1.二手房避税合法吗？
（1）先租后卖。这种方法不缴纳全部营业税和附加费，而仅缴纳契税，注册费，印花税等，具有一定的可行性。但是，由于房屋价格的可变因素，如果签约价格与两年后房屋的市场价格不同，并且房屋价格上涨，则房主宁愿支付赔偿金而不是卖房子。对于买家而言，他们必须承担许多机会成本。
（2）假礼物送给真实房屋。如果房地产转让双方的真实含义和目的不是礼物，而是想转让房地产并获利，则完全偏离了礼物的法律自由性质。那么，这种行为将不是合法有效的赠与，而是一种合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的的非法行为。发生争端时，根据现行法律的规定，双方应承担补偿税款和罚款的责任，甚至在严重情况下承担刑事责任。
（3）合同价格远低于实际价格。用这种方法，营业税和附加费全额少付了，仍然需要契约税，注册费和印花税。这种行为是法律的一种外部表现形式，掩盖了逃税的非法目的，是一种非法行为。发生争端时，根据我国现行法律，法规，双方应承担弥补税款，罚款甚至刑事责任的责任。
从上面可以看出，某些所谓的常规避税方法不符合法律规定。
其次，避免二手房税收有哪些风险
（1）如果合同价格低，则可以避免。在二手房市场上，低价签约是买卖双方最常用的避税方法。例如，对于实际转让价格为20万元的房屋，在买卖双方私下谈判并签署协议后，到房地产局的转让价格为15万元，因此剩余的50,000元可以容易避免。这种方法可能导致买方根据少报的转让价格付款，给所有者造成损失。
（2）先租，后买，然后推迟交易。两种税都以5年为上限，超过5年的转让可以免征营业税。结果，在某些情况下，买卖双方协商达成“先买后租”的协议。这种方法是因为交易不能长时间转移，并且房屋的产权不是买方。如果房价上涨，房主可能更愿意赔偿违约金，而不是出售，而买主只能再次选择房屋。如果几年后购置房屋时房地产价格下跌，则购房者不可避免地不愿继续交易。将来，无论买卖双方后悔，都会有纠纷。
（3）虚假礼物，用于真实交易，黑匣子操作。新政策出台后，许多业主通过伪造礼品逃避了个人所得税和营业税。首先，由于双方都是私下进行交易，一旦一方违反合同，就很容易引起争议。其次，由于礼物不是买卖，如果买主获得了财产，那么如果发生质量问题，就没有法律保护，也很难向主人提出要求。赔偿；最后，可以在转让财产证明书之前随时撤销礼物。
（4）错误的离婚。根据规定，个人使用转让超过5年的收入和家庭起居室的唯一收入免征个人所得税。换句话说，夫妇的第二套房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妇通过假离婚来逃税。由于这是假离婚，因此在办理离婚手续时，两方不会过多考虑财产分割。因此，离婚后，如果一方拒绝再婚，另一方很难保护自己的合法权益。
由于中介公司的质量参差不齐，一些小型中介公司提出的“避税”计划实际上具有很大的风险。
将近4万元的高税费使购房者放弃买房
在一家国有企业工作的李先生于1998年在杨桥附近购买了一栋改建房屋，建筑面积为75平方米，有两间卧室和一个三口之家。但是最近，李先生想接管年迈的父母住。，这也很容易照顾。五人住在两居室公寓中的环境显然更糟。因此，李先生决定出售房屋，然后在郊区购买一栋小型住宅，以改善居住环境。今年4月，李先生将房子委托给一家经纪公司出售。李先生的报价为5300元/平方米，总价为39.75万元。
6月20日，在一家私营企业工作的李先生和刘女士最初达成购房意向。但是当计算应纳税额时，两党都处于尴尬境地。尽管李先生的房子是在1998年购置的，但获得所有权证书的时间是在2004年，这恰好在两年内对出售房屋征收全部营业税的范围内。从6月15日起，个人所得税的征收开始与房地产转让相关，朝阳和东城也开始试行。
经计算，如果该房屋挂牌交易，李先生应缴纳营业税198.75万元，即39.75×5％= 1.9875（万元）；并应缴纳个人所得税=（销售建筑面积×4000人民币/平方米合理成本）×20％，即（39.75-75×4000元/平方米合理成本）×20％= 1.95万元。面对近4万元的高额税收，买卖双方都不愿承担。经过一个小时的谈判，买方终于放弃了购买。
中介公司推出“合理避税”服务
针对上述情况，北京的许多中介公司提出了所谓的“合理避税”计划：出售租金，租金同步，延迟交易转移等。
其中，出租出售更为普遍，即：如果房主出售个人购买的房屋少于2年（时间取决于所有权证书或契税证明），则全部出售根据规定需要缴税。为了避税，买卖双方可以先签订租赁合同。买主首先以出租房屋的形式生活在房屋中。购房时间超过2年后，买卖双方签订二手房买卖合同。
此外，在某些交易中，有些人还采用签署阴阳合同的方法来避税。买卖双方签订了两个合同。一种是由主管部门签订的合同，采用按地区指导价计算销售价格的方法。为了达到少缴税款的目的。另一个是由真正的买卖双方签署的合同。合同是按双方之间的实际交易价格签订的。
认识到“合理避税”的风险
北京益中律师事务所的王静平律师提醒说，作为二手房交易的当事方，双方都必须意识到所谓的“合理避税”的法律风险。
王律师说，实际上，一些所谓的“合理避税”措施实际上是交易双方以所谓的“法律形式”减少或避免应纳税额的行为。交易双方采用“租赁出售”的方式减少或逃税行为，对交易双方都有很大的法律风险。对于“出租人”（实际上是卖方），承租人有权随时终止合同。如果“承租人”（实际上是买方）由于经济条件，房价和其他因素而在租赁期内不再租房如果双方签订的租赁合同被取消，则出租人出售房屋的目的将无法实现。
在签订阴阳合同的情况下，联嘉专业人士认为，卖方面临的风险是买方有可能威胁向房屋局提交的合同。完成转让程序后，卖方必须放下房屋销售价格。
●高价房会延期纳税。对于在6月1日之前签订房屋销售合同的个人，他们购买的二手房单价超过每平方米9432元，且面积小于140平方米，符合新的普通住房标准。您可以等待在8月31日之后按房价的1.5％缴纳契税，并在8月31日之前缴纳3％的契税。
●超大型房屋必须按时纳税。对于在6月1日之前签订房屋销售合同的个人，如果购买了单价低于每平方米9432元且面积超过140平方米的二手房，则必须付款注意它。在8月31日之前，应按房价的1.5％缴纳契税。 8月31日之后，将按3％的税率缴纳契税。
●询问最低转让价格在购买二手房的过程中，应注意契税最低转让价格的问题，因为在缴纳契税时有最低转让价格，最低转让价格标准根据每个地区的规定而有所不同。
●提交5项税款：您需要提供：销售合同（原始和副本），房地产证书（原始和副本），买卖双方的身份证（原始和副本），原始购买协议，购买发票或收据（原件和复印件）。
■收费指南
出售二手商品房
（1）出售房屋少于2年的买家：3％的契税； 0.05％的印花税；工作成本（根据每个地区的规定）
卖方：5％营业税； 0.05％的印花税；个人所得税（根据各地区的规定）
（2）购房超过2年且符合普通住房标准的购买者：契税1.5％； 0.05％的印花税；劳动力成本（根据每个地区的规定）
卖方：0.05％的印花税；个人所得税（根据各地区的规定）
（3）购买住房超过2年且不符合普通住房标准的购买者：契税3％；印花税0.05％;工作成本（根据每个地区的规定）
卖方：营业税（销售价格-购买价格）×5％；印花税0.05％;个人所得税（根据各地区的规定）
买卖公共住房
（1）购房超过2年并符合普通住房标准的购买者：土地出让金：当年的住房改革成本×建筑面积×1％契税1.5％；印花税0.05％;工作成本（根据每个地区的规定）
（2）出售房屋超过2年且不符合普通住房标准的购买者：土地出让金：当年的住房改革成本×建筑面积×1％契税3％ ;印花税0.05％;规定）
■示范合同
“房屋销售合同”的卖方将房屋“出租”给买方。双方可以就以下条款达成协议：
1.房屋租赁合同生效后的（）天内，买卖双方应依法向房地产管理部门办理租赁登记备案手续，以保护买卖双方的权益。使用房屋并产生第三方的权利法律效力。
2.双方同意在房屋租赁合同中将租金减为零（或低租金），以避免卖方取消租赁合同。
3.房屋销售合同自（）年（）月（）日起生效；卖方在房屋买卖合同生效前擅自解除双方签订的房屋租赁合同的，房屋买卖合同立即生效；房屋销售如果合同有效，则卖方已根据租赁合同支付了房屋租金，这意味着买方已根据销售合同向卖方支付了与租金相等的房价。
4.如果卖方在租赁期内未经授权终止合同，则视为违反合同，应向买方支付人民币（）的罚款。