银行在同一系统中以折价处置减债房地产的交易，相对于金融资产管理公司而言，是不动产的低成本转让，应根据不动产的销售计算营业税。属性。财税[2002] 29号文明确规定，无论是一般增值税纳税人还是小规模纳税人，出售二手商品的纳税人（包括出售二手商品的二手货销售单位和出售二手固定资产的纳税人），不论是否是经批准的二手商品调整试点单位，均应按4％的一半税率征收增值税，且不得抵扣进项税额。但是，由于您的单位出售未使用的带有债务的商品，因此上述第29号文件不适用，增值税应按每种商品的相应税率计算和缴纳。
一，债务资产的金融税收处理
（1）财务处理
1.企业收购的债务资产应根据其公允价值扣除。如果已计提资产减值准备，则应从“坏账准备”和“贷款损失准备”等借方中扣除。代收债权的账面余额计入“贷款”，“应收利息”，“长期应收款”，“其他应收款”等科目，“应交税款”根据相关应纳税款计入主体根据差异，从“营业外支出”中扣除或贷记“营业外收入”主体。
2.在偿债资产托管期间获得的收入记入“现金”，“银行存款”和“来自中央银行的存款”账户，并记入“非银行账户”科目。营业收入”。托管期间发生的费用记入“营业外支出”帐户，并记入“现金”，“银行存款”，“中央银行存款”和其他科目。
3.企业取得使用债务的债务并将其转换为自用资产时，应按照转换后的自用资产的账面价值，从“固定资产”及其他科目中扣除完成，并记入本科科目。
4.处置债务资产时，根据获得的实际处置收入，从“现金”，“银行存款”，“中央银行存款”，“长期应收款”和“其他应收款”中扣除对于其他科目，如果已经计提了跌价准备，则将该科目记入借方（为下跌价格预留），根据应付的相关税费将科目“应付税款”记入贷方，并根据其账面余额贷记科目，根据不同，将其记入“营业外收入”帐户或从“营业外支出”帐户中扣除。
（2）税收待遇
对收购，持有和处置债务资产所涉及的税收处理的分析如下：
1.处理
财产债务是债务人，担保人或第三方使用不动产或产权的价值补偿金融企业债务的行为。本届会议涉及的主要税种是：
（1）增值税（由营改制增加）
债转债是以实物资产或财产权的形式收回债权，还包括未付增值税产生的利息收入。金融企业收回已偿还债务的资产所产生的免税利息收入，在收回已偿还债务的资产时予以确认，并计算并缴纳增值税。在债务清算协议或法院裁决中，通常有明确的债务减免和利益分配；如果该项目不清楚，则根据税法原则，必须将债务资产的公允价值用作债务减免额。减免过程中增值税的处理分为以下三种情况：
①确定了收款资产的金额，但无法明确弄清收款金额的本金和利息。对于大于本金且小于或等于利息的部分，有必要区分应税利息和未税利息，并计算应付增值税。
②）确定减债资产的金额和收债本金和利息的金额时，将收债的利息部分计入利息收入。债务减免的应税利息收入在提款时已经支付了增值税，因此，在收回债务时应收利息被收回，并且不支付增值税；收回债务时，债务的免税利息收入应包括在利息收入中。增值税。
③）债务资产的数量不确定。债务资产的公允价值小于等于金融企业本金和应收利息之和的，应当遵循①的原则。
（2）所得税
①债务缠身资产的折现额高于索偿额
如果评估后金融保险公司收回的非货币性资产的折现价值高于债务金额，则退还给原始债务人的部分将不被视为应纳税所得额；未退还原始债务人的部分，应计入应纳税所得额，并按规定缴纳企业所得税。
②）收债资产的折现额低于债务额
金融企业应将依法取得的债务资产按扣除后确认的市场公允价值入账，并扣除债务资产的收受成本，该成本应少于该资产的本金和利息之差。贷款。收回后无法收回的债权可以用作公司所得税中的坏账。扣除之前。
（3）印花税
根据税法的规定，由于借款人无力偿还贷款和将抵押财产转移给贷方，因此，双方书面的财产转移文件应根据财产征税并扣除转让单据，并支付10,000点积分。第五次印花税。
（4）契税
金融机构在取得土地，房屋和其他债务资产所有权时，应按交易价格的3％至5％的比例缴纳契税。
2.处理保留链接
大多数债务资产在购置后无法立即变现，将被持有一段时间。同时，为提高债务缠身资产的持有效率，债权人在处置债务缠身资产之前将其出租或使用。债务持有资产的税收处理涉及以下内容：
债务减免资产包括房地产，土地使用权，机械设备，车辆和商品材料等不动产。这些符合条件的减债资产在出售前可以用于租赁，并根据租赁行业征收增值税。
债券持有资产的收益应按要求计入应纳税所得额。提取债务资产的折旧费用和无形资产的摊销费用可以在税前扣除。《企业债务重组业务所得税处理办法》规定：债权人（企业）取得的非现金资产，按照有关资产的公允价值确定（包括与债权有关的税费）。资产转让）。固定资产的折旧费用，无形资产的摊销费用或在企业所得税前结转的销售商品成本。因此，在计算所得税减免时，金融公司不应错过固定资产的折旧费用以及无形资产的摊销费用。
（3）财产税
金融企业通过债务减免获得了负债累累的房地产的所有权，并应按规定缴纳财产税。《中华民国房地产税暂行条例》规定，出租房屋，应当以房屋的租金收入作为计算物业税的依据。如果不出租，将根据金融企业账簿中债务人财产的原始价值减去10％至30％的税率计算并支付，税率为1.2％。
（4）印花税
租赁债务资产时，应按照“中华民国印花税暂行条例”中所列的租赁合同支付印花税。
（5）土地使用税
根据税法的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，因此，金融企业拥有的土地使用权应缴纳土地使用税。
（6）车辆和船只使用税
金融公司拥有和使用带有债务的车辆和船舶时，应按照“中华人民共和国车辆和船用税暂行条例”缴纳车辆和船用税。
3.处置程序
（1）增值税
处置已偿还债务的资产是一种销售行为，当处置的已处置债务的资产为应税增值税商品时，应按照《中华人民共和国暂行条例》的规定缴纳增值税。中华民国增值税。
处置债务资产时，增值税税收处理分为以下三种情况：
①在计算增值税支付，债务转移，债务转移，专利权，商标权和其他权利资产的支付时，所有权和使用权属于营业税，无形资产税项目（不包括土地使用权），收益转移以应税价格计算并支付增值税。
②根据处置收入减去估价余额计算并支付增值税
当金融企业处置已负债的不动产或土地使用权时，将债务时的总收入减去不动产或土地使用权作为营业额。这是一项税收政策，在处置负债累累的资产时需要特别注意。
转让债权财产所有权，版权，商标专有权，专利权和专有技术使用权的金融企业，应在产权转让的基础上缴纳印花税。
（4）土地增值税
类金融企业处置国有土地使用权，地面建筑物及其通过债务减免获得的附着物时，应按照《中华人民共和国临时条例》计算并缴纳土地增值税。中华民国土地增值税。由于土地增值税的计算复杂，在实际工作中会收取一定比例的处置收入。
（5）所得税
金融企业在处置债务减免资产时获得的收入应计入所得税应纳税所得额，并按照在取得债务应收资产过程中确定的应纳税所得额结转。如果根据债务资产的应税成本计算的折旧或摊销额已在税前扣除，则在扣除债务前的债务减免时的应税成本中，在税前扣除的余额的折旧或摊销前应在所得税前扣除。
如果按存债务资产在处置时为亏损，则应按照“企业财产损失所得税减免管理办法”的规定进行税收处理。
企业A是位于市区的房地产开发公司。因资金不足，欠B建设公司100万元建设款。后来，双方达成协议，用一套商品房偿还债务。A公司用于减免债务的房地产的账面成本为80万元，市场价格为120万元。
“用住房偿还债务”，即企业使用已完成的房地产来抵消购买材料和建设资金的债务。对于房地产开发公司来说，无钱偿还房屋欠款是很常见的。用于减免债务的房屋，因其所有权已发生变化，应视为按照税法规定出售。由于销售被视为业务本身，所以会计并不等同于一般意义上的销售会计，并且两个纳税人都应按照税法的规定纳税。因此，纳税人应注意索赔，债务人的会计和税务处理方法之间的差异。
房地产企业将“债务融资”业务用作销售会计
房地产开发企业的“债转债”行为是债务重组。根据《企业会计准则第十二号-债务重组的会计准则》及其适用指南，债务以非现金资产清偿的，债务人应当确认重组债务的账面价值与公允价值之间的差额。转让的非存在资产的价值债务重组收益作为营业外收入计入当期损益。已转让非现金资产的公允价值与其账面价值之间的差额，视为已转让资产的损益，计入当期损益。如果债务人使用非现金资产清偿债务，则应将其视为出售，并应按照《企业会计准则第14号-收入》以其公允价值确认收入，并结转相应费用。可以看出，对于房地产开发公司来说，通过开发产品来偿还债务，当协议生效或商品房所有权被转移时，收入就被确认。根据房屋债务清算协议确定的债务账面价值，冲减应付账款100万元。销售收入按照商品房公允价值确定，“主营业务收入”科目记入120万元，商品房公允价值与债务账面价值之间的差额计入当期损益。被确认为债务重组的利润，而“营业外收入应记入借方-债务重组收益“科目20万元；同时结转商品房成本，借方”主营业务成本“ 80万科目，贷方”开发产品“科目80万。
债务人应缴税款
营业税和附加费。《国家税务总局关于住房债务债务营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，无论当事人是个人还是个人，都应当利用住房对有关债务进行拆封。 （或多方）已决定进行谈判法院仍然裁定房屋所有权已转让，原始所有者也获得了经济利益（债务减少）。因此，为使单位或个人使用住房或其他房地产来偿还有关债务，出售应如下：营业税是针对“房地产”税项征收的。营业税暂行条例及其实施细则，视为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或以不动产出售不动产的应税营业额，并计入对方价格。纳税人无故提供应税服务，转让无形资产或出售不动产时，主管税务机关有权按以下顺序核实营业额：1.根据提供的相同应税服务由当月的纳税人核实已售类似房地产的平均价格； 2.核实纳税人在最近期间提供的类似应税服务或类似房地产销售的平均价格； 3.确认应税价格=运营成本或工程成本×（1 +成本利润税率）÷（1-营业税率）。
公司所得税。《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业进行非货币性资产交换，商品，财产和劳务用于捐赠，偿债，赞助，募集资金，广告，样本，员工福利或利润分配。，除非国务院财政，税收主管部门另有规定，应视为商品销售，财产转让或提供劳务。《国家税务总局关于房地产开发经营企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业使用发展产品进行捐赠，赞助。 ，员工福利，激励措施，外国投资，股东或投资者，债务清偿，其他企业，事业单位和个人的非货币性资产的交换，应视为销售，转让开发产品的所有权或使用权时确认收益（或利润），或者当实际获得受益权时实施。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）由企业最近一年或最近一个月类似产品的市场价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
印花税。根据《财政部和国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006] 162号），根据财产转让文件对商品房买卖合同征收印花税。即，房地产开发公司应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
债权人应付的税款
印花税。基准与上述相同，因为适用于合同双方的税项和税率相同。即，B建筑公司应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
合约税。根据《契据税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转让土地和房屋所有权的单位，承担契税的单位和个人，应当按照有关规定缴纳契税。规定。B建筑公司通过债务清算获得的房屋为不记名者，应为契税的纳税人。也就是说，建筑公司应缴纳契税120×5％= 6（万元）。
房地产税，城市土地使用税。《国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策法规的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定：（一）购置新建商品房，征收物业税。从房屋交付和使用后的第二个月起征收和城市土地使用税； （二）购置住房，从房屋所有权转让和所有权变更登记后的第二个月起征收房地产税和城市土地使用税。）出租，租赁房地产，自交付租赁或租赁财产之日起第二个月起征收物业税和城市土地使用税。《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策的通知》（财税[2006] 186号）第二条规定，土地使用权的取得是通过以下方式取得的：转让或转让，受让人合同约定土地出让时间的，自次月起支付城市土地使用税；合同没有约定土地出让时间的，承让人应当在签订合同后的次月起缴纳城市土地使用税。可以看出，B建设公司应在获得债务减免房屋后的下个月起宣告并缴纳房地产税，并在债务减免合同规定土地交付时间的下个月起缴纳城市土地使用税。 。城市土地使用税从签署后的第二个月开始支付。
此外，值得注意的是，如果建筑公司B转售所收购的房地产，则还需要根据税法计算营业税，土地增值税，印花税和企业所得税。