收取水电费和为维护物业管理而购买的材料不包括在租赁合同中。
代表对方收取水电费用，与该主题相关。
购买的维修材料可以与承租人协商。购买材料后，发票将直接作为经常账户的付款支付给承租人；也可以将其直接偿还给承租人。
这样，投资公司的收入减少了，从而节省了营业税和额外的水利基金，并节省了印花税。
一，房地产公司的经营特点及土地增值税规划的意义
税收筹划是指在税收发生之前，在不违反法律法规的情况下，为与税收有关的事项（如公司的业务运营和公司投资）事先安排的实现，以实现税收少付或延期支付，而不会违反法律和法规。旨在最大化公司税后收益的一系列活动。税收筹划有多种形式。本文中的税收筹划主要是指企业使用不完善的税收法律进行的非非法税收筹划，以及使用特殊税收法律进行的节税计划。与其他行业的企业相比，房地产公司具有以下经营特点：（一）开发产品的统一性和固定性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险高；业务的复杂性。业务内容复杂，涉及面广，有许多经济往来，因此必须计划开发和管理。土地增值税是纳税人通过转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物取得的增值税，按规定的四级超额累进税率征收。增值税是指纳税人转让房地产所得的收入余额减去扣除额后的余额。扣除的项目包括为获得土地使用权而支付的金额和土地开发的成本。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，这导致房地产经营环境发生重大变化。开发企业。如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的税收成本，增加营业利润，实现利润最大化，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产公司迫切需要以合理合法的方式进行土地增值税的纳税筹划。
II。房地产公司土地增值税规划的现状
自从征收土地增值税以来，尽管总额很小，但增长迅速。从1994年到2006年，全国土地增值税的平均增长率为91.27％。 2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长速度很快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然很大。清算工作有很多障碍。由于其成就和利益，许多地方政府在清算的意愿和执行方面存在问题。再加上土地增值税征收和管理困难，税费高的问题，过去对房地产土地增值税的历史追偿问题尚不明确，效果不理想。土地增值税。从房地产公司的角度来看，随着房地产行业的快速发展，配套的税收法律法规日益完善。近年来，政府不断颁布新的法律法规来规范房地产业的税收行为，使许多原始的法律计划方案成为非法，并进一步缩小了税收筹划的空间。
1。过去，大多数房地产公司都采用诸如设立项目公司之类的方法，并利用房地产进行投资或联营，以达到避免土地增值税的目的。但是，2006年3月发布的《关于若干土地增值税的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业投资房地产或者合伙经营房地产，还必须缴纳相应的土地增值税。 。
2。过去，许多房地产公司将自己开发或商业房地产开发的部分房地产进行了转换，并以自己的名义获得了该财产的所有权，从而免除了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税的通知》（国税发〔2006〕31号），转为自用的商品房应当视为销售商品。土地增值税和企业应计算。所得税。
3。首先，如果公司希望享受起点折扣并希望获得最大利润，则最高销售价格应为：1430×1.2848 = 18372.64万元（假设可扣除的项目总额为A并且总销售价格为是X，相应的营业税和附加税为：5％X（1 + 7％+ 3％）= 5.5％X，在豁免的临界点X = 1.2（A + 5.5％X），解决方案是X = 1.2848A ）。利润为306.2万元（1837.264-1430-187.364×5.5％）。当价格设定在18,18,37,264至10,000元之间时，利润将逐渐增加，但将少于306万元。其次，如果公司要适当地提高售价，则价格必须至少大于1388.53万元（1430×0.0971）（设定增加价格Y的单位）。增加突破门槛，必须达到Y> 30％×（X + Y-A-5.5％X-5.5％Y）+ 5.5％Y，其中X是增值率为20％时的售价，并且Y> 0.0971A可以求解。也就是说，总房价至少要达到197611.70万元，涨价会增加总收入，否则涨价只会减少总收入。因此，当同一行业的房价在18至1900万元之间时，公司应选择18372.64万元作为自己的销售价格，以降低自己的房价，增强竞争力，并带来更大的收益。利润给公司。。当然，如果公司能够以高于1971.117万元的价格出售，则利润将进一步增加。
通过上述情况，可以进一步解释，在出售普通标准房屋的问题上，企业可以完全使用合理的定价方法来保持较高的竞争力并获得更好的利润，但是不能一味提及。价格，有时较高价格带来的利润会低于较低价格带来的利润。例如，在上述税收筹划案例中，1830万元的销售价格可获利299.50万元（1830-1430-1830×5.5％），而1840万元的销售价格仅可获利216.1万元（1840-1430-1840×5.5％）×（1-30％），尽管售价增加了10万元，但利润却减少了831.9万元。
3。不同增值比例的房地产是否合并。由于土地增值税适用四种超额累进税率，其中最低税率是30％，最高税率是60％，如果合并不同增值税率的房地产，则可能会降低高附加值房地产的适用税率，并将这一部分房地产的税负将减少，与此同时，低附加值房地产的适用税率可能会增加，这部分房地产的税负可能会增加。因此，纳税人需要分别计算分别计税和合并计税的相应税额，然后选择低税负的计帐方法，以达到节税的目的。
例如，一家房地产开发企业同时开发了两座商业建筑物A和B，它们位于同一土地上。出售物业A获利300万元，允许扣除的金额为200万元。出售物业B获得收入400万元，允许扣除额为100万元。首先，当单独核算时：财产增值率=（300-200）/ 200×100％= 50％，适用税率为30％；应缴土地增值税为（300-200）×30％= 30（万元）; B物业增值率=（400-100）/ 100×100％= 300％，适用税率为60％;应缴土地增值税为：（400-100）×60％－100×35％=145（万元）;上缴土地增值税175万元。二，合并核算时：两个财产的总收入为：300 + 400 = 700（万元）；允许扣除额：200 + 100 = 300（万元）;升值率：（700-300）/ 300 x 100％= 133.3％，适用税率为50％；应交土地增值税为：（700-300）×50％-300×15％= 155（万元）。从比较中可以看出，合并会计对公司有利。从上面的例子可以看出，由于两种房地产的增值率相差很大，因此只要房地产开发公司安排将这两种房地产共同开发和出售，以及该房地产的收益和扣除额就可以了。两种类型的房地产合计，税款一起申报
（一）加快和改善房地产公司土地增值税的征收和管理
1。要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产税收负担。将“多税种调整”改为“主税种调整”，彻底解决了税种之间的交叉重叠问题。同时，有必要简化土地增值税的结算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。我们需要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加强房地产业的税源管理和征收管理，完善委托征收管理的办法，实行土地增值税的管理措施，合理征收和管理。
（二）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算办法，统一房地产土地增值税的口径，明确清算的时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应坚持法治原则。在不违反国家法律法规的前提下，规划要以房地产公司的实际情况为依据。
2。专注于战略规划。房地产公司的税收筹划过程比公司管理层的决策过程更为重要。公司在做出决策时，应注意标准和战略计划，决不能仅仅为了追求节税利益而简单地增加开发或运营成本。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且还要注意公司运作和战略管理的各个方面。