根据建设部和其他九个部委发布的新房地产政策，自今年6月1日起，购买住房不足5年的房产，将按销售总额的5.5％征收营业税。销售收入。由于这项新政策，五年内新房的交易税成本增加了，许多房地产投机者和房地产中介公司“修好了木板路，秘密地越过陈仓”，以合理地避免征税。二手房交易。这些针对二手房交易的合理避税做法是否可行，可以降低交易成本并存在法律风险吗？本报专门采访了四川君和律师事务所合伙律师郑书宏。《新政》出台后，郭先生出于种种原因想卖掉自己买了三年的房子，但考虑到要按房价的全价缴纳5.5％的营业税和附加费。觉得很不经济，所以他同意买主的意见，买主将首先通过租赁方式签入，两年后，两方将按照约定的价格进行交易，所支付的租金将包括在价格中。二手房交易合理避税律师评论说：这种方法不缴纳全部营业税和附加费，仅支付契税，登记费，印花税等。这是可行的。但是，由于房屋价格的可变因素，如果签约价格与两年后房屋的市场价格不同，并且房屋价格上涨，则房主宁愿支付赔偿金而不是卖房子。对于买家而言，他们必须承担许多机会成本。同时，卖方可以单独抵押或出售房屋，这对买方具有很大的法律风险！王女士手上有房子，有些买家愿意支付55万美元购买，但今年出台了一项新政策，使她感到，除去杂项税费后，落在她口袋里的钱似乎可以少很多。因此，在中介人的帮助下，李女士想通过礼物将房子转让。二手房交易合理避税律师评论说：赠与不动产转让是不动产转让过程中的一种普遍形式，也是房主按规定处置财产的权利和行为方式。根据中国法律。由于房地产作为礼物的转让与基于市场的交易完全不同，因此无需征收营业税。对于确实相关并属于礼品关系的双方，通过礼品转移财产是避免纳税的合理方法。费用主要是契税，公证费，登记费，印花税等。契税为交易金额或评估金额（第一笔交易）的1.5％，随后的交易为3％；成都一环路，一环路外的二环路公证费（赠与合同公证费）为16元/ m2二环路内14元/ m2，二环路外12元/ m2；注册费80元。如果房地产转让双方的真实含义和目的不是礼物，而是想转让房地产并获利，则完全偏离了礼物的法律自由性质。那么，这种行为将不是合法有效的赠与，而是一种合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的的非法行为。发生争端时，根据现行法律的规定，双方应承担补偿税款和罚款的责任，甚至在严重情况下承担刑事责任。此外，除了上述法律风险外，在实际过程中，以赠与为目的的房地产转让实际上是很大的交易风险。对于购买者来说，在付款方式上达成共识是一个难题，因为捐赠者可以在转让礼物的财产权之前撤销礼物，即使购买者已经支付了订金，也不会对卖方具有约束力。此外，中国《合同法》规定：“捐赠财产有缺陷，捐赠人不承担责任。”就是说，如果买主收到房屋质量问题，很难要求原房主赔偿。另外，买方必须提防捐赠者撤回礼物或不履行礼物义务的行为。因此，这种二手房交易在一定程度上是规避风险的。
由于中介公司的质量参差不齐，个别小型中介公司提出的二手房交易“避税”方案实际上具有很大的风险。[b]将近4万元的高额税收导致买家放弃了购买。 [/ b]在一家国有企业工作的李先生于1998年在杨桥附近买了一栋改建房屋，建筑面积为75平方米，有两间卧室和一个三口之家。居住，但最近李先生想接替年迈的父母居住，这也方便照料。五人住在两居室公寓中的环境显然更糟。因此，李先生决定出售房屋，然后在郊区购买一栋小型住宅，以改善居住环境。今年4月，李先生将房子委托给一家经纪公司出售。李先生的报价为5300元/平方米，总价为39.75万元。6月20日，在一家私营公司工作的李先生和刘女士最初同意购买房屋。但是当计算应纳税额时，两党都处于尴尬境地。尽管李先生的房子是在1998年购买的，但获得所有权证书的时间是在2004年，这恰好在两年之内对出售房屋征收全部营业税的范围内。。从6月15日起，个人所得税的征收开始与房地产转让相关，朝阳和东城也开始试行。经计算，如果该房屋挂牌交易，李先生应缴纳营业税198.75万元，即39.75×5％= 1.9875（万元）。并应缴纳个人所得税=（房屋销售建筑面积×4000元/平方米-（合理费用）×20％，即（39.75-75×4000元/m²-合理费用）×20％= 1195万元。面对近4万元的高额税收，买卖双方都不愿承担。经过一个小时的谈判，买方终于放弃了购买。[b]中介公司推出“合理避税”服务[/ b]针对上述情况，北京许多中介公司提出了所谓的“合理避税”方案：按需出售，按需出售，延迟的交易转移等。其中，出租租赁比较普遍，即：业主出售个人购买的房屋不足两年（时间以业权证明书或契税证明书为准）的，应缴纳营业税。按照规定，用于二手房交易“避税”，买卖双方可以先签订租赁合同，买卖双方首先以出租房屋的形式居住在房屋中，并等待2年以上再购买房屋，然后买卖双方签订二手房买卖合同。此外，在某些交易中，有些人通过签订阴阳合同使用二手房交易来避税。买卖双方签订了两项合同。其中一项是与主管当局签订的合同，销售价格是根据地区指导价计算的。达到少缴税款目的的方法。另一个是由真正的买卖双方签署的合同。合同是按双方之间的实际交易价格签订的。[b]认识到二手房交易的“避税”风险[/ b]北京宜中律师事务所律师王景平提醒，作为二手房交易的双方都必须意识到所谓的“二手房交易”的法律风险。二手房交易“避税”。王律师说，实际上，二手房交易的一些所谓的“避税”手段，实际上是指交易双方以所谓的“合法形式”减少或逃税的行为。交易双方采用“租赁出售”的方式减少或逃税行为，对交易双方都有很大的法律风险。对于“出租人”（实际上是卖方），承租人有权随时终止合同。如果“承租人”（实际上是买方）由于经济条件，房价和其他因素而在租赁期内不再租房如果双方签订的租赁合同被取消，则出租人出售房屋的目的将无法实现。对于二手房交易“避税”和签订阴阳合同的情况，连家专家认为，二手房交易对卖方“避税”的风险在于买方可能会威胁向房地产局提交的合同。转让程序完成后，要求卖方降低房屋的销售价格。二手房交易的“免税”给买方带来了一个风险，即如果在转让之前付款，而卖方不出售合同，则买方仅支付住房所签署的合同中规定的价格，并且土地管理局。买方没有足够的证据。将蒙受巨大损失。
由于中介公司的质量参差不齐，一些小型中介公司提出的“避税”计划实际上具有很大的风险。
将近4万元的高税费使购房者放弃买房
在一家国有企业工作的李先生于1998年在杨桥附近购买了一栋改建房屋，建筑面积为75平方米，有两间卧室和一个三口之家。但是最近，李先生想接管年迈的父母住。，这也很容易照顾。五人住在两居室公寓中的环境显然更糟。因此，李先生决定出售房屋，然后在郊区购买一栋小型住宅，以改善居住环境。今年4月，李先生将房子委托给一家经纪公司出售。李先生的报价为5300元/平方米，总价为39.75万元。
6月20日，在一家私营企业工作的李先生和刘女士最初达成购房意向。但是当计算应纳税额时，两党都处于尴尬境地。尽管李先生的房子是在1998年购买的，但获得所有权证书的时间是在2004年，这恰好在两年之内对出售房屋征收全部营业税的范围内。。从6月15日起，个人所得税的征收开始与房地产转让相关，朝阳和东城也开始试行。
经计算，如果该房屋挂牌交易，李先生应缴纳营业税198.75万元，即39.75×5％= 1.9875（万元）；并应缴纳个人所得税=（销售建筑面积×4000人民币/平方米合理成本）×20％，即（39.75-75×4000元/平方米合理成本）×20％= 1.95万元。面对近4万元的高额税收，买卖双方都不愿承担。经过一个小时的谈判，买方终于放弃了购买。
中介公司推出“合理避税”服务
针对上述情况，北京的许多中介公司提出了所谓的“合理避税”计划：出售租金，租金同步，延迟交易转移等。
其中，出租出售更为普遍，即：如果房主出售个人购买的房屋少于2年（时间取决于所有权证书或契税证明），则全部出售根据规定需要缴税。为了避税，买卖双方可以先签订租赁合同。买主首先以出租房屋的形式生活在房屋中。购房时间超过2年后，买卖双方签订二手房买卖合同。
此外，在某些交易中，有些人还采用签署阴阳合同的方法来避税。买卖双方签订了两个合同。一种是由主管部门签订的合同，采用按地区指导价计算销售价格的方法。为了达到少缴税款的目的。另一个是由真正的买卖双方签署的合同。合同是按双方之间的实际交易价格签订的。
认识到“合理避税”的风险
北京益中律师事务所的王静平律师提醒说，作为二手房交易的当事方，双方都必须意识到所谓的“合理避税”的法律风险。
王律师说，实际上，一些所谓的“合理避税”措施实际上是交易双方以所谓的“法律形式”减少或避免应纳税额的行为。交易双方采用“租赁出售”的方式减少或逃税行为，对交易双方都有很大的法律风险。对于“出租人”（实际上是卖方），承租人有权随时终止合同。如果“承租人”（实际上是买方）由于经济条件，房价和其他因素而在租赁期内不再租房如果双方签订的租赁合同被取消，则出租人出售房屋的目的将无法实现。
在签订阴阳合同的情况下，联嘉专业人士认为，卖方面临的风险是买方有可能威胁向房屋局提交的合同。完成转让程序后，卖方必须放下房屋销售价格。对于买方而言，存在以下风险：如果在转让前付款，并且卖方不出售合同，而仅支付房地产局签署的合同中规定的价格，则买方将遭受巨大损失而没有足够的证据。
此版本撰写/记者徐子玲
■案例答案
面积超过140平方米，需缴纳所得税
安女士：我更喜欢一间二手房，有145平方米的三个房间，两个大厅和两个浴室。卖方已经住了两年半了。我计划下周签订交易合同。根据现行的有关规定，除了支付房屋的交易价外，还要缴纳哪些税款？
律师的答复：信中说，房屋面积超过140平方米，这不包括在具有优惠政策的普通房屋中。买方除支付房屋交易外，还主要支付：（1）契税：交易价格的3％； （二）合同印花税：交易价格的0.5‰； （三）房地产所有权证印花税：5元； （四）其他杂费。卖方主要支付：（1）营业税（包括城市建设税和教育费附加费），房屋交易价值与原购买价之间的差额的5.5％； （二）合同印花税：交易价格的0.5‰； （3）个人所得税，此项转让净收入的20％； （4）土地增值税：增值税=房地产收入的转移-扣除项目之和（购买价格，营业税，城市建设税，教育附加费，印花税）×税率。
签订合同但不冒险
张先生：我想买朋友的二手房。我的朋友说，为了避免缴纳营业税，我们可以先签订二手房销售合同。拥有财产两年后，我们将办理转让手续。这种方法有风险吗？
律师的答复：根据规定，所有购置不足2年的房屋应全额征收营业税。个人购房时，应按照契税证明书或契税证明书中记载的时间作为购房时间。如果未提供契税支付证明或契税验证证明，则购房时间为房屋产权证书上注明的日期。
双方避免通过错误的合同日期避税的做法是逃税。一旦由税务机关核实，他们肯定会受到相应的惩罚。中国法律要求房地产销售必须经过注册。如果张先生仅签订销售合同，而没有经过转让登记程序，则他无法获得该财产的所有权；如果所有者随后将财产出售给第三人并已完成转让过程，张先生只能根据销售合同追究违约责任。
营业税和所得税通常由卖方承担
潘潘先生：我打算在南城买一间二手房。该代理机构表示，为了减少营业税和个人所得税，可以降低合同上的交易价格。请问这种方法是否非法，可能存在哪些风险？
律师的答复：根据规定，从今年6月1日起，购买住房不足2年并转手的个人将对获得的销售收入全额征税。
如果潘先生故意虚报税基以减少应纳税额，则如果房屋的交易价格明显低于市场价格，则税务机关有权依法调整价格，使用调整后的价格作为税基。如果税务机关核实双方故意降低交易价格以逃避税收，则税务机关有权命令纳税人纳税，增加罚款并追究其法律责任。此外，营业税和个人所得税应由卖方按规定缴纳。如果降低交易价格，如果潘先生将来想出售这套房子，则可能会增加营业税和应纳个人所得税。
■实用技巧
税收研究专家指出，税收筹划是指纳税人为尚未发生或已经发生的应税行为做出各种巧妙安排，而并未违反法律法规以最大化收益。
●高价房会延期纳税。对于在6月1日之前签订房屋销售合同的个人，他们购买的二手房单价超过每平方米9432元，且面积小于140平方米，符合新的普通住房标准您可以等待在8月31日之后按房价的1.5％缴纳契税，并在8月31日之前缴纳3％的契税。
●超大型房屋必须按时纳税。对于在6月1日之前签订房屋销售合同的个人，如果购买了单价低于每平方米9432元且面积超过140平方米的二手房，则必须付款注意它。在8月31日之前，应按房价的1.5％缴纳契税。 8月31日之后，将按3％的税率缴纳契税。
●询问最低转让价格在购买二手房的过程中，应注意契税最低转让价格的问题，因为在缴纳契税时有最低转让价格，最低转让价格标准因地区而异。
●提交5项税款：您需要提供：销售合同（原始和副本），房地产证书（原始和副本），买卖双方的身份证（原始和副本），原始购买协议，购买发票或收据（原件和复印件）。
■收费指南
出售二手商品房
（1）出售房屋少于2年的买家：3％的契税； 0.05％的印花税；工作成本（根据每个地区的规定）
卖方：5％营业税； 0.05％的印花税；个人所得税（根据各地区的规定）
（2）购房超过2年且符合普通住房标准的购买者：契税1.5％； 0.05％的印花税；劳动力成本（根据每个地区的规定）
卖方：0.05％的印花税；个人所得税（根据各地区的规定）
（3）购买住房超过2年且不符合普通住房标准的购买者：契税3％；印花税0.05％;工作成本（根据每个地区的规定）
卖方：营业税（销售价格-购买价格）×5％；印花税0.05％;个人所得税（根据各地区的规定）
买卖公共住房
（1）购房超过2年并符合普通住房标准的购买者：土地出让金：当年的住房改革成本×建筑面积×1％契税1.5％；印花税0.05％;工作成本（根据每个地区的规定）
（2）出售房屋超过2年且不符合普通住房标准的购买者：土地出让金：当年的住房改革成本×建筑面积×1％契税3％ ;印花税0.05％;工作成本（取决于每个地区）规定）
■示范合同
“房屋销售合同”的卖方将房屋“出租”给买方。双方可以就以下条款达成协议：
1.房屋租赁合同生效后的（）天内，买卖双方应依法向房地产管理部门办理租赁登记备案手续，以保护买卖双方的权益。有权使用房屋并与第三方发生争斗。法律效力。
2.双方同意在房屋租赁合同中将租金减为零（或低租金），以避免卖方取消租赁合同。
3.房屋销售合同自（）年（）月（）日起生效；卖方在房屋买卖合同生效前擅自解除双方签订的房屋租赁合同的，房屋买卖合同立即生效；房屋销售如果合同有效，则卖方已根据租赁合同支付了房屋租金，这意味着买方已根据销售合同向卖方支付了与租金相等的房价。
4.如果卖方在租赁期内未经授权终止合同，则视为违反合同，应向买方支付人民币（）的罚款。