楼市新闻！
总理谈房地产！
房地产税的新变化！
3月5日上午9点，第十三届全国人民代表大会会议在人民大会堂开幕，听取了有关政府工作的报告。
在今年的政府工作报告中，房地产被多次提及：
为更好地解决住房问题，履行城市主要职责，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场的稳定发展。
继续促进经济适用房的建设和棚户区的改造，以保护有需要的人们的基本生活需求。市区的古镇数量众多，必须大力改造和升级。
完善地方税制，稳步推进房地产税立法。
01
政府报告建议深化财政，税收和金融体系的改革。我们将加大公开预算改革的力度，促进中央与地方之间财政权限和支出责任分工的改革。
完善地方税制，稳步推进房地产税立法。规范地方政府债务融资机制。为服务实体经济，改革和优化金融体系结构，发展私人银行和社区银行。
改革和完善资本市场的基本制度，促进多层次资本市场的健康稳定发展，并增加直接融资，尤其是股权融资的比例。增强保险业风险防范功能。加强财务风险监测和预警处置。中国的财政和金融体系总体上是稳定的，并且有许多可用的政策工具。我们有能力维持不会发生系统性风险的底线。
02
这是政府工作报告中有关房地产税的连续第二年，近年来，政府工作报告中第三次提及房地产税。前两个是：
2014年政府工作报告：推进税制改革，将“税制改革”试点扩展到铁路运输，邮政，电信等行业，明确收费标准，推进消费税和资源税改革，搞好房地产税2.有关环境保护税的立法。
2018年政府工作报告：完善地方税收制度，稳步推进房地产税立法。
分析人士指出，从“稳步推进”过渡到“稳步推进”意味着房地产税立法可能已经取得进展。
但是，张大为指出，实施房地产税需要一些时间。“由于立法程序漫长，三年内登陆的可能性不高。房地产税目前处于积极准备草稿的阶段。
03
什么是房地产税？
从理论上讲，房地产税应被视为完整的税制，其征收对象包括“房地产”和“房地产”，并涵盖房地产的“交易”和“持有”。
目前，中国的房地产税制度包括：
土地购买：契税，城市土地使用税，耕地占用税
房地产交易：土地增值税，公司所得税，个人所得税，城市建设和维护税等...
房地产持有链接：[用于出租]增值税，印花税； [私人使用]房地产税
其中，住房持有财产税被认为对房地产市场有较大影响。实际上，自从1986年9月国务院正式颁布《中华人民共和国房地产税暂行条例》以来，已经对财产所有人征收了房地产税，而对财产所有人所征收的房地产税也开始征收。在中国。但是，该法规还规定，所有个人非商业房地产均免征房地产税。
房地产税霸筛选整个房地产市场，怎么理解呢？作者将其与个人所得税改革相结合，为您提供了全新的描述。在关于财税改革和财政工作的“两届会议”新闻发布会上，财政部长肖洁说：“每个人都将成为今年个人所得税改革的受益者。”因为不仅提高了税收起征点，还提高了儿童教育，重大疾病的医疗保健等。税前扣除。前几年的“两次会议”还提出，首次住房贷款的利息和养老费用也应在税前扣除。此外，将来，各种个人收入将加起来，因此综合收入较高的人将适用较高的税率。
可以看出，改革的初衷是告别令人尴尬的局面，在这种局面下，税收被减为“薪tax税”。通过对当前生活成本和收入水平的比较，可以减轻普通工人阶级的生活负担，真正发挥了税收调节功能。如果税收规定了一般收入，则财产税规定了资产收入。以房地产为代表的房地产价格飞涨。这是近年来居民收入差距拉大的主要原因。估计大多数人都会同意这一结论。工人阶级或中产阶级主要依靠工资，但是有钱人估计他们很少看工资单，因为工资只是资产回报的一小部分。调节因资产收益率而扩大的收入差距，必须依靠财产税。
开征物业税是一项挑战。众所周知，美国的个人信用体系已经相当成熟，欠税额很高，信用约束力很强，但是每年仍然有超过120亿美元的房地产欠税额。此外，在公司税收时代，不存在房地产评估是否公平以及如何解决纠纷。作为最大的消费和投资产品，即使变动0.1个百分点也是一笔昂贵的数字。它解决了数以万计的纠纷和投诉，并测试了坐在办公室接收企业直接报告的习惯。
起草论据冗长，这就是原因。幸运的是，对财产税的官方解释变得更加清晰。财政部副部长史耀斌在“两次会议”上明确表示，房地产税主要是调节收入分配，特别是个人财富的积累，促进社会公平。同时，它增加了财政收入，以满足政府对公共服务的需求。也就是说，房地产税首先是调整税，然后是所得税。从前进的方向来看，这一说法非常明确。副部长史耀斌指出，财产税是“世界范围内的普遍税”，中国将参照共同的制度特征，如按评定价值征税，并会有一定的税收优惠。
在美国和日本等发达国家，除了扣除额以外，还必须根据房屋的评估价值将实际税基进一步降低40％至40％。税率和用途也将受到限制。确保税收负担不超过收入的3％-4％。此外，首套房，低收入者和丧偶者将大大减少。早在2012年第18届全国代表大会上，就明确提出要减轻宏观税收负担。此外，房地产的稳定和舆论的稳定是当务之急，税率和税收对收入的比率不能太高。此外，副部长史耀斌还指出，房地产税是地方税，地方政府利用这些收入来满足教育，公共安全等公共基础设施的支出。
这与西方财产税非常相似。在县或市一级的西方税收征收机构中，征收财产税后，房价没有下降，反而上升了。直接从居民的口袋里拿钱，房地产税的目的很明确。大约50％用于学区。其余的用于公共秩序和道路维修。综合服务的泛滥是房价的上涨，房主的收益甚至超过税收。人口越密集，房屋越多，所缴纳的财产税就越多，居民享有良好的教育和法律和秩序，业主则享有增值住房。
因此，在服务业主导经济的时代，城市领导者需要做的就是允许更多的人在当地工作和购买房屋，税收自然就来了。这是公共财政和服务型政府。现在，许多城市已经意识到这一点，并放宽或提高了准入门槛，人口（不仅仅是人才）是该市最大的财富。因此，房地产税与个人税制改革的共同点是保护中低收入，调节最高收入，并通过宽容实现双赢。紧闭门将不可避免地打开一扇窗户，并调整群体之间的税收负担。房地产税或个人税反映了个人财产时代从无到有的从属地位到统治地位的变化，建立了公民社会，塑造了财富概念，并建立了公民税收和政府服务的自主意识和良性循环。这是现代化的体现。
上海突然宣布降低物业税！有什么问题？
作者：C，请参阅财务
1月的最后一天，上海突然传来消息，称房地产税的原值扣除率应从20％调整为30％。因此，许多中介再次作弊，开始转发它们。据说，这是缓解大城市房地产市场的重要信号。
不知道真相的吃西瓜的人是侵略性的房地产税吗？物业税在哪里？实际上，该财产税不是其他财产税。该物业税是指1986年开始征收的物业税。当时，物业税是按照房屋的原价扣除的，税率为10-30％，税率为1.2％。房屋租金按租金收入征税。税率是房屋总租金收入的12％，但当时明确规定暂时不征收个人住房。换句话说，只有公司房地产要缴纳1986年的房地产税。
后来，2012年，上海和重庆也试行了房地产税，但由于免税门槛太高，上海仅对人均60平方米或以上的第二套房征收。由于不严格，所以上海的个人房地产税很难征收，每年的征收额为1200亿元。没有扣除房屋原价的规定，统一按市场成交价的70％征收。因此，这一点根本不会有任何影响。真正的影响只不过是持有房地产的企业的一部分。这一项每年的税收约为3000亿元。
那么可以节省多少钱？实际上，它并不多。一千万间房屋原先要扣除20％，即按800万征税，再乘以1.2％= 96,000的税率，现在要减去30。％，上缴700万元，税率保持不变，相当于征收8.4万元，每年可节省1.2万元。对于一家公司来说，对于一千万个房地产来说，如何计算实际上是一个草率的薪水。正如我刚才所说，上海每年的收入约为3000亿元人民币，而减税幅度现在约为10％，这意味着上海每年有300亿元人民币，以响应国家要求减税的呼吁和企业费用。
实际上，当天，上海市市长应勇在人大新闻发布会上也表示，从2018年的数据来看，上海房地产业的发展投资同比增长了4.6％。 ;一手和二手房交易面积分别为价格指数上升了2.2％和5％，价格指数分别上升了0.4％和2.7％。目前，上海正在研究制定长效机制，以根据国家要求完善房地产市场对“一城一策”的监管。上海对这一机制的研究和制定必须坚持“房屋用于居住，而不是用于投机”和“房地产市场监管将不会动摇或放松”的定位，以实现稳定的土地价格，稳定的房价和市场预期稳定。目标。最后，他还强调了一句话，不想看到上海房价过高。
可以看出，上海的监管思想不会发生任何变化，但不会继续增加。它应该对当前的监管状况自上而下感到满意，并且只想继续保持现有的政策，以便所有人好吧，包括北京，深圳和广州在内的其他一线城市，今年的总体基调不再是控制房价，而是稳定房价，不仅是防止上涨，而且是防止暴跌。今年是特殊的一年。最好使各种金融市场因素的价格稳定且过高。最好不要上升或下降。上升和下降在10％以内是可以接受的。无论上升幅度有多大，都会触发干预。这也是每个人都不想看到的结果。
对于普通购房者，期望房价急剧上涨仍然是不现实的。现在采取一切措施切断房价上涨的根本原因是不现实的。货币传输也存在重大问题。房子不再可能上涨的可能性越来越大，只是交易变得越来越荒唐。交易量越来越小，甚至在一线城市，房屋也越来越难出售。但是，您指的是今年的房价急剧下跌。实际上，这不是很现实。首次购房者的期望仍然存在。第二名的态度已经逐渐改变，下面将有令人鼓舞的力量。第三市场的利率下降，货币在放松。金融环境也不支持房地产急剧下跌的条件。
因此，这是我们最初的建议，请提早购买，只要价格可以接受就购买，因为您负担不起等待的时间，如果您不想等待，这不只是需要，没人知道房价何时下跌，以防万一在回到卡宾枪之前，您的思想可能会被彻底摧毁。不要再购买任何用于改善投资的产品。现在的首个房价已接近购买力的极限，而且几乎没有改善的空间。其次，这部分主要是投资需求。如果房价下跌，您将非常不舒服。经济形势相对动荡。现在，房地产的流动性极差。如果您真的需要用钱，恐怕很难兑现。老齐有一个朋友，一栋4000万的别墅，被吊了一年，价格前后分别降低了3倍，达到了20％。在房子的一开始，他们都是中介。没有。在那之后，我不得不再次进行抵押贷款，但是我还没有破产。他急于找到一家小型贷款公司借高利贷，但据说他只能给他50％到60％的价格。因此，不要以为房子就是财富，而只是市场价值。当您紧急花钱时，您知道没有流动性，他根本不值钱。经济越差，现金流量就越重要。高负债只会让你更快地死去。这是最基本的投资常识。
在中国，没有直接个人征税的传统（个人税在支付单位工资之前就被扣留），房地产也没有标准化。评估是否公平以及如何解决拖欠和纠纷是一个大问题。
此外，没有任何一种税像财产税那样具有如此广泛的组别，并且预计会产生如此大的影响。社会稳定是政府行政管理的首要计划。财产税之所以成为热门话题，是因为它涉及到城镇几乎所有人的利益，并且需要平稳地降落。因此，预计大多数中低收入家庭不会受到物业税的打击。换句话说，诚实地遵循“没有投机的住房和生活”，努力改善住房需求，不会受到财产税的很大影响。
4二手房交易“高税收负担”迫使引入房地产税
此外，房地产税收中存在的问题也影响了人们对房地产的购买。
目前，主要城市的房地产已进入股票时代。热点城市的二手房交易比新房多，但二手房的交易成本很高，税费约占总交易价格的6％-10％。一次缴纳300,000至500,000税金和费用不利于存量房的使用。
最近，在一线和二线热门城市的新房销售与二手房交易的高昂成本有关。因此，管理部门提出应全面研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策。
如果您可以减轻交易环节中的沉重税负，并将其移至控股环节，并开始实行低税负和低税率支付的原则，则可以降低“门槛成本”和“分担费用”。房屋交易的税收负担”。这种“效应”还将促进合理的住房需求。更重要的是，通过将交易成本推迟到控股阶段，税制设计（税率，免税政策调整等）可用于指导市场预期，抑制投机性投机并巩固“住房而非投机”。 ”
5物业税：价格更低还是更高？
最后，根据美国的经验，财产税的征收与房价的上升或下降没有直接关系。相反，如果您直接从个人口袋里付款，则税收负担是“痛苦的”，纳税人将监视该地区或社区服务中是否使用了财产税。
如果由于财产税而改善街道或社区的安全，教育，医疗，道路等，该地区的房价将稳定并上升。该原则类似于社区财产管理费。
假设您居住区的物业管理费突然下降。这不是一个好消息，因为物业管理的质量也会下降。高收入，高品质的居住业主将搬走，他们还将搬迁房屋。租住或出售并追求生活质量的居民通常不选择这样的社区。最终，住房需求将下降，房价肯定会下降。
实行个人税制改革后，房地产税立法逐步完善。据悉，《房地产税法》草案是由全国人民代表大会前工作委员会起草的，财政部正在与该立法合作。根据中国税收改革的最新效率，两年内开征财产税的可能性大于99％。
关于房地产税问题，如果您只是观察或分析房地产市场或房价趋势，那么无论想法和逻辑多么崇高或严格，它都是单方面的，因为房地产中国经济管理需要缴税变化的产物，而不是单一目的的行业调整工具。
在过去的三十年中，中国解决大多数问题的思想实际上已经归结为一点：解决经济增长（发展）中的问题。也就是说，在解决财富创造问题时，尽管贫富差距在扩大，但贫困人口却在逐年减少。总的来说，每个人都很满意。无非是您赚得更多的问题。我的心中有不平衡，但这不是无法忍受的。
但是问题是，无论哪种经济形式，其增长都有其局限性和边界。中国经济可以继续增长，但是要获得这种增长，所需的条件和成本与过去几十年不同。和语言。
如果不能在短期内创造持续高速增长的条件，那么解决问题的方式将会改变。特别是当中国的劳动优势逐渐消失时，中国需要依靠基础设施建设和社会管理水平的优势来吸引国际资本和参与国际竞争。对政府管理能力和人民素质的真正考验才刚刚开始。
过去，许多人抱怨为什么许多政府政策都是千篇一律，但事实很简单：一种千篇一律。但是，未来面临的问题是不能一劳永逸地解决所有问题，社会必须进入精细化管理阶段。
让我给你举个例子。例如，这一次，个人所得税扣减问题可能被很多人惊呆了。他们根本不了解。原因很简单。政府已经在避免“一刀切”的管理模式，开始进入精细化管理，即每项政策的实施，都需要考虑各个方面，针对各种对象考虑不同的实施方法，因此，您看到的个人所得税征税问题，不再仅仅是提高征税单击“一刀切”的模型。现在大多数人都在计算可以扣除的金额，而不是争论5000元的起点是不合理的。这是通过精细管理解决突出问题的最典型方法。
除了精致的管理外，另一个变化是完全倾向于创造财富的管理，并逐渐意识到财富分配对社会管理的重要性。但是，如果要考虑财富分配问题，我们必须首先研究一个重要的实际问题。几十年来，中国市场创造的财富存放在哪里？毫无疑问，几乎70％的财富都存放在房地产领域。
因此，如果中国的管理模式开始向精细化管理和注重财富分配的整体逻辑转变，那么未来的大多数政策将以房地产为基础。房地产仍将是经济问题的焦点。。
那么，中国式房地产存在什么历史背景？
首先，让我们看一下数据。最新数据显示，2017年全国公共预算收入约为17.3万亿，同比增长7.4％，2017年全国土地出让收入约为5.2万亿，同比增长40.7％年。收入超过30％。从地方财政的角度来看，大多数地方土地收入占地方收入的50％，个别城市的土地出让金占财政收入的100％。
其次，国内消费信贷占国民总信贷的20％，其中住房贷款占近75％。不包括住房贷款和汽车贷款，居民消费信贷仅占5％，远低于国外到期。市场平均为30％。根据《 2017年中国城市住房空置状况分析》，从住房贷款余额来看，2017年空置住房贷款余额显着增加。空置住房的未偿还抵押贷款占抵押总额的47.1％贷款，估计规模为103,000亿元。
第三，根据“ 2017年中国城市住房空置率分析”报告，中国的住房拥有率（居住在自有住房中的家庭占所有家庭的比例）也在上升，2017年为85.0％。位于世界前列。城镇家庭多套房住房率为22.1％，与2013年和2015年相比有所增加。自2011年以来，中国城市住房空置率从2011年的18.4％上升到2017年的21.4％，城市空置住房数量已增加到6500万套。与国际相比，中国的房屋空置率仍处于较高水平。
好吧，让我们详细阅读它。
基于以上三个背景，假设中国大多数地方政府也依靠土地销售为生，那么将会发生两个重要的后果。一是信贷必须继续偏向房地产，否则开发商将负担不起。另一个是房价必须继续上涨，否则开发商没有动力购买土地。这两个后果将给政府管理带来一个巨大的问题。如果信贷继续倾向于房地产，那么消费贷款将继续受到住房贷款的挤压。中国要调整经济发展方式，优化国内生产总值结构。GDP（但结构）可能是一厢情愿的，中国陷入中等收入陷阱的风险将急剧增加，这直接影响到中华民族的伟大复兴。
也是基于以上三个背景。我们可以清楚地看到，在中国，住房的绝对稀缺性已经不复存在，而且房屋拥有率已居世界首位。当前的短缺只是结构性的短缺。这是一个人口密集，城市化进程迅速的地方，仍然存在一定程度的稀缺性。在大多数城市，所谓的需求不再是住宅需求，而是投资需求，因为空置家庭的未偿还抵押贷款占抵押贷款总额。估算规模的47.1％为10.3万亿元，也就是说，有近一半的房屋是通过贷款购买的，没有人居住。从这些数据中，我们还可以看到，对于房地产投机，中国目前整个8亿城市人口的人均信贷额至少为13,000元。
如果遵循立法的速度，那么在2020年全面实施财产税的可能性非常高。让我们分析谁将成为房地产税征收的重点，以及如何定义征收额。
房地产税问题是一个深刻的课题。我个人认为，征收房地产税的难度不亚于社会福利制度的改革，包括医疗保险的改革。从历史上看，为了征收财产税，一些国家提出了许多方法。一些政府根据其建造的房屋窗户的数量和大小来征税。在一段时间内，许多房屋都没有窗户或制造了特别小的窗户。可以在一些欧洲国家看到。在其他一些国家，房屋封顶后选择征收房地产税的时间。结果，许多房屋被人占用，但没有被封顶。物业税的征收方式可能会改变未来中国许多地区的发展逻辑。
在持有阶段征收房地产税非常复杂和特殊。如果方法不正确，将给政府造成巨大的损失。例如，只要公司能够控制，就可以顺利地征收个人所得税；例如与交易有关的税，如果您不缴税，则无法转移帐户，收款成本非常低。如果不缴纳财产税，政府的执法成本非常高。
房地产税的征收首先需要一种惩罚机制，例如不付款以及如何惩罚它。这个问题非常复杂。在美国，如果您不付款，房主的信用额度将降低，这将使生命得以延续这项工作给您带来极大的不便，这所房子在以后的交易中会遇到很多问题。出售可能被冻结。此外，如果长时间未付款，法院将拍卖该房屋。我的理解是，在征收房地产税之后，很可能会完全放宽对购销的限制。在引入房地产税之前，全面解除购销限制的可能性不高，否则不仅将面临房价报复性反弹的压力。，同时也降低了税基。
最后，让我们谈谈这种收集方法将带来什么好处和坏处。
的好处是显而易见的。增加地方政府的可持续收入，并在社会保障体系中不断投入资金等。但是，以我个人的观点，最重要的好处可能是这种收集机制将更有效地调整住房和个人财富创造能力之间的匹配。
将来，住在高端房地产的人应该是创造更高现金流量的人，而不仅仅是拥有大量财富的人，因为对于大多数人来说，如果他们住在高端住房中，如果收入太低，对现金流的损害将很大。即使有一些家庭，这也将对股票的财富产生更大的影响。例如，如果您住在价值2000万的高端房屋中，按照1％的税率计算，仅财产税就是每年20万。对于没有足够新现金流的居民（例如搬迁家庭）来说，这是非常不经济的。将刺激居民寻找和交易与其财富创造能力相匹配的住房。因此，财产税实际上可以在调节财富分配的同时提高资源分配的效率。
财产税肯定会带来许多不利和负面影响。我个人担心的是，只要开始征收财产税，就会增强家庭户籍意识，进一步促进不同地区和城市之间的发展。不平衡问题，但作为地方税，肯定会把某些详细的裁决权下放给地方，其影响暂时可以拭目以待。
此外，按平均价格效应征收的税费可能导致核心地区的房地产税增加，郊区的房地产税降低，这可能会增加中产阶级的负担，因为中产阶级必须考虑工作时间的问题通常需要租赁和购买平均价格高但核心区域面积很小的物业。房地产税负担更重，真正的“老板”实际上并不担心通勤时间。如果您可以住在郊区平均价格较低的大房子中，则可以少缴财产税。但是，从大城市的发展来看，富人确实经常居住在郊区，但中产阶级将生活在商业的核心。
应在多大程度上征收房地产税？它不仅基于地方政府，还基于特定的城市，不同的地区甚至不同的街道吗？这是将来存在很多争议的地方。但是请记住，谈论土地是公共的还是私有的，以及财产税是否合法是没有多大意义的。