所得税税率为25%。但是,房地产预付款所得税主要考虑预付的毛利率。因为预付款=毛利润X税率。有关毛利的规定,请参见国税发〔2009〕31号。
第八条销售未开发的开发产品的企业的应税毛利率,由省,自治区,直辖市的国家税务局和地方税务局按照下列规定确定:
(1)如果开发项目位于省,自治区,中央直辖市或计划分开的直辖市所在的市区或郊区,则不得小于15%。
(2)开发项目位于县及地级市区和郊区时,不得少于10%。
(3)如果开发项目位于其他地区,则不少于5%。
(4)如果属于经济适用房,限价房和危险改造房,则不得少于3%。
应税收入= 200×10%-15-10.8-1 = -6.8(万元),应交所得税为0。
第二季度,本期发生费用为8万元,本期累计费用为23万元。累计缴纳营业税及附加32.4(600×5.4%)万元,累计缴纳土地增值税3(600×0.5%)(万元),本季度应交所得税计算如下:
的税前累计应税收入= 600×10%-23-32.4-3 = 1.60(万元)
应缴所得税= 1.6×33%= 0.528(万元)
第三季度发生的费用为人民币17万元,累计费用为人民币40万元。累计营业税金及附加58.32元(1080×5.4%),累计土地增值税5.4元(1080×0.5%)。该季度的应交所得税计算如下:
累计应纳税所得额= 1080×10%-40-58.32-5.4 = 4.28(万元)
当前应交所得税= 4.28×33%-0.528 = 1.412-0.582 = 0.884(万元)
预售收入对应的应税成本= 1080 / 0.18×0.105 = 630(万元)
实际销售收入毛利润= 1080-630 = 450(万元)
的预售收入应税毛利润= 1080×10%= 108(万元)
第四季度,剩余的4000平方米全部售出,销售额达到720万元。本期发生费用30万元。结转成本为420(4000×0.105)元,营业税金及附加388,800元(720×5.4%))。需缴纳的土地增值税摘要:
(1)计算免赔额= 200 + 830 + 20 +(200 + 830)×5%+ 97.2 +(200 + 830)×20%= 1404.7(万元)
(2)增值额= 1800-1404.7 = 395.3(万元)
(3)增值率= 395.3÷1404.7×100%= 28.14%(普通居民的增值税率超过20%)
(4)应交土地增值税= 395.3×30%= 118.59(万元)
(5)应缴纳的土地增值税= 118.59-5.4 = 113.19(万元)
应税收入=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)= 459.93(万元)
应付所得税= 459.93×33%= 151.78(万元)
应付所得税= 151.78-1.412 = 150.368(万元)
以上方法应用于计算所得税。需要注意的是,房地产企业必须按照规定结转预售收入。对于未完成的开发产品预先结转的预售收入,税务机关仍应使用售前处理,否则,由于产品未完成,因此无法计算成本并且无法正确计算当期应纳税所得额,从而影响了税收的计算。预缴所得税时,企业还必须对每个项目进行检查登记,以免在已完成项目与未完成项目之间产生混淆,并且企业所得税无法正确计算。