您的四个问题可以归结为一个：税收负担控制问题。
首先，很难保证土地增值税的增值率在30％以内。按照土地增值税的计算方法，有4种税率，最高的是60％，这很吓人。增值率没有得到很好的控制。，企业将蒙受损失。为了控制该增值率，需要对建筑成本进行全面的预算管理。关键是会计人员必须非常熟悉土地增值税的计算方法，否则增值税率无法有计划地加以控制。具有注册税务师或注册会计师证书的人有资格从事此工作。
一般来说，土地增值税的预付税率为3％（全国不同，可以将3％理解为全国最低税收负担），因此，具有较高增值税率的公司控制将保证是3％，但不超过3％，否则企业将不得不支付数千万的土地增值税。（保证提供3％的原因是，如果税率低于3％，税务局将对其进行检查）
举一个简单的例子，一家房地产开发公司有一个项目，估计收入为6亿美元。需要多少建设成本，土地增值税的税负不会超过3.5％（假设老板接受3.5％税收负担）
假设公司没有银行贷款且本地开发费用扣除率为10％，则将建设成本设为X，则：
[6-1.3X-6×5％（1 + 10％）]×30％= 6×3.5％（6×3.5％是应支付的土地增值税总额）
解决了X = 382.3百万元。工程造价为3.823亿元，由会计师控制。应付土地增值税为2100万元。检查：0.21 / 6 = 3.5％
否则，土地增值税结算的结果将大大超过2100万元人民币。例如，建设成本没有得到很好的控制，只有3.5亿元。如果仅比计划数少3.023亿元，则应缴土地增值税为（6-3.5×1.3-.33）30％= 5.34亿元。需要额外支付3240万元。区别是巨大的，仅仅是几何上的扩大。这是土地增值税最隐蔽的地方。
其次，企业所得税的税负难以控制。全国最低税负为收入的2.5％。如果控制不好，它将超过它。此外，其扣除额与土地增值税的扣除额不同。更重要的是，它还受到平均建筑成本的影响。例如，一个企业的建筑成本为3000元/平方米（假设），而当地的平均建筑成本为2600元/平方米，超过了平均水平，这也很麻烦。问题。
简而言之，这两种税是房地产公司面临的最大，最难控制的税。它们是高度隐蔽的，面向策略的，并且计算复杂。他们要求会计人员不仅要是会计专家，还要是税务专家，很难协调对这两种税的控制。老板花一些钱聘请持有票据或税务证明并支付咨询费的工作人员。
房地产公司形成财务风险的原因：
1.房地产企业的资本结构不合理
资本结构是指企业各种资本的组成和比例关系。资本结构的合理与否直接影响着企业的债务给企业带来利益还是带来风险。当前，房地产公司的销售不稳定，经营环境竞争激烈，盈利能力变化太大，融资渠道不畅通。除了近年来信贷的快速增长外，自有资金的比例很低，并且大多数投资者都缺乏资金。中国房地产开发公司的债务比率远高于世界公认的50％债务警戒线，大多数公司达到75.8％，个人房地产超过80％。这意味着房地产公司的债务资本比例过高，资本结构不合理，使我国房地产金融面临更高的金融风险。
2.财务预算控制管理不到位
是典型的资本密集型产业，具有初始投资大，资金回收缓慢，发展周期长的特点。在以前的房地产销售中，许多开发商盲目地争取获得土地使用权，而没有预算，机构不完整，没有相关部门之间的沟通，后来只能单方面地追求按时交付高质量的项目。，不论其成本。目前，由于情况的变化，如果企业仍然不加强财务预算管理的意识，并且不重视预算和对土地成本，建筑成本，资本成本和投资回报率的控制。 ，不仅不能达到企业原来的利润目标，甚至结果，存在资金被切断的财务风险，从而导致公司的损失。
3.管理者的内部控制意识薄弱
目前，中国大多数房地产企业管理人员的素质不高。他们中的大多数人来自安装和建筑行业，并且他们缺乏对企业内部控制的充分了解。例如，将企业的内部控制视为内部控制系统。企业管理组织的很大一部分是虚无的，分工是未知的，各个监督部门的监督并不严格，有些企业甚至拥有决策者来垄断整个企业。在运营中，他们通常只关注项目的进度和质量，而不关注财务部门的资金管理，成本管理和风险控制。它们主要表现为内部遏制关系的混乱，内部财务控制信息的传递不畅以及财务成本会计。简单而粗糙。
4.成本控制体系不完善
房地产企业成本管理是一个复杂而系统的工作过程，也是企业财务管理的核心和重点。房地产项目的成本主要包括土地购置费，工程费，材料费，安装费，拆迁补偿费，一系列成本费用，例如设施费用，人工费用和开发间接费用。项目完成后，需要根据项目的受益对象分配成本，并减少到成本中。房地产公司通常只关注项目的进度和质量，而忽略了对所有成本环节的管理，例如不完全的成本控制，开发成本设计不充分以及成本控制流程并未考虑目标的所有方面，从而影响了公司的利益。
房地产企业财务风险防范对策
鉴于房地产企业产品和经营的特殊性，在当前严格的宏观调控政策下，房地产企业应从企业生存与发展的战略高度出发，重视财务管理，积极采取相应措施控制企业财务风险，提高企业财务管理水平，实现企业可持续发展。
1.加强预算控制管理
房地产企业的管理活动是一个非常复杂的过程。企业应建立良好的预算管理机制，使资金运用“依法治国”，控制和执行“依法治国”，并进行管理。以现金流量为核心的“严格”，对集资，投资，成本控制等进行全面的预算管理，可以有效避免企业亏损，然后进行科学合理的调整与控制，使潜在的财务风险真实化。房地产公司可以有效避免和预防。要加强预算的控制和管理，首先要提高企业领导者财务预算的认识，其次要根据实现房地产企业价值自动化的目标，加强企业的现金流量管理，开展相关活动。房地产企业。
2.加强成本管理和控制
在整个过程中实施成本管理。房地产公司不仅必须在施工过程中进行成本管理，还必须更加重视采购前成本和事后成本分析的管理。监督和控制投资项目成本计划的执行情况，检查计划的执行情况，发现偏差，并及时进行更正，以确保对成本计划的有效控制。分析和评估已完成项目的各项指标的完成情况，提出改善成本管理的措施，并寻求降低成本的方法。
加强所有链接的成本控制。首先，在采购过程中，在保证房屋质量的前提下，选择合理的采购方式，建立完善的采购成本控制体系；其次，在开发过程中，您必须熟悉一系列有关土地征用和拆迁的国家和地方法律和政策。在不违反规定的情况下控制征地，拆迁，补偿和安置费用的成本；第三，在勘探和设计的早期阶段，根据新的招标法规，通过公开招标确定项目承包商，以降低项目成本并改善在建建筑材料的管理；做好存储物料的验收和登记工作，防止不合格物料进入施工现场。加强对施工现场ho积的各种建材的管理，采取各种措施，尽量减少因管理不善和盗窃造成的损失，减少库存积压，加快资金周转；第四，建立二级成本核算管理系统；例如，将成本核算人员分配给物料部门，工程部门，运营部门和其他部门，负责每个环节的成本核算工作，并协助每个部门完成财务部门发布的各种成本计划指标。同时，它明确规定了每个会计部门的经济责任，并实现了收益与收益之间的联系。
3.优化资本结构
4.加强内部控制管理，改善财务管理
房地产企业由于自身的特点，很容易受到社会环境，经济环境，项目管理和建筑环境等因素的影响。因此，房地产企业应首先建立健全的内部控制制度。制定和有效执行各种业务运作程序的内部控制制度，是为了保护房地产开发企业资金和资产的安全和完整性，维护房地产开发企业的声誉，适当开展危机管理，促进发展。房地产开发企业的正常经营。其次，在房地产企业项目经理的实施过程中，为了避免新官员的三场大火，他们必须持之以恒，并避免反高潮，因为对于房地产企业项目管理来说，如果计划完成不引起人们的高度重视，各种管理系统没有得到严格执行，并且存在意识形态上的悖论低估了敌人。那么后面的工作将无处不在，严重影响企业的信誉，最终造成企业的生存危机。最后，在管理过程中，财务管理人员还应根据房地产企业自身的经营活动和财务管理特点，结合市场经济发展的要求，加强基本的决策能力，积极探索从征地拆迁中获取收益。搬迁到工程建设，然后到商品房营销。在财产管理发展和运作的全过程财务管理体系中，已经形成了规范，规范，制度化的企业财务管理机制。以提高公司财务效率为出发点，积极探索融资渠道，加强企业资本投资运营管理，达到降低资本成本和财务风险的根本目的。
此外，当地税务部门在房地产企业所得税的征收和管理方面具有多年经验。与地方税务部门，城市建设，建筑管理，房屋管理，银行等部门的沟通不足，直接影响了国家税务部门房地产企业所得税征收管理水平的提高。
（3）房地产企业应纳税所得额存在问题。
1。税收政策并未明确确认预收款项结转的时间。
预收款结转销售的特点是预售产品的完成，但目前房地产开发企业的完成时间有三个完全不同的时间（即单个项目的接受时间，项目综合验收时间及三证齐全。办理产权手续的时间），这三个时间间隔较大。由于税收政策无法明确完成环节和完成时间，因此公司经常根据房地产项目的获利情况结转预收款。当销售利润率大于15％时，当利润率小于15时，销售结转被推迟％，通过单个项目验收时结转，以达到调节利润的目的。
2。房地产开发企业存在内部预售，转售，利润转移的现象。通常情况下，开业初期的房地产销售价格较低，并且随着时间的推移价格逐渐上升。一些公司使用内部订阅以较低的价格签署预售合同，然后在一段时间后以较高的价格转售，但是合同的价格就是预售合同的价格，两者之间的差额是由订购者名义上收取。，实际转入企业的账外收入。由于房地产价格随市场价格的变化而上下波动，上述利润转移现象具有很大的隐蔽性，很难找到重新评估其价格的依据。
3。各种手段被用来掩盖和转移预收款的收入，有的甚至将预收款直接转移到私人银行卡上，直到财产被交付并用于缴税为止，因此无法及时缴纳国家税款。充分。
4。用房地产来还清各种应付款没有按照规定纳税。如：
（1）用住房偿还债务，并用完工的房地产偿还贷款和银行贷款。房地产建成后，就没有钱可以偿还（即使在收紧货币后），部分房地产用于抵消贷款，通常是当销售不能“延期”时才通过销售程序要申报税收，甚至掩盖销售。
（2）使用已完成的房地产来抵消回租租金，以换取其他单位和个人等的非货币资产。例如，绍兴市的黄金时代广场和绍兴县的华联国际商贸城在房地产销售过程中都存在。房地产开发企业通过回购取得一定期限的使用权，然后再转租赁或统一管理，以及相应的回租租金在房地产的售价中抵消（扣除）的问题，这种方法降低了房地产的销售收入（实时开发企业获得一定年限的使用权实际上是一种收益，如果房地产开发企业有如果利息包括在应税收入中，则应另作讨论），并以“免费租金”的形式隐瞒租金收入或出租房屋和将房屋出租的其他利益。
（3）使用已完成的房地产支付应付的各种建筑和安装工程，广告费用和其他费用。房地产开发企业或个人为房地产开发企业提供商品或服务。房地产开发完成后，房地产开发企业将以“优惠价格”将其出售给房地产，并使用市场价格与“优惠价格”之间的差额抵销付款。双方交纳的税款较少。
（4）使用完工的房地产来抵消员工的激励支出。近年来，房地产开发公司取得了良好的经济效益，企业职工的收入相当可观，尤其是中层以上职工的收入较高。个体公司确定个体出售员工奖金的价格，差额用作收入分配。结果，营业税，所得税，个人所得税等被少付。
5。广告管理费和租金收入不按要求征税。由于房地产项目的开发周期长，广告公司通常被允许在开发用地上制作一些广告牌，以获取广告费收入；有些公司还建造一些临时房屋以出租，以获取租金收入。所得税应纳税所得额的征税。
（4）房地产企业所得税的税前扣除中存在的问题。
1。使用虚假发票和发票发票等方法人为地增加建筑成本并减少应税收入。收缴虚假发票，发票，伪造发票等非法发票以支付费用，使用非法票据设定成本和抵销收入是房地产开发商逃税的一种普遍做法。
2。内部账户混乱，成本数据和费用凭证不完整，当同时开发多个项目时，无法区分成本负担，并且开发项目的成本也不是根据比率原理计算的。项目连续滚动开发的特性用于有意或无意地产生成本1.很难分清利润，从而暂时逃税。房地产开发公司通常跨时间跨地区发展，并同时开发多个项目。在整个项目通过验收之前，房地产开发公司的决算无法执行。如果房地产在一日之内未能通过验收，则项目本身无法在一日之内计算利润。此时，房地产开发公司可以将已完成和未完成项目的成本混合在一起，并将未完成项目的支出列出到已完成项目中。在多个项目和多个年度中，可以根据自己的需要任意调整当前的运营成本，因此已完成的项目几乎没有利润甚至亏损。
3。联营企业借款费用支出的支出政策不合理。自2004年5月严格控制对房地产开发公司的贷款以来，许多房地产开发公司已通过关联企业融资进行房地产开发。由于房地产行业占用大量资金且时间长，可借贷利息仅为注册资本的50％。，导致税收调整大幅增加。
4。房地产企业所得税政策对房地产成本分配与相应售价之间的比例没有明确要求。房地产开发公司在当期可以扣除的开发产品销售成本，是指已经售出的开发产品成本。实用面积的单位成本是通过将成本对象的总成本除以总实用面积而获得的。由于没有明确划分实用面积单位成本，因此企业在实际操作中更加随意。例如，在商业和住宅建筑中，一些企业使用位于底层的营业场所进行租金或自营业务。建造费用应尽早在所得税中扣除。它的成本分配是通过将整个建筑物的总成本除以总可售面积作为成本对象而获得的。住宅和商铺的单位成本相同，但商铺的实际售价通常为住宅住房的3到4倍，导致住宅和商务用房之间的利润分配不均，为房地产开发公司调整延迟缴纳企业所得税创造了条件。
5。扣除公共辅助费用不符合相关的所得税扣除原则。对于大型社区，通常会有更多的公共支持设施，例如社区商店，活动室，幼儿园等。在成本核算期间，将企业分配给销售成本，并提供所得税减免。加强与计划管理，城市规划，土地管理，城市建设，建筑管理，房地产管理等行政管理部门和金融机构的沟通，建立信息传递系统，充分掌握编制，开始日期，预计完成情况日期，房地产开发企业的发展项目各种信息，例如数量，建筑面积，销售价格，销售进度，个人住房抵押贷款的还款时间和金额，房屋预付款，已交付的产权以及特定的建筑和安装成本。
（4）完善房地产企业所得税的税收政策。
1。明确完成房地产的时间表。由于房地产开发企业的开发是分阶段完成的，因此房地产开发也分阶段完成并在验收后出售。只有社区建设完成后，才能通过综合验收。时间间隔太长。如果您可以收到房地产证书并进行确认，则需要更长的时间。因此，税收政策应该对房地产的建成时间有明确的口径。结转销售收入的时间应以接受单个项目的时间为基础。单个项目验收后，企业应结转预售发票并开具销售发票。不允许提前或延迟开具发票。国家税务总局应及时联系城市建设部门，建立房地产检查验收的日常通知制度，掌握各地房地产竣工验收的条件，并及时督促企业结转已完成和已接受财产的出售。同时，在税收管理措施中，可能还要求公司提供竣工验收证书作为日常管理的补充材料。
2。调整关联公司利息费用所得税前期支付政策。关联公司贷款利息支出引起的税金调整额在我市发生较大。由于房地产开发公司当前财务政策的特殊性，许多资金是通过关联公司从银行借入和支付的，其利息支出不会转移利润。他们贷款的实际受益人是房地产开发公司。纳税人向关联方的借款金额超过其注册资本的50％，超额利息费用不能在税前扣除。制定该政策是为了禁止使用关联公司的贷款来转移利润。为此，对于可以代表借款和支付相关程序发行利息的房地产开发公司，应制定政策以允许税前扣除。
3。明确房地产成本分配与相应售价之间的匹配要求。已开发产品的成本计算方法应进一步完善。例如，在商业和住宅建筑中，应根据销售价格的不同将一楼的商业楼层和上方住宅的成本转换为系数。根据不同楼层分别进行计算，尽可能使销售价格与成本结转相吻合，使住宅和商务房的利润分配基本平衡。
4。明确公共支持费用的扣除政策。当前的税收政策中没有针对公共支持费用扣除的具体处理规定。根据项目的规定，如果只能免费将项目提供给居住委员会和其他相关管理部门而不能获得房地产证书，则可以将其分配给成本，以及社区食堂，活动室，可以将幼儿园等出租或出售给外界。房地产应视为营业税。
5。明确转让长期使用权的税收问题。长期使用权的转让应在现行的所得税政策中明确规定，就好像房地产的销售被认为与营业税政策相一致，并按照征收房地产的行政措施核算。房地产企业所得税。
（5）加强对低价房产的关键检查。使用房地产还清各种应付款（包括用于偿还债务的房地产，用于偿还借款的完整房地产，银行贷款，回租租金，交换其他单位和个人的非货币资产以及各种应付的建筑安装项目）资金，广告支出和其他支出，抵消员工激励支出等），以低价向内部员工出售住房作为奖金和福利支出属于逃税行为，税务部门应加强房地产销售。低价格和对内部员工的销售集中检查，根据销售时间核实类似产品的价格，并弥补少缴的税款。
（六）鉴于房地产开发企业经营的特殊性和房地产企业所得税管理的复杂性，在房地产企业所得税管理中，我们必须特别坚持以下事实：未经调查，没有发言权。在采取各种税收管理和检查措施之前，有必要进行深入而透彻的调查，分析和剖析，并进行系统的思考，并在充分掌握情况的基础上开展工作。