预付营业税和附加费1000 * 5.5 * = 55，未在会计中确认为税和附加，但可以在税前扣除以确认递延所得税负债（或作为递延所得税资产的扣除）55 * 0.25 = 13.75
加强基层税务部门的房地产税征收管理：
1.各级地方税务部门要加强领导，克服不重视零星税收征管的思想，根据辽宁省税收管理中存在的问题学习辽宁省的做法。该省房地产，并采取切实措施加强出租房屋的税收管理实施后，填补漏洞并增加收入。
其次，应广泛开展税收宣传，使用电视，广播，报纸和期刊等各种形式传播税法，以便出租人和承租人都知道租房必须按照法律，并了解要缴纳的税款以及如何申报税款。以及纳税期限等，以提高纳税人自觉纳税的意识，促进纳税人主动申报税收。
第三，我们必须依靠党和政府的领导，积极争取有关部门的合作，建立有效的社会共同税收保护网络。必须与房屋管理部门，居委会，公安派出所等有关部门和单位建立税收保护和共税关系，并在这些部门的支持与配合下，及时准确地掌握房屋租赁情况。住房并严格收集和管理。
第四，我们必须加大“双重清算”力度，以清理征收房地产税的家庭的流失。没有房屋租赁“双庆”检查的地方，要抓紧时间进行“双庆”检查，以努力完成今年的税收任务。应适当放宽放行许可，不仅要注意那些商业区域，而且不要忽视一般区域；有必要检查尚未完成税务登记的纳税人和行政事业单位；既要清理私人租金，又要注意公房。转租。
五，如果在清算检查中找不到出租人，可以指定承租人为房地产税的代扣代缴人；如果无法提供租金或无法提供租金收入，税务机关可以根据当地情况，核实不同地区房屋租金的租金标准，并相应征收物业税。对于代理机构和个人，地方政府可以根据相关规定和当地条件确定并支付佣金。
第六，要对房地产税进行“双重清算”，必须在各个级别认真组织和实施各地措施，集中人力和时间，并力争在一年内尽可能多地开展工作。经“双庆”检查，各地应向总局写专项报告。
房地产公司形成财务风险的原因：
1.房地产企业的资本结构不合理
资本结构是指企业各种资本的组成和比例关系。资本结构的合理与否直接影响着企业的债务给企业带来利益还是带来风险。当前，房地产公司的销售不稳定，经营环境竞争激烈，盈利能力变化太大，融资渠道不畅通。除了近年来信贷的快速增长外，自有资金的比例很低，并且大多数投资者都缺乏资金。中国房地产开发公司的债务比率远高于世界公认的50％债务警戒线，大多数公司达到75.8％，个人房地产超过80％。这意味着房地产公司的债务资本比例过高，资本结构不合理，使我国房地产金融面临更高的金融风险。
2.财务预算控制管理不到位
是典型的资本密集型产业，具有初始投资大，资金回收缓慢，发展周期长的特点。在以前的房地产销售中，许多开发商盲目地争取获得土地使用权，而没有预算，机构不完整，没有相关部门之间的沟通，后来只能单方面地追求按时交付高质量的项目。，不论其成本。目前，由于情况的变化，如果企业仍然不加强财务预算管理的意识，并且不重视预算和对土地成本，建筑成本，资本成本和投资回报率的控制。 ，不仅不能达到企业原来的利润目标，甚至结果，存在资金被切断的财务风险，从而导致公司的损失。
3.管理者的内部控制意识薄弱
目前，中国大多数房地产企业管理人员的素质不高。他们中的大多数人来自安装和建筑行业，并且他们缺乏对企业内部控制的充分了解。例如，将企业的内部控制视为内部控制系统。企业管理组织的很大一部分是虚无的，分工是未知的，各个监督部门的监督并不严格，有些企业甚至拥有决策者来垄断整个企业。在运营中，他们通常只关注项目的进度和质量，而不关注财务部门的资金管理，成本管理和风险控制。它们主要表现为内部遏制关系的混乱，内部财务控制信息的传递不畅以及财务成本会计。简单而粗糙。
4.成本控制体系不完善
房地产企业成本管理是一个复杂而系统的工作过程，也是企业财务管理的核心和重点。房地产项目的成本主要包括土地购置费，工程费，材料费，安装费，拆迁补偿费，一系列成本费用，例如设施费用，人工费用和开发间接费用。项目完成后，需要根据项目的受益对象分配成本，并减少到成本中。房地产公司通常只关注项目的进度和质量，而忽略了对所有成本环节的管理，例如不完全的成本控制，开发成本设计不充分以及成本控制流程并未考虑目标的所有方面，从而影响了公司的利益。
房地产企业财务风险防范对策
鉴于房地产企业产品和经营的特殊性，在当前严格的宏观调控政策下，房地产企业应从企业生存与发展的战略高度出发，重视财务管理，积极采取相应措施控制企业财务风险，提高企业财务管理水平，实现企业可持续发展。
1.加强预算控制管理
房地产企业的管理活动是一个非常复杂的过程。企业应建立良好的预算管理机制，使资金运用“依法治国”，控制和执行“依法治国”，并进行管理。以现金流量为核心的“严格”，对集资，投资，成本控制等进行全面的预算管理，可以有效避免企业亏损，然后进行科学合理的调整与控制，使潜在的财务风险真实化。房地产公司可以有效避免和预防。要加强预算的控制和管理，首先要提高企业领导者财务预算的认识，其次要根据实现房地产企业价值自动化的目标，加强企业的现金流量管理，开展相关活动。房地产企业。
2.加强成本管理和控制
在整个过程中实施成本管理。房地产公司不仅必须在施工过程中进行成本管理，还必须更加重视采购前成本和事后成本分析的管理。监督和控制投资项目成本计划的执行情况，检查计划的执行情况，发现偏差，并及时进行更正，以确保对成本计划的有效控制。分析和评估已完成项目的各项指标的完成情况，提出改善成本管理的措施，并寻求降低成本的方法。
加强所有链接的成本控制。首先，在采购过程中，在保证房屋质量的前提下，选择合理的采购方式，建立完善的采购成本控制体系；其次，在开发过程中，您必须熟悉一系列有关土地征用和拆迁的国家和地方法律和政策。在不违反规定的情况下控制征地，拆迁，补偿和安置费用的成本；第三，在勘探和设计的早期阶段，根据新的招标法规，通过公开招标确定项目承包商，以降低项目成本并改善在建建筑材料的管理；做好存储物料的验收和登记工作，防止不合格物料进入施工现场。加强对施工现场ho积的各种建材的管理，采取各种措施，尽量减少因管理不善和盗窃造成的损失，减少库存积压，加快资金周转；第四，建立二级成本核算管理系统；例如，将成本核算人员分配给物料部门，工程部门，运营部门和其他部门，负责每个环节的成本核算工作，并协助每个部门完成财务部门发布的各种成本计划指标。同时，它明确规定了每个会计部门的经济责任，并实现了收益与收益之间的联系。
3.优化资本结构
4.加强内部控制管理，改善财务管理
房地产企业由于自身的特点，很容易受到社会环境，经济环境，项目管理和建筑环境等因素的影响。因此，房地产企业应首先建立健全的内部控制制度。制定和有效执行各种业务运作程序的内部控制制度，是为了保护房地产开发企业资金和资产的安全和完整性，维护房地产开发企业的声誉，适当开展危机管理，促进发展。房地产开发企业的正常经营。其次，在房地产企业项目经理的实施过程中，为了避免新官员的三场大火，他们必须持之以恒，并避免反高潮，因为对于房地产企业项目管理来说，如果计划完成不引起人们的高度重视，各种管理系统没有得到严格执行，并且存在意识形态上的悖论低估了敌人。那么后面的工作将无处不在，严重影响企业的信誉，最终造成企业的生存危机。最后，在管理过程中，财务管理人员还应根据房地产企业自身的经营活动和财务管理特点，结合市场经济发展的要求，加强基本的决策能力，积极探索从征地拆迁中获取收益。搬迁到工程建设，然后到商品房营销。在财产管理发展和运作的全过程财务管理体系中，已经形成了规范，规范，制度化的企业财务管理机制。以提高公司财务效率为出发点，积极探索融资渠道，加强企业资本投资运营管理，达到降低资本成本和财务风险的根本目的。
关于完善中国房地产税费制度的思考
【摘要】房地产税制是房地产市场体系的重要组成部分。建立和完善房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的利益，防止其流失，确保房地产市场健康有序发展具有重要意义。当前，中国房地产市场的异常发展使我们不得不思考当前的房地产税制。通过分析现有制度的弊端和国外相关制度的成功经验，对完善我国房地产税制度提出了一些建议。
【关键词】完善的房地产税费宏观调控
【文字】
税收杠杆是该国宏观调控的有力工具。近年来，北京和上海等中国某些地区的房价飞涨，房地产业的发展影响了市场交易的顺利进行以及土地和资源的充分利用。小到足以影响城市居民安居乐业的能力。在持续高温的情况下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易，实现资源的有效配置已成为国家宏观调控的重点。为了遏制异常高的房价并为过热的房地产市场降温，不应忽略税收的杠杆作用。科学的房地产税费改革比其他控制房地产的措施（例如控制土地，提高利息和征收房地产转让税）更加有效。因此，必须完善中国的房地产税费制度，对经济发挥宏观调控的作用，势在必行。
1.中国房地产税制的现状
随着市场经济的发展和改革开放的不断深入，中国的房地产税费制度已经逐步建立和完善。中国的房地产税费制度由两大部分组成，一个是房地产税，另一个是房地产费。
（1）房地产税制
自1994年税制改革以来，中国的房地产税制在税收类型，税项，税率以及内外税制的整合方面逐步完善，形成了一个可以满足社会主义市场经济发展的要求。根据税收对象的不同性质，房地产税可分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税），所得税（包括企业所得税和个人所得税）。 ），财产税（包括财产税，契税，城市土地使用税，耕地占用税和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调整税）。2003年10月，中共十六届三中全会决议明确指出：“实施城镇化建设税费改革，在符合条件的情况下，对房地产征收统一，标准化的物业税。 ，并相应取消相关费用。” 2005年2月26日国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门对《中国房地产税收政策研究报告》进行了讨论。会议明确表示，中国自2005年以来一直在设计新的税制，并在合适的城市模拟运营。政府目前正在以“免收租金，常规税和清算费”为改革方向，积极推进新的房地产税制改革。
（2）房地产收费系统。
房地产费用是指房地产市场活动中产生的各种费用。它是国家机构为房地产提供某种服务（管理）而获得的报酬，或者是国家为开发和利用国家资源而给予的报酬。这也是一个状态一种获取房地产财务收入的形式。根据有关规定，现行房地产收费主要分为三类：一是国家作为一级土地所有者向一级房地产市场的土地使用者收取的土地使用费，主要包括土地租金，土地开发成本。国家和土地补偿费。第三，需要扩大单一税种的征税范围。首先，除了现行税制中的耕地占用税外，其他税种的税收对象，税收范围和税收主体不包括集体土地以及地上建筑物和附属物，这实际上使国家失去了房地产第二，关于城市土地的法规还排除了政府，人民组织，军队和国家财政为个人使用而划拨的单位所拥有的非经营性房地产。
（3）税费关系中的缺陷。
首先，房地产收费项目过多，收取不规范，收费显然比税收重。当前，行政收费大多缺乏法律依据，行政机关的主体不同，乱收费乱分配现象严重。据了解，北京有40多种收费，有些地方有近100种收费。根据调查，房地产业的政府收费占税收总额的75％以上。在土地成本中，收费项目占30％，土地出让金占50％，税收占20％。显然，费用大于税收，权利大于法律。其次，税费是同时进行的，反复征税，负担加倍。最突出的例子是，以转让形式获得土地使用权的经营者必须同时缴纳土地使用费和土地使用税。
根据国外经验完善税制的三项改革和建议
（1）各国税收制度的共性
1主要是税收，另加费用。外国房地产费用通常只支付房地产价值的2％。并完全遵循“谁受益，谁付出”的公平原则。
2保留和转让转移的税收分配结构。各国的土地税由土地所有权，经营和获取三个步骤组成。各国对不动产所有权转让所征收的税款相对较小，并且着重对所有权链接征税。
3遵守广泛税基，减少税种和降低税率的基本原则。除了对公共宗教慈善机构和其他机构免税外，其他所有人都是纳税人。更少的税收避免了高管的成本，也避免了由于税收的复杂性而导致的双重征税的不公平性。在实现前两者的前提下，低税率减轻了税收负担，确保了稳定的财政收入。
（2）关于中国税收改革的建议
1规范中国的法律制度，完善宏观税收支持体系。
首先，我们必须改善房地产税法规。目前，中国的税收立法水平相对较低，大多数房地产行业都参与了行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。“如果有税，就必须有法律。”为了维护市场主体的独立性，充分发挥其主动性和积极性，制定有关税法，依法计算税金，减少行政干预。其次，建立一套完整，系统的房地产评估体系，即建立起由专业人才组成的专门机构，在监督下完善的法律制度。在适当时机，熟悉建立房地产税评估系统，在税务部门建立房地产评估机构，并对纳税人的房地产税责任进行法定评估。第三，建立房地产管理机构与税收征管机构之间的信息沟通系统。规范的物业登记，房地产评估，咨询，工程监督，代理交易等房地产服务体系，为税务部门提供客观的税收信息和专业服务，并与税务部门配合，做好房地产税收征管工作。和管理。
2设计税制并改善微观税制。
3协调税费关系，建立和谐的税费制度。
首先，清理压缩的费用并简化收费项目。混乱的收费经常带来过多的开发和建设成本，这最终构成了高房价的原因之一。将一些费用改为税收，以减少重复征收的现象。我们可以借鉴国外的经验来定义收费项目：房地产转让费，注册费，公证费以及集体土地的项目收益费的征收（政府对周围土地进行土地投资）。纳税人可以对投资筹集的价值征收的税款，税率（向物业使用者收取的费用），税费可以由税务机关收取，集中管理和分配，这可以简化行政程序并增加较大的政策透明度不仅可以保证财政收入，而且可以稳定房价，确保房地产业的正常发展。其次，弄清房租，税费的概念，理顺三者之间的关系。将本质上为地租的土地使用费纳入地租系统，并相应地更改名称。例如，土地转让费可以更改为土地租金；明确税费水平，避免对纳税人造成双重负担，例如取消城市土地使用税为避免在缴纳土地出让金后重复征收，同时加强对土地使用权分配和审批权限的控制；将土地闲置费改为土地闲置税或闲置土地税，加强税收调控功能。
结论
在实践中，任何系统都会不断完善，房地产税费制度也是如此。我们应该根据税收的基本原则，结合房地产业的特点，实现公平与效率的统一。建立具有科学税种，合理税负，适当分权，简化收费，为房地产业健康发展的制度基础的税制。