本周四，浙江金丰律师事务所金丰教室，我们的律师夏颖将带您审查和处理执行程序中对外人房地产租赁权的异议。内容如下：背景介绍当法院拍卖死刑执行人的房屋（包括已抵押的房屋）时，经常会有一些局外人声称拍卖没有以他们有权租用房屋为由而破坏租赁。 。大量的租赁关系令人怀疑，大多数债权人对此反应强烈。由于调查和处罚的困难，现实情况是执法机构只能揭露少量虚假租赁。多数只能是“租赁拍卖”，这极大地影响了交易价格和交易价格，不利于及时有效地实现债权人的合法权益。外部人提出的大多数“租赁关系”具有以下特征：1。租赁合同的支付日期在抵押或法院查封之前； 2。租赁登记备案手续尚未完成； 3。商定最长租赁期限； 4。所要求的租金已一次性支付； 5。出租人与承租人之间的关系特殊。 《民事诉讼法》第227条：如果外人在执行过程中对执行对象提出书面异议，则人民法院应在收到书面异议之日起15天内对其进行审查。目标的执行；未确定理由的，驳回裁定。拒绝接受裁决并认为原判决或裁决有误的局外人和当事人，应当按照审判监督程序处理；如果他们与原裁定或裁定无关，则可以在裁定送达之日起15天内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释第十五条：如果外人要求执行目标的所有权或具有足以阻止执行目标转移或交付的其他实质性权利，则第204条可以使用《民事诉讼法》中的条款向执行法院提出异议。通常说，局外人对执行目标的反对是，“执行过程正在进行中，局外人对执行目标的要求是其物权。”房地产租赁权是否属于外人可以主张的实质性权利范围？通常，实体权利主要是指所有权，担保权和使用权。原则上，债权不属于足以阻止客体转移的权利，但是，如果法律有特别的保护规定，并且当事方已满足要求的条件，则它属于“足以阻止债权的实质性权利”。执行主题的转移和交付”。房地产所有权的变更不会违反《租赁法》第229条的租赁原则：如果在租赁期内租赁财产发生变更，《物权法》第190条：如果抵押财产是在订立抵押合同之前出租的，则原始租赁关系不受抵押的影响。建立抵押权后出租抵押财产的，租赁关系不得与已登记的抵押权相抵触。 《最高人民法院关于执行民法通则若干问题的意见》第119条：在租赁期内因买卖，赠与或继承而转让私人住宅的，原租赁合同应当继续有效对承租人和新所有者有效。 《最高人民法院关于拍卖和变卖人民法院强制执行财产的规定》第三十一条：拍卖的财产的原始担保权和其他优先权被拍卖消灭。拍卖价格应先付清。债权人和其他优先接收人的债权，除非当事人另有约定。拍卖财产不得折让拍卖的原始租赁权和其他使用权，但该拍卖财产应继续存在，对先验担保权或其他优先还款权的实现产生影响。 ，人民法院应依法将其拆除并拍卖。在不改变房地产所有权，不破坏租赁的原则下，如果法院批准外人对房地产租赁权的主张，则该房地产租赁权的负担将被转移。买方，执行法院不能立即将房地产转让给买方。交付财产。这是执法中“租赁权的物权”的体现。相反，如果在房地产抵押登记之前法院不批准拥有租赁权的外部人，或者法院采取了保存和执行措施，则房地产将以无租赁负担的形式移交给买方，局外人为房地产所有人。财产应交付给买方。在保护其租赁权的基础上，局外人对继续履行租赁合同并继续按照合同继续租用房屋至租赁到期日的主张提出异议，这应是对实体权利的异议。在自然界。实施外人租赁权客体的例外情况1。承租人在法院确定其采取了扣押等保护和执法措施后获得了租赁权，他本人也承认这一决定。原因：根据《最高人民法院关于民事执行中财产的封存，扣押和冻结的规定》第26条第1款，受让人对具有被扣押，扣押和冻结。或者其他妨碍执行的行为，不得与申请执行的人相抵触。被处决者出租和密封房地产的行为是设定权利和负担的行为。它仅在被执行死刑的人与承租人之间具有效力，并且不会不利于申请执行死刑的人。对执行《民事诉讼法》第225条的异议应通过执行复议程序解决。 2。承租人在建立抵押权后在法院确定其获得了租赁权，他本人也承认这一事实。原因：根据《物权法》第190条和《担保法》司法解释第66条第1款，“如果建立抵押权并出租抵押财产，则租赁关系不得与注册抵押权相抵触。 。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。如果承租人认为法院的执行会妨碍其使用房屋，则表示反对执行，也应通过《民事诉讼法》第225条的执行复审程序予以解决。 3。承租人在法院确定这是法院的扣押措施或抵押登记之前获得租赁权。原因：法院承认承租人享有租赁权，但是如果法院执行了妨碍其拥有和使用租赁异议的诉讼，那么这也是强制执行异议。 ，应通过执行重新审议程序来解决。为了保护执行人和房屋承租人的合法权益并打击虚构房屋租赁的伪造，浙江省高级人民法院于2014年9月发布《关于主张租赁的外人执行非住宅房屋的决定》。 ”。 《关于若干权力问题的答覆》（浙高律师事务所字【2014】 39号），明确了“占有”是确定租赁权是否成立的标准。“答案”仅适用于非住宅房屋，限制的原因是基于以下考虑：一是可操作性房屋的使用价值大，从维护交易安全和加强交易的角度考虑。税收管理方面，建立租赁关系后必须进行登记和占用，法律意识浓厚，对其施加更严格的要求并不夸张，住宅租赁问题众多，涉及群众的切身利益。人们：监管的时间尚未成熟，因此“答案”被暂时中止了不参与。为什么答案会强调“拥有”的必要性？基于租赁合同，承租人主要享有两项权利。一种是要求出租人根据基于租赁合同的商定标准交付租赁财产的权利；第二个是拥有租赁权在财产之后，我们的法律并未明确区分租赁财产的使用权，但这与所要求的财产类型不同。“物权”和特别保护的问题是实际租赁。租赁权需要公开，这不仅是学术界的共识，也是各国立法所要求的。但是在宣传方式上，不同国家的规定不一致。例如，德国和中国台湾地区需要拥有；日本，法国，瑞士和其他国家/地区要求租赁权进行注册。中国内地的法律并未具体规定租赁权的公开要求，但“最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷中具体适用法律的若干问题的解释”强调了拥有出租。司法解释第六条规定，同一房屋有多份有效的租赁合同，承租人主张履行的，人民法院应当按照占有，登记，订立合同的顺序确定优先执行的承租人。 。该法规明确了一物多租的情况下占用人的优先权，其强调“占有”对于确定租赁权具有重要的参考价值。 “合同法”第229条用于限制解释。租赁权的建立仅限于租赁财产的拥有，“占有”用作确定租赁权是否成立的标准。主要原因如下：第一，符合租赁权特别保护制度的立法目的。租赁权的特殊保护主要体现在“不破坏租赁买卖”和“承租人优先购买权”两种制度下。 “不中断租赁而买卖”的主要立法目的是保护弱势群体，防止承租人由于出租人而被迫放弃耕地（土地租赁）或离开租赁（房屋租赁）。处置租赁财产，危及出租人的基本居住或居住权。当承租人不拥有租赁财产时，则不建立承租人对租赁财产的依赖关系，并且履行销售合同不会危害承租人的上述权利。 “承租人的优先购买权”的主要立法目的是减少财产的权利主体的数量，促进财产的流通，并发挥财产的作用。如果不拥有租赁财产，则无需应用优先购买权制度。其次，以占有作为确定租赁权建立的标准可以保护交易安全并防止侵犯未指定第三方的权利。众所周知，财产权的对抗来自其宣传的公信力。例如，注册抵押权可用于抵押的受让人。如果允许针对抵押购买者的未注册抵押合同，则将极大地危害交易的安全性。这种风险不仅会大大增加交易前买方的调查成本，甚至会导致交易失败。随着时间的推移，经济发展和社会进步将停滞不前。第三，以占有作为确定租赁权建立的标准可以防止恶意逃避执行。当前中国的社会公信力水平不足，各方的规避行为是严重的。虚假租赁是典型的表现。如果不以“占用”作为确定租赁权的标准，并且所有租赁合同均获得“物权”保护，则违法方将任意虚拟租赁合同，逃避执行并为便利打开大门，法律文件确定的权利生效将完全失去保护。 “关于执行非住宅房屋租赁中非住宅房屋租赁的若干问题的答案” I。人民法院对被处决人的房屋执行死刑时，非居民人可以对涉案房屋进行抵押该案件或由人民法院加盖的印章（以下简称抵押品3。加盖印章之前）已与执行人签订了租赁合同，租赁期限尚未届满。提倡拍卖不应破坏租赁。执行机构应如何审查？答：根据外部人士和各方提供的证据，执法机构可以着重于租赁合同的真实性，签订租赁合同的时间点以及外部人是否拥有本案涉及的房屋。如果租赁合同是真实的，合同是在本案涉及的房屋抵押或者没收之前签订的，外来人在抵押或者没收之前合法占有了本案涉及的房屋，应当保护外人的租赁权。在执行期间。 2。执行机构如何审查租赁合同的真实性以及如何把握标准？答：执行机构通常会进行正式检查，经过检查，他们发现当事方自己相信或有其他明确的证据证明租赁合同是虚假的，或者该租赁实际上是一项贷款担保，即使用房屋的权利。为偿还债务等，租赁合同的真实性未获批准。在其他情况下，租赁合同无效或者被取消或者确认无效的，不确认外人的租赁权。遗嘱执行人陈某与他人串通订立了虚假的租赁合同，并针对法院对抵押房屋的执行提出了虚假的租赁合同，以进行记录注册。杭州市中级人民法院在发生私人贷款纠纷时，对龚公，浙江搪瓷有限公司和浙江实业有限公司（以下简称实业公司），沉某，陈某处以死刑。 ，以执行人陈某的名字命名的房子被委托拍卖，该房子位于杭州市江干区迪凯国际中心。 2012年11月19日，局外人朱某以其有权出租所涉房屋为由向法院提起了执行异议。朱为他提供了杭州物资有限公司的死刑执行人陈某（涉案的所有人和出租人）。必须保护其租赁权。杭州市中级人民法院经审查发现：（1）朱先生提供的三份租赁合同的租赁期均为15年（2011年4月1日至2026年3月1日），但2011年9月14日，业主陈某和物资公司就此案涉及的两居室房屋的租赁合同记录在杭州市江干区房地产监督大队。租赁期仅为4年（2011年9月7日至2015年9月6日），子承租人朱某的租赁期限比第一承租人公司的租赁期限长得多。 （2）房主陈某和该工业公司在杭州市江干区房地产监理大队签订了三房租赁合同的两份租赁合同。 2011年9月14日首次提交的租赁期限为2011年9月8日至2015年9月7日，租赁期限也为4年。在2011年10月26日的第二笔记录中，租赁期限从2011年3月3日更改为2026年3月2日。不仅提前了租赁开始日期，而且租赁期限也延长了11年。 （3）2011年3月28日，执行人陈某，沉某以涉案房屋为抵押，向银行借款。银行工作人员走访涉案房屋时，发现涉案房屋没有装修，也没有出租，并拍摄了照片档案。 （4）2012年5月6日，案件的执行人龚某向法院申请执行。杭州市中级人民法院执行局随后对涉案房屋进行了现场扣押，并盖章。当时未发现任何病例。朱某租用房屋的情况。以上证据足以证明朱某提供的租赁合同是虚假的，杭州市中级人民法院裁定驳回朱某的异议。 3。如果在涉及房屋的抵押和盖章之前签署了租赁合同，执行机构将如何检查标准？答：租赁合同的当事人是否已经按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《商品房租赁管理办法》第十四条，第十四条的规定执行？住房和城乡建设部在抵押和扣押前制定的如果租赁登记和备案程序已按照第19条的规定完成，执行机构应确定租赁合同是在抵押或抵押之前签署的。发作。检查后发现以下情况之一，例如，租赁合同的当事方在抵押和扣押之前已经缴纳了相应的租金税，已经在涉及房屋的房地产公司中进行了租赁登记，并且已向抵押权人宣告了租赁。 4。局外人在抵押或扣押前是否已经占用房屋并到目前为止已经占用了该案涉及的房屋，如何把握标准？答：在以下情况之一中，可以确定在抵押和没收之前，局外人已经占领了该案涉及的房屋：1。抵押和没收之前，局外人已经在该案所涉房屋中生产和经营; （二）局外人在抵押，扣押前已经取得了以所涉房屋为居住地的营业执照，未改变居住地； （三）外人在抵押前已偿还涉案房屋，并扣留了水电，物业管理等费用； 4。案外人员在抵押或扣押前已经翻新了涉案房屋； 5。案件以外的人提供了其他确定的证据，以证明他在抵押或扣押之前直接占领了涉案房屋。 5。应该如何处理问题1中描述的情况？如何补救当事人和局外人？答：执法人员按照本答复第十条的规定进行现场扣押，发现案件以外的人按照租赁合同占用了案件涉及的房屋时，申请人应当在出售前将拟进行的拍卖出租的通知。申请执行人提出异议的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定移送执行审查机构处理。根据该答复第十条的规定发布拍卖通知后，如果有其他人主张租赁权，则执行人员应当将其虚构租赁关系对执行产生的法律后果告知他们。如果局外人坚持要求，则通知他提交异议和相应的证据材料，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条将其移交给执行审查机构进行审查和处理。如果申请执行人或局外人对执行审查机构的裁决不满意，则可以针对执行异议提起诉讼。 6。人民法院执行已抵押的房屋时，在抵押权成立后出租房屋的局外人不会在出租人时通知抵押权人。 ？答：抵押登记具有公告的作用。此外，房屋出租人有义务将房屋抵押通知承租人。基于此，《中华人民共和国物权法》第190条明确规定，如果抵押权成立后出租了抵押财产，最高人民法院关于适用“中华人民共和国担保法”若干问题的解释第66条也规定，抵押人出租抵押财产的，租赁合同不具有约束力。抵押后的受让人。因此，就标题而言，人民法院应当按照《最高人民法院关于民事执行中拍卖和出售财产的规定》第三十一条的规定。法院，撤消了涉案房屋的租赁权，然后依法进行拍卖。 7。人民法院执行预先密封的房屋时，在密封之后出租房屋的案件以外的人辩称，房屋拍卖不应以其不知道会影响其租赁权为由房子被密封了。应该如何处理？答：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》第二十六条规定：“妨碍执行的移送，权利负担的确立或其他行为，应当由人民法院决定。不要反对执行人。““权利和负担的建立”在本文中包括建立租赁关系。最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷法律具体适用若干问题的解释第二十条还规定，如果租赁房屋在租赁期间变更所有权，承租人要求受让人继续经营。履行原始租赁合同。法院应予以支持。但是，除非房屋在租出之前已经依法由人民法院查封。因此，在产权问题上，人民法院应当撤销本案房屋的租赁权，依法进行拍卖。 8。问题6和7中描述的程序应如何处理？如何补救当事人和局外人？答：执法机构应作出裁决，阐明非案件与被执行人之间的租赁关系不得与执行人对峙，非案件人的租赁权应依法予以消除。 。异议人不同意的，执行审查机构应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行。在第6和第7个问题中提到的情况下，如果执行机构不撤消与该案有关的房屋的租赁权，则申请的执行人可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条提出异议。中华民国。 9。人民法院如何防止被处决者与外人恶意串通，虚构关系租约并抵制房屋执行？答：一种是积极倡导房屋出租人和房客进行房屋租赁登记。第二，指导市场实体在接受抵押之前先了解现状，例如是否存在局外人占有等。负责人经核实后，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条予以罚款和拘留。构成贷款诈骗，骗取贷款，拒绝执行判决等犯罪的，依法追究刑事责任。 10。房屋征收系统的具体要求是什么？答：密封房屋时，除了要向建设（房地产）主管部门办理注册登记外，还应符合最高人民法院《密封，扣押，拆迁条例》第9条和第20条的规定。人民法院民事执行中的财产冻结”，根据规定，到现场封存并做笔记。笔录应注明房屋的实际情况，使用情况等。行政人员和保管人应在笔录上签字，并且如果有《中华人民共和国民事诉讼法》第245条规定的人员在场，出席人员成绩单应签名。如果发现密封房屋的一部分或全部被外人占用，应当场询问该人的姓名（或名称），住所（或住所），居住原因，居住期限等。 ，并应记录在印章中。如果局外人主张租房，应责令他当场提供租赁合同和房租证明。计划拍卖密封房屋的，执行机构应当与拍卖裁定一并作出拍卖通知。事先通知必须规定，有权出租房屋等的外人应当在规定的时间内向执行法院申报，逾期不申报的，应当承担不利的后果。他们自己的。拍卖通知书应当当场张贴。