你好！编写房地产开发公司的税收筹划与西方国家相对成熟的税收筹划研究相比，中国的税收筹划研究起步较晚，特别是在房地产开发税收筹划方面。中国房地产开发公司的税收筹划研究始于2000年。2002年，何志东的“房地产企业税收筹划”根据房地产涉及的主要税种，详细阐述了房地产开发企业税收筹划的基本知识和基本方法。发展企业。随后的研究从房地产开发业务运营的各个方面开始，辅以税收储蓄，避税计划和经典案例。对于房地产开发企业的税收筹划，我们应该从四个方面进行阐述：房地产预备阶段的税收筹划，房地产建设阶段的税收筹划，房地产销售部门的税收筹划，以及房地产保留期间的税收筹划。等待。房地产预备阶段的税收筹划
房地产前准备主要包括收购土地使用权。在获得土地使用权的过程中需要征收土地使用税。土地使用税是指在城市，县城，建成镇，工矿区范围内使用土地的单位和个人，以及以实际占用土地面积为依据的税区。 。土地使用税是土地征税的对象，对土地使用者征收。这是一种以有偿职业为特征的行为税。土地使用税仅在县级以上城市征收，非征收土地使用的土地不征税。城市土地使用税的征税范围是城市，县，建镇，工矿区。城市，县城，建成镇，工矿区的具体税收范围由各省，自治区，直辖市人民政府划定。土地使用税的差别税额与大中小城市和县的每平方米土地年度税额不同。为了防止长期征地而不使用和限制占用土地，可以在规定的税额的2至5倍范围内增加税收。公园，风景名胜，寺庙，文化教育，卫生，社会福利等用途的土地，城镇，街道，公共设施，铁路，机场，港口区域，车站，交通运输和水利工程管理，农业，林业，畜牧业，土地使用税免征用于捕捞和水果生产基地的土地，以及个人非商业建筑用地。为了鼓励使用荒地和滩涂等土地，对已经批准修复的土地和已经修复的填海土地给予10年免税。对于这些免税项目，企业应该关注它们，使用合法的免税项目来节省税收，并节省房地产开发成本。房地产建设阶段的税收筹划主要涉及建筑业营业税和服务业营业税。建筑业营业税是一种营业税，是指对中国的应税建筑服务征收的流转税。这里的建筑业是指建筑安装工程行业，包括建筑，安装，维修，装修等工程作业。由于目前建筑行业的分包和分包现象，形式不尽相同，因此不同的承包形式对企业的税收影响很大。根据中国现行营业税法规的规定，如果建设项目总承包商将项目分包或分包给他人，则项目合同总额减去支付给分包商或分包商的价格余额为营业额，营业税。工程承包公司承包建筑安装工程业务，并与施工单位签订建设工程合同，是否参与施工，应当符合上述规定，并按照上述规定缴纳营业税。 “建筑业”税项，税率为3％;如果工程承包公司未与施工单位签订施工安装合同，但负责项目的组织和协调，则企业应按“服务业”税项缴纳营业税，并纳税。率为5％
房地产开发企业最大的税收筹划空间是土地增值税。如果你计划好，你可以节省很多税款。由于涉及的问题太多，我只说一个简单的案例：房地产企业开发普通住房，在规定的增值税内扣除范围内小于20％。当房屋的销售价格高于增值的20％时，价格可以降低，但可以获得更大的利润。例如，房地产开发企业开发了一个共同的住宅建筑。土地和房地产开发总成本为每平方米2000元。根据市场情况，原来的销售价格是每平方米3400元。然而，企业会计师已经计算并提出将销售价格降至3,340元人民币，而这个计划单独为企业带来了每平方米的利润。计算方法如下：每平方米免赔额= 2000 +（2000X30％）（含扣除20，间接费用减免10）= 2600如果以3400元出售，应缴纳营业税，城建税，教育附加费= 3400X5。 5％= 187元增值额= 3400-2600-187 = 613元，超过2787的20％，应按增值部分的30％缴纳土地增值税：土地增值税= 613X30％= 183.9，如3340元。增值额不超过扣除项目的20％，土地增值税免征。每平方米的利润可以增加183.9-60 + 127.23.3（减少营业税和降价引起的额外费用）= 127.2元。
房地产开发企业主要开发，建设和销售房地产，土地增值税是其主要的税负之一。土地增值税是指已经缴纳土地出让权和土地建筑物及其他附着物并获得增值收入的单位和个人征收的税。土地增值税征收累进税率过高，增值附加，附加值少，增值少，无增值，最低税率为30％，最高税率为60％。在房地产开发项目中，增加值小，税额小，适用税率低，土地增值税负担轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特征和相关优惠政策来控制增值，从而实现低税率或免税待遇。可以应用。一，发展方式的税收筹划（1）合作住房税法规定：对于一方进入土地，一方将支付资金，双方将合作建房。项目建成后，土地增值税暂免征收。征收土地增值税。根据税法，企业可以充分利用优惠政策，实现双赢。如果一个房地产开发公司在一个城市的繁华地区拥有一块土地，那么它计划与B工业公司合作建造一座办公楼。资金将由B Industrial Company提供。对于B工业公司，分配的办公楼不包括土地增值税，这将降低收购成本。对于一个房地产开发公司来说，作为办公场所，没有必要缴纳土地增值税，这可以节省很多税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。这将为出资者和房地产公司实现双赢。 （二）房屋建设税法规定：代建房地产开发企业代表客户进行房地产开发，并在开发完成后代替客户取代建筑收入。对于房地产开发企业，虽然已经取得了一定的收益，但没有房地产所有权的转让，其收入属于劳动收入的性质，因此不属于土地增值税的征税范围。 。根据税法，如果不采用房屋建筑方法的发展，房地产属于房地产开发企业，土地增值税和营业税都必须在销售时支付。房地产开发企业可以采用建房的方法来减轻税负，但前提是可以在开发初期确定最终用户，并实施有针对性的开发，以避免开发后的销售和土地价值的支付加税。二，扣除项目的税收筹划（1）扣除利息费用税法规定：房地产企业的利息费用，纳税人可以根据房地产项目的转让计算和分配金融机构，允许利息按实际扣除，但最大超过商业银行同期贷款利率计算的金额，即：免赔房地产开发费=利息+（土地使用权支付金额+房地产开发费） ×小于5％。如果纳税人无法根据转让的房地产开发项目计算评估的利息费用或未能提供金融机构贷款证明，则房地产开发费用应在购买金额的10％中扣除。土地使用权和房地产开发成本，即：免赔额房地产开发费=（土地使用权金额+房地产开发费）×10％。根据税法，房地产企业可以根据这个选择：如果企业期望更高的利息支出，房地产项目的发展主要依靠债务融资，利息支出的比例更高，那么应该是利息可以计算分摊比例，并可以提供金融机构证书。扣除;相反，主要依靠股权资本筹集资金，如果预计利息费用较少，则可能无法计算应分摊的利息，从而可以扣除房地产开发费用。假设一个房地产开发企业进行房地产项目开发，支付300万元