最近，税务机关根据这些线索通过了内部调查和外部调整，最终锁定了证据，从而排除了住房开发项目成本中的“水分”。
个案调查：
N房地产开发公司成立于2012年4月，注册资本5000万元人民币。公司类型为其他有限责任公司，主要从事房地产开发，运营，租赁和物业管理。
不久前，该公司的主管税务局审计局在调查经济案件期间从其他部门那里获得了一条线索，称该公司涉嫌通过虚假费用少缴了税款。
检查人员获悉，该公司开发和销售的X商业和住宅项目自2014年1月起开始建设。实际可售面积超过43.1万平方米，分三期开发。截至2018年12月31日，X商住项目一期已售出109,000平方米以上，占可售面积的93.50％，二期已售出118,000平方米以上，占83.88％实用面积；出售面积超过59,000平方米，占实用面积的34.42％。根据企业申报信息，N房地产开发公司从该项目房地产销售中共取得房地产销售收入15.54亿元。
X商业和住宅项目的第一阶段和第二阶段已达到清除土地增值税的条件，其主管税务机关已通知N房地产开发公司进行清算。该公司还在规定的时间内提交了土地增值税申报单，并且没有发现明显的问题。
在对N房地产开发公司进行帐簿检查的过程中，检查员发现了许多疑问：首先，就帐簿凭证而言，土木工程建设和安装的发票已大量增加在短期内会导致高昂的建筑和安装成本。突然，有人怀疑安装发票出人意料，并且增加了建造和安装成本。第二个原因是初步工程费中的土地平整费数额相对较高，并且怀疑初步工程费是人为增加的。
检查人员仔细检查并分析了N房地产开发公司的最终帐目报告中的数据，发现在X商业和住宅项目中使用了主要材料，例如钢，水泥，商品混凝土以及沙子和砾石远远高于指南和行业标准，-超标建设，明显增加成本，不符合房地产企业的经营惯例。检查员随后调查了建筑公司M建筑公司和向该项目提供主要建筑材料的供应商，发现M建筑公司实际购买和使用的主要材料数据明显小于最终报告数据，关于N房地产开发公司项目的虚假报告计算了该项目的建设成本，并制作了X个商业和住宅项目的主要材料（如钢筋，水泥，商品混凝土以及沙子和砾石）的结算与实际购买之间的差额表。经计算，初步认定N家商业房地产开发公司X的商住项目涉嫌虚报税款中的6100万元建设安装费。
开挖虚拟列费用：
在调查过程中，检查人员发现房屋所有者和开发商签署了两份合同，一份是房屋购买合同，另一份是装修合同。装修合同标的从2万元至20万元不等。检查组分析并比较了房屋购买合同，装修合同，建设项目施工合同等许多合同的内容。在对售出的商品房进行现场检查后，发现装修合同中列出的大部分建筑内容和购房合同中列出的交付条件都是重复的。有些合同根本没有履行。
调查结果显示，N房地产开发公司提供的房屋装修合同中的业务并未真正执行，并且该公司在收到付款后未开具发票，也未将其反映在帐户中。经计算，N房地产开发公司涉嫌虚报销售收入超过3000万元。{X} X在X商业和住宅项目的建设前工程账户中，场地土方平整工程的累计支出为960万元。根据建设方的说法，该项目的平地成本为每立方米22元，总工程量约为43.6万立方米。。
为了验证X商业和住宅项目的场地平整费用的真实性，检查人员走访了该项目场地附近的居民，并了解到X商业和住宅项目的场地在此之前是荒地，并且地形相对平坦。同时，有关部门提供的第十个商住项目岩土工程初步调查报告还显示，该项目平地（新人工填充层）平均厚度为2.55米，实际体积为建设所需的土方工程量约为276,000立方米。根据第三方的调查信息，检查人员认为该公司人为地平整工程量增加了16万立方米，并计算出N房地产开发公司涉嫌虚增地平整费用352万元。 。
针对公司违规行为，税务机关退还了3170万元人民币的公司所得税，2850万元人民币的土地增值税，2400万元的个人所得税（股息，利息和股息收入）人民币，总计8420万元。决定处理滞纳金。
分析：
此案是与建筑企业相关的典型房地产开发企业。通过虚假增加建筑安装工程成本和前期建设成本，可以隐瞒税收，避免纳税。房地产开发企业应当健全财税管理制度，从源头上遏制税收违规行为，避免在缴纳偷逃税时缴纳大量滞纳金和相应罚款。
喜欢Ming tax的朋友记得跟随我们。
最近，作者遇到的土地增值税清算申报业务开始增加。土地增值税的自我清算和申报一直是实践中的重点和难点。房地产开发项目通常具有较长的时间跨度，许多流程步骤以及涉及的部门广泛。纳税人经常在复杂的开发过程中进行所谓的“税收筹划”，以达到少交税的目的。充分了解土地增值税自我清算的复杂性，深入分析土地增值税自我清算中的典型问题，有助于企业提高清算效率，规避税收风险。
常见违规
根据作者的实际经验，一些房地产开发企业对税收筹划没有深刻的理解，对政策的理解也没有到位。有一些非法操作。
借口不完整，需要申请批准。例如，房地产开发公司A公司在2011年建立并开发了一个社区。由于开发时土地成本低廉，如果按照审计和征收的方式进行清理，将需要纳税近千万元。结果，A公司故意隐瞒了相关信息，从而造成了缺失数据的错觉，因此它采用了批准的清算收集方法，在清算申报过程中无需纳税。主管税务机关通过与有关行政部门等的联系，获得了整个项目开发所需的核心信息后，要求甲公司按照审计和征收的方法进行清算。最终，该项目需要纳税近千万元。
审查免税退税，并自行清理漏洞。土地增值税清算审核不同于一般税收审核和检查。根据《国家税务总局关于解决土地增值税有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），纳税人预先缴纳土地增值税后，额外的土地增值税应在主管税务机关清算在规定的期限内缴纳的审查费无需缴纳滞纳金，到目前为止没有罚款。结果，一些房地产开发公司通过隐瞒销售收入，针对同一时间，同一楼层和同一楼层上同时出售的单位设计了不同的单位售价，并错误地扩大了开发成本，降低了升值率，并且借此机会宣布了大笔退税。但是，在这种情况下，企业将来可能需要缴纳企业所得税并缴纳相应的滞纳金，这具有很高的风险。
自隐匿性的掩盖作品无法辩解。房地产开发公司B认为其建设项目的地下桩基础项目是隐藏的，高层建筑建成后将无法对地下项目进行检查和验证，因此账面成本被忽略，而忽略了地下桩基础的事先勘测和设计。但是，地下桩基的施工不能任意进行。即使提供了地形的勘测和设计信息，合同，发票，最终帐户报告和现金流量也必须保持一致。税务机关在审核过程中发出了通知，要求公司在规定的期限内提供合同，最终账户报告，发票以及现金流量一致的证明材料。最后，由于公司B无法提供相关的详细信息，因此无法扣除相应的费用。
混淆公共设施，计算有偏差。实际上，一些房地产开发公司将非专有的车库，阁楼和其他设施直接用作公共辅助设施，而无需认可，并在清算期间直接扣除。一些房地产开发公司认为，在征地之后就进行了整体开发，因此不区分房地产开发的类型来计算不同的增值率。增值不是按类型计算的，而是销售收入，土地出让金和契税，开发成本和附加税不符合《国家税务总局关于印发分配通知书》《土地增值税清算管理条例》的有关要求（国税发〔2009〕91号）。 。
如何确保合规
对于房地产开发企业，要确保其符合开发项目的税收待遇，他们需要注意以下几点：
档案保存完好。房地产开发项目通常涉及十几个行政部门，并且各种程序需要更多信息。此外，开发项目通常跨越数年且很长一段时间，并且在用于各种检查时往往会丢失。建议企业保存相关档案并及时进行整理，最好通过电子扫描和归档以防止丢失。
不建议进行恶意规划。在遵守税法的前提下，税法可以真诚地节省合法和合理的税款。对于房地产开发企业，必须提前进行规划，提前计算增值率，注意法定扣除额的管理，尤其要注意取得合规票据，并采取正确的应对策略来预测房地产价格。土地增值税负担税。事后捏造事实，一无所获，列出自制物品的成本或人为地扩大成本是不可能的。否则，公司将承担违反法律法规的后果。
了解审核政策。土地增值税的自我评估是高度专业的。房地产开发企业的财务人员必须经常参加与土地增值税结算有关政策和实际操作的培训，了解和研究有关土地增值税的有关政策，以及对土地增值税结算的优惠政策。好好用脚。例如，增值率低于20％的标准普通住房可以享受土地增值税免税政策。在计算开发费用的扣除额时，企业必须扣除已扣除的项目。
可以考虑成本配额。一般来说，税务机关和地方住房建设部门会根据审计年度的依据，计算出各类建筑结构的安全成本额度，供企业参考。即使当年没有预警价值，审阅者也可以通过Internet查询在当地建筑业期刊上发布的建筑安全成本。提醒房地产开发企业避免盲目追求多种建筑安装成本，以达到少交税的目的。
分配方法必须准确。例如，如果将无产权的地下车库视为公共辅助设施，则该地下车库将列在销售合同和规划许可附件中，并且符合公共辅助设施的相关条件。扣除。此外，分阶段开发的土地成本，或者住宅和商业在同一时期的土地成本，土地面积法或建筑面积法的选择将对计算结果产生一定的影响。企业需要基于相关信息，例如项目和计划。合理确认其分配方法。
版权声明
喜欢Ming税的朋友，请记住关注，转发或喜欢。
房地产开发五个不同阶段的税收风险控制与税收筹划
杨如鸣先生，长沙，2018年4月19日至20日
本课程分为五个阶段，分别是土地征用，规划和设计，开发和建设，销售组织以及完工和清算。着重于解释房地产开发每个阶段的具体实施中涉及的相关税收问题。例如：在获得各种开发程序，制定各种融资计划，选择要开发的产品类型，制定各种经济合同以及设计各种促销模型时，应注意哪些税收问题以及如何在特定文件中设计税收条款。本主题属于税收筹划主题，旨在培养良好的税收意识并积极预防税收风险。该课程难度适中，适合房地产公司的专职财务和税务经理以及公司其他中高级经理的学习和培训。
[讲师]杨先生，高级税务官员，从事税务审计工作已有20多年了。他参加了国家税务总局组织的税务教学研讨会，课程计划和重大税务案件审计。基本的税收理论知识和丰富的税务审计实践经验。
同时，多年以来，杨先生一直在全国范围内从事房地产税的教学，数千小时的教学，并在全国29个省，市和自治区的教学地点从事教学。教学内容涉及税收征管，税收审计，税收行政法，税收筹划等诸多学科，具有非常丰富的教学经验。
教学模式：政策解释+案例分析+现场互动（每次培训持续不少于一个半小时，可以解决涉及房地产行业的学员提出的所有税收问题）。具有较强的及时性和实用性；
教学特色：准确，透彻，简单，实用；教学风格：生动，机智，有趣，幽默。
[组织者]北京中京阳光税收筹划办公室，北京中深天狮信息咨询中心
[培训时间]在4月18日至20日（周四和周五）全天报告
[培训地点]长沙（具体地点，课程开始前一周）
【课程大纲】
n。I.征地阶段的税收风险控制和征税
1.如何通过招标和拍卖的方式获得土地，如何协商避免土地使用税的合同条款，如何计算契税和如何缴税？
2.如何通过接受投资来获得土地时控制税收风险？双方投资者的税收风险在哪里？
3.如何确认通过购买股权获得的土地成本？
4.在以非货币交易的形式获得土地使用权时，如何确认土地成本？
5.根据已转让的土地，成熟的土地和购买的腐烂地板确认土地成本的依据是什么，以及甲方和乙方在计算土地价值时如何避免税收风险加税？
6.如何通过“一对一拆迁”获得土地，如何进行会计处理，如何向被拆迁方和开发企业开具关于企业所得税，土地价值的销售房地产发票？增值税，契税，个人对所得税进行全面的税收分析？
7.在原始工厂的土地上开发。该土地最初有办公楼，工厂楼和其他建筑物。这些建筑物的原始建筑发票可以包括在开发成本中吗，换句话说，您自己的单元工厂可能会被拆除？拆迁补偿？
8.对于征地红线以外的支出，所得税和土地增值税的处理有何区别？为了避免风险，我该如何在税前扣除呢？
n第二，在规划和设计阶段进行税收风险控制和税收回答
1.在项目建立，计划和设计过程中，我们应注意哪些税收问题和节税策略？
2.产品开发类型的选择是否与税收负担水平有关？仍专注于公司销售？
3.如何控制合作住房建设方法的税收？
4.是否应委托海外设计单位进行规划和设计，所支付的设计费应在中国征税吗？公司承担什么纳税义务？
n第三，开发和建设过程中的税收风险控制和税收回答
以下是房地产开发五个主要领域中公司容易忽略的税务相关问题，包括15项重要的税务相关信息，30项税务相关问题和风险提示以及8项实际审计案例，按顺序帮助纳税人深入了解控制与税收有关的风险并提高实践技能。
1.项目可行性研究链接
在房地产公司的项目可行性研究中似乎没有与税收相关的问题。实际上，有很多与税收有关的要点，并且税务检查员很容易发现在自我检查过程中很难发现的问题。
1.重要的税务相关信息
（1）项目可行性研究报告。主要功能是根据相关报告等文本数据的内容，判断相关业务的真实性和费用的会计处理（帐户）的正确性。
（2）郊游检查报告。主要作用还在于根据书面材料的内容（例如相关报告和外地人员的组成）来判断业务的真实性。
（3）工资单。主要作用是检查任命人员的付款方式，以及对于在两个或两个以上地方获得薪水和工资的人而言，个人所得税的计算是否正确。
（4）保险合同。保险合同主要是指企业与车辆，财产等保险业务签订的合同，是计算印花税的直接依据。
2。税务相关问题和风险提示
（1）可行性研究业务的真实性。从企业所得税的角度，检查相关可行性研究业务的真实性以及从收费中获得的发票。具体的验证方法可以根据邀请函，会议记录和各种提交材料的内容来判断业务的真实性。如果相关信息与企业不合逻辑，则意味着该支出是虚假的，不能在公司所得税之前支出。
（2）可行性研究业务费用支出。如果项目可行性研究获得批准，则相应的成本应记录在“开发成本-前期工程成本”帐户中。如果将企业记录在“管理费用”帐户中，则会挤出当期利润并减少当期企业所得税。
实践案例1
2017年4月，一家地方税务机关对一家房地产开发企业进行了税收相关的财务数据分析，发现该企业在2016年4月和2016年6月两次支付了项目可行性研究咨询费，总金额为280,000 。人民币，全部记入“行政费用”帐户。随后，税务机关提醒纳税人通过税收评估进行自我检查。在自查中，企业会计师查阅了相关的项目可行性研究咨询文本，发现有两种不同的内容，其中4月份支付的金额为8万元，而其研究咨询的内容是企业的项目。即将投资。6月份支付的金额为20万元，其研究与咨询的内容为取得土地使用权后的项目开发。根据有关政策，4月份支付的8万元可记入“行政费用”账户，当期将进行企业所得税处理，6月份支付的20万元应从“行政费用”中调整。 ”帐户中的“开发费用-“前期工程造价”，将在后期根据实际情况进行结转和处理。
（3）郊游检查。从企业所得税的角度，分析外部检查的情况。如果发现相关信息的内容与业务不符，则需要确定是否存在实际上称为旅游业的所谓调查研究行为，以确定如何处理企业所得税和个人所得税。 。
实践案例2
（4）人工成本支出。向企业外部专家支付的劳务咨询费主要是项目可行性研究中支付的专家咨询费。由于自然人需要提交用于开具劳务发票的ID（用于申报劳动报酬的个人所得税），因此可以通过检查ID卡和发票等信息来验证业务的真实性。
实践案例3
（5）约会。派遣人员通常在两个地方领取工资。在实际的税收征管中，用人单位（或自行选择）一般在缴纳工资，薪金时根据税法扣除费用，并计算代扣代缴个人所得税；工资将不再从支出中扣除，将直接确定全额税率以确定适用的税率，并将扣除个人所得税。因此，对于指定人员，要注意是否已经按照规定计算了两地工资的个人所得税计算方法。您可以直接检查两个付款单位提供的原始详细薪水，工资单（账簿）和原始税额支付凭证，以确定税额。计算正确吗？
（6）企业车辆和财产保险。企业拥有的所有车辆都需要申请相关保险，除其他财产保险等外，还可以直接检查相关合同是否贴花（已付印花税），或检查是否有保险合同税的印花税。合同规定的目的。对于公司财务人员，应尽可能收集所有合同以防止遗漏印花税。
第二，获得建设用地规划许可证的过程
尽管建设用地征用许可证尚未进入建设阶段，但生成的数据是将来重要的税收信息。
（1）“开发项目批准”。项目审批是土地增值税和企业所得税处理的重要参考内容和推论计算数据。特别是如果房地产开发企业在同一时期内批准了多个项目，则应使用项目批准来区分会计对象。以某种方式分配。
（2）规划和设计信息。它主要是“项目规划和设计要点申请书”，“建筑工程计划和设计要点通知”和“建筑工程计划和设计方案”（规划和设计规范）等，并且是重要的参考内容并推算出土地增值税和企业所得税的处理方式。应该使用数据，尤其是在处理土地增值税中的数据，来判断是否有任何超计划的设计项目。
（3）规划土地使用许可证。《建设用地规划许可证》及有关设计图，红线图等，是土地增值税，企业所得税处理的重要参考内容和推论计算数据，也是判断是否存在超计划设计项目的依据。在土地增值税处理中。
（1）各种建筑物的土地利用。开发用地面积是计算房地产开发企业土地成本分配和分配的重要依据，也是计算企业所得税和土地增值税分配分配的基础数据。一般项目审批，土地承包，规划设计，竣工验收报告，测绘表中所列数据会有一定差异，但只要企业始终采用区域标准，就没有问题，因此依据在检查过程中可以检查企业计算的数量。如果区域数据一致，则可能存在问题。
施工（规划）红线是对施工范围的限制，并且此限制也是确定是否可以扣除土地增值税的关键。根据该政策，开发土地红线以外的建筑成本不能用作计算增加值的扣除项目。检查时，您可以在现场检查红线的边界，以确定是否存在计划之外的任何问题。
（2）各种勘探和设计合同的印花税。这类合同通常保存在企业的工程部门中，而财务部门则缺乏一定的管理，因此应引起更多重视。除房地产开发企业可以对销售，建筑和其他业务征收印花税外，所有其他合同均已贴花或宣布按实际金额支付印花税。（{}}实践案例4
2016年5月，当地税务机关对房地产开发企业进行了税务检查。在检查了存储信息之后，在项目开发的早期阶段，没有发现公司具有勘探和设计合同印花税存储数据等数据。在检查过程中，检查员询问了被调查企业的会计人员。事实证明，所有此类合同均由企业工程部门保留，依此类推。他们没有作为税收计算信息转移到财务部门，因此他们没有及时贴花（支付印花税）。
III。建设项目建设
（1）施工合同。施工合同是房地产开发企业经营中最重要的合同，也是金额最大的合同。合同金额不仅是企业成本计算的最重要参考依据，还是企业相关所得税（如应计费用的处理）的重要依据。。
（2）融资合同及相关合同。在此期间，融资合同的变更量比较大，涉及印花税，土地增值税和企业所得税的计算和处理。同时，可能会涉及一些勘探和勘测合同。
（3）劳动合同。在项目建设期间，房地产开发企业可能会有一些临时就业。临时劳动合同涉及个人所得税和公司所得税的计算和处理。
（1）处理滚动开发成本。对于滚动开发房地产开发企业，必须注意土地出让金和公共配套设施等相关费用的分配。分配方法有以下三种：按出让土地使用权面积占总面积的比例进行分配；按出让建筑面积占总建筑面积的比例进行分配；根据税法确认的其他方法进行分配权威。
（2）处理地下设施（如人防）的成本。注意地下建筑物（如车库）的成本构成，分配，销售和使用，核对防空办公室的施工指标和防空施工的实际面积的批准，并确认是否有下一步发展中应继续使用的任何防空设施成本包括在当前开发成本中。由于实际操作的复杂性，地方税务机关制定了相应的具体规定。因此，公司每天处理此类业务时，可以直接参考当地税务机关的具体规定。审核员在检查此类业务时也可以处理此类操作。
（3）处理融资成本。继续关注利息支出。重点是金融公司的利息支出。项目贷款的利息支出需要资本化。对于在此期间房地产开发公司与金融公司之间签订的其他合同，必须审查业务的真实性，并支付项目贷款的额外利息，符合资本化条件的，予以资本化。
实践案例5
（4）费用昂贵。在成本和支出中要注意大笔支出的真实性，合法性和有效性。重点是从多个角度进行检查，例如合同，资金流量和发票。对于合同，资金流量和发票单位名称的不一致，应进行后续检查。虚假支出不能支出。
（5）处理A提供的材料。主要检查是重复材料的成本是否存在问题。
（6）物料分配方法。除了少量材料按实际使用量计算外，重点是同时施工的多种材料的分配方法是否合理，一致。在实际业务中，一些公司同时将相同的物料用于多个成本项目。对于没有详细核算（或无法核算详细核算）的人员，应以一定的方式分配，例如按建筑面积和建筑面积分配。无论采用哪种方法，都应着重两点：第一，一致性，即一旦确定了方法，就不能随意更改；第二，合理性，即分配的计算方法可以准确反映每个项目的实际材料消耗。
（7）重大成本差异处理。重要的是，物料成本差异的计算和分配是否一致。可以使用加权平均，先进先出和其他方法，一旦确定，便不能随意更改。检查的主要方法是连续检查第四季度的会计处理方法是否正确。（{}}实践案例6
2016年3月，当地税务机关对房地产开发企业进行了税务检查。公司的物料成本差异结转计算是基于加权平均法。检查员在2014年和2015年连续两年对公司进行了检查。检查第四季度的物料成本差异的会计处理，发现2015年12月的计算方法存在问题，即未根据加权平均法计算结转差异，并且实际差额533万元。经过沟通，发现原因是该公司采取了一种平衡的方法，因为该公司2015年的利润太高，而2016年购买的估计材料的价格却有所上涨。最终，“材料成本差异”项目使应税收入增加了533万元。
（8）隐藏“非法建筑物”。在此期间，可以根据“建设项目施工许可证”，“建设项目施工合同”和相关的规划设计材料对场地进行检查，以确定公司是否拥有超出规划和施工许可范围的“非法建筑”。
如果存在隐藏的“非法建筑”，则根据土地增值税政策，通常不能将其用作计算增值税额的扣除额。自用的“违法建筑”的成本，不应当在销售区域内摊销到开发成本中，在计算企业所得税时应扣除税前费用，而应视为自用固定资产的折旧。与企业已经使用的“违法建设”有关的房地产税和城市土地使用税，应当按规定征收（缴纳）。
（9）劳务费的处理。劳务费的核实主要是核查劳动合同，并应将合同内容与企业从业人员的实际情况进行比较和判断。另外，如果有逻辑上的疑问，例如数量过多，就业中的不对称等，则应检查相关人员的ID信息，并应检查现场的工作情况。
IV。开发项目的完成和验收
（1）“房屋竣工验收表”。商品房可在竣工验收后交付使用。完工验收时间是发生增值税义务的重要节点，也是结转企业所得税收入和成本的重要节点。
（2）“房屋映射表”。测绘表是土地增值税项目结算和企业所得税项目结算的重要参考。它的主要功能是通过比较测绘表和销售窗口表（或销售合同清单等）来判断区域结构和隐蔽性是否随后发生变化。问题。
（1）结转收入（收入）。贯彻执行《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三条的规定。房地产开发企业采用预售制。项目竣工验收后，达到结转收入的条件。最重要的依据是“房屋竣工验收表”。验证的重点是比较“房屋竣工验收表”和“预付款帐户”帐户余额之类的数据，以确定公司是否已在指定的时间结点结转收入。其中，同年获得“房屋竣工验收”的人对于表中的建筑物，“预付款帐户”帐户（或明细帐户）中不得有余额。
（2）确定增值税应纳税额的时间。实施《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条，第十四条。房地产的销售基于预售系统。房地产项目达到一定水平后，可获得预售许可证。收到预付款后，应按3％的预收税率预缴增值税。达到应纳税额时，根据当期销售额和适用的税率11％计算当期应纳税额。扣除预付税款后，纳税申报单将提交给国家税务主管部门。房屋完工，检查并交付后产生应纳税额，因此应交增值税额是按照规定计算的。
（3）处理未结汇票。实施《房地产开发经营企业所得税处理办法》第三十二条。注意建筑业的建筑合同，决算和发票。建设项目合同的完成需要最终解决。对于由于合同项目的最终结算而未获得全额发票的人（即房地产开发公司暂时将其收入与收据等记录下来的项目），在充分证据的前提下，可以提前提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％。证明材料主要是“建设项目合同”和已完成的工作量。（{}}案例7
2015年5月，当地税务机关对房地产开发企业进行了税务检查。检查人员在检查成本结转业务时发现，当公司结转开发项目的成本时，由于尚未获得一些建筑公司的建筑业发票，因此采用了估计成本法。该公司的建筑合同总价为2.3亿元。工程造价3200万元。根据相关政策法规：如果外包项目尚未最终确定，且尚未获得全额发票，可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过发票金额的10％。合同总金额。公司估算的工程造价最高限额为2300万元，而公司实际估算的工程造价为3200万元，即超过9000万元。最终，该项目进行了检查，增加了应税收入9000万元。
（4）处理应计费用。除了未获得完整发票的上述预扣费用外，该政策还规定预扣费用仅属于以下两种类型：
①如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算费用合理地提取建筑费用。此类公共辅助设施必须满足以下条件：“在销售合同，协议或广告中做出专门承诺，按照法律法规建立不可撤销或必要的结构”。
②施工费和财产改良费应提交给政府，但尚未提交批准。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
不符合以上条件的人不能撤回。在验证过程中，只要有相应的成本对象，计划和设计以及支出明细的提交等，清单就可以用来完成检查。
【特别注意】
有些省市对应计费用的期限作了规定。例如，江苏省规定应累计从产品开发完成之日起两年以上未付清的应计承包项目资金。承包工程的全部金额计入应纳税所得额；可以在以后实际支付时在实际税额之前扣除。除有关的政府文件中明确规定了批准建造和建造费用以及财产改良费用的最后期限外，最长扣缴期不得超过3年；那些未提交超过3年的税款将包括在当前应税收入中，并将在以后年度中实际支付。允许税前扣除。
（5）大量费用支出。密切关注对异常大笔支出进行深入检查的“开发成本—开发间接费用”的详细摘要，合同，发票和资金流量必须一致。必须跟踪任何不一致之处以验证相关业务的实质。
（6）自建和自用房地产的处理。检查“房屋竣工验收表”，如果已完成，请检查是否已使用。对于已经使用的房地产，无论竣工或结汇，都必须按照规定申报并缴纳房地产税和城市土地使用税。（{}}实践案例8
2015年1月，当地方税务机关对房地产开发企业进行与税收相关的分析时，发现该公司的部分商品房已通过租赁信息转换为自用（出租），并且提醒纳税人从税收评估的角度提出相关意见税务自查。自我检查的情况是该公司出租了一些商品房。租赁点为2014年4月，租金为每年26万元。截至2014年11月，“房屋竣工验收表”中确定的时间是2014年11月。截至12月底，公司既未结转固定资产（投资房地产），也未提取折旧。除出租房屋外，按规定开具房屋租赁发票时应缴纳营业税（城市维护建设税及其他遗漏）和房地产税。除此之外，没有缴纳城市土地使用税。根据规定，公司于2014年5月至12月额外缴纳了1080元的城市土地使用税（按分配面积计算），并结转了5月至12月的收入173300元（26÷12×）。 2014年。8），以及同期缴纳的营业税（城市维护和建筑税等其他遗漏项）和房地产税。同时，企业应按照有关会计处理原则将租赁房屋结转为“投资性房地产”。从企业所得税的结算和清算的角度，可以得出相应的折旧。
（7）映射区域。请注意各个建筑区域的具体情况，以及成本分配中使用的各个建筑区域是否与映射（区域）结果表一致。如果调查区域与销售窗口表指示的区域差异太大，即调查区域大于销售窗口表的数据区域等，则必须检查原因以防止该区域超出与税收相关的计划设计和施工。
（8）成本结转。售出（预售）的商业建筑物竣工验收后（以《房屋竣工验收表》为判断条件之一），结转收入和成本。目前，同一项目的一部分可能已经完成并被接受，而另一部分仍在建设中。即使零件已完成并被接受，在某些情况下也有可能已经出售而有些尚未出售。因此，在检查结转成本业务时，有必要注意不同商品房国家之间的成本分配方法是否合理，主要从两个层次着眼于成本比结转：
首先，将无法单独收取的共同费用分配到成品（商品住房）和未成品（商品住房）之间，并计算可以单独收取的费用以计算出准确的成品（商业住房）。）的代价;