证转让给了公司成立的子公司，但土地部门还是要支付土地转让费。收据已发给房地产母公司，但发给了打算设立土地的子公司。存在以下税收风险：子公司在计算时将无法扣除土地增值税，增值税和企业所得税，从而增加了子公司的税收成本。
2.分析规避税收风险的法律依据
（1）国家土地和资源开发委员会的第10条第（2）款（6）[2006] 114
根据国土资源部于2006年5月31日发布的“关于招标，拍卖和挂牌使用国有土地的规定（试行）”第10条第2款的规定6项“如果申请人在竞标土地后打算建立新公司进行开发和建设，则申请应明确说明新公司的投资结构，成立时间等。转让方可以列出最终结果。首先与投标人进行投标过程。投标人按照约定完成新公司的登记手续后，与新公司签订《国有土地使用权转让合同》，并与新公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；也可以按照协议直接与新公司签署《国有土地使用权转让合同》规定，在土地投标人提交的“招标（投标）申请书”中，同意建立新的开发建设公司，并明确新公司的投资构成，设立时间等。内容，中标人按约定设立新公司后，出让人与新公司签订《变更国有土地使用权转让合同协议》，以新公司名义转让国有土地。 。如果房东将土地使用权直接转让给新公司，则按照国有土地使用权征收有关税款；否则，土地出让人将国有土地使用权转让给国有土地使用权。新公司的行为应按照国有土地使用权的转移征收。
（2）财税[2016] 140号第8条
《国家税务总局关于明确金融房地产开发和教育辅助服务增值税政策的通知》（财税[2016] 140号）第8条规定：“房地产开发企业（含多家房地产开发企业）受让方将土地价款支付给政府部门后，应当成立项目公司对受让土地进行开发，并同时满足下列条件，项目公司可以将房地产开发企业支付的地价扣除为：政府部门按照规定。
（1）房地产开发企业，项目公司和政府部门的三方签署了变更协议或补充合同，以将土地受让人变更为项目公司；
（2）在政府部门转让的土地的使用条件，计划等保持不变的情况下，签订变更协议或补充合同后土地总价保持不变；
（3）项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有。”
根据该规定，作者特别提醒，在应用本文档的规定时，必须注意以下几点：首先，必须同时满足上述三个条件，否则该项目公司不能扣除房地产开发企业向政府部门付款地价。其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标，则项目公司的全部股权必须由多个参与竞标的房地产开发公司组成的财团共同持有。如果只有一个房地产公司参与土地竞标，则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由参与土地竞标的房地产公司持有。
（3）法律依据分析
结合以上第10条第2款第6项的规定和上述第[2006] 114号财税[2016] 140号的规定，可以得出以下结论：
首先，房地产母公司赢得土地竞标，然后将土地竞标申请提交给土地部门。它同意：拟议的子公司的组成，成立时间以及母公司获得的土地的开发。，无论土地部是否向房地产母公司开具了土地转让费行政业务收据或非税收入支付函，母公司已支付土地出让金但未获得土地证。部门与房地产母公司签订“国有土地使用权”转让协议协议或国土资源部直接与母公司拟议的子公司签订《国有土地使用权转让合同》，土地使用证则转让给母公司拟议的子公司以发展母公司的胜利之地。这不被视为房地产母公司将中标土地转让给其子公司的行为，但被确定为土地部门将土地转让给房地产母公司以建立子公司的行为。房地产母公司不缴税。
其次，如果自然人中标并获得土地，那么只要符合第10条第（2）款第（6）项的要求，就提议由具有独立法人的公司制定自然人的出价。国土资源开发局[2006] 114号）该法还规定，自然人不得将土地转让行为视为其成立的公司的名称，自然人也无需缴纳任何税款。
第三，房地产母公司支付土地转让费，国家土地局向房地产公司签发房地产公司的土地转让费管理业务收据或非税收入支付书。可以在子公司中支出吗？出于会计目的，子公司可以在计算增值税，土地增值税和公司所得税之前扣除吗？只要符合国家国土资源开发[2006] 114号第十条第二款第（六）项的规定，土地部门将其视为向子公司转让土地的行为。根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产母公司发放了房地产公司的土地出让金。可以在子公司处支付行政收据或非税收入支付文件。对于成本核算，在计算增值税时会扣除，并在企业所得税前扣除，但是在计算土地增值税时是否可以扣除没有法律依据。
3.避免税收风险的合同签署技术
对于第一种情况，应采用以下逃避策略：
（1）签订合同的第一种方法：通过“招标（投标）申请”中的协议进行规避
首先，母公司（土地投标人）已在提交给土地部门的“投标（投标）申请”中达成以下协议：
①计划设立子公司进行开发和建设；
②拟议子公司的投资构成和成立时间；
③房地产母公司将代替拟议的子公司垫付土地转让费，土地转让费收据及其他子公司将在注册后直接向子公司开放。
其次，根据招标和上市的结果，国家土地部门首先与房地产母公司签订了《国有土地使用权转让合同》，然后与国家土地部门协商。房地产母公司已完成子公司注册程序，与子公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；或规定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权转让合同》。
（2）第二种签约方法：房地产开发企业，项目公司和政府部门签署三方补充协议，以将土地转让人变更为项目公司。
如果母公司（土地投标人）不同意提交给土地部的“投标申请（投标）”中的以下内容：①建议成立一家子公司进行开发和建设； ②拟设立子公司的投资出资额3.成立时间； ③房地产母公司将代替拟议的子公司预付土地出让金，土地出让金的收据等将在注册后直接发给子公司。签署三方协议可以避免这种情况。
首先，在项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有的情况下，以及转让土地的使用，计划和土地总价等条件政府部门不变，房地产开发企业，项目公司和政府三方签署了一项变更协议或补充合同，以将土地出让人变更为项目公司。
其次，土地部门向房地产母公司发行的土地出让金应与子公司的土地出让金交换，以便与国土和财政部门协商。如果不能用子公司的收据代替，土地部门发给房地产母公司的土地出让金收据将记入子公司的土地成本。
（3）最佳规避策略：签订合同的第一种方法
在以上两种签约方法中，由于考虑到土地部门向房地产母公司发行的土地出让收据，因此难以在土地部门和财务部门之间达成共识，并且子公司的土地出让收据已被替换。土地增值税之前很难扣除，因此笔者建议采用逃避策略更好。
第二，第二种情况的税收风险和逃税策略
1.法律税收风险分析
与第一种情况相比，房地产母公司获得了国有土地使用权证书。土地使用权在法律上是房地产母公司。因此，房地产母公司在支付土地出让金并取得履约费用时，必须在房地产公司母公司中计入土地成本，然后母公司将中标土地转让给其全资子公司或项目公司。土地转让行为。这将面临某些税收和法律风险。
（1）法律风险。房地产公司的母公司将其赢得的土地转让给拟议的子公司进行开发是非法行为。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，土地使用权是通过出让方式取得的，出让房地产应当符合下列条件：土地使用权出让金，取得土地使用权证； （2）依照转让合同进行投资和开发，这是一项房屋建设项目，已完成了总开发投资的25％以上，这是一块待开发的土地，形成工业用地或其他建设用地条件。根据此规则，房地产母公司将在不进行任何土地开发投资的情况下中标房屋建设项目的土地。即使投资已开发，但投资额未达到开发总投资的20％超过五级时，房地产母公司不能将土地转让给子公司，而让子公司发展。这是非法行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条，县级以上人民政府土地管理部门应当没收违法所得，可以处以罚款。
（2）税收风险分析
如果房地产母公司投资并开发了自己赢得的土地，且投资超过总投资的25％，则意味着房地产母公司不再投资于纯土地使用权，而是建筑或建设项目投资，按照房地产转让，应缴纳增值税，土地增值税，企业所得税。但是，房地产母公司面临着缴纳更多税款的风险。
《国家税务总局印发公告》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二款规定，取得土地使用权后，对土地的投资应当变成一片成熟的土地在计算增值额时，可以扣除取得土地使用权时支付的地价，支付的有关费用，土地开发所需的成本加上开发成本和已交税金的20％。在转移期间。根据此规则，如果房地产母公司对获得的土地进行投资，则该投资将超过总投资的25％，并转移至其子公司的名称。扣除土地增值税时，不能扣除土地成本。公司将承担较重的土地增值税。
2.分析法律依据以避免法律税收风险
（1）财税[2014] 109号）第3条
《财政部和国家税务总局关于促进企业所得税处理有关企业重组的通知》（财税[2014] 109号）第3条规定，居民企业直接受100家控股％，或者直接由拥有相同居民企业的100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让，对于具有合理经营目的的企业，不减少，免征或延迟缴纳主要税款目的，股权或资产转让后如果被转让股权或资产的原始实质性业务活动连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益的，可以按照下列规定选择特殊税收处理：规则：
首先，受让人公司和受让人公司都不确认收入。
其次，受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确定。
第三，受让企业获得的转让资产应根据其原始账面净值计算。
（2）财税[2015] 37号）第6条第2款
财政部和国家税务总局关于进一步支持企事业单位改制改制契税政策的通知（财税〔2015〕37号），第六条第二款规定：土地和房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司之间，同一自然人与其独资公司和一人有限责任公司之间的土地和房屋所有权。公司。转让免征契税。 ”
（3）财税[2014] 116号）第2条
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：“投资于非货币性资产的企业国外应处理非货币资产资产被评估，非货币资产的余额被计算并在扣除税基后以评估的公允价值的余额确认。 ”
（4）法律依据分析
根据上述税收法律依据，房地产母公司将其赢得的土地转让给其子公司，而无需进行开发投资。只有两种选择模式：一种是父母该公司将评估其获得的土地价格并将其投资到其子公司。第二个是根据净值将母公司转移到其子公司的名称。在这两种模式中，母公司按照净值免费转让给子公司，母公司可以享受更多的税收优惠政策，以达到节税的效果。
3.避免税收风险策略的合同签署技巧：母公司和子公司签署免费的土地转让协议，以避免母公司和子公司签署土地投资协议
准备由母公司签署的土地开发项目的母公司及其子公司签署了根据土地账面价值转让土地的协议，但不能签署土地协议投资股份，否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证。
案例分析
房地产公司将土地转让给其全资子公司以进行开发和免税合同的签名技巧
1.基本信息
A公司于2016年3月1日通过招标程序以每亩120万元的价格购买了52亩D8土地。国土资源部目前对该区域的综合评估大约是140万元/亩。甲公司领导同意将白湖区D8地块转让给甲公司，甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的全资子公司，以进行综合开发。但是，如何将包裹改成公司B的名称，有两种签约方案：一是公司A与公司B签约：土地出让金协议以账面净值转让给公司B。甲公司与乙公司签署了协议，以增资，增资等形式投资该土地。请分析两个合同的税收相关费用。
2.与税收相关的成本分析
的第一种合同签订方法（资产转移计划）的税务相关成本分析如下：
（1）甲公司应缴纳的税款
①公司所得税的处理
根据《财政部国家税务总局关于促进企业改组和企业所得税待遇的通知》（财税[2014] 109号）第三条的规定，由100％直接控制，并且由同一或多个居民企业直接账面净值直接控制的居民企业之间的股权或资产转让，其主要目的是为了实现合理的商业目的，而不是减少，免除或延迟缴纳税款，股权或资产的转让如果被转让股权或资产的原属的实质性业务活动在以后连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益，可以选择按照下列方式进行专项税务处理：以下规则：
根据上述税收政策，甲公司将根据帐面净值将土地资产转让给乙公司。甲公司无需缴纳企业所得税。
②增值税和土地增值税的处理
由于在这种情况下，甲公司免费将其名义下的土地资产转让给了乙公司。根据《国家税务总局关于资产转让（股本）转让企业所得税的征收和管理的公告（国家税务总局公告2015年第40号）》第1条第（2）款，母子公司之间直接由其控制公司根据账面净值将其权益或资产转移至子公司，而母公司未收到任何权益或非权益款项。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。根据上述税收政策，甲公司的帐户处理如下：
借款：资本公积/实收资本（账面净值）
贷款：无形资产-土地（土地的账面净值
根据会计计算，可以发现公司A以其原始帐面价值进行了转移，并且没有附加值。因此，不需要缴纳增值税和土地增值税。
③印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。
120×52×0.05％= 3.12（万元）
（2）乙公司应缴纳的税费
①契税的处理
财政部和国家税务总局关于进一步支持企事业单位改制改制契税政策的通知（财税〔2015〕37号），第六条第二款规定：土地和房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司与同一自然人之间的土地和房屋所有权转让免征契税。 “根据这一规则，乙公司接受甲公司的土地资产转让而无需支付契税。
②印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。乙公司支付印花税：120×52×0.05％= 3.12（万元）
第一项计划的总税收成本为人民币62,400元。第
号合同签订第二种方法（投资扩展）的税务相关成本分析如下：
①增值税的处理
《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试点改税实施办法”营业税到增值税”第10条：销售服务，无形资产或不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让。第十一条：有偿是指取得货币，货物或其他经济利益。财税[2016] 36号文附件二《关于将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税人，于2016年5月1日以后取得，以固定资产为基础会计制度自2016年5月1日起取得的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自取得之日起数年内从销项税额中扣除。第一年扣减60％，第二年扣减扣除率为40％。取得房地产包括直接购买，接受捐赠，接受投资股份，自建，债务清偿等多种形式的房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目。根据上述规定，可以得出结论，企业以无形资产和房地产份额进行投资以换取被投资企业的股权的行为是有偿获得“其他经济利益”的行为。允许从销项税额中扣除税额。这意味着企业应为土地等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售，并可以计算销项税并向被投资企业开具增值税专用发票，以作为进项税额扣除的证据。因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税。
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣服务，收费公路通行费扣除及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此规则，甲公司将增加其资本以在白湖地区的D8公司中持有B股，并增加其对B公司的股权，但须缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％） ×5％= 49.5（万元）
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一。
140×52×0.05％= 3.64（万元）
③土地增值税的处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内转让国有土地及其建筑物是土地增值税的纳税人。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员工福利，奖励产品，所有权发生转移时，外国投资，分配给股东或投资者，清偿债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地产销售。 “”财政部和国家税务总局关于与公司改制和重组有关的土地的增值《税收政策公告》（财税[2015] 5号）第4条规定：“单位和个人在改制和重组过程中投资国有土地和房屋，并将国有土地和房屋的所有权转让和变更为被投资企业。暂时不征收土地增值税。 “第5条规定：”上述土地增值税政策的重组和重组不适用于房地产开发企业。 “因此，在这种情况下，房地产公司A必须缴纳土地增值税：
土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-（120×52÷（1 + 5％）+3.64）]×30％= 29,605万元
④企业所得税
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：对资产进行评估，并在扣除税基后根据评估后的公允价值余额计算和确认非货币资产转移收入。 “根据这一要求，甲公司应将其土地投资扩大到乙公司，并应缴纳企业所得税。
[（140-120）÷（1 + 5％）×52-（3.64 + 296.05）]×25％= 172.7（万元）
A公司必须缴纳税款：3.64 + 296.05 + 172.7 = 472.39（万元）。
（2）乙公司须缴税
140×52÷（1 + 5％）×3％= 208（万元）
B公司必须缴纳的税费：208 + 3.64 = 211.04（万元）
在第二个计划中，双方支付的税费总额为：472.39 + 211.04 = 684.03（万元）。
但是，房地产公司B获得土地的成本比第一个计划的土地成本×（140-120）÷（1 + 5％）= 990.5（万元）多52英亩。扣除30％后，第二种选择的开发成本（土地成本加扣除成本）比第一种选择高出990.5×（1 + 30％）= 1020.2（万）。乙公司未来计算土地增值税时，其增值税额不足1020.2万元。按照最低税率30％计算，它至少要缴纳土地增值税306.1万元（1020.2×30％）和企业所得税178.5万元。（1020.2 -306.1）×25％]。根据以上分析，选择第二种选择的综合税费为19.94万元（684.03-306.1-178.53）。
3.分析结论
在实践中，经常出现这样的现象：房地产公司（通常是母公司）首先参与土地竞标，然后成立项目公司（该项目必须是母公司的子公司）来独立开发胜利的土地。房地产母公司中标然后注册项目公司（子公司）进行开发的这种现象，实际上有两种情况：
《国家税务总局印发公告》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二款规定，取得土地使用权后，对土地的投资应当将原土地转为成熟土地，在计算增值额时，可以扣除取得土地使用权时支付的地价，支付的有关费用，土地开发所需的成本加上开发成本和已交税金的20％。在转移期间。根据此规则，如果房地产母公司对获得的土地进行投资，则该投资将超过总投资的25％，并转移至其子公司的名称。扣除土地增值税时，不能扣除土地成本。公司将承担较重的土地增值税。
（2）财税[2015] 37号第6条第2款
（3）财税[2014] 116号第二条的规定
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：资产被评估，非货币资产的余额被计算并在扣除税基后以评估的公允价值的余额确认。 ”
3.避免税收风险策略的合同签署技术：母公司和子公司签署了一份免费分配土地的协议，以避免母公司和子公司签署土地投资协议。母公司与准备开发该地块的子公司签订基于土地账面价值的土地出让协议，但不能签署土地投资分成协议，否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证。
贷款：无形资产-土地（土地的账面净值）
[（140-120）÷（1 + 5％）×52-（3.64 + 296.05）]×25％= 172.7
根据第二个计划，双方支付的税费总额为：472.39 + 211.04 = 684.03（万元）。
但是，房地产公司B获得土地的成本比第一个计划的土地成本×（140-120）÷（1 + 5％）= 990.5（万元）多52英亩。扣除30％后，第二种选择的开发成本（土地成本加扣除成本）比第一种选择高出990.5×（1 + 30％）= 1020.2（万）。乙公司将来计算土地增值税时，增值税额减少了1020.2万元。按最低税率30％计算，可至少缴纳土地增值税306.1万元（1020.2×30％）和企业所得税1785.3万元。（1020.2-306.1）×25％]。根据以上分析，选择第二种选择的综合税费为19.94万元（684.03-306.1-178.53）。
通过对上述税收相关成本的分析，与投资计划相比，土地出让计划的双方交纳的税费可节省1931.6万元（199.4万元至6224万元）。因此，签订第一份合同更具税收效率。