一般而言，内资房地产公司通常使用虚假成本来避免“手脚”上的税收，而外资房地产公司则善于使用“转让定价”来避税。所谓的“虚假成本”是通过人为增加成本，使房地产开发项目的利润甚至损失最小化来避免征收所得税。
有6年房地产从业经验的人透露，调整报表以转移利润的行为在房地产行业很普遍。例如，广州一家房地产公司希望将利润转移到国外，并告诉其会计师“接受2000万元人民币的海外业务接待费”。另一家房地产公司已将一些设计工作移交给其自己的海外关联公司，以设定很高的设计成本来转移利润。曾在广东一家大型房地产公司工作的财务会计师透露，该公司有三家独资文化公司和技术咨询公司，被称为多元化经营。实际上，这些公司用于进行关联交易以完成利润转移。下属公司每年收取不超过人民币1亿元的所谓促销计划和咨询费，然后购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最终的利润转移，因为这些艺术品来自母公司老板买的那个根本不值钱，而只是一个道具。2004年，国家税务总局发布的“ 2003年度中国纳税百强榜”上没有房地产企业。即使在专门为房地产公司设立的“ 2003年房地产开发与管理行业十大纳税”中，房地产公司所缴纳的税收总额也不容乐观。
2.避税的具体方法
1）是挂在经常帐户上的预售房购买款。保持预售房屋的购买占比，以便应立即缴纳的税款变成循环流动性，逃税。营业税和企业所得税，这是房地产开发公司常用的一种方法。
2）根据收入原则，为提前收据出具收据，不发行票证，隐瞒收入或确认收入。从预售商品房收到的预收款仅发给购买者以“收款收据”，对帐务处理不进行预收款处理，或仅记录一组正在运行的帐目以进行内部控制。
3）它没有按照合同约定的时间确认收入。由于未清，账目未完成或商品房销售完成等各种原因而延迟缴纳企业所得税。
4）随意调整纳税申报额。由于资金紧张，一些房地产开发公司在这一年内随意调整其纳税申报额。通常的做法是在年初和年中减少申报金额，并在年末偿还。
5）这是一项“空置”政策，不会及时清算土地增值税。开发项目应在结算和销售完成后清算土地增值税，一些开发商尚未结算或故意离开一，二套尾楼。结果，整个项目无法结算，这影响了土地增值税的及时，全面入账。图书馆。
VI）是虚构列的开发成本，它任意扩大了成本支出的范围，而虚构列是工程成本。企业预收的销售款项，甚至已收的全部销售款项，均不计入收入或帐户外循环，从而减少或不支付房地产销售营业税金及附加。
VII）根据住房债务和自用商品房的收入原则，不确认收入。商业住房的补足付款仅记录在工程团队的往来帐户中，而未进行相应的收入调整。代理卖方的手续费直接从销售收入中扣除，从代理处收取的财产款的净增加额为应税营业额，从而减少了营业税。
八是扩大拆迁补偿面积，减少可售面积，结转运营成本。
九）是降价。没有正当理由降低商品房销售价格，从而少缴营业税和企业所得税。
10）故意推迟该项目的最终帐目和完成时间，以避免土地增值税清算。
你好！
1个纳税人
1.出售自己在中华人民共和国境内开发的房地产项目的企业为增值税纳税人。
2.增值税纳税人分为两类：一般纳税人和小规模纳税人。年增值税销售收入500万元（含）以上的是一般纳税人，不超过规定标准的是小规模纳税人。
2税收范围
1根据“销售服务，无形资产或房地产票据”，房地产行业主要涉及以下税收项目
（1）销售自行开发的房地产项目的房地产企业，应缴纳销售房地产税项；
（2）是房地产企业，它为房地产项目（包括商店，办公楼，公寓等）租赁自己的开发费，适用于房地产管理租赁服务税项和房地产融资租赁服务税项目（不包括售后房地产）租赁融资租赁）。
2件商品不需加增值税
以下情况不视为在中国销售服务或无形资产：
（1）海外单位或个人向本地单位或个人出售完全在海外提供的服务。
（2）海外单位或个人将完全在海外使用的无形资产出售给国内单位或个人。
（3）海外单位或个人将完全在国外使用的有形动产出租给国内单位或个人。
（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3税率和征收率
1.适用于房地产企业出售和租赁房地产的税率为11％。
2.小型纳税人出售和出租房地产，而一般纳税人可以选择简单的税收方法来买卖房地产业务。回收率为5％。
3.如果国内买家为海外单位和个人预扣增值税，则应按适用的税率预扣增值税。
从税收应用的角度来看，一般纳税人适用增值税税率，可以抵扣进项税，而小规模纳税人适用增值税税率，不能抵扣进项税。
4计税方法
1基本规定
增值税计算方法，包括一般税收计算方法和简化税收计算方法。
一般纳税人的应税行为受一般税收计算方法的约束。一般而言，纳税人具有财政部和国家税务总局规定的某些应税行为，可以选择采用简化的税率计算方法，但一旦选定，则在36个月内不能更改。
小规模纳税人应采用简单的税收方法来计算其应税行为。
2一般税法的应税金额
一般税法的应纳税额是根据以下公式计算的：
应交税费=当期销项税-当期进项税
当当前销项税额小于当前销项税额时，不足的部分可以结转至下一个期间以继续扣除。
3简单税法的应税金额
（1）简单税法的应纳税额是指根据销售价值和增值税率计算的增值税，进项税额不予扣除。应纳税额的计算公式：
应纳税额=销售金额×征收率
（2）采用简单税法的销售不包括应纳税额。纳税人采用销售税额与应税额的组合定价法时，销售额按以下公式计算：
销售额=含税销售额÷（1 +征收率）
5确定销售
纳税人针对应税行为获得的所有价格和额外费用。除非财政部和国家税务总局另有规定。
额外费用是指超出价格但不包括以下各项的各种性质的费用：
（1）按照本办法第10条的规定，代表政府资金或行政事业收取的费用；
（2）以客户名义开具的发票。
2种具体方法
（1）房地产开发企业中的一般纳税人出售其开发的房地产项目（选择简单征税方法的旧房地产项目除外）。政府支付的地价后的余额为销售。
旧房地产项目是指“建筑工程施工许可证”中指定的合同开始日期为2016年4月30日之前的房地产项目。
纳税人应按照上述规定，从所有价格和超价费用中扣除支付给政府的土地总价，并由省级以上财政部门监督（打印）的金融票据（包括省级）为合法有效文件。
（2）出售旧的自行开发的房地产项目的房地产开发企业中的一般纳税人可以选择采用简单的税法，以5％的税率计算税款。
（3）出售自行开发的房地产项目的房地产开发企业中的小规模纳税人，应按5％的税率征税。。
（4）房地产开发企业采用预付款方式出售已开发的房地产项目，收到预付款后，按3％的预提税率预缴增值税。
（5）房地产开发企业的一般纳税人出售旧房地产项目并采用一般税法计算税款时，应以不动产所在地的预付税率为3％为基础。基于所获得的全价和额外费用预付税款后，应向该机构所在地的主管税务机关作出纳税申报。
3试点之前的工作
（1）如果试点应纳税行为的纳税人根据国家有关营业税政策的差异收取营业税，则所获得的总价款和超价费不足以抵销可允许的税款。扣除项目金额。在计算试点纳税人的应税增值税销售额时，不得扣除未在该日期之前扣除的部分，并将营业税退还给原地方税务机关。
（2）如果试点纳税人的纳税人在试点改革之日之前已经缴纳了税款并缴纳了营业税，则应在试点税制改革降低了试点税率之后，向原地方税务机关申请退税。营业额由于退款。缴纳营业税。
（3）参与试点纳税人的应税行为的纳税人在试点改革之日之前发生的，由于税收检查等原因需要纳税的，应当按照营业税政策的规定。
4出售二手固定资产
出售在试点改革计划之前已使用并获得的固定资产的一般纳税人将根据现行的与旧商品有关的增值税政策执行。
用过的固定资产是指纳税人符合《试行办法》第二十八条规定并已按照财务会计制度计提折旧的固定资产。
5视作销售
纳税人的应税行为明显低或高，并且没有合理的商业目的，或者该单位或个人的工商业家庭将不动产免费出售给其他单位或个人（为了公益）事业）或除普通公众外），主管税务机关有权按以下顺序确定销售：
（1）根据最近一段时间出售类似服务，无形资产或房地产的纳税人的平均价格确定。
（2）应根据最近期出售类似服务，无形资产或房地产的其他纳税人的平均价格确定。
（3）根据组成的应税价格确定。应税价格的公式为：
组成的应税价格=成本×（1 +成本保证金）
纳税人同时经营免税和减税项目，应分别核算免税和减税项目的销售额；未单独核算的，不得免税，减税。
6增值税进项税额减免
1个增值税抵扣券
如果纳税人获得的增值税抵扣券不符合法律，行政法规或国家税务总局的有关规定，则不得从进项税额中扣除进项税额。
增值税抵扣券是指特殊的增值税发票，特殊的海关进口增值税支付表格，农产品购买发票，农产品销售发票和税款凭证。
根据纳税凭证扣除进项税的纳税人应具有书面合同，付款证明以及来自海外实体的对帐单或发票。
1.纳税人在发生应税行为并收到销售收益或获得用于获取销售收益的凭证之日出售或租赁房地产；如果首先开具发票，则为开具发票的日期。
收货是指纳税人在房地产销售和租赁期间或之后收到的付款。
获得销售付款凭证的日期是指根据书面合同确定的付款日期；如果未签订书面合同，或者未由书面合同确定付款日期，则为不动产变更之日。
希望通过，谢谢