如果您投资包含无形资产或房地产的股票，并且不承担风险，那么您现在是否不应该缴纳“服务业租赁业”的营业税？-这是租约。仅在收到股息（租金）时才缴纳营业税。
房屋建成后，如果甲方按照销售收入的一定比例参与分配或提取固定利润，则属于甲方将土地使用权转让给合资企业的行为。是否将从销售收入中获得的固定利润或收入按比例计入“转让无形资产”？-这是无形资产的分期转让，应作为“转让无形资产”征税
你好！
国家税务总局关于印发《营业税问题解答（第一部分）》的通知（国税函发〔1995〕156号）规定：合作建设是指一方（以下简称“一方”）。作为甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金合作建房。合作建造房屋一般有两种方法：第一种是纯粹的“物权转移”，即双方相互交换了土地使用权和房屋所有权。每种税种的处理方法如下：
（1）营业税
土地使用权和房屋所有权相互交换，并且双方都已获得部分房屋所有权。在合作过程中，甲方将部分土地使用权交换为部分房屋的所有权，
发生了一项转移土地使用权的行为；乙方交换房屋的部分所有权，但以
根据土地使用权，有一种出售房地产的行为。结果，合作建筑业务的双方
的应税行为。甲方应按照“无形资产转让”税目中的“土地使用权转让”分税；乙方应在“不动产出售”项下征税。由于双方未进行货币结算，因此应根据《实施细则》第15条分别核实各自的营业额。如果你们一起盖房子
如果双方（或任何一方）出售他们所购置的房屋，将再次发生房地产销售，并应根据“房地产销售”税项再次向其销售接受者征收营业税。
（2）土地增值税
根据《关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税字[1995] 48号）：一方出门，一方出钱，两方出钱。合作建造房屋，完成房屋建造后，房屋将被分割并按比例使用临时豁免
征收土地增值税；建成后转让的，应当征收土地增值税。
（3）企业所得税
根据《关于房地产开发经营活动企业所得税印发分配办法的通知》第31号（国税发〔2009〕31号）。提供确定其成本的方法：
为交换开发产品而向企业投资土地使用权的企业和单位，应按照以下规定处理：如果交换为
的开发产品用于土地开发和建设，则接受投资的企业在接受土地使用权时将不会确认其成本。首次划分开发产品时，应按应划分的开发产品（包括第一
的市场公允价值和未来应分配）和土地使用权转让期间应付的相对关税经计算以确认土地使用权的成本。如果涉及溢价，则土地使用权的购置成本也应添加到已支付或扣除的溢价中。换成
的开发产品是为其他土地开发或建设的，投资开发企业在转让开发产品市场的公允价值和土地使用权转让时，应当缴纳应交纳的税款。发生投资交易
计算费用以确认土地使用权的成本。如果涉及溢价，则土地使用权的取得成本应加到已支付或扣除的溢价中。
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合作房屋建设是房地产开发的一种形式，其中一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产开发合作。另一种原始的“合作建筑”可以概括为：共同出资，规划，购买土地，设计房屋，建造以及检查和居住。以下是合作住房建设和合作住房建设协议的详细介绍。
什么是合作房建设？合作住房建设是指居民共同成为开发商，共同出资并成立房地产公司。每个人都根据各自的购买力出资，全面总结公寓类型并计算总面积，并购买合适的地块。，找到要设计的设计公司，找到要建造的建筑公司，然后检查并付款。流行的解释是，一些志同道合的人为合伙企业付款，自己购买土地，并雇人盖房。现在，由于种种原因，很难实现这种合作住房建设的最初含义，而这基本上是根据前者实现的。
合作住房协议范本
甲方（不在位）：____
乙方（投资者）：__________________
甲，乙双方协商后，本着平等互利的原则，在房屋建筑方面进行合作，并决定按照批准的土地使用计划进行募捐和建筑合作开发由政府在___________________________拥有的土地上目前，双方就合作方式，发展计划，双方责任和拟议开发项目的利益分配签订了以下协议，甲，乙双方应共同遵守：
1.项目概述：
位于___________________________甲方的所有权地块规划许可证编号：__________________。土地使用面积：_________平方米：该地块拟用于商业和住宅目的综合开发综合建筑。
其次，甲方负责为该项目提供______________土地，乙方负责投资该项目的建设所需的建设资金。
3.利益分配：
3.1甲，乙双方计划建造一座14层的普通装修建筑物，一座电梯住宅，其底面积为_________米×__________米，以及一栋高度为4.5的第一层商店。米和二楼到十楼。地板为_________米×_________米。建筑物建成后，甲乙双方将以4：6的比例占有房屋的产权，即甲方占40％，乙方占60％。
3.2如果已建成的房地产需要获得房地产证书以补偿土地价格和税款，则双方应根据双方分享的房地产比例承担相应的比例。
3.3双方均有权永久使用收到的房屋。项目完成并验收交付给甲方后，甲乙双方的土地产权以4：6的比例占有。乙方拥有所获得房屋的全部权利，并可以自行转让，出租，赠与和继承。甲方及其亲属不得干涉。
（3.4）如果政府征收房屋，则补偿金将根据双方所占房屋的比例分配。
第四，双方的责任
4.1签署本协议后，甲方承诺不与第三方签署任何其他形式的合作合同，协议或意向书；如果内部纠纷和其他原因造成另一方的经济损失，则侵权方必须共同赔偿另一方的所有经济损失。甲方保证其完全拥有上述地块的所有权益，并保证上述地块未被第三方转让，抵押或受追索。
4.2在开始施工之前，甲方应协助完成所有程序，开立水电账户，协调有关土地的任何纠纷，并为乙方开始施工奠定基础。乙方应承担所有相关费用。
4.3乙方承诺按照甲方和乙方确认的设计图纸和图纸进行施工。由于政府的行动和天气原因，合作房屋的建设期限为一年半。乙方保证有足够的资金和实力完成该合作项目的开发。
4.4乙方保证按照甲，乙双方认可的设计方案图完成施工，并达到合格质量；一楼的整体高度分为两套4.5米高的砌面板，甲方根据套房大厅设计的建筑物施工中，一部电梯（800公斤国内品牌，如Jadenman，Fujitsu等）。装饰标准，外墙贴纸蒙皮方砖（与乙方的外墙相同），每间套房的耐磨地砖（50cm×50cm），顶部的厨房和浴室（20cm×33cm）瓷砖，厨房浴室和阳台地板粘贴（30cm×30cm）防滑砖，15cm用于房间和大厅的锚，墙壁上的白色乳胶漆，每个厨房中带有水泥板和煤气灶的一个不锈钢洗手盆，用于浴室的铝合金门，用于入口的门已安装防火门。房间覆盖着木门。水电主线为6mm²。洗手间，厨房和空调均为4mm²。其他的是1.5mm²。
（4.5）甲方应在_________________________月之前清理现有家庭的搬迁，并将其交付给乙方进行建设。
4.6乙方负责该项目的规划，设计，施工和证书管理；乙方保证按照甲方和乙方认可的设计图纸进行施工，并保证其质量符合国家有关质量标准。除自然灾害外，土木工程保修期为1年。
五，保证金
乙方即将开始拆除旧楼时，甲方向甲方支付了人民币100万元作为合作大楼的押金，甲方开具了收据。当乙方完成房屋主体四楼时，押金应退还给乙方。
六。违约责任
6.1本协议自签署之日起生效。甲，乙双方均签有完整的履约协议，未经授权（不可抗力除外），任何一方均不得取消或变更。
6.2如果一方违反合同规定，应承担因评估财产而造成的违约金的10％，并向违约方付款，并赔偿违约方由此引起的任何损失。
7.物业管理
房屋交付后，公共设备的维护成本（包括电梯维护成本，水箱和水泵维护成本等）和公共场所维护成本应由甲，乙双方分摊并支付。与财产比例。彼此分配的财产和房屋的修理和维护应由甲乙双方共同进行。
8.争议解决本协议中未涉及的事项应通过甲乙双方之间的谈判解决。如果谈判不成功，则应将案件提交财产所在地的人民法院进行诉讼。
9.本协议一式三份。甲，乙双方和证人律师应持有一份。甲，乙双方的签字和盖章经律师见证后有效，并具有同等法律效力。
甲方（签名）：__________________;乙方（签名）：__________________
身份证号： __________________;身份证号： __________________
日期：_________ year_________month_________day；日期：_________年_________月__________天
阅读以下税收政策后，可能会对您有所帮助。
1.营业税
（1）《国家税务总局关于印发营业税问题的批复（第一部分）》（国税函发〔1995〕156号）。
17.问：合作住房建设应如何征收营业税？
答案：合作建造房屋是指一方（以下称甲方）提供土地使用权，而另一方（以下称乙方）提供建造房屋的资金。通常有两种建造房屋的方法：
第一种方法纯粹是“将事物转化为事物”，即，双方彼此交换了各自的土地使用权和房屋所有权。还有两种特定的交换方法：
（1）土地使用权和房屋所有权被交换，并且双方都获得了部分房屋的所有权。在这种合作过程中，甲方以部分房屋所有权为代价交换部分土地使用权，发生了土地使用权转让行为；乙方以转让部分房屋所有权为代价出售了部分土地使用权，并且发生了出售房地产的行为。因此，房屋合作建设的双方都有应纳税的营业税行为。甲方应在“转让无形资产”税目中对“土地使用权转让”分目征税；乙方应按“销售不活跃”的税目征税。由于双方均未进行货币结算，因此应遵守第十条实施规则第五条的规定分别核实了双方的营业额。合作建筑的双方（或任何一方）出售合租房屋，将再次发生房地产销售，其销售收入应按“房地产销售”税项缴纳。征收营业税。
（2）以房屋所有权为代价，但要以出租土地使用权为代价。例如，甲方将土地使用权租赁给乙方数年，而乙方则在土地上投资建设和使用建筑物。租约期满后，乙方将土地使用权连同已建成的建筑物退还给甲方。在此操作中，乙方以建筑物的成本交换了数年的土地使用权，而甲方则将建筑物的使用权租赁为建筑物。甲方出租土地使用权，并作为“服务业租赁业”征收营业税；乙方已对“房地产销售”征收营业税，作为出售房地产的一种行为。当时，其营业额还根据《暂行税条例实施细则》第15条进行了验证。
注意：原始实施规则第15条
第15条如果纳税人在没有正当理由的情况下以低得多的价格提供应税服务，转让无形资产或出售不动产，主管税务机关有权按以下顺序核实其营业额：
（1）验证是基于纳税人提供的同一类型应税服务或当月出售的类似房地产的平均价格。
（2）核查是基于纳税人或最近出售的类似房地产提供的同类应税服务的平均价格。
（3）应根据以下公式批准应税价格：
的应税价格=运营成本或工程成本×（1 +成本边际）÷（1-营业税率）
上式中的成本利润率由省，自治区或直辖市人民政府的税务机关确定。
第二种方法是，甲方使用土地使用权，乙方与货币基金共享股份，成立合资企业，并合作建造房屋。对于这种形式的合作建筑，取决于具体情况来确定如何征税。
（1）房屋建成后，如果双方采用风险分担和利润分担的分配方法，则他们将按照营业税投资有形资产中的无形资产，参与公司的利润分配。接受投资者，共同承担投资风险。不收取营业税。“甲向合资企业提供的土地使用权的规定被视为投资份额，不向其征收营业税；仅对合资企业出售房屋的收入征税。房地产；双方分享的利润将不被征收营业税。。
（2）房屋建成后，如果甲方按照一定比例的销售收入参加分配或提取固定利润，则不属于无营业税的投资税收行为，属于参加甲方如果土地使用权转让给合资企业，则甲方获得的固定利润或与无形资产转让成比例的销售收入中应纳税；合资公司将根据所有房屋的销售收入出售。营业税是针对“房地产”税项征收的。
（3）如果房屋建成后按一定比例分配房屋，这种商业行为也不会构成对无形资产的投资，这称为营业税，并共同承担以下风险：不征收营业税。因此，首先甲方转让给合资企业的土地，按照“无形资产转让”征税，其营业额按照《实施细则》第十五条的规定核实。因此，将合资公司的房屋分配给甲方和乙方后，如果分别出售，然后对“房地产销售”征税。
（2）国税函〔2004〕241号《国家税务总局关于合作建筑物营业税的批复》。
广东省地方税务局：
贵局的“关于广州济南房地产开发有限公司“合作大楼”征收营业税的税收政策问题的信息” （粤地水发〔2003〕357号）。《国家税务总局关于印发营业税问题的通知（第一部分）》第十七条中“当事人提供土地使用权”的具体规定（国税函发〔1995〕156号，以下简称）作为文件156）含义很清楚，如下所示：
文件第17条156“合作建设是指一方提供土地使用权，另一方提供资金。”条例中“一方提供土地使用权”包括一方提供土地使用权的行为，例如规划局批准的《建设用地规划许可证》，国家国土局颁发的《建设用地批准书》，《建设用地公告》，《土地使用证》等经土地批准的其他建设用地行政部门当事人在文件中享有的土地使用权。
（3）国税函〔2005〕1003号《国家税务总局关于合作建筑物营业税的批复》。
海南省地方税务局：
已收到贵局的《海南省地方税务局关于海南省海口紫荆园合作开发税收问题的信息》（琼地水发[2005] 57号）。经过研究，批准如下：
鉴于以下事实：在项目的开发和建设过程中，土地使用权所有者和房屋所有者均为甲方，因此，“业务”中没有转让无形资产的规定。中华人民共和国税收法规。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义进行房地产项目的合作开发的行为不属于合作房屋建设，国家税务总局不发行“营业税问题解答（第1部分）”。通知（国税发〔1995〕156号）第十七条，关于合作住房建设征收营业税的规定。
2.土地增值税
（1）《财政部和国家税务总局关于土地增值税具体问题规定的通知》（财税字[1995] 048号）。
1.房地产投资和合资企业的税收和免税
对于房地产投资和合资企业，如果投资于合资企业的当事方以股份形式投资土地（房地产）或投资于合资企业，并将房地产转让给被投资或合资企业，则土地增值将被暂时豁免税。将上述房地产重新转让给投资及联营企业，应征收土地增值税。
2.合作住房建设的税收和免税
一方出屋，一方出资，两方合作盖房，房屋建成后，暂时免征土地增值税；转让完成的，应当征收土地增值税。一方出资时，一方出资，双方合作建房，建成后按自用比例划分，暂时免征土地增值税。建成后转让的，应当征收土地增值税。
（2）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）。
对于以土地（房地产）作为股票价格作为投资或合资企业的投资或合资企业，从事房地产开发的任何投资或合资企业，或投资于该合资企业的房地产开发企业由它建造的商品房，不适用税务部，国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定（财税字[1995] 048号）第一条暂时免征土地增值税的规定。
（3）《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算若干问题的印发指南的通知》（续2）（苏地水函〔2010〕170号）。
12.对于以下合作住房开发房地产项目，如何确认相关收入并扣除项目金额
（1）一方参加，一方参与开发房地产项目。双方没有建立合资企业。该合资企业去交换了部分土地使用权（不动产），以换取部分不动产所有权。所有权是以某些土地使用权（房地产）为代价的。
对于上述部分土地使用权（房地产）的转让以部分房地产所有权为代价的地方，收入根据通函第3条第1款确认187.对于投资者而言，部分不动产所有权的转让是作为代价，作为部分土地使用权（房地产）的交换，为获得部分土地使用权而获得的收入和支付的金额应根据187号文第3条第1项单独确认。
（2）土地使用权（房地产）和出资方出资的出资额应为合资企业，并从事房地产开发。交易完成后，双方应采用如下分配方式：1.风险分担，利润分担; （二）按一定比例的销售收入扣除或提取固定收益； 3.按一定比例分配房地产。
对于上述合营企业，以土地使用权（房地产）作为股票价格确认的评估价值为为取得土地使用权而支付的金额；出让地，以土地使用权（房地产）价格为股价作为土地使用权（房地产）转让的收入的价值评估。
根据《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）第六条，对于2006年3月2日之后的任何情况，土地用于土地使用以价格购买权利（房地产），并成立合资企业从事房地产开发的，应当征收土地增值税。
国税发[2006] 187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知
III。确定间接销售和自用房地产的收入
（1）房地产开发公司将开发产品用于员工福利，激励措施，外国投资，分配给股东或投资者，偿还债务，与其他单位和个人交换非货币资产等。视为房地产销售，其收入按照以下方法和顺序确认：
1.由企业在同一地区和同一年出售的类似房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当年类似房地产的当地市场价格或评估价值确定。
3.企业所得税
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定：
第三十一条企业通过非货币交易取得土地使用权的，其成本应当按照下列规定确定：
（1）为交换开发产品而在企业中投资土地使用权的企业和单位，应按照以下规定处理：
1。如果交换开发的产品是为土地开发或建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时不会确认其成本。首次发布开发产品时，应按原样分发开发产品（包括第一次分发）。土地使用权转让过程中应缴纳的市场公允价值和相关税费，用以计算和确认土地使用权的成本。如果涉及溢价，则土地使用权的购置成本也应添加到应付或扣除的溢价中。
2。交换开发的产品是为其他土地开发或建设的，投资接受企业根据投资产品开发的公允价值和土地使用权转让时应缴纳的相关税款，计算确认土地使用权。发生权利成本。如果涉及溢价，则土地使用权的购置成本也应添加到应付或扣除的溢价中。
（2）如果企业或单位以权益形式投资土地使用权，接受投资的企业在投资时应当遵循土地使用权的市场公允价值和土地使用权的转让过程。交易发生计算中应缴纳的有关税费，应当确认土地使用权的取得成本。如果涉及溢价，则土地使用权的购置成本也应添加到应付或扣除的溢价中。
第三十六条企业以本企业为主体与其他企业，单位，个人进行房地产项目开发或合作的主体，并且该项目尚未设立独立法人的，应当予以处理。按照以下规定：
（1）当企业首次分配开发产品时，如果开发合同或协议规定目标投资的所有各方（即合作，合资，下同）分配开发产品，已结算应税费用应分配给投资者的开发产品的应课税成本与其投资额之间的差额，计入当期应纳税所得额；如果未解决应纳税费用，则将投资者的投资额作为销售收入进行相关税收处理。
（2）如果开发合同或协议规定项目利润的分配应按照以下规定处理：
1.企业应将项目形成的营业利润纳入当期应纳税所得额，并统一申报和缴纳企业所得税，不得在税前分配项目利润。同时，由于投资者收到的投资金额，无法将其摊销成本或扣除税前的相关利息费用。
2.投资者在项目中的营业利润应视为与税收待遇有关的股息和红利。
第三十七条企业为交换开发产品而在其他企业的房地产开发项目中投资土地使用权，应当按照下列规定处理：
企业首次购买开发产品时，应将其分解为两个经济业务：土地使用权的转让和购买用于所得税处理的开发产品，以及应从企业购买的开发产品。项目（包括首次收购和未来）市场公允价值的计算确认了土地使用权转让的收益或损失。
4.契税
财政部国家税务总局对河南省财政厅的〈与契税有关的政策问题的咨询〉（财税〔2000〕14号）。
1.有关确定A和B单位的合作住房契税的纳税人确定和计税依据的问题
A单位拥有土地，B单位提供资金共同建造房屋。乙单位获得了甲单位土地使用权的一部分，属于土地使用权的转让。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税由乙单位征收。交易价格。
由上述单位A和B共同建造的房屋及其各自的股份，不会转让所有权，也不会征收契税。
五，最高人民法院关于合作住房建设的解释
（1）在实施《房地产管理法》之前就最高人民法院对房地产开发和管理案件的审判作出的答复（Fafa [1996] 2号）
五，关于有国有土地使用权的合作性住房建设投资问题
18.享有土地使用权的一方将土地使用权作为投资与他人合作建造房屋。签订的共同建设合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。土地使用权变更登记程序应当依法办理。如果土地使用权变更登记程序未完成，则一般认为共同建设合同无效，但如果双方实际履行了合同，或者房屋已基本建成，没有其他违法行为，施工合同可被视为有效，并责令当事方弥补土地使用权变更登记程序。
22.称为合作建筑的合同实际上是土地使用权的转让，可以根据合同的实际性质进行处理。如果土地使用权的转让符合法律规定，则该合同可被视为有效，并且该合同不得以合作建筑的名义无效。
（2）最高人民法院关于关于审判国有土地使用权合同纠纷中法律问题适用法律问题的解释[2005]第5号：
第十四条本解释所称房地产合作开发合同，是指当事各方缔结的协议，以提供土地使用权，资金等作为联合投资，分享利润和分担合作社风险房地产开发。
第二十四条根据合作开发房地产合同规定土地使用权的当事人，不得承担业务风险，仅收取固定收益，应当视为土地使用权转让合同。
第25条提供资金的合作开发房地产合同的参与方不承担业务风险，仅分配固定数量的房屋，应被视为房屋销售合同。
第二十六条合作开发房地产合同的参与方提供资金，不得承担业务风险，只能收取固定数量的货币，该货币应视为贷款合同。
第二十七条根据合作开发房地产合同提供资金的当事人，不承担经营风险，仅以租赁或其他形式使用房屋，应当视为房屋租赁合同。