土地增值税被清算，房地产企业预先核算。
房地产开发公司如何应对和协调土地增值税的结算？进行有效的土地增值税规划必将成为房地产企业当前和未来发展的重要问题。企业追求的目标是使企业价值最大化，而最有价值的评估方法是利润和利润增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分了解政策的同时，有必要将政策对企业的不利影响降至最低。房地产企业在计算土地增值税时，应在不违反税法的前提下，选择对自己最有利的税收方案，以达到节约土地增值税的目的。
国家税务总局发布了《关于房地产开发和管理业务企业所得税处理办法的通知》。国税发[2009] 31号文实施后，新的税收政策堵塞了房地产行业的一些税收漏洞，同时也为规划提供了新的应税空间。房地产开发企业需要根据新政策适当调整发展和销售策略，在不违反税法的基础上减轻税收负担。通过核算的方法和方法，对税收的现状进行分析研究，我们认为仍有逃避土地增值税的可行的规划空间，以及土地增值税的空间和经济效益。好处仍然是可观的。现在，作者在工作实践中介绍几种实用的土地增值税计划方法。
一，充分利用土地增值税免税期优惠政策
，如“深圳市地方税务局关于土地增值税的问题《深层税收[2005] 609号文》第1条规定，房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务的时间，以签订合同的时间为准。对于2005年11月1日（包括11月1日）签订的房地产销售合同，当纳税人获得房地产销售的第一笔收入时，预付款土地增值税按房地产的销售价格全额计算。房地产。深圳XX花园五期销售收入为37,765万元，其中2005年11月1日前购买合同的合同价值为31,636万元。结清土地增值税时，应纳税所得额为61.29。万元。
其次，不再将开发个人使用的商品房视为销售
国税[2009] 31号第7条，企业将开发用于捐赠，赞助的产品，雇员的福利，奖励，外国投资，分配给股东或投资者，债务补偿，其他企业，事业单位和个人的非货币性资产的交换，应视为销售，开发产品的所有权或使用权的转让或实际购置当利息合适时，确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序如下：（一）根据当年最近一个月或当年当月的同类开发产品的销售价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类开发产品市场的公允价值确定的； ）由开发产品的成本效益比决定。所开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
已于2008年1月1日之后将已开发的商品住房转换为固定资产，不应将其视为销售。不难看出，用于转换为固定资产的产品的开发不再按照相同的销售处理，公司需要密切注意，以免给自己增加不必要的税收负担。
第三，选择开发产品的多元化方法
处置开发产品的多种方式包括：销售，租赁，首次销售和售后，售后回租，股权投资产权转让，转让给经营资产（开发自用产品）。
由房地产开发企业开发的部分房地产转换为用于商业用途或出租目的的商业用途时，如果产权尚未转让，则不会产生土地增值税被征收，并且没有inco
（1）利用税收筹划的关键点
，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“土地增值税暂行条例”）第8条，在以下任何一种情况下均可获得豁免。土地增值税：
（1）纳税人建造共同的标准住宅销售，其增值税额不超过扣除的项目额的20％。
（2）为建设国家而必须依法征用和收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条，土地增值税适用四级累进税率。如果企业建造的普通标准房屋的销售增值率达到20％的临界点，就可以通过。适当控制销售价格，避免缴纳土地增值税。
（2）付息过程中的税收筹划
房地产开发公司通常需要使用大量的贷款，这涉及利息支出，并扣除了利息支出。税法规定了一些限制。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“财务费用中的权益性支出，可以根据房地产项目的转让计算并提供金融机构证明。 ，可以按实际扣除，但* 6不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用应扣除按实际计算金额的5％以内。
进行中的税收筹划
，根据《财政部和国家税务总局关于土地价值某些特定问题的通知》如果在房屋价格中使用了收费，则征收《增值税》（财税[1995]第48号）。如果一起收取，则可以作为房地产转让的收入征税；如果不收取， t包含在房价中，但与房价分开收取，因此不能用作房地产转让的收入。如果对所得征税，则可以在计算扣除项目额时扣除，但不能将其作为20％扣除的基数；如果未将费用作为已转让房地产的收入征税，则在计算增加值时，不得扣除可扣除费用。
（4）通过增加扣除额进行税收筹划
税收是房地产开发的主要成本之一，如果普通标准住房的增值率不超过20％，则可以免征土地增值税。企业可以通过增加抵扣额享受免税待遇，使房地产增加值不超过20％。 }}（5）利用土地增值税的优惠政策进行税收筹划
，中国对土地增值税有许多税收优惠政策。房地产开发企业可以通过税法规定的优惠政策充分创造条件，享受税收筹划。
（6）通过两次房地产销售进行税收筹划
房地产销售的税负主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是累进税率，即，房地产的增值税率越高，适用的税率也就越高，因此您可以从简单的装饰中大惊小怪，并将其用作独立的业务独立会计，税收筹划，以便可以两次出售房地产。
土地增值税计算方法
土地增值税不受财产年龄的限制，如果豪华财产的价值有任何增加，则本规定适用。 “如果有采购发票但没有附加值，则可以免征增值税。”计算土地增值税，分为两种：无购买发票和发票。
第一种方法是：“房屋委员会评估的购买发票价格不占总价格的3％。”
的第二种方法是：“收款方法的税率为：1.增值额中的增值额的30％不超过50％； 2.增值额为50％-100。征收附加值的40％； 3.增值额为100％至200％增值额的50％； 4.增值金额超过扣减项目金额的增值金额的200％以上（超过200％）。”
计算一个购买价格为300万元人民币的物业2年前，以350万元的价格出售，如果在没有购置发票的情况下买卖土地增值税，则需要支付房屋委员会评估价的3％，则为105,000元，如果按照采购发票征收，则增加值为50万元，税率为30％，扣除合理成本后约为15万元。