作为房地产从业者，通常会收到房地产的销售电话。烦人有点烦人，但您也可以使用它来确定最近市场上主要销售的产品是什么以及市场如何。例如，在2017年，收到的几乎所有销售电话都是针对南京周边地区的房屋销售，例如Chu州，句容和马鞍山。在2018年，几乎收到的所有销售电话都是南京当地公寓和商店的销售。风向已更改。 1什么是公寓？当推销员向我们出售公寓时，必须提及的卖点必须是“无限购买”和“低价”。此外，精装书所提供的装饰确实是闪亮的。许多人迷住了一段时间，在确认自己的眼睛后就刷了卡。羊毛是从羊身上出来的。要了解什么是公寓，我们必须首先了解我们的土地类型。一般分为：70年居住用地；工业用地50年；教育，科学，技术，文化，健康和体育50年；商业，旅游和娱乐业已有40年；储存50年；综合土地或其他土地50年。在应该用于办公楼和商店的40岁土地上，实际上是建造了一座房屋。无论房屋设计或观众如何，他们都只能盯着一个目标生活。这种房地产产品，我们称为住宅，是一种带有住宅外衣的小屋产品。公寓是阶级住宅。 2土地成本表中的这些数据可以大致反映出土地价格在住房价格中所占的比例（2017年的土地拍卖市场很特殊，土地和住房价格都受到限制，该表可作为参考）。即使以最保守的估计，一线和二线城市的土地成本也占总成本的60％以上。可以说，土地价格决定房价。在土地成本方面，公寓和住宅的土地价格差异很大。例如：2017年7月的该商业用地的底价为13，700。周围的公寓价格均为18，000。同时，周边房屋的价格，下一间新屋的平均价格为40，000，旧破屋的平均价格为30，000。您能想象这里的住宅用地价格会低于20，000吗？为什么商业用地成本低？对于地方政府来说，房子是一笔不小的交易，也是洒出来的水。此后，这片土地的兴衰与地方政府无关，他们一分钱也得不到。商业区是不同的，它是可以产卵的鸡。它可以用来建造办公楼，可以安置在一个企业中，并且该企业可以贡献税收；有利可图。一次一把锤子，一次溪流。没问题。更何况，城市的外观也是一项成就。但是现实已经改变。实体经济不景气，许多小公司倒闭。电子商务正在席卷实体商店，这些商店仍然可以以餐饮为生。办公楼和商店大部分空置。每天都有出售房屋的每日新闻经常被报道，而由卖方经营的悲惨团队无法支持他们。市场的看不见的手将伸出手。移民很难生活困难，也无法保证廉租房。公寓，这种住宅产品诞生了。市场确实特别聪明。因此，公寓本质上是一种修边球，是商业办公室和住宅的变形产品。 3公寓的优势在销售人员口中公寓的主要卖点是帮助您进行汇总。 1。便宜的价格许多人购买公寓的最重要原因是价格。一般来说，平层公寓的价格仅为同地区房屋价格的50％左右，高层公寓的价格仅为75％左右。而且大多数都以精装书交付，精美的装饰确实非常亲切。许多人可以以50％的首付款进行10年期抵押。 2。位置很好，不是地铁入口或商业区，所以不好意思打招呼。不用说这对工作犬意味着什么。 3。无限购买对于住宅购买，小白无法打破购买限制。手里拿着一点钱，他被业务员洗脑，“房屋是最好的抗通胀投资”，然后他进入。 4，一，二线城市具有投资价值，住宅的年投资回报率仅为1。5-2％，即使雨月宝也无法抗拒。但是对于公寓来说，由于总价低且租金高，因此回报率可能高达5-8％。而且，它的房价也随着同一地区的住房而上涨。不管长短，这都是一个好买卖。 4公寓的雷区“真理的一半通常是个大谎言。-富兰克林”上述卖点是正确的，它们是非常正确的，并且无论放置在何处都是正确的。但是只有一半的人说。让我们填写剩余的真相。 1。如果您不能安定下来，可以说公寓是土地市场异常的产物。它仅用于居住。无法享受该帐户可带来的所有好处，例如教育和购车。 2。许多商业水电公寓无法连接天然气管道，只能使用电磁炉。商业水电的价格通常是民用价格的1。5-2倍。但是这个价格不值得与价格纠结。 3。转让税太高。复制的图片：太复杂了，不需要赘述。以100万购买的公寓在几年内将升至200万。在增加的100万中，您将需要支付大约60万增值税。算上其他税项，估计您在这波投资浪潮中只能赚取超过200，000美元。从住房投资中获得的收入实际上是一百万。有人说，您可以找到中介人来纳税，并降低转让价格。恭喜，如果您有这种意识，就可以视为投资入门。困难在于，中介人的避税和超额收费能力是不可控制的，该地区的税收状况也是不可控制的。更重要的是，迟早会堵塞该孔。你敢打赌这些不可控吗？ 4。货源太大。今年开业的公寓在三到五年后被抢购一空是正常的。对于买家而言，以类似的价格购买二手VS新公寓肯定会选择后者。您别无选择，只能将价格降低50-70％。 5。居民太杂了。这类公寓主要基于投资和租赁。楼梯间有许多家庭。许多邻居都是房客。人员流动性高，存在许多潜在的危险。如果您再次遇到商务公寓，您的邻居就是办公室，并且狗每天都在小隔间上班，生活经验真的很酸。 6。关于商业物业的价格，分配的一般要点是10％，也发现超过50％。因此，最终的价格，自己掌握吧。 7。租金收入如此之大，您必须考虑一个问题：如何控制空置率？任何不考虑空置率而谈论租金回报的事情都是流氓。开发人员将执行许多例程：销售和回租。羊毛是从羊身上出来的。相信你是绵羊。 5如何选择公寓作为变形产品是最糟糕的选择。如果别无选择，请不要这样做。无论在哪个部分，房屋始终将被优先考虑。即使这个住所是旧的，破旧的并且很远，它也比耀眼的公寓更好。这是事实。但是，当总是有人从山水中流失时，总会有一些人真正需要一个地方来提供归属感，而且有时地方土豪会看重自己的价值观并热情起来。这些人很多，否则公寓将不会存在那么久。存在是合理的。如何选择公寓？ 1。该位置靠近地铁入口或大型购物中心或办公大楼。同时，离市中心越近越好。与住宅不同，公寓的价值非常简单，其本质是土地价格。交通便利，或者靠近工作地点。这也可以有效降低您的空缺率。无需考虑其他地方。 2。长期持有由于诚实地选择了公寓，大多数公寓的推力高，可防止您寿命短。与住宅不同，租金收益确实需要仔细核算。你活着都没关系。 3。采光和通风公寓不同于住宅建筑。没有用于日光和通风的硬指示器。因此，当选择一所特定的房子时，这两点值得选择。 4。高度，双键高度或水平高度应转换为单价并由您自己称重。最近，流行的双键相当于将一个套间分成两个套间出租，这也相当不错。钱很难得到。谨慎使用。 -也欢迎关注微信公众号-